Гражданский кодекс часть 1

установил: Администрация муниципального образования «Город Кяхта» обратилась с иском к ООО « Распределительные сети» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 397 531 руб 00 коп и пени в сумме 404 320 руб за просрочку оплаты за период с 04.06.2007г по 10.03.2008г из расчета 0,7% за каждый день просрочки .

В обоснование иска истец указал, что 25.05.2007г между Муниципальным образование «Город Кяхта» и ООО «Распределительные сети» заключен договор аренды муниципального имущества № 5ОК/8/07, согласно которому арендодатель муниципальное образование « Город Кяхта» передало ответчику в аренду муниципальное имущество по обслуживанию объектов коммунальной инфраструктуры . Обязательства по оплате арендной платы ответчиком не исполняются, что явилось основанием для обращения с иском.

Ответчик иск признал частично в сумме 822 689 руб 17 коп. В остальной части ответчик заявил требование о зачете в счет задолженности по оплате арендной платы суммы 1 939 162 руб 83 коп . Данная сумма предъявлена по встречному иску, принятому к производству определением суда от 27.05.2008г. В порядке ст. 49 АПК РФ судом принято увеличение суммы иска по встречному иску с 10 000 руб до 1 939 162 руб 83 коп.

В обоснование встречного иска ООО « Распределительные сети» указало, что по договору субаренды от 25.05.2007г с согласия арендодателя передало муниципальное имущество, полученное по договору аренды № 5/ОК/8/07, в субаренду ООО « ЗабайкалТехОбслуживание». В процессе субаренды ООО « ЗабайкалТехОбслуживание» на основании договора подряда № 2 от 01.06.2007г , заключенного с ООО « Распределительные сети» , произвело реконструкцию канализационного коллектора , расположенного по адресу: <...> (Военный городок № 6). ООО « Распределительные сети» указало, что выполнение работ произведено на основании локального сметного расчета, согласованно с Администрацией МО « Город Кяхта». Акт приемки выполненных работ № 00000058 от 30.09.2007г подписан Администрацией муниципального образования. По мнению ответчика, данные документы свидетельствуют о возникновении подрядных правоотношений между Администрацией муниципального образования и ООО « ЗабайкалТехОбслуживание» и фактической приемке выполненных работ заказчиком – Администрацией МО « Город Кяхта». По договору уступки права требования (цессии) от 28.04.2008г ООО « ЗабайлТехОбслуживание» передало ООО « Распределительные сети» право требования долга с муниципального образования за реконструкцию канализационного коллектора. Ответчик указал, что Администрация МО « Город Кяхта» уклоняется от оплаты работ по реконструкции канализационного коллектора и от зачета работ в счет арендной платы несмотря на то, что согласно договору аренды № 5ОК/8/07 предусмотрен зачет в счет арендной платы расходов арендатора , связанных с капитальным ремонтом имущества и обеспечившим прирост основных фондов арендодателя.

Истец доводы ответчика считает необоснованными. Указал, что согласно п.п. 1.8. договора все улучшения переданного имущества производятся арендатором с письменного разрешения арендодателя. Такого разрешения получено не было. Кроме того ,в соответствии с п.1.8. договора аренды стоимость неотделимых улучшений имущества не возмещается арендатору, даже если они были произведены за счет средств арендатора с согласия арендодателя.. Зачет расходов арендатора на капитальный ремонт в счет арендной платы, согласно п.3.3. договора возможен при подписании сторонами дополнительного соглашения. Дополнительного соглашения о проведении капитального ремонта сторонами не заключалось. Истец считает, что такое соглашение должно быть заключено предварительно до начала работ, так как в соответствии с нормами ст.ст.70,71 Бюджетного кодекса РФ расходование средств на капитальный ремонт возможно на основе заключенных муниципальных контрактов. Истец указал, что расходы на капитальный ремонт являются расходами бюджета, которые планируются на очередной финансовы й год с предоставлением необходимых расчетов обоснований объемов и стоимости работ не позднее 15 ноября текущего года.. Проведение капитального ремонта имущества в 2007г в бюджете муниципального образования не предусмотрено. Зачет стоимости работ по капремонту в счет арендной платы не допускается.

