Гражданский кодекс часть 1

В судебном заседании 06.06.2006 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 14.06.2006 (протокол судебного заседания от 06.06.2006 – 14.06.2006).

Общество с ограниченной ответственностью "САВА" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды от 27.05.2003 № 496, вынесенного письмом Управления Федеральной регистрационной службы (далее – Управление) по Владимирской области от 14.12.2005 №01/026/2005-349-10-2459/1.

В обоснование своих требований заявитель сослался на то, что для регистрации договора аренды в Управление были предоставлены все необходимые документы, была проведена их правовая экспертиза и договор был выдан Обществу по его заявлению со штампом государственной регистрации - дата регистрации 04.07.2005 № 33-33-01/026/2005-349, регистратор ФИО4, то есть договор зарегистрирован в установленном порядке. Данные обстоятельства, по мнению заявителя, исключают возможность отказа в государственной регистрации договора аренды.

Управление требования заявителя отклонило, сославшись на то, что договор аренды был выдан обществу по его заявлению до окончания срока регистрации, так как по заявлению Общества регистрация была приостановлена. Уведомление о приостановке было направленно по юридическому адресу Общества. Договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации договора в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не вносилась).

Ошибочно поставленный штамп регистрационной надписи на договоре аренды не является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения права на недвижимое имущество.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

10.06.2005 общество с ограниченной ответственностью "САВА" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Владимирской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления от 27.05.2003 № 496

14.12.2005 Управление письмом № 01/025/2005-349-10-2459/1 отказало Обществу в государственной регистрации договора аренды. Основанием для отказа в регистрации явилось следующее:

в заявлении на регистрацию договора объектом недвижимости указанно общежитие № 4, находящееся по адресу <...>, общей площадью 4999,4 квадратных метров, а договоре аренды объектом аренды является не общежитие № 4, а помещения общей площадью 152,3 квадратных метра здания по адресу: <...>;

14.10.2005 по заявлению Общества ему были выданы представленные на регистрацию два подлинных экземпляра договора аренды, которые не были возвращены для завершения государственной регистрации. Отсутствие правоустанавливающих документов повлекло невозможность государственной регистрации договора аренды.

до истечения срока государственной регистрации договора аренды не были представлены документы, подтверждающие согласие Ученого совета Владимирского государственного педагогического университета на заключение с Обществом договора аренды нежилых помещений.

В процессе приостановления государственной регистрации Обществом не были устранены причины, препятствующие её проведению.

В соответствии со статьёй 2 Федерального закона от 21.07.1997, № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон), государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав (пункт 2).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (пункт 3).

В соответствии со статьей 13 Закона государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Статьей 16 Закона установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими, со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

В соответствии со статьёй 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 статьи 13 Закона установлено, что государственная регистрация прав проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Вместе с тем пункт 1 статьи 19 Закона устанавливает, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, указанного в пункте 3 статьи 13 настоящего Закона).

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Пунктом 3 статьи 19 Закона предусмотрена возможность приостановления государственной регистрации прав не более, чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 3 статьи 13 Закона. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Согласно статьи 20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Как следует из материалов дела 10.06.2005 общество с ограниченной ответственностью "САВА" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Владимирской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, от 27.05.2003 № 496.

Объектом недвижимости в данном заявлении указанно общежитие №4 по адресу <...>.

04.07.2005 государственная регистрация была приостановлена до 06.08.2005 в связи с необходимостью предоставления заявителем дополнительных документов в срок до 06.08.2005 (Общество должно было представить согласие Совета образовательного учреждения на сдачу в аренду объекта недвижимого имущества), о чем Обществу было направленно уведомление от 04.07.2005 № 01/026/2005-349.

09.08.2005 Общество обратилось в Управление с заявлением о приостановлении регистрации договора аренды сроком на 3 месяца в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. Государственная регистрация была приостановлена до 09.11.2005, о чем Общество было уведомлено письмом от 10.08.2005 № 01/026/2005-349.

14.10.2005 до окончания государственной регистрации 2 экземпляра договора аренды № 496, представленные заявителем на регистрацию, выданы представителю Общества по его просьбе.

На договоре был проставлен штамп регистрационной надписи, но запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) не вносилась. Два экземпляра договора, полученные обществом, до окончания срока регистрации в Управление представлены не были.

Не представлены документы, подтверждающие согласие Ученого совета Владимирского государственного педагогического университета на заключение с Обществом договора аренды нежилых помещений.

При таких обстоятельствах Управление обоснованно отказало Обществу в государственной регистрации договора аренды федерального недвижимого имущества от 27.05.2003 № 496.

Довод заявителя о том, что штамп регистрационной надписи на договоре аренды свидетельствует о проведенной государственной регистрации, не принят судом.

В материалах дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав и копия из Единого государственного реестра прав на общежитие № 4, в которых отсутствует запись о регистрации договора аренды № 349. При таких обстоятельствах в силу статьи 2 Закона нет оснований считать, что государственная регистрация договора аренды произведена. Суд пришел к выводу, что штамп проставлен ошибочно.

Довод Общества о том, что для регистрации были представлены все документы, и не было оснований для приостановления регистрации, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В пункте 4 статьи 27 Федерального Закона от 22.08.1996 № 125-ФЗ(в редакции, действовавшей на время заключения договора) сказано, что высшее учебное заведение вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества. Сдача в аренду государственным, муниципальным высшим учебным заведением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется без права выкупа с согласия Ученого совета высшего учебного заведения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе. Аналогичная норма содержится в статье 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 № 3266-1 "Об образовании".

Управлению в числе документов, представленных для регистрации, согласие Ученого совета на заключение договора аренды с Обществом не было представлено, что явилось законным основанием для приостановления регистрации в соответствии со статьей 19 Закона на один месяц.

Но и по истечении указанного срока данный документ представлен не был.

Доводы заявителя об отсутствии у арендатора, права оперативного управления имуществом и отсутствия полномочий у лица, подписавшего сам договор аренды, не подтверждается материалами дела.

Довод Общества о нарушении Управлением сроков проведения регистрации так же не подтверждается материалами дела.

На основании изложенного требования заявителя удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Общества подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 2 000 рублей.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 102,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "САВА" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 рублей (две тысячи рублей).

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия.

Судья

Андрианова Н.В.