Гражданский кодекс часть 1

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 21.06.2016. Полный текст решения изготовлен 28.06.2016.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Королевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС», 119361, г. Москва, ул. Малая Очаковская, д. 4, стр. 1, ИНН 7714037390, ОГРН 1027700105993, к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаторг», 600005, г. Владимир, ул. Тракторная, 45, ИНН 3326003683, ОГРН 1023301253689, обществу с ограниченной ответственностью «Карнавал», г. Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 70, корп.1, ИНН 7727710670, о признании недействительными сделок, о понуждении заключить долгосрочный договор аренды, при участии в заседании: от истца – Елизаровой Ю.М., по доверенности от 30.06.2015, Бордуковой М.А., по доверенности от 27.11.2015; от общества с ограниченной ответственностью «Мегаторг» – Ивженко Е.В., по доверенности от 26.11.2015, Мохорева М.И., по доверенности от 15.06.2016, от общества с ограниченной ответсвенностью «Карнавал» – представитель не явился, надлежащим образом извещен, установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Адидас» (далее по тексту - ООО «Адидас», истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаторг» (далее по тексту - ООО «Мегаторг», отвечтик) об обязании заключить основной (долгосрочный) договор аренды, идентичный проекту основного договора, являющемуся приложением № 13 к договору об использовании и доступе от 26.11.2012, заключенному между ООО «Мегаторг» и ООО «Адидас», а именно выслать подписанные уполномоченным лицом экземпляры договоров аренды и соответствующие документы и подать основной договор на государственную регистрацию незамедлительно по мере получения подписанных с обеих сторон экземпляров договора.

Определением суда от 07.06.2016 по ходатайству истца в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Карнавал», г. Москва, (далее по тексту - ООО «Карнавал»).

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял требования, в окончательной редакции указал, что просит суд:

1.1.признать недействительной сделку - соглашение об использовании от 10.09.2015, заключенную между ООО «Карнавал» и ООО «Мегаторг»;

1.2. признать недействительной сделку - основной договор аренды от 30.01.2016 № МЕГ-Д-2016-0133, заключенный между ООО «Карнавал» и ООО «Мегаторг»;

1.3. обязать ответчиков возвратить помещение во владение и пользование по краткосрочному договору аренды;

1.4. обязать ООО «Мегаторг» заключить основной (долгосрочный) договор аренды в отношении помещения ориентировочной площадью 748,29 кв.м, расположенного на втором этаже торгового комплекса по адресу: г. Владимир, ул. Тракторная, д. 45, на условиях, определенных проектом основного договора, являющимся приложением № 13
кдоговору об использовании и доступе от 26.11.2012, заключенному между ООО «Мегаторг» и ООО «Адидас», в порядке предусмотренном пунктом 2.6. договора об использовании и доступе от 26.11.2012.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение предмета требований судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В обоснование иска истец указал, что между ООО «Мегаторг» (арендодатель) и ООО «Адидас» (арендатор) заключены два договора: от 26.11.2012 об использовании и доступе (предварительный договор) и от 27.04.2013 краткосрочный договор аренды. Пунктом 26 предварительного договора предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор аренды на срок 5 лет на условиях, согласованных в указанном договоре.

Истец указал, что 06.10.2015 направил ответчику заказным письмом с уведомлением претензию № 550-06-10 о заключении основного договора.

ООО «Адидас» считает, что ООО «Мегаторг» не имело право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договоров.

Считает, что предварительный договор может быть расторгнут только в случае немотивированного отказа арендатора от заключения основного договора, а такого отказа не было. Уведомление арендодателя об одностороннем отказе от исполнения краткосрочного договора аренды не имело силы.

По мнению ответчика, во-первых, краткосрочный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. Во-вторых, в соответствии с пунктом 11.3 у арендатора имелось 15 рабочих дней на устранение нарушения и внесение арендной платы. Претензии от 09.09.2015 № МЕГ-И-2015-1012, от 14.09.2015 № МЕГ-И-2015-1029, от 14.09.2015 МЕГ-И-2015-1030 поступили ООО «Адидас» 22.09.2015, задолженность оплачена 05.10.2015 (т.е. нарушения устранены в сроки и отсутствовали основания для расторжения краткосрочного договора в соответствии с пунктом 11.1).

