Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Марактаевой И.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем Гармаевой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 523 081 руб. 58 коп.,

при участии в заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности №03-01-4086 от 15.06.2015;

от ответчика: ФИО1, индивидуальный предприниматель (личность судом установлена),

от третьего лица ООО «ЭкспертЪ-Оценка» - представитель не явился, извещен,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 523 081 руб. 58 коп., в том числе 440 505 руб. 63 коп. – суммы долга по арендной плате, 82 575 руб. 95 коп. – пени.

В обоснование иска истец указал, что в связи с изменением рыночно-обоснованной величины арендной платы истец (арендодатель) произвел повешение арендной платы, которая с 25.04.2013г. составила 33 681, 50 руб. в месяц, о чем указал ответчику в уведомлении от 06.06.2013 № 02-02-3239, полученным последним 05.07.2013г.

Как указал истец, основанием увеличения арендной платы явился отчет ООО «ЭкспертЪ-Оценка» № 94 «Об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды встроенным помещением (номер на поэтажном плане 1 этаж: 1-19) в здании отделения связи (литер А), расположенным по адресу: Республика Бурятия, <...>, от 25.04.2013г.

Согласно отчету рыночная стоимость права владения и пользования встроенным помещением по состоянию на 25.04.2013г. составляет 404 178 руб. в год, рыночно обоснованная величина годовой арендной платы (без учета НДС и стоимости коммунальных расходов) за 1 кв. м. площади данного объекта составляет 1 689 руб.

Следовательно, как указано в уведомлении месячная арендная плата без учета НДС составляет 33 681, 50 руб.

Истец указал, что ответчик производила внесение арендных платежей без учета уведомления истца в прежнем размере, как указано в пункте 3.1 договора аренды, - 9 970,83 руб. в месяц.

Сумму иска составляет разница в арендной плате, которую уплачивал ответчик, и арендной платы, которую указал истец в уведомлении об изменении арендной платы, и пени за просрочку внесения арендной платы в том размере, в каком указано в уведомлении истца, за период с 25.04.2013 по 10.12.2015.

Ответчик ИП ФИО1 не признала иск.

Ответчик пояснила, что не согласилась с уведомлением истца об увеличении арендной платы в месяц с 9 970, 83 руб. до 33 681, 50 руб., более, чем в три раза, о данном обстоятельстве извещала истца устно, обращалась в вышестоящий орган, который не разрешил по существу возникший спор.

В обоснование возражений против иска пояснила, что считает необоснованным увеличение арендной платы, так как за время, прошедшее с предыдущей оценки рыночно-обоснованной стоимости арендной платы, проведенной в 2011 году, не произошло каких-либо изменений с арендуемым помещением, изменений арендных ставок за аренду аналогичных помещений, которые могли бы повлиять на трехкратной увеличение арендной платы. Помещения в здании 1958 года постройки находились в аварийном состоянии в 2001 году, когда ответчик взяла их в аренду. Ответчик пояснила, что за собственные средства провела капитальный ремонт помещений, изменив их планировку, построила котельную, обеспечив здание теплом. Ее затраты на ремонт были приняты арендодателем, учтены при определении рыночно-обоснованной величины арендной платы в отчете оценки в 2011 году при заключении договора аренды в 2011 году.

Представитель третьего лица ООО «ЭкспертЪ-Оценка» в судебном заседании 30.03.2016г. пояснила, что при проведении в 2011 году оценки рыночно обоснованной величины арендной платы за помещение, которое арендовала ответчик, эксперт учла стоимость ремонтных работ, проведенных ответчиком в сумме 845 798 руб.

Учитывая, что ответчик занимает арендуемое помещение достаточно давно и собирается арендовать его в последующие годы, оценщик увеличила временной период для расчета арендной платы до трех лет, поделив сумму стоимости ремонта на количество лет и площадь помещения. Годовая стоимость ремонта составила 281 933 руб./год (845 798 :3) или 1 178 руб. /кв. м. в год (281 933 :239, 3).С учетом арендной ставки за 1 кв. м. в год, равной 1 697, стоимости ремонтных работ за 1 кв. м. помещений в год – 1 178 руб., эксперт определила арендную ставку за 1 кв. м. помещения в год округленно 500 руб. (1697 – 1 178).