Также истец считает доводы по встречному иску необоснованными , мотивируя тем, что акт № 00000058 от 30.09.2007г на сумму 1 939 162 руб 83 коп не соответствует унифицированным формам первичной учетной документации, предусмотренным постановлением Госкомстат России от 11.11.1999г № 100 , Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ». Кроме того, акт подписан первым заместителем главы муниципального образования ФИО3, который полномочиями на подписание акта приемки работ не обладал. Локально-сметный расчет, представленный ответчиком не подписан истцом. Подрядных отношений между истцом и ООО « ЗабайлТехОбслудивание» не возникло.

Ответчик указал, что реконструкция отлична от понятия «ремонт», который бывает текущим, средним и капитальным. По мнению ответчика, реконструкция представляет собой отдельный вид модернизации имущества, который объемнее капитального ремонта, так как направлен на качественное улучшение имущества, тогда как ремонт направлен на восстановление имущества. Обязанности по реконструкции имущества ответчик по договору аренды не принимал. Между ООО « ЗабайкалТехОбслуживание» и Администрацией МО « Город Кяхат» сложились независимые от договора аренды отношения. Сделку, оформленную в виде акта выполненных работ № 00000058 от 30.09.2007г , истец не оспорил в порядке ст.174 ГК РФ.

Представитель ООО «ЗабайкалТехОбслуживание» , привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований, пояснил, что работы выполнялись не по договору аренды. С истцом фактически сложились подрядные отношения. Ремонт производился в связи с возникшей аварийной ситуацией. Подрядные работы были приняты заказчиком – Администрацией муниципального образования в полном объеме.

Третье лицо, извещенное о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, что подтверждается распиской представителя, на рассмотрение не явилось.
Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из протокола оценки и сопоставления конкурсных заявок заседания Единой комиссии муниципального образования «Город Кяхта» № 5ОК/03/2007 от 10.05.2007г победителем конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества по обслуживанию объектов коммунальной инфраструктуры стало ООО « Распределительные сети».

По результатам конкурса между муниципальным образованием «Город Кяхта» и ООО «Распределительные сети» подписано два договора аренды муниципального имущества от 25.05.2007г № 5ОК/8/07. Объектом одного из договоров является все имущество по обслуживанию объектов коммунальной инфраструктуры. Предметом второго договора является часть имущества, указанного в первом договоре, а именно недвижимое имущество.

Срок действия договоров указан до 25.05.2012г.

Договор аренды от 25.05.2007г в отношении объектов недвижимости прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия 17.09.2007г, номер регистрации 03-03-12/005/2007-196.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно , в соответствии со ст.ст. 606, 651 ГК РФ ООО « Распределительные сети» является арендатором всего комплекса муниципального имущества по обслуживанию объектов коммунальной инфраструктуры, в том числе по договору аренды от 25.05.2007г - имущества по обслуживанию объектов коммунальной инфраструктуры, за исключением недвижимого имущества, и по договору от 25.05.2007г № 5ОК/8/07 - недвижимого имущества.

Передача имущества подтверждена актами приема-передачи имущества от 25.05.2007г, приложенными к договорам и подписанными сторонами.

Предметом иска является требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 5ОК/807 от 25.05.2007г, государственная регистрация которого произведена 17.09.2007г.

Согласно договору муниципальное образование «Город Кяхта» (арендодатель) передает ООО «Распределительные сети» ( арендатор) муниципальное имущество по обслуживанию объектов коммунальной инфраструктуры, указанное в п.1.1. договора. Арендная плата согласована сторонами в размере 2 813 507 руб в год или 234 458 руб в месяц без учета НДС ( п.3.1. договора).

Передача имущества в аренду подтверждается актами приема-передачи имущества (приложения №№1-41), подписанными сторонами.