ООО «Мегаторг» требования не признало, указало, что предварительный договор расторгнут им в одностороннем порядке в связи с расторжением краткосрочного договора по причине допущенных истцом нарушений сроков внесения арендной платы.

Считая договоры расторгнутыми, ответчик сослался на пункт 12.2 предварительного договора, в соответствии с которым он может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя в случае расторжения краткосрочного договора аренды. В свою очередь пункт 11.1 краткосрочного договора аренды от 27.04.2015 предусматривает, что арендодатель имеет право расторгнуть его, в том числе, в случае неоплаты арендатором арендной платы более 2 раз в течение полугода на срок более 10 банковских дней.

Ответчик пояснил, что в соответствии с договором аренды от 27.04.2013 обязанность своевременно уплачивать арендную плату исполнялась ООО «Адидас» ненадлежащим образом (представлен расчет задолженности). Указал, что обращался с требованиями погасить долг - претензии от 26.05.2015 № МЕГ-И-2015-0496, от 21.07.2015 № МЕГ-И-2015-0793, от 09.09.2015 № МЕГ-И-2015-1012, которые остались без ответа.

ООО «Мегаторг» сообщило, что за октябрь и ноябрь 2014 года арендная плата оплачена только в декабре 2014 года и только после того, как в целях урегулирования сложившейся ситуации арендодатель согласился на предоставление скидки на 2015 год и заключил соглашения от 30.11.2014 и от 24.12.2014. С января 2015 года истец продолжил нарушать договоренности и вносил арендную плату не в полном объеме и с нарушением сроков. Сумма задолженности к сентябрю 2015 года превысила 3 000 000 руб.

В подтверждение наличия задолженности по арендной плате ответчик представил также копию иска, поданного в Арбитражный суд города Москвы, о взыскании с ООО «Адидас» задолженности в сумме 2 780 512 руб. 48 коп. (за декабрь 2014 года, январь - сентябрь 2015 года), неустоек и штрафов в сумме 366 015 руб.; счета-фактуры и счета на оплату долга.

Ответчик указал, что письмом от 14.09.2015 уведомил ООО «Адидас» о расторжении договора аренды и предварительного договора; письмом от 02.10.2015 повторно уведомил о расторжении договоров.

ООО «Карнавал» представило отзыв, в котором возразило против удовлетворения иска.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

26.11.2012 между ООО «Мегаторг» (арендодатель) и ООО «Адидас» (арендатор) заключен договор об использовании и доступе, в котором определен объект аренды: часть нежилого помещения общей площадью 748,29 кв.м, находящееся в помещении № 2 на 2 этаже торгового комплекса, по адресу: г. Владимир, ул. Тракторная, 45. Подробное описание объекта с указанием его месторасположения и границ, приводится в приложении № 1.

Стороны в пункте 1.1 договора согласовали, что:

- «договор об использовании и доступе» - настоящий документ, содержащий соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, связанный с использованием объекта аренды в здании, и подготовкой объекта аренды к последующей аренде, действующий до даты вступления в силу основного договора;

- «основной договор» или «долгосрочный договор» («договор аренды») - долгосрочный договор аренды объекта, заключаемый между сторонами после получения арендодателем кадастрового паспорта на объект.

В соответствии с пунктом 2.1 предметом договора об использовании и доступе являются обязательства сторон подписать и заключить долгосрочный договор аренды объекта (далее - основной договор) для осуществления арендатором розничной торговли товарами торговой марки «Адидас», ориентировочной площадью 748, 29 кв.м, а также определение сроков и условий для использования и аренды арендатором объекта аренды до государственной регистрации основного договора.

В соответствии с пунктом 2.4 договора об использовании и доступе: во избежание сомнений постоянная часть арендной платы по краткосрочному и основному договору - 112 243 руб. 50 коп. в месяц.

