Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания судьёй Романовой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Покровские активы», г.Покров Петушинского района Владимирской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта», п.Тучково Рузского района Московской области, о признании договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2008 недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности в виде реституции; третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области; при участии: от истца ФИО1- по доверенности от 21.10.2009 (сроком действия на 1 год), от ответчика ФИО2- по доверенности от 12.10.2009 № 11Д (сроком действия на 1 год), ФИО3- по доверенности от 12.10.2009 № 14Д (сроком действия на 1 год), от третьего лица не явились (ходатайства от 17.05.2010 № 09-4432, от 19.05.2010 № 09-4580), (в судебном заседании 17.05.2010 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 час.00 мин 19.05.2010), установил.

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Покровские активы», г.Покров Петушинского района Владимирской области, обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Дельта», п.Тучково Рузского района Московской области, о признании договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2008 незаключенным в части отчуждения части здания производственно-складского корпуса, назначение: нежилое, 1, 2 этаж, общей площадью 1 449,56 кв.м, инв.№ 3301, литер А, расположенного по адресу: <...>; недействительным (ничтожным) в части отчуждения земельного участка для размещения производственной базы из категории земель населенных пунктов общей площадью 2 240 кв.м с кадастровым номером 33:13:030228:32, расположенного по адресу: <...>.

Заявлением от 02.04.2010 истец уточнил заявленные требования и просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2008; применить последствия недействительности договора в виде двухсторонней реституции, обязав ООО «Дельта» передать ООО «Покровские активы» земельный участок и часть здания производственно-складского помещения, а ООО «Покровские активы» обязать возвратить ООО «Дельта» денежные средства, полученные по сделке, в размере 2 600 000 руб.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение истцом предмета заявленного требования принимается судом.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

В обоснование требования о признании ничтожным договора в отношении продажи части здания истец сослался на несогласование сторонами предмета договора, а также на то, что часть здания не может рассматриваться в качестве объекта, права на который регистрируются и вносятся в ЕГРП. Кроме того, по мнению истца, ООО «Покровские активы» не вправе было отчуждать часть здания, не зарегистрировав право собственности за собой на данный объект.

В обоснование требования о признании ничтожным договора в отношении продажи земельного участка истец также указал, что ООО «Покровские активы» не вправе было его отчуждать, не зарегистрировав право собственности

за собой на данный объект; а также указал на нарушение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при отчуждении земельного участка, поскольку на нем находятся части иных объектов, принадлежащих истцу, не переданные ответчику.

В качестве правовых оснований заявленных требований истец сослался на статьи 131, 223, 432, 549, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ответчик требования истца не признал, указав, что в оспариваемом договоре определено расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке (земельный участок общей площадью 2 240 кв.м с кадастровым номером 33:13:030228:32) и определено расположение недвижимого имущества в составе другого недвижимого имущества (приложения № 1 и № 2 к договору «план продаваемой части здания»); что в приложении к договору указаны индивидуализирующие признаки объекта (описание схема, план); что в ходе исполнения сделки между сторонами отсутствовала неопределенность по поводу проданного имущества.

Кроме того, ответчик указал, что в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 33:13:030228:32 отсутствуют данные о каких-либо объектах недвижимости; что железобетонное ограждение и сеть наружного освещения не являются объектами недвижимости, поскольку не отвечают установленным для объектов недвижимости критериям.

Третье лицо в заключениях по иску указало на отсутствие нарушений при регистрации спорной сделки.

Рассмотрев в судебном заседании материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

22.08.2009 между ООО «Покровские активы» (продавец) и ООО «Дельта» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости. В соответствии с разделом 1 договора продавец продает покупателю, а покупатель принимает и оплачивает на условиях настоящего договора земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости:

- земельный участок для размещения производственной базы, категория земель – земли населенных пунктов, общая площадь 2 240 кв.м, кадастровый номер 33:13:030228:32 из земель общей площадью 12 697 кв.м с кадастровым номером 33:13:030228:24 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка № 13/08-4173 от 18.07.2008;

- часть здания производственно-складского корпуса, назначение – другие сооружения, 2-этажный, общая площадь 3 315,34 кв.м, продаваемая часть 1 449,56 кв.м, инв.№ 3301 (17:246:001:010404770), лит.А, условный номер 33-33-13/003/2006-337, кадастровый номер 33:13:0000000000:17:246:001:010404770, реестровый номер 101005:001:010404770 (реестровая запись сделана 15.06.2004 за порядковым номером 475) в соответствии с Планом проданной части производственно-складского корпуса (этаж № 1, этаж № 2);

расположенные по адресу: <...>.

Перечисленное имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 22.08.2008.

На основании договора от 22.08.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.09.2008 внесены записи о регистрации права собственности ООО «Дельта» на земельный участок (свидетельство от 03.09.2008 серия 33 АК № 486028) и часть здания производственно-складного помещения (свидетельство от 03.09.2008 серия 33 АК № 486029).

Представители сторон подтвердили, что денежные средства по договору в сумме 2 600 000 руб. переданы ответчиком истцу (протокол судебного заседания от 17-19.05.2010).

