Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Е.В. Смагиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания О.Е. Удаловой, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Каприз", г. Владимир, ОГРН <***>, о признании незаконным отказа администрации города Владимира, в лице комиссии по землепользованию и застройке территории муниципального образования г. Владимира, в продлении срока действия договора аренды земельного участка (КН 33:22:032209:187) от 04.04.2011 № 13207, отраженного в пункте 81 протокола от 15.11.2013 № 19 (202) и об обязании администрации города Владимира в лице комиссии по землепользованию и застройке территории муниципального образования г. Владимир в течении 30 дней после вступления решения в законную силу продлить договор аренды земельного участка (КН 33:22:032209:187) от 04.04.2011 № 13207 сроком до 28.12.2015,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Каприз" - не явились, извещены;

от администрации города Владимира - не явились, извещены;

от Управления архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Каприз" (далее – Общество, ООО "Каприз", заявитель) обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным отказа администрации города Владимира в лице комиссии по землепользованию и застройке территории муниципального образования г. Владимира (далее – Администрация, заинтересованное лицо) в продлении срока действия договора аренды земельного участка (КН 33:22:032209:187) от 04.04.2011 № 13207, отраженного в пункте 81 протокола от 15.11.2013 № 19 (202).

В качестве способа восстановления своих нарушенных прав и законных интересов Общество просило суд обязать Администрацию в течении 30 дней после вступления решения в законную силу продлить договор аренды земельного участка (КН 33:22:032209:187) от 04.04.2011 № 13207 сроком до 28.12.2015.

Определением суда от 09.06.2014 на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу № А11-1191/2014 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-4716/2014.

На основании приказа от 05.08.2014 № 67 ОД произведена замена судьи Фиохиной Е.А. на судью Смагину Е.В. и в соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство произведено с самого начала.

Определением суда от 01.04.2015 производство по делу № А11-1191/2014 возобновлено в связи с вступлением в законную силу судебного акта по делу № А11-4716/2014.

Представитель заявителя 21.04.2015 в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель администрации в судебном заседании требование не признал.

В судебном заседании 10.06.2015 представитель ООО "Каприз" уточнил заявленные требования и просил суд признать незаконным отказ администрации города Владимира в продлении срока действия договора аренды земельного участка (КН 33:22:032209:187) от 04.04.2011 № 13207, отраженного в пункте 81 протокола от 15.11.2013 № 19 (202) и устранить нарушения прав заявителя, вызванные отказом в продлении срока действия договора аренды земельного участка (КН 33:22:032209:187) от 04.04.2011 № 13207.

Данное уточнение в силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято арбитражным судом как не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц

Указывая на незаконность оспариваемого отказа, Общество пояснило, что в течение срока действия договора Общество предпринимало все предусмотренные законом меры для получения разрешительной документации для строительства здания.

Общество указало, что для получения градостроительного плана земельного участка в 2007 году требовалось предоставить топографическую съемку участка. Во время ее проведения выяснилось, что по центру вдоль всего земельного участка проходят два высоковольтных подземных кабеля, которые подключены к электрической подстанции - ТП-85. Данную подстанцию ОАО "ВОЭК" планировало демонтировать и построить новую в другом месте. ООО "Каприз" не имело возможности перенести подземные кабели до отключения старой ТП-85. Таким образом, заявитель не мог получить разрешение на строительство здания до освобождения земельного участка от подземных сетей. Сети в свою очередь было невозможно перенести до демонтажа или отключения старой ТП-85. Кроме того, существование старой подстанции существенно сокращало площадь застройки земельного участка.

ООО "Каприз" пояснило, что Администрация гарантировала демонтаж подстанции и выделение дополнительного земельного участка для увеличения площади застройки территории, Общество в свою очередь обязалось профинансировать ремонт в здании "Городская клиническая больница скорой помощи". Общество свои обязательства выполнило, а дополнительный земельный участок Администрацией так предоставлен и не был. Так как здание старой ТП-85 до сих пор не демонтировано, то и воздушные и подземные сети находятся на участке.