Договорные отношения согласно п.1.6. договора возникают с 25.05.2007г. Согласно п.2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, условия договора от 25.05.2007г, заключенного 17.09.2007г (момент государственной регистрации договора) применяются к правоотношениям сторон с 25.05.2007г.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.3.2. договора арендатор оплачивает арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца на расчетный счет Администрации муниципального образования «Город Кяхта» в УФК по РБ. Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что первое внесение арендной платы арендатор производит в течение десяти дней после вступления в силу договора.

Размер арендной платы за период с 25.05.2007г по 31.03.2008г составил 2 397 531 руб 43 коп.

Платежи в счет оплаты арендной платы ответчиком не производились, доказательств оплаты арендной платы ответчиком не представлено.

Довод ответчика о том, что в счет уменьшения задолженности по арендной плате подлежит зачету сумма 1 939 162 руб 83 коп, суд находит необоснованным по следующим основаниям.

В обоснование права требования данной суммы ООО « Распределительные сети» представило договор уступки права требования (цессии) от 28.04.2008г .

Согласно договора уступки права требования (цессии) от 28.04.2008г ООО « ЗабайкалТехОбслуживание» уступает ООО « Распределительные сети» право требования к муниципальному образованию «Город Кяхта» в сумме 1 939 162 руб 83 коп, возникшее на основании акта выполненных работ № 00000058 от 30.09.2007г и счета-фактуры № 00000062 от 30.09.2007г.

Согласно договору подряда № 2 от 01.06.2007г ООО « Забайкалтехобслуживание» ( заказчик) поручает ООО « Распределительные сети» ( подрядчик) выполнить работы по реконструкции канализационного коллектора по адресу: <...> ( Военный городок № 6). Срок выполнения работ определены с 01.06.2007г по 29.09.2007г ( п.2.5. договора). За выполненные работы заказчик обязуется оплатить 1 939 162 руб 83 коп. Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что канализационный коллектор является собственностью муниципального образования «Город Кяхта», находится во владении заказчика в соответствии с договором аренды муниципального имущества № 5ОК/8/07 от 25.05.2007г. Результат работ подлежит передаче заказчиком собственнику имущества. Стоимость работ отражена в договоре подряда согласно локальному сметному расчету на реконструкцию канализационного коллектора с п. «Ж».

Ответчиком в обоснование выполнения работ представлен акт о приемке выполненных работ за август 2007г от 07.08.2007г на сумму 1 939 162 руб 83 коп . Как следует из данных документов оба документа согласованы с главным специалистом по строительству и архитектуре Администрации МО « Город Кяхта» ФИО4, что подтвердили стороны в судебном заседании. Также ответчиком представлен акт № 00000058 от 30.09.2007г на сумму 1 939 162 руб 83 коп, согласно которому Администрация МО «Город Кяхта , именуемая заказчиком, принимает работы по реконструкции канализационного коллектора . Стороны в судебном заседании подтвердили, что акт подписан от имени Администрации муниципального образования первым заместителем главы муниципального образования ФИО3

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок , хотя не предусмотренных законом , но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Доводы ответчика и третьего лица о наличии права требования к Администрации муниципального образования в сумме 1 939 162 руб 80 коп суд не принимает. Доказательств в обоснование того, что Администрацией муниципального образования было поручено ООО « ЗабайкалТехОбслуживание выполнение работ по реконструкции канализационного коллектора ответчиком и третьим лицом не представлено. Заказчиком работ согласно договору подряда № 2 от 01.06.2007г выступило ООО «ЗабайкалТехОбслуживание». Администрация муниципального образования в данном договоре участия не принимала. Согласование сметы главным специалистом по строительству и архитектуре Администрации МО « Город Кяхта» ФИО4 возникновения обязательств не влечет, поскольку согласно должностной инструкции на главного специалиста по строительству, архитектуре и охране памятников администрации МО « Город Кяхта» , утв. главой МО 09.01.2007г, согласование и подписание смет в должностные обязанности данного специалиста не входит.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что Администрацией МО «Город Кяхта» были приняты результаты работ , так же необоснован. Приемка результатов выполненных работ должностными обязанностями главного специалиста по строительству , архитектуре и охране памятников не предусмотрена. Так же подписание актов приемки работ в полномочия первого заместителя главы муниципального образования не входит.