При проведении в 2013 году оценки рыночно обоснованной величины арендной платы за помещение, которое арендовала ответчик, эксперт пояснила, что руководствовалась условием государственного контракта, заключенного с истцом на проведение оценки. Согласно техническому заданию на проведение оценки эксперт обязана была оценивать объект в том состоянии, в котором объект находится, без учета ранее проведенного ремонта.

Поэтому в отчете в 2013 году оценщик указала ту же рыночную величину стоимость права владения и пользования объектом недвижимости в год 404 178 руб., исходя из арендной ставки за 1 кв. м. в год – 1 689 руб., как в отчете 2011г.

При этом отразила в отчете справочную информацию о том, что арендная ставка за 1 кв. м. в год составляет 511 руб. с учетом стоимости ремонта – 1 178 руб. за 1 кв. м. в год.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Представители сторон пояснили, что ответчик ИП ФИО1 арендовала помещения, расположенные в здании отделения почты в п. <...>, с 2001 года по договорам аренды 2001, 2003, 2007 годов, которые стороны в настоящее время представить не могут.

В 2011 году стороны заключили новый договор аренды № 07111.

Истец передал, а ответчик принял федеральное недвижимое имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, за плату (в аренду), расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...> каб. № 1-19 (пом. I, первый этаж, литер А), для использования под розничную торговлю, гостиницу.

Состав и стоимость передаваемого имущества определяются актом приема-передачи (приложение № 1) который подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора.

Общая площадь передаваемых в пользование помещений составляет 239, 3 кв. м. согласно копии технического паспорта инв. № 1895 от 03.12.2009, выданного АУ РБ «Гостехинвентаризация – Республиканское БТИ», Баргузинский филиал, и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 2) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.6 договора срок действия договора с момента его государственной регистрации до 01 июля 2015г.

Арендная плата установлена в размере 500 руб. – рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за 1 кв. м. площади на основании отчета об оценке рыночно обоснованной величины годовой арендной платы за встроенные помещения (номер на поэтажном плане 1 этаж: 1-19) в здании отделения связи (литер А), расположенном по адресу: Республика Бурятия, <...>, от 14 января 2011г. № 47.

Арендуемая площадь 239, 3 кв. м., месячная арендная плата без НДС 9 970,83 руб., с НДС – 11 765,58 руб. (пункт 3.1 договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управление ФРС по РБ, что подтверждает отметка на договоре (л. д. 18 том 1).

Акт приема - передачи имущества подписан сторонами 10.06.2011г. (л. д. 19).

Таким образом, установлено, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения по договору аренды, к которым применяются нормы главы 34 ГК РФ.

Истец не отрицает, что до 31.10.2014 - даты соглашения сторон о расторжении договора аренды и возврата ответчиком имущества ответчик производил арендные платежи своевременно, в размере, указанном в пункте 3.1 договора аренды.

Истец указал, что согласно пункту 3.2 договора аренды истец имел право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Истец направил ответчику уведомление от 06.06.2013 № 02-02-3239 об изменении арендной платы с 25.04.2013г. с 9 970, 83 руб. в месяц без НДС до 33 681, 50 руб. без учета НДС в месяц (л. д. 28-29 том 1)..

Указанное уведомление истца получено ответчиком 05.07.2013 (л. д. 30 том 1).

Таким образом, установлено, что истец использовал договорное право на изменение арендной платы в одностороннем порядке, что не противоречит статье 614 Г РФ.

Вместе с тем размер арендной платы с 25.04.2013г. увеличился более, чем в три раза.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 (ред. от 25.01.2013 № 13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки».

В обоснование изменения арендной платы истец указал в уведомлении на отчет об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях договора аренды помещениями, арендуемыми ответчиком.

Ответчик, возражая против иска, указал, что названный истцом отчет об оценке от 25.04.2013 г. не содержит сведений, отличающихся от сведений, изложенных в отчете об оценке 2011 г.

Представитель оценщика ООО «ЭспертЪ-Оценка» суду пояснила, что оба отчета 2011г. и 2013г. составлены экспертами ООО «ЭкспертЪ-Оценка».