Таким образом, заявитель был вынужден ждать окончания строительства новой ТП-85 и отключения старой ТП для последующего отключения подземных сетей. Общество было вынуждено ждать демонтажа и отключения старой ТП 6 лет. Все это время арендатор своевременно вносил арендную плату в соответствии с договором.

Заявитель пояснил, что в июле 2013 года построено здание новой ТП-85. Старое здание ТП было отключено от сетей только в конце 2013 года. ООО "Каприз" приняло решение за счет собственных средств вынести подземные и воздушные сети от старого здания ТП. Подписано соглашение с ОАО "ВОЭК" о выносе сетей электроснабжения с территории арендованного земельного участка. В настоящий момент земельный участок остается в пользовании арендатора, акт приема-передачи земельного участка не подписан сторонами, ООО "Каприз" исправно платит арендные платежи, заявитель находится в договорных отношениях с ОАО "ВОЭК" по выносу электрических сетей с участка, на основании заявления ООО "Каприз".

Общество указало, что 22.01.2014 (по истечении срока аренды) Администрацией принято постановление № 110 "Об утверждении градостроительного плана № RU33301-003002 земельного участка". В пункте 2.2 градостроительного плана указано назначение объекта капитального строительства: объект бытового обслуживания (ателье), то есть именно тот объект, который был согласован заявителю при предоставлении земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта недвижимости. По мнению Общества, данные обстоятельства подтверждают факт пользования имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, так как постановление главы г. Владимир принято после окончания срока аренды, договорные отношения с ОАО "ВОЭК" действуют по сегодняшний день.

Однако без внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о продлении договора аренды земельного участка, заявитель не сможет получить разрешение на строительство здания.

Следовательно, отказ в продлении договора аренды земельного участка, по мнению Общества, лишает заявителя возможности достичь цели самого договора аренды - строительство 2-х этажного здания ателье.

Общество считает, что у арендатора реальная возможность (не по его вине) строительства здания появилась только после отключения ТП и выдачи градостроительного плана земельного участка, недопустимо и незаконно его лишать своего права на строительство здания ателье, предоставленного ему пунктом 1.3 договора и статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация в отзыве на заявление от 12.05.2014 просила отказать в удовлетворении заявленного требования, указав при этом на неиспользование Обществом земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (при обследовании 08.11.2013 обнаружено, что строительство на нем не ведется, зарос травой и деревьями).

Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира в судебное заседание не явилось, отзыв на заявление не представило.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 20.06.2008 вынесено постановление главы города Владимира № 2354, которым ООО "Каприз" предварительно согласовано место размещения 2-этажного здания ателье по адресу: <...>.

28.12.2010 вынесено постановление главы города Владимира № 4923 (с изменениями от 31.03.2011 № 14) о предоставлении Обществу на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 33622:032091:187, площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: <...> сроком до 28.11.2013.

04.04.2011 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Каприз" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13207, расположенного по адресу: <...> площадью 1000 кв.м, сроком с 28.12.2010 по 28.12.2013, цель аренды (разрешенное использование) строительство 2-х этажного здания ателье.

В соответствии с пунктом 4.3.6 договора арендодатель обязан по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателем не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

В соответствии с пунктом 4.4.4 договора арендатор обязан обеспечить освоение участка в установленное договором сроки, в соответствии с пунктом 4.4.5 обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также условиями его предоставления только в границах согласно прилагаемому плану.

04.04.2011 участок передан арендатору по акту.

18.04.2008 Управление архитектуры и строительства администрации Владимирской области направило заместителю главы города Владимира письмо о гарантии выделения ООО "Каприз" дополнительного земельного участка после демонтажа ТП 85 для корректировки границ участка, выделенного для строительства ателье, с учетом фактического выполнения обязательств по финансированию ремонта в здании БСП.

