Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть объявлена 01.12.2020. В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление полного текста мотивированного решения было отложено до 08.12.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи
Холминой И.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андрееевой М.В. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (место жительства: <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (место жительства: <...>)

о взыскании 245 000 рублей,

в судебном заседании приняли участие: от истца – не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Владимирской области в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

от ответчика – ФИО3 (лично, предъявлен паспорт, выписка); ФИО4 – представитель (доверенность от 29.09.2020 сроком действия до 31.12.2020, диплом 103304 0001128 от 30.06.2015),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец, агентство недвижимости "Спектр", исполнитель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО3, ответчик, заказчик) о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 245 000 рублей по эксклюзивному договору оказания риелторских услуг по продаже недвижимости от 28.10.2019 № 28.10.2019.

В обоснование поданного иска истец сослался на нарушение ответчиком договорных обязательств и реализацию объекта недвижимости без уведомления агентства недвижимости "Спектр".

Ответчик в письменном отзыве на иск с требованиями истца не согласился, сообщил, что принадлежащее ему нежилое помещение продано им самостоятельно, в связи с чем основания для уплаты вознаграждения по договору оказания риелторских услуг отсутствуют. Возражая против удовлетворения иска, ответчик пояснил, что рыночная стоимость, по которой истец выставлял объект на продажу, была исполнителем необоснованно, без согласования с заказчиком, завышена, что затрудняло реализацию; метраж в объявлениях указан некорректно и не соответствовал фактической площади нежилого помещения; после совершения сделки купли-продажи объекта договор с истцом стал не актуален, отказ от его исполнения сделан в устной форме.

По мнению ответчика, истец в рассматриваемом случае не понес каких-либо убытков, о компенсации фактических расходов не заявлял.

Кроме того, ответчик заявил, что спор по компетенции не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

В письменных возражениях на иск ответчик ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, покупателей объекта недвижимости – ФИО5 и ФИО6, однако впоследствии на стадии подготовки дела к судебному разбирательству указанное ходатайство не поддержал, отказавшись от него.

Определением суда от 27.05.2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства, 27.07.2020 суд вынес определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Довод ответчика о том, что спор по компетенции не подлежит рассмотрению арбитражным судом, отклоняется, поскольку субъектный состав участников и суть спора соответствуют положениям статей 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы арбитражного дела, заслушав доводы и пояснения истца и ответчика, показания вызванного в судебное заседание свидетеля ФИО7, суд установил:

Стороны договорились, что заказчик обязуется предоставить исполнителю правоустанавливающие документы на объект, незамедлительно сообщать о ставших известными заказчику обстоятельствах, затрудняющих или делающих невозможным совершение сделки, подписать акт выполненных работ (услуг) и полностью выплатить причитающееся исполнителю вознаграждение в день подписания договора об отчуждении объекта с покупателем, предоставленным исполнителем (пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3 договора).

Заказчик также обязался не заключать в период действия настоящего договора аналогичных договоров с другими лицами, содействовать исполнителю в поиске покупателя на объект, а в случае получения предложения от покупателей – адресовать их исполнителю; не совершать действия, направленные на отчуждение объекта, без участия исполнителя в период действия настоящего договора (пункты 2.2.4, 2.2.5 договора).

В свою очередь исполнитель обязался провести сравнительно-маркетинговый анализ и определить рыночную стоимость объекта; консультировать заказчика по вопросу предпродажной подготовки объекта; проводить рекламные кампании с целью продажи недвижимости заказчика, разместить рекламу о продаже объекта в СМИ; организовывать показы объекта для потенциальных покупателей по согласованию с заказчиком; провести юридическую экспертизу предоставленных заказчиком документов; подготовить договор по отчуждению объекта и организовать его подписание; провести юридическое сопровождение сделки по отчуждению объекта и оказать содействие в передаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект; провести сопровождение заказчика при денежных расчетах по договору отчуждения объекта при наличных или безналичных расчетах; организовать передачу объекта покупателю в соответствии с условиями договора купли-продажи объекта по передаточному акту (пункт 3.2. договора).