При проведении оценки в 2011г. оценщик пришел к выводу, что величина арендной ставки за 1 кв. м. помещений без учета коммунальных услуг и НДС – 1 689 руб. в год, рыночная стоимость права владения и пользования помещениями 239, 3 кв. м. в год составляет 404 178 руб., с учетом стоимости ремонтных работ ответчика арендная ставка за 1 кв. м. помещений была определена 500 руб.

Оценщик указала в отчете, что ответчик провела ремонт в арендуемых помещениях на сумму 845 798 руб., которая превышает величину годовой арендной платы за оцениваемые помещения. Учитывая, что арендатор занимает помещения достаточно давно и собирается арендовать в последующие годы, оценщик счел возможным увеличить временной период для расчета арендной платы до трех лет. Для расчета стоимости ремонта 1 кв. м. площади сумму ремонта эксперт поделила на количество лет и площадь помещения, определила сумму годовой стоимости ремонта в год 281 922 руб. (845 798:2) или 1 178 руб. за 1 кв. м. в год (281 933: 239,3) – л. д. 48- 49 том 2.

В обоснование сведений о стоимости ремонта оценщик указала на приложение к отчету дефектной ведомости на работы, локальной сметы на работы, акта приемки ответчиком выполненных работ.

При проведении оценки в 2013г. оценщик пришел к выводу, что величина арендной ставки за 1 кв. м. без учета коммунальных услуг и НДС – 1 689 руб. в год, рыночная стоимость права владения и пользования помещениями 239, 3 кв. м. в год составляет 404 178 руб.

В отчете от 2013 года оценщик отразила сведения о предыдущем отчете 2011г., указала, что арендная плата в том отчете рассчитывалась сроком на 3 года с учетом проведенного ремонта. Принимая во внимание, что с момент заключения последнего договора от 10.06.2011 до даты оценки прошло 1 год 10 месяцев (22 месяца),сумма ремонта, учитываемая в настоящем отчете будет уменьшена пропорционально количеству лет, а именно на 516 868 (845 798:36х22) руб. Оставшаяся сумма затрат на ремонт составила 328 930 (845 798 – 516 868). Учитывая, что арендатор занимает оцениваемое здание в течение многих лет и собирается арендовать его в последующие годы, оценщик счел возможным увеличить временной период для расчета арендной платы до 1 года и 2 месяцев (14 месяцев). Поэтому для расчета стоимости ремонта 1 кв. м. площади оценщик вышеуказанную сумму ремонта 328 930 поделила на количество лет и площадь здания, и определил годовую стоимость ремонта 281 940 руб. в год (328 930:14)*12 ил 1 978 руб. за 1 кв. м. 281 940: 239,3) – л. <...> том 10.

В отчете 2013г. оценщик отразила, что арендная ставка за 1 кв. м. помещений без учета коммунальных услуг и НДС (с четом стоимости ремонта) – 511 руб., рыночная стоимость права владения и пользования объектом недвижимости (с учетом стоимости ремонта) – 122 282 руб.

Сравнив сведения, изложенные в отчетах оценки 2011 и 2013г. г., суд приходит к выводу, что рыночная стоимость права владения и пользования арендуемыми ответчиком помещениями в год - 404 178 руб. ; величина арендной ставки за 1 кв. м. помещений без учета коммунальных услуг и НДС – 1 689 руб. в год, не изменились в 2013 году, были определены оценщиком в том же размере, что и в 2011 году.

Сведения о документах, подтверждающие проведение ответчиком капитального ремонта помещений, указаны в отчетах 2011 года, 2013 года (л. д. 4 том 2, л. д. 70 том 1): дефектная ведомость, локальная смета, акт приемки работ от 27.12.2010 № 1.

Указанные копии документы, представленные в судебном заседании и приобщенные к материалам дела (л. д. 93-99 том 2), содержат сведения о стоимости ремонтных работ в здании, арендованном ответчиком, в размере, указанном оценщиком.

Суд исследовал копии паспортов на помещения истца: технический паспорт по состоянию на 03.12.2009 (л. д. 20-26 том 1), приложенный к договору аренды, и технический паспорт на здание почты (л. д. 81-83 том 2), с отметкой приложение № 2 к договору аренды № 281/07 от 31.01.97, представленный ответчиком в судебном заседании.