В пункте 2.6 указано, что основной договор стороны обязуются подписать не позднее 31.03.2013. Основной договор (сроком действия, заканчивающимся датой истечения 5 лет с даты подписания первого акта приема-передачи объекта о начале коммерческой деятельности к первому краткосрочному договору) должен быть заключен сторонами не позднее 31.12.2015. Не позднее чем за 1 месяц до даты начала арендатором торговой деятельности и на период до момента регистрации основного договора аренды, арендодатель обязуется заключить с арендатором краткосрочный договор аренды объекта аренды (далее - «краткосрочный договор») на условиях, изложенных в приложении № 13/1 настоящего договора. В случае если к моменту прекращения срока действия краткосрочного договора основной договор не был зарегистрирован, стороны обязуются продлить краткосрочный договор на тех же условиях и на тот же срок.

Для целей заключения основного договора стороны оговорили следующий порядок не позднее 31.01.2013 арендодатель направляет арендатору предложение о заключении основного договора аренды (текст должен быть полностью идентичен форме, указанной в приложении № 13).

В пункте 2.9 договора указано, что до даты государственной регистрации основного договора между сторонами действует краткосрочный договор. В случае если по истечении 11 месяцев с даты подписания краткосрочного договора стороны не заключили основной договор по каким-либо объективным причинам, стороны обязуются заключить/перезаключить краткосрочный договор на новый срок (сроком действия не более 1 месяцев на аналогичных условиях). Стороны обязуются заключать новые краткосрочные договоры аренды на тех же условиях на очередной срок до того момента, пока сторонами не будет зарегистрирован в установленном порядке основной договор, но в любом случае при последнем заключении краткосрочного договора аренды срок действия такого договора будет составлять не более чем период времени, оставшийся до истечения 5 лет с даты подписания сторонами первого акта приема-передачи объекта аренды.

В соответствии с пунктом 11.8 указано, что в случае немотивированного отказа арендатора от заключения краткосрочного договора и/или основного договора аренды в сроки, установленные в настоящем договоре, при соблюдении арендодателем своих обязанностей по договору, арендатор обязан в течение 10 банковских дней с даты получения письменного требования арендодателя выплатить штраф - 1 200 000 руб.

В пункте 12.2 стороны согласовали, что арендодатель, после реализации своего права в соответствии с пунктом 11.8 договора, вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, посредством направления письменного уведомления арендатору не менее чем за 5 дней до предполагаемой даты расторжения настоящего договора в случае:

- расторжения краткосрочного договора аренды;

- необоснованного уклонения или немотивированного отказа арендатора от заключения основного договора в сроки, установленные в настоящем договоре, при соблюдении арендодателем своих обязанностей по настоящему договору;

Стороны оговорили, что любая из сторон вправе воспользоваться своим правом на расторжение договора лишь при условии направления предварительного письменного уведомления о необходимости устранения нарушения и неустранении данного нарушения в течение 10 дней с даты получения уведомления.

Любое уведомление или сообщение, которое должно быть сделано согласно настоящему договору, должно быть совершено в письменном виде. Любое сообщение, касающееся договора должно передаваться лично в руки представителю соответствующей стороны (под роспись), либо направляться курьерам или заказным письмом. Все уведомления и сообщения, направленные с нарочным, срочной курьерской службой, либо заказным письмом, если они получены в течение рабочих часов в рабочий день, вступают в силу в дату передачи под роспись или, соответственно, вручения (в момент (дату) передачи письма адресату, зафиксированной в уведомлении о вручении, которое возвращается к отправителю).

Представитель стороны по настоящему договору - уполномоченное лицо, имеющее право на основании доверенности получать документы, передаваемые другой стороной, включая, но, не ограничиваясь: письма, счета, акты сверок, акты выполненных работ, уведомления и другую корреспонденцию (пункт 13.1).