Стороны также предусмотрели, что вознаграждение исполнителя по настоящему договору составляет 5% от стоимости объекта и не входит в общую стоимость объекта, определенную в пункте 1.2. настоящего договора.

Документальным подтверждением факта выполнения взаимных обязательств по настоящему договору является акт выполненных работ (услуг) (пункты 4.1, 4.2 договора).

В случае нарушение заказчиком пунктов 2.2.4 и 2.2.5 настоящего договора исполнитель вправе потребовать от заказчика возмещения понесенных расходов, а именно расходов на рекламу объекта (но не более 3000 рублей за каждый месяц рекламы объекта по договору) (пункт 5.2 договора).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 28 апреля 2020 года (пункт 7.1 договора).

Кроме того, между ИП ФИО1 (принципалом) и гражданкой Российской Федерации ФИО7 (агентом) заключен агентский договор № 7 от 01.03.2019, по которому агент обязуется от имени и за счет принципала совершать юридические и иные действия, направленные на поиск для принципала потенциальных клиентов, заинтересованных в заключении эксклюзивных риелторских договоров с принципалом; вести переговоры с клиентами, предоставлять им информацию о принципале; передавать принципалу все полученное по сделкам, совершенным в связи с исполнением договора и выполнять другие, предусмотренные договором обязанности, в том числе направлять принципалу отчет об исполнении поручения (пункты 1.2, 3.2, 4.1 договора).

Вознаграждение агента определено сторонами в размере 50% от суммы вознаграждения принципала, которое уплачивается агенту за исполнение агентского поручения в течение 5 банковских дней со дня утверждения отчета агента (пункты 5.2, 5.3 договора).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика в судебное заседание была вызвана и заслушана в качестве свидетеля ФИО7, которая дала пояснения по обстоятельствам данного дела, ответила на вопросы суда, истца и ответчика.

Свидетель ФИО7 дала показания о том, что с 2019 года является риелтором агентства недвижимости "Спектр" у ИП ФИО1, с которым заключен агентский договор.

Свидетель ФИО7 пояснила, что к ней обратился лично ФИО4, являющийся представителем собственника объекта недвижимости ИП ФИО3 для заключения эксклюзивного договора на оказание услуг по продаже принадлежащего ему нежилого помещения. Договор был подписан в офисе в присутствии ФИО1, представителя собственника ФИО4 и самого собственника ФИО3.

Свидетель ФИО7 сообщила, что работала по агентскому договору от 01.03.2019 № 7, заключенному с ИП ФИО1, по которому выплата вознаграждения предусматривается по итогам выполнения работы, то есть в том случае, если объект реализован; если не реализован – вознаграждение не выплачивается. В процессе выполнения агентского договора по спорному объекту совершала звонки, организовывала показы, разместила баннер о продаже объекта на здании, в котором расположено нежилое помещение, сообщения о продаже также размещала в чатах, на форумах; продажная стоимость устанавливалась в сумме 5 300 000 рублей; о продаже недвижимости узнала со слов собственника, до этого момента ни устных, ни письменных сообщений от него не поступало; переговоры о компенсации стоимости выполненной работы и понесенных расходов с собственником не велись.

Как следует из текста искового заявления и пояснений истца, ИП ФИО3 нарушил условия договора, совершив сделку купли-продажи без уведомления и участия истца, продав нежилое помещение площадью 155,4 кв. м, адрес объекта: <...>, пом. III, кадастровый номер 33:22:011098:500, гражданам ФИО5 и ФИО6, в подтверждение чего представлен договор купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном жилом доме от 27.11.2019; 09.12.2019 зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество.

По мнению ИП ФИО1, недобросовестное поведение заказчика повлекло возникновение у исполнителя убытков в виде упущенной выгоды в размере установленного договором вознаграждения (5% от стоимости объекта) в сумме 245 000 рублей.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплаты вознаграждения, которая оставлена без ответа и удовлетворения.

