Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Урмакшинова В.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Брылевой Н.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление прокурора Республики Бурятия (670000, <...>)

к администрации муниципального образования «Иволгинский район» Республики Бурятия (671050, <...>),

обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна плюс» (670042, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным договора, применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии:

от прокурора: Болотова Л.Д. – ст. помощник прокурора;

от ответчиков:

администрация МО «Иволгинский район» Республики Бурятия: не явился, извещен;

ООО «Фортуна плюс»: ФИО1 – представитель по доверенности от 25.03.2013 г., ФИО2 – директор общества;

установил:

Прокурор Республики Бурятия обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к администрации муниципального образования «Иволгинский район» Республики Бурятия, обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна плюс» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2012 г., применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Фортуна плюс» возвратить Администрации МО «Иволгинский район» земельный участок площадью 50000 кв.м., с кадастровым номером 03:08:380101:148, расположенный примерно в 450 м. на северо-запад относительно ориентира, расположенного по адресу: <...>.

Ответчик - администрация МО «Иволгинский район» представителей в судебное заседание не направил, отзыва, возражений по иску не представил, определение об отложении судебного заседания направлено ответчику заказным письмом № 67000860911039, указанное почтовое отправление вручено ответчику 28.03.2013 г.

В судебном заседании 03 апреля 2013 г. судом объявлен перерыв до 09 апреля 2013 г. 14 часов 20 минут, 09 апреля 2013 г. судом объявлен перерыв до 10 апреля 2013 г. 14 часов 20 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

О перерыве ответчик извещен телеграммой № 219031/012002 от 03.04.2013 г., врученной ответчику 03.04.2013 г.

Информация о движении дела и определения суда о принятии искового заявлении, назначении дела к судебному разбирательству опубликованы на официальном сайте Арбитражного суда Республики Бурятия в сети Интернет http://buryatia.arbitr.ru и сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://arbitr.ru.

Суд считает возможным, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело в отсутствии представителей надлежащим образом извещенного ответчика – администрации МО «Иволгинский район».

В обоснование иска прокурор указывает, что площадь земельного участка, передаваемого в собственность ООО «Фортуна плюс» спорному договору купли-продажи земельного участка от 20.04.2012 г. (50000 кв.м.) не соответствует площади, занятой объектами недвижимости (123,3 кв.м. и 49,3 кв.м.) и площади, необходимой для обслуживания этих объектов недвижимости. Следовательно, договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований закона.

В качестве правового обоснования прокурор ссылается на ст.ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 ФЗ «О прокуратуре», ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Ответчик – ООО «Фортуна Плюс» возражает против заявленных исковых требований, указал, что местоположение границ земельного участка, принадлежащего ООО «Фортуна плюс» и его площадь определена с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, так как испрашиваемый участок был ранее сформирован для размещения промышленной базы. Здания производственного назначения, находящиеся в собственности общества, и прилегающая к ним территория составляет единый технологический комплекс, непосредственно связан с конкретным функциональным назначением объекта. Соответственно общество вправе было выкупить земельный участок, не только занимаемый самим объектом, но и необходимый для его использования, в порядке, установленном п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

В качестве правового обоснования заявленных требований ответчик ссылается на ст. 29, абз. 1 п. 1 ст. 36, абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, абз. 4 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Свод Правил СП19.133330.2011.

Исследовав материалы дела, выслушав прокурора, представителя ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона (протокол №4 от 08.12.2008г. «Об итогах проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:08:380101:148»), в соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Иволгинский район» №871 от 09.12.2008 г. «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Фортуна плюс» 9 декабря 2008 г. между администрацией муниципального образования «Иволгинский район» и обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна плюс» заключен договор аренды земельного участка №30/08.

В соответствии с условиями указанного договора Арендодатель (администрация МО «Иволгинский район») по акту приема-передачи передал за плату во временное пользование на 36 месяцев, а Арендатор (ООО «Фортуна плюс» соответственно принял земельный участок площадью 50000 кв.м., с кадастровым номером 03:08:380101:148, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка.

Наименование ориентира - жилой дом, расположенный по адресу: Республика Бурятия, <...>.

Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.

Разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования. ( п. 1 1 договора).

24 октября 2011 г. распоряжением администрации муниципального образования «Иволгинский район» № 831-р утвержден градостроительный план земельного участка, общей площадью 50000 кв.м., в 450 м. по направлению на северо-запад относительно ориентира, адрес которого: <...>, Иволгинский район. Согласно указанному плану, на земельном участке расположено здание конторы (11,8 х 11,9) бревенчатое и бытовое помещение (7,0 х 8,0)

28 ноября 2011 г. ООО «Фортуна плюс» обратилось к Администрации МО Иволгинский район» с заявлением о предоставлении права собственности на земельный участок, предоставленный по договору аренды № 30/08 от 09.12.2008 г.

Распоряжением Правительства Республики Бурятия №962/р от 27.12.2011 г. земельный участок с кадастровым номером 03:08:380101:148, общей площадью 50000 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения переведен в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для строительства производственной базы.

16 апреля 2012 г. стороны приняли решение о расторжении договора аренды земельного участка № 30/08 от 09.12.2008 г.

20 апреля 2012 г. администрацией муниципального образования
«Иволгинский район» Республики Бурятия, в соответствии с постановлением № 579 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату ООО «ФОРТУНА ПЛЮС» от 19.04.2012 г., заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 03:08:380101:148, площадью 50000 кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - жилой дом, участок находится примерно в 450 метрах от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Республика Бурятия, <...>, с ООО «Фортуна плюс».

Согласно условиям договора земельный участок относится к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Разрешенное использование – для строительства производственной базы (п.1).

Цена вышеуказанного земельного участка составляет 328050 руб. 00 коп. ( п. 2 договора).

Свидетельство о государственной регистрации права № 03-АА 204156 от 19.08.2012 г. подтверждает право собственности ООО «Фортуна плюс» на земельный участок 03:08:380101:148.

На указанном земельном участке также в собственности ООО «Фортуна плюс» находится недвижимое имущество (разрешение на ввод объектов производственного назначения №RU-04508302-32 от 25.10.2011 г.): контора, общей площадью 123,3 кв.м., инвентарный номер 45129Ф, литер А, этажность 1 (свидетельство 03-АА 099674 от 26.12.2011 г.); нежилой дом (бытовое помещение), общей площадью 49,3 кв.м., инвентарный номер 45129ф, литер Б, этажность 1 (свидетельство 03-АА 099675 от 26.12.2011 г.).

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 03:08:380101:148 от 20 апреля 2012 г. не соответствует статьям 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку площадь предоставленного в собственность земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования принадлежащих обществу объектов недвижимости, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование заявленного требования прокурором представлен расчет нормативных параметров земельного участка для размещения объектов производственной базы ООО «Фортуна Плюс», произведенный Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия на основании нормативов градостроительного проектирования утв. постановлением Правительства РБ от 16.04.2010 г. №155, согласно которому нормативный размер земельного участка необходимого обществу для использования двух объектов недвижимости, общей площадью 172,6 кв.м., составляет 1015,3 кв.м. ((123,3 +49,3)/ 17% = 1015,3), где:

17% - минимальная плотность застройки площади промышленного предприятия;

(плотность застройки - суммарная поэтажная площадь застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории участка (квартала). Пост. Правительства РБ от 16.04.2010 №155 "Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования).

(123,3 +49,3) = 172,6 – площадь застройки;

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами.

При этом исключительный характер приватизации земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. N 11).

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

По смыслу данных норм права предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Обстоятельства дела объективно свидетельствуют о наличии исключительного права ООО «Фортуна Плюс» на приватизацию земельного участка, поскольку общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

При изложенных обстоятельствах, при квалификации оспариваемой прокурором сделки как результата реализации ООО «Фортуна Плюс» исключительного права на приватизацию земельного участка, при наличии только двух зарегистрированных объектов недвижимости ответчика на спорном участке, выводы прокурора о несоответствии условий договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2012 г. о размере земельного участка положениям ст. 33, ст.36 Земельного Кодекса РФ являются верными.