Согласно пункту 13.3 договора уведомление, направляемое одной стороной другой стороне (за исключением уведомлений о нарушении и уведомлений о расторжении/прекращении договора аренды) считается также доставленным надлежащим образом, если оно:

- отправлено посредством факсимильной связи или электронной почты на номера (адреса), укатанные в договоре с обязательным последующим направлением заказной почтой, либо курьером отправителя, либо курьерской службой, осуществляющей доставку в течение суток под подпись в получении;

- передано сторонами друг другу в виде письма или, если получено сотрудником, должностным лицом либо представителем получателя, и получение подтверждено подписью получившего лица.

27.04.2013 между ООО «Мегаторг» (арендодатель) и ООО «Адидас» (арендатор) заключен договор аренды № 02/01-02-0682, в соответствии с пунктом 2.1 которого передается в порядке и на условиях, определяемых договором, объект аренды, общей площадью 748, 29 кв.м, расположенный в помещении № 2 на 2 этаже торгового комплекса.

В соответствии с пунктом 3.1 договор заключен на срок 11 месяцев, вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует по 27.03.2014 либо до даты государственной регистрации основного договора аренды, заключенного сторонами сроком на 5 лет.

Арендная плата состоит из постоянной части (пункт 4.2) - 112 243 руб. 50 коп. в месяц. Вносится не позднее 30 числа месяца, предшествующего месяцу, за который вносится (пункты 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3). Размер переменной части (переменная часть №№ 1-4) установлен в пунктах 4.4 - 4.6 договора, переменная часть вносится до 20-ого или 30-ого числа месяца, следующего за расчетным, на основании выставленного арендодателем счета.

В соответствии с пунктом 11.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в порядке, установленном действующим законодательством, в следующих случаях:

- в случае неоплаты арендной платы более 2-х раз подряд в течение полугода на срок более 10 банковских дней от установленных сроков, при условии своевременного и надлежащего предоставления арендодателем арендатору счетов на оплату;

- в случае необоснованного уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи на срок более 20 календарных дней;

- в случае предоставления в пользование арендуемого объекта аренды третьим лицам без письменного согласия арендодателя.

Арендодатель имеет право расторгнуть договор путем обращения в суд в следующих случаях:

- если арендатор существенно ухудшает объект аренды, что подтверждено заключением независимой технической экспертизы;

- в случае использование объекта аренды в целях иных, нежели осуществление коммерческой деятельности, предусмотренной настоящим договором, без письменного согласования в арендодателем.

В соответствии с пунктом 11.3 в случае возникновения обстоятельств, указанных в пункте 11.1 договора, арендодатель направляет письменное уведомление с описанием нарушения обязательств, допущенного другой стороной и требованием их устранения. В случае если нарушение не будет устранено в течение 15 дней с момента вручения уведомления о нарушении, арендодатель имеет право направить другой стороне уведомление о расторжении договора не позднее, чем за 20 дней до предполагаемой даты прекращения договора. В дату, указанную в полученном арендатором уведомлении об одностороннем отказе арендодателя от исполнения обязательств, настоящий договор считается прекращенным.

30.11.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору от 27.04.2013 о том, что арендатор подтверждает, что у него имеется задолженность за октябрь, ноябрь 2014 года в сумме 2 806 969 руби и обязуется погасить ее не позднее 29.12.2014.

При условии своевременного погашения задолженности арендодатель договорился с арендатором на временное частичное уменьшение суммы арендной платы по договору, путем установления ее в следующем размере:

- постоянная часть арендной платы в период с 01.12.2014 по 31.12.2015 включительно составляет 175 руб. (НДС не облагается в виду применения арендодателем системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход) за 1 кв.м помещения в месяц;

- минимальный размер арендной платы (плата за объект аренды) в период с 01.12.2014 по 28.02.2015 включительно составляет 1100 руб. за 1 кв.м в месяц (НДС не облагается);

- минимальный размер арендной платы (плата за объект аренды) в период с 01.03.2015 по 31.12.2015 включительно составляет 1300 руб. за 1 кв.м в месяц (НДС не облагается).

