Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Марактаевой И. Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Доржиевой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176)

к Товариществу собственников недвижимости "Левобережное" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 23 811 955 руб. 64 коп., в том числе 20 390 002 руб. 24 коп. – сумма долга по арендной плате, 3 421 953 руб. 40 коп. – пени;

о расторжении договора аренды земельного участка от 30.07.2013 № 169;

об обязании ответчика освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Советский район, мкр. Левый берег, площадью 815918 кв.м. с кадастровым номером 03:24:000000:49702 и передать его по акту приема-передачи истцу в течение 14 дней с момента вступления решения в законную силу,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 07.03.2017 №30;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 23.01.2017, ФИО3, председатель правления (личность судом установлена),

установил:

Муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" обратилось в суд с исковым заявлением к Товариществу собственников недвижимости "Левобережное" о взыскании 23 811 955 руб. 64 коп., в том числе 20 390 002 руб. 24 коп. – сумма долга по арендной плате, 3 421 953 руб. 40 коп. – пени; о расторжении договора аренды земельного участка от 30.07.2013 № 169; об обязании ответчика освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Советский район, мкр. Левый берег, площадью 815918 кв.м. с кадастровым номером 03:24:000000:49702 и передать его по акту приема-передачи истцу в течение 14 дней с момента вступления решения в законную силу.

В последующем представитель истца уменьшил размер иска: просил взыскать долг в сумме 12 186 045,74 руб. за период с 01.11.2014 по 28.02.2017, пени в сумме 1 795 906,05 руб. за период с 02.08.2013 по 20.02.2017.

Суд принял заявление истца об уменьшении иска к рассмотрению.

Представитель истца в судебном заседании иск в части взыскания долга и пеней поддержал, дав пояснения согласно иску; в части иска о расторжении договора аренды и обязании передать земельный участок оставил на усмотрение суда.

Представители ответчика в судебном заседании пояснили, что ответчиком произведена оплата суммы долга по арендной плате в полном объеме, переплата составила 1 238 155 руб. 75 коп. Ответчик признает наличие задолженности по пени в размере 495 026 руб. 93 коп.; представили дополнительный отзыв, расчет долга и пени, правовое обоснование расчета арендной платы, копию кадастровой справки, копию решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27.07.2016 №3, копию постановления Правительства РБ №37 от 30.01.2015. В части исковых требований о взыскании суммы долга, расторжении договора аренды, об обязании ответчика освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи истцу просили отказать.

Представитель истца в судебном заседании доводы ответчика не оспорил.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 30 июля 2013 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 169.

По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: г. Улан-Удэ Советский район, мкр. Левый берег, площадью 690537 кв.м., частично входящий в зону «Охранная зона воздушной линии электропередач 110 Кв, МСЗ-183 «Медведчиково» - «Северная» с отпайками на ПС «БВС» и частично входит в зону «Зона с особыми условиями использования территории кабельной и воздушной линии», на срок с 30.07.2013 по 29.07.2016 (п.1.1 договора).

Участок предоставляется для ведения садоводства (п.1.3 договора). Кадастровый номер земельного участка 03:24:000000:49702 (п.1.4 договора).

Арендная плата исчисляется с 30.07.2013 (п.2.1 договора). Размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором составляет 8003669,10 руб. за год, в т.ч. ежемесячно 666 972,42 руб. (п.2.2 договора). Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца (п.2.3 договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 30.07.2013 истец передал, а ответчик принял земельный участок по адресу: г. Улан-Удэ, Советский район, мкр. Левый берег, площадью 690537 кв.м., частично входящий в зону «Охранная зона воздушной линии электропередач 110 Кв, МСЗ-183 «Медведчиково» - «Северная» с отпайками на ПС «БВС» и частично входит в зону «Зона с особыми условиями использования территории кабельной и воздушной линии», на срок с 30.07.2013 по 29.07.2016 (л.д.15).

10 июня 2016 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому площадь земельного участка изменилась на 815918 кв.м. Арендная плата с учетом инфляции 5,5% на основании ФЗ от 02.12.2014 №384-ФЗ, с учетом инфляции 6,4% на основании ФЗ от 14.12.2015 №359-ФЗ, составила с 01.01.2016 8 984 278,64 руб. в год, в том числе ежемесячно с 01.01.2016 748 689,89 руб.; с 06.06.2016: 10 615 556,67 руб. в год, в том числе ежемесячно с 06.06.2016 884 629,72 руб. (л.д.23).

30 августа 2016 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендная плата с учетом инфляции 5,5% на основании ФЗ от 02.12.2014 №384-ФЗ, с учетом инфляции 6,4% на основании ФЗ от 14.12.2015 №359-ФЗ, составила с 01.03.2016: 7 198 850,39 руб. в год, в том числе ежемесячно с 01.03.2016 599 904,20 руб. (л.д.24).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Анализ содержания договора аренды №169 от 30.07.2013 свидетельствует, что стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачу в аренду, его индивидуально-определенные признаки.