Однако формальные выводы прокурора не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Из представленных суду материалов следует, что земельный участок с кадастровым номером 03:08:380101:148, общей площадью 50000 кв.м., предоставленный обществу в собственность по оспариваемому договору, с учетом изменения категории, был сформирован для осуществления строительства производственной базы, а не для эксплуатации находящихся на нем двух объектов, как утверждает прокурор.

Выбор земельного участка и определение его площади осуществлялись именно в целях осуществления строительства комплекса объектов производственной базы. Собственником утвержден градостроительный план земельного участка №RU 04508302-213 от 17.10.2011 г. (распоряжение Администрации МО «Иволгинский район» Республики Бурятия №831-р от 24.10.2011 г.).

Таким образом, земельный участок, необходимый именно для эксплуатации принадлежащих ООО «Фортуна Плюс» объектов недвижимости (здания конторы, бытового помещения), до заключения договора купли-продажи от 20.04.2012 сформирован не был, площадь земель, необходимых для использования данных объектов, в установленном законом порядке также не определялась.

Из пояснений ООО «Фортуна Плюс» в судебном заседании следует, что в настоящее время ответчик осуществляет деятельность по переработке древесины, изготовлению пиломатериалов, на спорном земельном участке также возведены, незарегистрированные в качестве объектов недвижимости, строения, используемые для временного проживания персонала, складские, производственные помещения, установлены пилорамы, иное оборудование.

Из положений пункта 2 статьи 7, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общий принцип и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

На дату заключения спорного договора купли-продажи земельный участок отнесен к категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», разрешенное использование – для строительства производственной базы.

Эксплуатация зданий конторы и бытового помещения в ином виде, в совокупности с иными сооружениями, кроме как производственной базы, как вид разрешенного использования на данном земельном участке не предусмотрена.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.

В материалах дела не имеется доказательств изменения в установленном порядке одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, в том числе, доказательств принятия главой местной администрации соответствующего решения, проведения публичных слушаний.

Таким образом, доводы прокурора об использовании ответчиком спорного земельного участка для размещения и эксплуатации только двух объектов недвижимости не находят своего подтверждения. По существу собственником предоставлен в собственность земельный участок, ранее сформированный для других целей - для осуществления строительства комплекса объектов недвижимости (производственной базы).

При указанных обстоятельствах, по мнению суда, следует отнестись критически к представленному по запросу прокурора Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия расчету нормативных параметров земельного участка, поскольку площадь застройки должна определяться из величины фактической застройки, с учетом временных и незарегистрированных зданий и сооружений.

Помимо указанного, суд считает необходимым отметить, что в силу статьи 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В данном случае стороны не имели возможности по своему усмотрению согласовать условие договора о размере земельного участка. Следовательно, неправильное указание в оспариваемом прокурором договоре купли-продажи размера земельного участка не влечет недействительности всей сделки, поскольку указанный размер участка должен определяться в соответствии с законом.

Однако, заявленные прокурором в рамках настоящего дела требования направлены на оспаривание всей сделки в целом, на возврат всего земельного участка в федеральную собственность, что исключает принятие решения по части сделки являющейся в любом случае законной и не допускающей применения двусторонней реституции.

Предпринятые прокурором меры не восстанавливают прав муниципального образования ни на земельный участок, как просил прокурор, поскольку частью сформированного земельного участка ответчик (ООО Фортуна Плюс») владеет, в результате реализации права на приватизацию, на законных основаниях, ни в части полученных муниципальным образованием, в результате спорной сделки, денежных средств, о возврате из муниципальной казны которых прокурор (равно как муниципальное образование) не заявлял.

При этом собственник не лишен возможности произвести расчет размера проданного по договору от 20.04.2012 земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства, и потребовать от покупателя возврата излишне переданного имущества.

В пункте 34 постановления от 29.04.2010 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение о том, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Отсутствие у суда возможности применить реституцию является самостоятельным основанием для отказа в иске о применении последствий недействительности сделки.

Суд на основании статей 167, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса при разрешении спора обязан исходить из заявленных требований и их оснований.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2012 г. и применения последствий недействительности ничтожной сделки у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья В.К. Урмакшинов