24.12.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору об использовании и доступе от 26.11.2012, в котором указано на изменение размера арендной платы (см. соглашение от 30.11.2014) и на то, что в случае непогашения задолженности за октябрь и ноябрь 2014 года в сумме 2 806 969 руб. в срок до 29.12.2014, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть соглашение и потребовать уплаты арендной платы в полном объеме в соответствии с договором.

07.09.2015 ООО «Адидас» в адрес ООО «Мегаторг» направлена претензия № 527/07-09, а 16.09.2015 письмо № 528/16-09 с требованием оплатить штраф в размере 4 790 000 руб., предусмотренный пунктом 11.6 предварительного договора, за просрочку исполнения обязательства о направлении предложения о заключении основного договора

В претензиях ООО «Адидас» также заявило о расторжении договора об использовании и доступе со ссылкой на пункт 12.1 договора.

14.09.2015 ответчик в письме № МЕГ-И-2015-1029 потребовал от ООО «Адидас» оплатить задолженность за декабрь 2014 года - сентябрь 2015 года в сумме 3 146 527 руб. 48 коп. Письмо вручено на руки представителю Курашу В.С. и направлено почтой по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 52, 31, д.4 стр. 1 (почтовая квитанция от 15.09.2016 № 137168).

14.09.2015 ООО «Мегаторг» направило истцу еще одно письмо № МЕГ-2015-1030, в котором отказалось от договоров в одностороннем порядке с 12.10.2015 (со ссылкой на пункт 11.1 договора аренды от 27.04.2013 и пункт 12.2 договора об использовании и доступе), просило освободить помещения. В письме указано, что задолженность по арендной плате за период с декабря 2014 года по сентябрь 2015 года составляет 3 146 527 руб. 48 коп. (претензии об оплате от 22.10.2014 № МЕГ-И-2014-0445, от 28.10.2014 № МЕГ-И-2014-0483, от 20.11.2014 № МЕГ-И-2014-0533, от 08.12.2014 № МЕГ-И-2014-0595; от 26.05.2015 № МЕГ-И-2015-0496, от 21.07.2015 № МЕГ-И-2015-0793, от 09.09.2015 № МЕГ-И-2015).

Письмо вручено 15.09.2015 на руки представителю ООО «Адидас» Курашу В.С. и отправлено по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд, 52 31, д.4, стр.1 (почтовая квитанция от 15.09.2015 № 137168).

Как следует из материалов дела, претензии об уплате задолженности от 26.05.2015 и от 09.09.2015 вручались представителю истца Курашу В.С.

В ответ на письма от 14.09.2015 ООО «Адидас» в телеграмме от 07.10.2015 сообщило, что задолженность погашена, договоры не содержат условий об одностороннем отказе, потребовало заключить основной договор.

02.10.2015 ответчик обратился к истцу с письмом № МЕГ-И-2015-1112, о том, что 14.09.2015 уведомил о расторжении договоров. Сообщил, что задолженность по состоянию на 02.10.2015 не погашена. Повторно уведомил об отказе от договоров и просил освободить помещения не позднее 29.10.2015. Отправлено по адресу: г. Москва, ул. М. Очаковская, дом 4, корп.1 (почтовая квитанция и опись вложения от 05.10.2015 № 132088).

06.10.2015 ООО «Адидас» обратилось к арендодателю с письмом № 550/06-10, в котором просило заключить основной договор аренды и выплатить штраф в размере 4 790 000 руб.

12.10.2015 ответчик в письме № МИГ-И-2015-1155/1 сообщил ООО «Адидас» о наличии задолженности в сумме 1 238 440 руб. Отправлено по адресу: Москва, ул. М. Очаковская, дом 4, корп.1 (почтовая квитанция от 16.10.2015 № 132101) и вручено 15.10.2015 на руки Курашу В.С.