Согласно Положению об администрации муниципального образования «Город Кяхта», утв.решением сессии Совета депутатов МО « Город Кяхта» № 1-3с от 19.12.2005г, глава города руководит деятельностью администрации города на основе единоначалия. Согласно п.3.2 Положения глава может иметь до 3 заместителей. Вопросы ЖКХ, строительства и ремонта отнесены к вопросам заместителя главы по экономике. Первый заместитель главы исполняет обязанности и обладает полномочиями главы в его отсутствие. К вопросам , курируемым первым заместителем главы вопросы строительства и ремонта не отнесены. Глава муниципального образования «Город Кяхта» ФИО5 30.09.2007г находился на работе и исполнял свои служебные полномочия, что следует из справки общего отдела Администрации МО «Город Кяхта» от 30.05.2008г. Доводы ответчика о том, что первый заместитель мог исполнять обязанности главы в момент кратковременного отсутствия главы 30.09.2007г на рабочем месте , необоснован.

Ссылка ответчика на возникновение правоотношений по сделке на основании акта № № 00000058 от 30.09.2007г на сумму 1 939 162 руб 83 коп несостоятельна, поскольку доказательств выполнения работ по поручения Администрации муниципального образования, а также приемки работ уполномоченным лицом муниципального образования не представлено.

Таким образом, доводы ответчика и третьего лица о возникновении обязательств на стороне Администрации МО «Город Кяхта» перед ООО « ЗабайаклТехОбслуживание» по оплате работ по реконструкции канализационного коллектора , необоснованны.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поскольку у ООО «ЗабайкалТехОбслуживание» отсутствовало право требования к Администрации МО «Город Кяхта» , то это право не могло перейти к ООО «Распределительные сети».

По смыслу ст.390 ГК РФ передача недействительного требования рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из соглашения об уступке права (требования). При этом под недействительным требованием понимается как право (требование), которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны. На действительность соглашения об уступке права требования данное обстоятельство не влияет. Данная позиция изложена в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.2007г № 120 « Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса РФ»).

Доводы ответчика о наличии обязательств на стороне Администрации МО «Город Кяхта» перед ООО «Распределительные сети» по оплате работ по реконструкции канализационного коллектора на основании договора уступки права требования от 28.04.2008г необоснованны, требования по встречному иска о взыскании 1 939 162 руб 83 коп , как задолженности , возникшей на основании указанного договора, не подлежат удовлетворению.

Рассмотрев доводы ООО « Распределительные сети» об уменьшении задолженности по арендной плате на сумму расходов , понесенных в связи с реконструкцией арендуемого имущества, суд также находит их необоснованными.

Обстоятельства проведения работ ООО «ЗабайкалТехОбслуживание» нельзя рассматривать отдельно от арендных правоотношений, имеющихся между лицами , участвующими в деле.

ООО «ЗабайкалТехОбслуживание» является согласно договору от 25.05.2007г субарендатором муниципального имущества, переданного ему в субаренду ООО «Распределительные сети» с согласия Администрации МО « Город Кяхта» от 06.07.2007г № 519. Договор субаренды от 25.05.2007г заключен на срок до 25.04.2008г. Объектом субаренды является часть имущества, переданного ООО «Распределительные сети» согласно договору аренды № 5ОК/8/07 от 25.05.2007г, прошедшего государственную регистрацию, т.е. часть недвижимого имущества.

В аренду ООО « Распределительные сети» был передан единственный коллектор инв.№ 395, расположенный по адресу г.Кяхта, Военный городок № 1 (приложение № 43 к договору аренды №5ОК\8/07 от 25.05.2007г).