Истец, полагая, что договор купли-продажи от 22.08.2008 является ничтожной сделкой, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные ООО

«Покровские активы» требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Сделки, воля сторон которых направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Покровские активы» принадлежат внутриплощадочная дорога (назначение: сооружения транспорта, общая площадь 14 384,6 кв.м, инв.№ 3189/9, адрес: Владимирская область, Петушинский район, г.Покров, п/о Перепечино), сеть наружного освещения (протяженность 974,4 п.м, инв.№ 3194/9, адрес: Владимирская область, Петушинский район, г.Покров, п/о Перепечино), сооружение (железобетонное ограждение) (назначение: другие сооружения, 1-этажный, общая площадь 732,6 кв.м, инв.№ 16:246:002:000031960, адрес: <...>). При этом части указанных объектов расположены на проданном земельном участке с кадастровым номером 33:13:030228:32, что следует из кадастровых паспортов перечисленных объектов, изготовленных 17.04.2010, технических паспортов от 14.04.2010, технических паспортов на данные объекты по состоянию на 15.11.2000 (внутриплощадочные дороги и сеть наружного освещения), 15.01.2008 (железобетонное ограждение).

Кроме того, истцом представлен технический план, изготовленный ООО «НПП «Практика», имеющим лицензию на осуществление геодезической деятельности, из которого усматривается расположение частей перечисленных выше объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 33:13:030228:32.

Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто.

Таким образом, договор купли-продажи от 22.08.2008 в части продажи земельного участка для размещения производственной базы, категория земель – земли населенных пунктов, общей площадью 2 240 кв.м, кадастровый номер 33:13:030228:32 противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Как следует из материалов дела, предметом договора от 22.08.2008 явилась часть здания производственно-складского корпуса площадью 1 449,56 кв.м, выделенная в натуре вместе с земельным участком с кадастровым номером 33:13:030228:32 площадью 2 240 кв.м, сформированным как самостоятельный земельный участок по правилам государственного земельного кадастра из

земельного участка общей площадью 12 697 кв.м с кадастровым номером 33:13:030228:24.

Таким образом, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к рассматриваемой ситуации применению не подлежит, поскольку часть здания производственно-складского корпуса площадью 1 449,56 кв.м выделена в натуре вместе с частью земельного участка с кадастровым номером 33:13:030228:24 и произведено отчуждение части здания производственно-складского корпуса вместе с земельным участком с кадастровым номером 33:13:030228:32 площадью 2 240 кв.м.

Однако, отчуждение земельного участка с кадастровым номером 33:13:030228:32 площадью 2 240 кв.м противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по основаниям, указанным выше. Данная сделка являет ничтожной.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, отчуждение части здания производственно-складского корпуса площадью 1 449,56 кв.м произведено без земельного участка, что является нарушением пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным договор купли-продажи от 22.08.2008 следует признать ничтожным

Довод ответчика о том, в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 33:13:030228:32 отсутствуют данные о каких-либо иных объектах недвижимости, отклоняется судом, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует об отсутствии объектов недвижимости (внутриплощадочной дороги, сети наружного освещения, железобетонного ограждения) на спорном земельном участке. Наличие объектов в момент совершения сделки подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств, а именно: свидетельствами о государственной регистрации права от 12.12.2007 серия 33 № 358326, от 01.02.2008 серия 33 АК № 329430, от 12.12.2007 серия 33 АК № 358327, техническими паспортами от 15.11.2000, от 15.01.2008, кадастровыми паспортами от 17.04.2010, техническими паспортами от 14.04.2010, техническим планом, изготовленным ООО «НПП «Практика».

Доводы ответчика о том, что железобетонное ограждение и сеть наружного освещения не являются объектами недвижимости, опровергаются имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права от 01.02.2008 серия 33 АК № 329430, от 12.12.2007 серия 33 АК № 358327. При этом в силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Доказательств оспаривания права ООО «Покровские активы» на железобетонное ограждение и сеть наружного освещения ответчиком не представлено.

Иные доводы ответчика также отклоняются судом как не имеющие правового значения для рассматриваемого спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сторонами не оспаривается, что ООО «Дельта» передало ООО «Покровские активы» в счет оплаты по договору от 22.08.2008 денежные средства в сумме 2 600 000 руб. Учитывая указанное, а также принимая во внимание, что ООО «Дельта» в настоящее время владеет спорными объектами недвижимости, подлежит применению двусторонняя реституция: ответчик обязан возвратить истцу спорные объекты, а истец ответчику – денежные средства в размере 2 600 000 руб.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение настоящего дела в суде в сумме 3 000 руб. относятся на ответчика.

Государственная пошлина в сумме 2 000 руб., перечисленная истцом платежным поручением от 16.11.2009 № 692, подлежит возврату как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2008, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Покровские активы» и обществом с ограниченной ответственностью «Дельта».

2.Применить последствия недействительности сделки: обязать общество с ограниченной ответственностью «Дельта» передать обществу с ограниченной ответственностью «Покровские активы» земельный участок для размещения производственной базы, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 2240 кв.м, кадастровый номер 33:13:030228:32, адрес объекта: <...>; часть здания производственно-складского помещения, назначение: нежилое 1,2 этаж, общая площадь 1449,56 кв.м инв.№ 3301 лит.А, адрес объекта: <...>, условный номер 33-33-13/013/2008-660, а также обязать общество с ограниченной ответственностью «Покровские активы» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Дельта» денежные средства, полученные по сделке, в размере 2 600 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дельта», п.Тучково Рузского района Московской области, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Покровские активы», г.Покров Петушинского района Владимирской области, государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

4.Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Покровские активы», г.Покров Петушинского района Владимирской области, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 16.11.2009 № 692.

Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение.

Подлинное платежное поручение от 16.11.2009 № 692 остается в материалах дела в связи с частичным возвратом государственной пошлины.

5.Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента его вынесения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта.

Судья В.В.Романова