16.10.2015 ООО «Мегаторг» направило истцу ответ № МЕГ-И-2015-1172/1 на претензию от 16.09.2015 и на телеграмму от 07.10.2015 указав, что 14.09.2015 отказалось от договоров, указало на задолженность по состоянию на 16.10.2015 в сумме 1 238 440 руб. 73 коп. Отправлено по адресу: г. Москва, ул. М. Очаковская, д. 4, корп.1 (почтовая квитанция от 19.10.2015 № 131981 и опись вложения) и вручено 19.10.2015 на руки Курашу В.С.

ООО «Мегаторг» направляло письма аналогичного содержания от 23.10.2015 № МЕГ-4-2015-1203/1; от 29.10.2015; от 06.11.2015 № МЕГ-И-2015-1270.

Ответчик обратился к истцу с сообщением от 21.12.2015 № МЕГ-И-2015-1442 о том, что проведен осмотр помещений, находившихся в аренде ООО «Адидас» по договору от 27.04.2013. В ходе осмотра установлено, что по состоянию на 16.11.2015 помещение освобождено, все отделимые улучшения арендатором демонтированы.

Факт освобождения ООО «Адидас» спорных помещений подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

10.09.2015 между ООО «Мегаторг» (арендодатель) и ООО «Карнавал» (арендатор) заключен договор об использовании и доступе, в соответствии с пунктом 1.1 которого объектом аренды является часть здания торгового комплекса площадью 1045,4 кв.м, находящаяся в помещении № 2 на втором этаже торгового комплекса по адресу: г. Владимир, ул. Тракторная, д. 45.

30.01.2016 между ООО «Мегаторг» (арендодатель) и ООО «Карнавал» (арендатор) заключен основной договор аренды № МЕГ-Д-2016-0133 в отношении указанных площадей.

Согласно пункту 4.1 договора срок аренды составляет семь лет с даты подписания сторонами акта о начале коммерческой деятельности.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, помещения, являющиеся предметом договоров между ООО «Мегаторг» и ООО «Адидас» (арендатор), в настоящее время являются предметом договоров между ООО «Мегаторг» и ООО «Карнавал» (арендатор) и переданы последнему в составе арендуемых по договору от 30.01.2016 помещений.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку между сторонами, доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к выводу, что требования не подлежат удовлетворению на основании нижеследующего.

По правилам статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В статье 619 ГК РФ установлены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Вместе с тем, помимо положений о расторжении договора по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ), о расторжении договора по требованию одной из сторон по решению суда (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), гражданское законодательство предусматривает также возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу данного положения закона односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления его с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав и оценив содержание договора аренды от 27.04.2016, в том числе пункты 11.1 и 11.3, суд пришел к выводу, что стороны согласовали условие, согласно которому арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора в случае неоплаты арендатором арендной платы более 2-х раз подряд в течение полугода на срок более 10 банковских дней от установленных сроков, при условии своевременного и надлежащего предоставления счетов на оплату.

Таким образом, возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения спорного договора аренды прямо предусмотрена сторонами в пункте 11.1 договора от 27.04.2013 и соответствует положениям действующего гражданского законодательства (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

При этом расторжение договора от 27.04.2013 в случаях, предусмотренных пунктом 11.1, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ осуществляется во внесудебном порядке путем одностороннего волеизъявления соответствующей стороны договора и при наличии указанных в пункте оснований.

Ссылаясь на положения пункта 11.1 договора аренды, систематическое нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, наличие задолженности, ООО «Мегаторг» направило ООО «Адидас» уведомление от 14.09.2015 № МЕГ-И-2015-1030 о расторжении указанного договора в одностороннем порядке и об освобождении помещения в указанный срок. Факт получения арендатором данного уведомления подтверждается материалами дела и не оспаривается.

Расторжение договора выставлено арендодателем на законных основаниях с соблюдением требований, установленных обозначенным договором, и влечет прекращение договорных отношений.

Повторные уведомления о расторжении договора направлены также 02.10.2015, 12.10.2015, 16.10.2015, 23.10.2015 29.10.2015.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами помещения освобождены ООО «Адидас», все имущество вывезено.

Более того данные помещения отремонтированы и переданы в аренду ООО «Карнавал» и используются последним.