Лица, участвующие в деле подтвердили, что работы ООО «ЗабайкалТехОбслуживание» выполнены по одному коллектору. Истец указал, что работы выполнены по коллектору, который был объектом аренды. Ответчиком и третьим лицом не представлено доказательств наличия иного коллектора и выполнения работ по иному коллектору. Кроме того, в договоре подряда № 2 от 01.06.2007г, заключенном между ООО «ЗабайкалТехОбслуживание» и ООО « Распределительные сети» имеется ссылка на договор аренды № 5ОК\8/07 от 25.05.2007г.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ремонт произведен именно коллектора, являвшегося объектом аренды. При этом в перечне имущества, переданного в субаренду ООО «ЗабайкалТехОбслуживание», коллектор не значится. Следовательно, спор об оплате работ по реконструкции канализационного коллектора имеет место между сторонами по коллектору, являющемуся объектом аренды ООО « Распределительные сети».

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды ( п.2. ст.616 ГК РФ).

Согласно п. 1.8 договоров аренды № 5ОК/8/07 все улучшения переданного имущества производятся арендатором с письменного разрешения арендодателя. Произведенные арендатором за счет собственных средств улучшения арендованного имущества отделимые без вреда для имущества могут быть переданы с согласия арендодателя в собственность арендатора после прекращения договора. Стоимость неотделимых улучшений имущества не возмещается арендатору, даже если они были произведены за счет его средств с согласия арендодателя.

Пунктом 2.2.7. договора предусмотрено, что улучшения арендуемого имущества производятся с письменного разрешения арендодателя, для получения которого арендатор обязан представить арендодателю письменное заявление об их проведении, предложения по условиям и срокам их проведения, а в случае капитального ремонта- с приложением дефектной ведомости.

Согласно п.3.3. договора расходы арендатора, связанные с капитальным ремонтом имущества и обеспечивающие прирост основных фондов, могут засчитываться в счет арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением.

Таким образом, из содержания договора следует , что капитальный ремонт имущества, а также все иные улучшения имущества могут производиться арендатором. При этом зачет расходов арендатора на ремонт имущества в счет арендной платы возможен при капитальном ремонте имущества, проведенном с разрешения арендодателя ( п.2.2.7. договора) и при наличии дополнительного соглашения ( п.3.3. договора).

Доводы ответчика о том, что им произведена реконструкция, понятие которой договором не предусмотрено, и что это не является капитальным ремонтом имущества, суд не принимает.

Для целей зачета в счет арендной платы расходов арендатора , понесенных при ремонте арендуемого имущества, не имеет правового значения являются ли работы капитальным ремонтом или реконструкцией, поскольку порядок, предусмотренный для проведения работ по улучшению имущества, в том числе капитального ремонта, дающий право на зачет расходов в счет арендной платы, арендатором не соблюден. Доказательств подписания дополнительного соглашения о проведении капитального ремонта и зачете стоимости ремонта в счет арендной платы ответчиком не представлено.

Следовательно, оснований для уменьшения арендной платы на стоимость проведенных работ не имеется.

В соответствии со ст.ст.309,310, 606, 614 ГК РФ требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 397 531 руб 00 коп обоснованны и подлежат удовлетворению.

За просрочку оплаты арендной платы пунктом 4.3. договора предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Расчет пени в сумме 404 320 руб 61 коп за период просрочки с 04.06.2007г по 10.03.2008г обоснован. Однако суд находит размер пени 0,7% за каждый день просрочки оплаты , что составляет 252% годовых, явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств. Руководствуясь ст.333 ГК РФ суд считает возможным уменьшить пени до 16 847 руб 00 коп из расчета 10,5% годовых, средней ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период просрочки оплаты.

Расходы по уплате государственной пошлины по основному и встречному искам, суд в соответствии со ст. 110 АПК РФ относит на ответчика

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

взыскать с ООО « Распределительные сети» в пользу Администрации муниципального образования «Город Кяхта» 2 397 531 руб 00 коп – сумму долга, 16 847 руб 00 коп – пени, 25 509 руб 26 коп – расходы по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО « Распределительные сети» в доход федерального бюджета 20 695 руб 81 коп государственную пошлину.

Судья Л.Ф.Салимзянова