29.10.2013 ООО "Каприз" обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договора.

15.11.2013 на заседании комиссии по землепользованию и застройке территории муниципального образования г. Владимир принято решение об отказе в продлении срока действия договора аренды и выставлении участка на торги (пункт 81 протокола от 15.11.2013 № 19 (202).

Полагая, что данный отказ не соответствует действующему земельному и градостроительному законодательству, а также нарушает права и охраняемые законом интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы лиц участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и порядке, установленным этой статьей.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключает на срок, определенный договором.

Материалами дела подтверждается, договор аренды от 04.04.2011 № 13207 заключен сроком на три года. В договоре стороны предусмотрели преимущественное право арендатора перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению за исключением случаев, предусмотренных законодательством

Положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено преимущественное право арендатора по истечении срока договора аренды на заключение этого договора на новый срок при определенных условиях.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

На основании пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. Согласно пункту 1 статьи 46 этого же Кодекса, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Пунктом 2 этой же статьи установлены дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Таким образом, продление договора аренды земельного участка с предыдущим арендатором является обязанностью арендодателя только в том случае, если такая обязанность установлена действующим законодательством или соответствующим договором. Действующее законодательство возлагает данную обязанность на арендодателя только в том случае, если он намерен в дальнейшем сдавать земельный участок в аренду, а арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности в течении срока договора аренды.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2014 по делу № А11-4716/2014 вступившим в законную силу в удовлетворении исковых требований ООО «Каприз» к администрации г.Владимира об обязании продления договора от 04.04.2011 № 13207 было отказано ввиду отсутствия у администрации предусмотренных законом оснований для продления спорного договора.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные судом в данном судебном акте не подлежат повторному доказыванию.

Из мотивировочной части указанного судебного акта следует, что заявляя свое требование ООО "Каприз" сослалось на наличие у него в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того указало, что земельный участок предоставлен для строительства здания с предварительным согласованием места размещения объекта, однако, строительство не осуществлено из-за невыполненных Администрацией гарантий.

Руководствуясь положениями статей 3, 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, при рассмотрении спора по делу № А11-4716/2014 арбитражный суд пришел к следующим выводам, а именно при отсутствии доказательств передачи в аренду спорного земельного участка другим лицам отказ в продлении договора не может нарушать преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Кроме того, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как и договор не могут повлечь таких последствий как возложение на Администрацию обязанности продлить договор аренды на новый срок.

При этом в рамках рассмотрения указанного дела суд установил, что цель, в соответствии с которой ООО "Каприз" предоставлен в аренду земельный участок (строительство двухэтажного здания ателье), не достигнута, на земельном участке отсутствует построенный объект или объект незавершенного строительства, разрешение на проведение строительных работ не получено.

Более того, суд первой инстанции указал на то, что заявитель не представил доказательств того, что земельный участок не использовался, а строительство не велось по вине Администрации. Письмо от 18.04.2008 указанное не подтверждает, так как, во-первых, из него не следует, что кабель и подстанцию невозможно демонтировать по вине Администрации и их нахождение на участке препятствовало получению разрешения на строительства и строительству здания. Во-вторых, письмо датировано 18.04.2008, а срок действия договора истекал 31.12.2014. Иных доказательств вины арендодателя в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемый отказ администрации не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В противоречие статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Обществом не доказано.

При таких обстоятельствах, требование заявителя удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации Обществу подлежит возврату из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по квитанциям от 06.02.2014.

Руководствуясь статьями 4, 17, 65, 71, 104, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. В удовлетворении заявленного требования обществу с ограниченной ответственностью "Каприз" отказать.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Каприз" (ИНН <***>, ОГРН <***>), расположенному по адресу: <...>, государственную пошлину в сумме 6000 руб., уплаченную по квитанциям от 06.02.2014.

Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение.

3. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Е.В. Смагина