Согласно статье 8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 4 вышеуказанной нормы права предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Проанализировав и оценив содержание договора об использовании и доступе, в том числе пункт 12.2, суд пришел к выводу, что стороны согласовали условие, согласно которому арендодатель вправе отказаться от него в одностороннем, внесудебном порядке в случае расторжения краткосрочного договора аренды.

ООО «Мегаторг» отказалось от краткосрочного договора аренды в связи с неуплатой ООО «Адидас» арендной платы более 2-х раз подряд в течение полугода с просрочкой более 10 банковских дней от установленных сроков, и в связи с его прекращением договора аренды отказалось от договора об использовании и доступе.

В данном случае договор об использовании и доступе от 26.11.2012 прекратился в связи с реализацией арендодателем своего права на односторонний отказ от него, предусмотренный пунктом 12.2 в связи с расторжение краткосрочного договора аренды от 27.04.2013.

В связи с тем, что обязательства сторон по предварительному договору прекращены, основания для заключения основного договора аренды отсутствуют.

Оценив условия договора от 26.11.2012 об использовании и доступе, суд пришел к выводу, что предусмотренная пунктом 12.2 договора реализация арендодателем права в соответствии с пунктом 11.8 договора на получение штрафа, обязательна для соблюдения порядка отказа от предварительного договора,только в случае необоснованного уклонения арендатора или немотивированного отказа арендатора от его заключения, а не в случае расторжения краткосрочного договора.

Доводы ООО «Адидас» отклоняются судом на основании вышеизложенного.

Довод истца о том, что задолженность оплачивалась своевременно, не принимается судом, так как согласно представленным в материалы дела документам, в том числе расчету задолженности, счетами на оплату, арендная плата за декабрь 2014 года - сентябрь 2015 года полностью оплачена только в октябре 2015 года, например, арендная плата за январь 2015 года (срок внесения 30.12.2014) оплачена в полном объеме только 05.10.2015.

Нарушение сроков внесения арендной платы подтверждается и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 по делу № А40-192084/15, которым с ООО «Адидас» в пользу ООО «Мегаторг» взыскана неустойка в размере 366 015 руб. за нарушение сроков внесения арендной платы. При этом, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, данное дело возбуждено по иску о взыскании задолженности по арендной плате за декабрь 2014 года - сентябрь 2015 года и пеней в сумме 366 015 руб. Задолженность по арендной плате оплачена после подачи соответствующего заявления в суд.

Доводы истца о том, что арендодатель не сообщал ему о наличии задолженности (в соответствии с пунктом 11.3 договора аренды), не принимается судом, так как, во-первых, опровергается представленной в материалы дела перепиской, претензиями об оплате и полученным исковым заявлением о взыскании долга.

Более того оценив по правилам статьи 431 ГК РФ пункт 12.2 договора аренды, суд пришел к выводу, что арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы более чем на 10 дней.

Довод истца об отсутствии у Кураша В.С. полномочий на получение претензий об оплате задолженности не принимается судом, так как в соответствии с доверенностью от 01.03.2015 он имеет право действовать от имени ООО «Адидас» и представлять его интересы в полиции, налоговых органах и иных государственных органах, в любых учреждениях и организациях по вопросам открытия и функционирования обособленного подразделения, находящегося по адресу: г. Владимир, ул. Тракторная, дом 45.

Отсутствие на стороне арендатора по состоянию на настоящее время задолженности по арендной плате не влияет на предусмотренную пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, пунктом 11.1 договора аренды возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.

Оказывая в удовлетворение требования о понуждении заключить основной договор и о признании недействительным договоров с ООО «Карнавал», суд также исходит из того, что в претензии от 16.09.2015 ООО «Адидас» само воспользовалось своим правом на отказ от договора об использовании и доступе (предварительного договора) с 30.12.2015.

На основании изложенного требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по государственной пошлине по делу в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.В удовлетворении заявленных исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «АДИДАС», г. Москва, отказать.

2.Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

З.В. Попова