Таким образом, существенные условия договора аренды в рассматриваемом договоре определены, договор аренды земельного участка №169 от 30.07.2013 является заключенным в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вступили в правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2.3 договора оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

Пунктом 2.5 договора предусмотрен порядок расчета.

В пункте 2.8. договора предусмотрено, что стороны считают размер арендной платы измененным со дня опубликования актов органов государственной власти или органов местного самоуправления об изменении порядка расчета арендной платы и об изменении коэффициента кадастровой стоимости земельного участка.

Истец указал, что сумма задолженности по арендной плате за период с 01.11.2014 по 20.02.2017 составила 12 186 045,74 руб.

Однако истец не учитывает, что с 01.03.2015г. определение размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на который не разграничена, производится на основании постановления Правительства Республики Бурятия от 30.01.2015 № 37.

Согласно подпункту б пункта 2.2 размер ежегодной арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства.

Следовательно, с 01.03.2015 ежегодная арендная плата для ответчика за пользование земельным участком составила 1 688 774, 8 руб. (266 788 969, 95 * 0.6%=1 600 733, 82 руб. + 5,5%), в месяц 140 731, 18 руб.

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» уровень инфляции 6,4%, следовательно, Ап с 01.01.2016: 1 688 774, 18 +6.4%=1 796 855,73 руб., в месяц – 149 747,98 руб.

В связи с заключенным сторонами дополнительным соглашением № 73 от 10.06.2016 АП с 06.06.2016 составила сумму 2 123 111, 33 руб.. в месяц 176 925, 95 руб.

08.08.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка ответчика – на 213 771 000 руб., следовательно, с 08.08.2016 ежегодная АП составила 1 439 773, 34 руб., в месяц 119 981, 11 руб.

Ответчик указал, что ряд граждан – членов ТСН заключили с истцом договора купли-продажи земельных участков из общего земельного участка, находившегося в пользовании ответчика.

Поэтому ответчик с 20.12.2016 определил размер ежегодной АП в сумме 1 421 167, 65 руб., в месяц 118 430, 64 руб.

С 01.01.2017 размер ежегодной арендной платы составляет 1 266 051, 07 руб. на основании методики расчета, утвержденной постановлением Правительства РБ от 30.01.2015 № 37 на основе новых стоимостных показателей государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства РБ от 13.01.2016 № 2 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия», в месяц АП – 105 504, 26 руб.

С учетом указанных обстоятельств ответчик подготовил и представил суду, истцу, свой расчет долга и пеней по договору аренды земельного участка и правовое обоснование своего расчета АП.

Истец не оспорил обстоятельства изменения АП в связи с принятием нового нормативного акта, изменением кадастровой стоимости земельного участка, заключением договоров купли-продажи земельных участков из состава земельного участка, переданного ответчику.

Истец также не стал оспаривать расчет ответчика, согласно которому долг ответчика на 10.05.2017 отсутствует, а имеется переплата АП в сумме 1 238 155, 75 руб.

Ответчик признал, что на дату предъявления истцом иска и дату оплату АП на 10.01.2017 имел долг в сумме 1 676 247, 01труб., который погасил на 10.02.2017, признал обоснованность начисления истцом пени в сумме 495 026, 93 руб. за просрочку оплаты АП до 10.02.2017.

Таким образом, иск в части взыскания долга по АП не подлежит удовлетворению связи с неправильным расчетом истца, а также погашением долга ответчиком.

Вместе с тем суд установил из расчета ответчика, что ответчик имел просрочку в оплате АП, поэтому требование истца подлежит удовлетворению частично в сумме пеней 495 026, 93 руб.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 30.07.2013 № 169, об обязании ответчика освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи истцу.

Требуя принудительного расторжения договора аренды земельного участка, истец указал на неуплату ответчиком АП в сумме 12 186 045, 74 руб.

Однако данное обстоятельство не нашло подтверждения в ходе судебного разбирательства, на 10.01.2017 долг ответчика по АП – 1 676 247,01 руб.

На дату вынесения решения ответчик имеет переплату по АП.

Кроме того, размер земельного участка, находящегося в пользовании ответчика, уменьшился и продолжает уменьшаться в связи процедурами заключения членами ТСН с истцом договоров купли-продажи земельных участков из состава земельного участка, арендуемого ответчиком.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что допущенное ответчиком нарушение, связанное с просрочкой уплаты АП, не является существенным, поэтому суд отказывает истцу в удовлетворении иска в указанной части.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины суд на основании статьи 110 АПК РФ относит на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Товарищества собственников недвижимости «Левобережное» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу МУ Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (ОГРН <***>, ИНН <***>) 495 026 руб. 93 коп. – пени.

Взыскать с Товарищества собственников недвижимости «Левобережное» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 428 руб.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья И.ФИО4