Вышеназванные обстоятельства послужили истцу основанием обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Арбитражный суд, всесторонне проанализировав и оценив в совокупности все представленные документы, доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, не нашел оснований для удовлетворения иска.

Истцом в материалы дела представлен эксклюзивный риелторский договор, взаимоотношения сторон по которому регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации "Возмездное оказание услуг".

На основании статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (пункт 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (пункт 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

По общему правилу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Убытки, возникшие при неисполнении или ненадлежащем исполнении договорного обязательства, имеют производный характер от основного обязательства и никак не могут возникнуть в отсутствие последнего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований указанных в данном Кодексе.

На основании пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации о возмещении убытков разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25), постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – постановление № 7).

В пункте 12 постановления № 25 разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Постановления № 7, в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В пункте 5 постановления № 7 разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать наличие причиненного вреда и его размер, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех перечисленных элементов ответственности. При недоказанности хотя бы одного из них в удовлетворении требования должно быть отказано.

По общему правилу стороны обязательства вправе по своему усмотрению ограничить ответственность должника (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Заключение такого соглашения не допускается и оно является ничтожным, если нарушает законодательный запрет (пункт 2 статьи 400 ГК РФ) или противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 6 постановления № 7).

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 64 и статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.

Как уже указано выше, законодательно предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (пункт 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом заключенный сторонами договор также содержит ограничение ответственности заказчика (пункт 5.2. договора) в случае несоблюдения им правил, установленных в пунктах 2.2.4, 2.2.5.

Суд считает необходимым учесть, что в пункте 2.2.5 договора содержится условие об ограничении совершения собственником имущества действий, направленных на отчуждение объекта недвижимости, которое, в сущности, противоречит положениям действующего гражданского законодательства (статьи 1, 9, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации) о свободе и пределах осуществления гражданских прав.

В рассматриваемом случае какого-либо заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав со стороны ответчика судом не установлено.

Факт отчуждения принадлежащего заказчику имущества без участия непосредственно исполнителя или уполномоченного им лица (агента) подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается. Доказательств того, что с указанными в договоре купли-продажи покупателями исполнителем совершались какие-либо действия, направленные на реализацию нежилого помещения, в том числе велись переговоры, осуществлялся показ, разработка и заключение договора, подготовка документации для регистрации перехода права собственности и оказывались другие услуги, в деле не имеется. Акт об оказании риелторских услуг по заключенному договору не составлялся и сторонами не подписывался.

Довод истца о том, что ответчик в установленном порядке не заявил об одностороннем отказе от договора или его расторжении, судом не может быть признан в данном случае как обстоятельство, влекущее возникновение ответственности заказчика в виде возмещения упущенной выгоды. С момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к другим собственникам эксклюзивный договор оказания риелторских услуг по продаже недвижимости от 28.10.2019 № 28.10.2019 прекратил свое действие в связи с фактическим отказом заказчика и невозможностью исполнения сторонами обязательств.

Представленную в материалы дела переписку посредством электронной почты также нельзя признать надлежащим доказательством, поскольку данная переписка не содержит конкретных обстоятельств настоящего дела, факт оказания услуг ответчику и факт признания ответчиком задолженности в виде убытков не подтверждает.

В результате подробного и всестороннего анализа имеющихся в материалах арбитражного дела документов, пояснений сторон, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не представил безусловных и надлежащих доказательств, свидетельствующих о возникновении у истца убытков в виде упущенной выгоды и их размере, доказательств причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и возможными для истца негативными последствиями, не доказал наличие оснований для возложения ответственности за причинение убытков на ответчика. Требование о компенсации истцу фактических расходов, понесенных в связи с исполнением договора на оказание риелторских услуг, истцом не заявлялось, и документального подтверждения таких расходов, непосредственно связанных с оказанием ответчику услуг по продаже объекта недвижимости, в дело не представлено.

При названных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения заявленных истцом требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 4, 17, 28, 65, 110, 167 - 171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.Ю. Холмина