Ответчик пояснил, что представленный им паспорт содержит сведения о планировке помещений до проведенного ремонта.

Как следует из технического паспорта к договору аренды 2011г., в здании изменилось количество помещений, их площадь, наименование помещений по сравнению со сведениями, указанными в прежнем техническом паспорте.

В договоре указано, что технический паспорт является неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

Ответчик пояснила, что техпаспорт, приложенный к договору аренды 2011г., составлен после проведенного ею капитального ремонта.

При заключении договора аренды в 2011 году истец принял арендную ставку за 1 кв. м. 500 руб. с учетом стоимости ремонта, произведенного ответчиком к моменту заключения договора.

Таким образом, принятие истцом отчета эксперта 2011г., заключение договора аренды с указанием арендной платы с зачетом стоимости ремонта ответчика, приложение нового технического паспорта, содержащего сведения о перепланировке помещений, свидетельствуют о том, что истец согласился зачесть стоимость капитального ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы.

Поэтому возражения представителя истца об отсутствии письменного согласия истца как арендодателя на проведение капитального ремонта и принятия стоимости ремонта в зачет арендной платы суд отклоняет.

На дату проведения второй оценки 25.04.2013г. срок зачета стоимости принятого ремонта не истек, что следует из отчета 2013г.

Однако, арендную ставку за 1 кв. м. оценщик указала 511 руб. в год, что составляет 10 190, 20 руб. в месяц без учета НДС.

Ответчик согласилась с увеличением ежемесячной арендной платы до 10 190, 20 руб. с 25.04.2013, просила учесть, что уведомление истца об увеличении платы получено 05.07.2013, следовательно, расчет пеней за просрочку внесения платы следует исчислять с 11.07.2013г.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не обосновал увеличение арендной платы в 2013 году в сумме, превышающей 511 руб. за 1 кв. в год.

Доказательства, подтверждающие соответствие указанной в уведомлении суммы арендной платы 33 681, 50 руб. в месяц средним рыночным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, не представлены.

Поэтому иск подлежит удовлетворению частично.

Согласно расчету за период с 25.04.2013 по 31.10.2014 долг ответчика по арендной плате составляет 3 992 руб. 53 коп. (10190,20 – 9970,83=219,37 * 18 месяцев+ 3 928,66 + 43,87 руб. за 6 дней апреля 2013г.).

Пени за период с 11.07.2013(с учетом получения ответчиком уведомления истца 05.07.2013) по 10.12.2015(конечная дата определена истцом в расчете) составляет 750 руб.:

к 11.07.2013 сумма долга 701,98 руб.*0.0000275*31=5,89

к 11.08.13 сумма 921,35*0.000275*31=7,85

к 11.09.13 сумма 1140,72*0.000275*30=9.30

к 11.10.13 сумма 1 360,09*0.000275*31=11,47

к 11.11.13 сумма 1579,46*0.000275*30=12,90

к 11.12.13 сумма 1798,83*0.000275*31=15,19

к 11.01.14 сумма 2018,2*0.000275*31=17,36

к 11.02.14 сумма 2 237,57 *0.000275*28=17,36

к 11.03.14 сумма 2 456,94 *0.000257*31=21,08

к 11.04.14 сумма 2 676,31*0.000275*30=22,20

к 11.05.14 сумма 2 895,68 * 0.000275*31=24.80

к 11.06.14 сумма 3 115,05 * 0.000275*30=25,80

к 11.07.14 сумма 3 334,42* 0.000275*31=28.52

к 11.08.14 сумма 3 553,79*0.000275*31=30.38

к 11.09.14 сумма 3 773,16*0.000275*30=31.20

к 11.10.14 по 10.12.2015 сумма 3 9992,53*0.000275*426=468,60

В удовлетворении иска в остальной сумме суд отказывает.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск ТУ Росимущества в Республике Бурятия удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 4 742 руб. 53 коп., в том числе3 992 руб. 53 коп. – сумму долга по арендной плате, 750 руб. – сумму пени.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья И.ФИО3