Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Кочешковой М. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мещаниновой Т. Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Ингатлан", <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Монолит",
<...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>,

третьи лица:

1. ФИО1, г. Владимир,

2. ФИО2, г. Владимир,

3. Общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний Трансстрой", <...>, каб. 26,

о расторжении договора, о взыскании 710 000 руб.,

при участии:

от истца: ФИО3 (доверенность от 18.01.2018 сроком действия 3 года);

от ответчика: представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора);

от третьих лиц:

от ФИО1: представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора);

от ФИО2: представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора);

от ООО "Группа Компаний Трансстрой": представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора),

установил.

Истец, общество с ограниченной ответственностью "Ингатлан", г. Владимир (далее – ООО "Ингатлан"), обратился в Арбитражный суд с иском (с учетом уточнения вх. от 04.02.2019) к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью "Монолит", г. Владимир (далее – ООО "Монолит"),

- о расторжении договора от 26.04.2016 купли-продажи доли в праве собственности нежилого помещения, заключенного между ООО "Ингатлан" и ООО "Монолит",

- о взыскании 710 000 руб., оплаченных по договору от 26.04.2016.

Определением от 21.06.2018 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требо-ваний относительно предмета спора, привлечены ФИО1, г. Владимир, ФИО2, г. Владимир, общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний Транс-строй", г. Владимир (далее - ООО "ГК Трансстрой").

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать в удовлетворении иска. При этом указал, что после приобретения истец и собственники спорного недвижимого имущества реконструировали его, то есть предмет сделки купли-продажи не существует.

Третьи лица отзывы на иск не представили.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

01.04.2016 между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец (ответчик) передает в собственность покупателю (истцу), а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 144,8 кв.м, кадастровый номер 33:22:024003:2005; нежилое помещение площадью 5,1 кв.м, кадастровый номер 33:22:024003:2007; нежилое помещение площадью 201,5 кв.м, кадастровый номер 33:22:024003:2008. Объекты расположены на втором этаже многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и общественно-деловым центром, находящегося по адресу: <...> (пункт 1.1 договора).

26.04.2016 между сторонами по делу заключен договор купли-продажи доли в праве собственности нежилого помещения № 33 АА 0916130, в соответствии с пунктом 1.1 которого ООО "Монолит" продает, а ООО "Ингатлан" покупает на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащие на праве собственности 8423/18090 доли нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, состоящего из основного строения общей площадью 138,9 кв.м; кадастровый номер 33:22:024003:2004.

Согласно пункту 2.1 договора от 26.04.2016 общая стоимость доли по настоящему договору составляет 710 000 руб. Покупатель обязуется оплатить указанную стоимость доли в срок до 30.04.2016, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 2.2 договора).

Во исполнение договора от 26.04.2016 истец платежным поручением от 11.05.2016 № 7 оплатил 710 000 руб.

За истцом зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 8423/18090) на нежилое помещение площадью 138,9 кв.м, этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО г. Владимир (городской округ), <...>, кадастровый номер 33:22:024003:2004 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.05.2016).

Истец считает, что вышеуказанные договоры имеют непосредст-венную связь, поскольку в договоре от 01.04.2016 речь идет о конкретных помещениях, а в договоре от 26.04.2016 – о праве долевой собственности на общее имущество в этом здании на втором этаже.

Истец указывает, что помещение, о котором идет речь в договоре от 26.04.2016, является коридором и относится к общей долевой собственности собственников помещений.

09.02.2018 истец направил в адрес ответчика письмо с предложением расторгнуть договор купли-продажи от 26.04.2018 и возвратить 710 000 руб., оплаченных по этому договору.

Ответа на указанное предложение от ответчика не поступило, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, арбитражный суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Истец платежным поручением от 11.05.2016 № 7 перечислил ответчику денежные средства в сумме 710 000 руб. за помещение по договору от 26.04.2016.

ООО "Ингатлан" зарегистрировало право общей долевой собствен-ности (доля в праве 8423/18090) на нежилое помещение площадью 138,9 кв.м, этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО г. Владимир (городской округ), <...>, кадастровый номер 33:22:024003:2004 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.05.2016).

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 21.04.2017 по делу № А11-11864/2016 договор купли-продажи нежилого помещения от 01.04.2016, заключенный между ООО "Монолит" и ООО "Ингатлан", расторгнут. Суд обязал ООО "Ингатлан" возвратить ООО "Монолит" недвижимое имущество, расположенное на втором этаже многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и общественно-деловым центром, находящегося по адресу: Владимирская область, МО г. Владимир (городской округ), <...>: помещение площадью 114,8 кв.м, кадастровый номер 33:22:024003:2005; помещение площадью 5,1 кв.м, кадастровый номер 33:22:024003:2007; помещение площадью 201,5 кв.м., кадастровый номер 33:22:024003:2008.

Как следует из справки ООО "Континент" от 03.10.2018 № 83,ООО "Континент" выполнило обследование объекта недвижимости с кадастровым номером 33:22:024003:2004, расположенного по адресу: <...>; установлено, что объект недвижимости – нежилое помещение площадью 138,9 кв. м, 2 этаж - является местом обще-го пользования - коридором и находится в общей долевой собст-венностисобственников помещений. Местоположение помещения пока-зано в выписке из ЕГРН в разделе 5 красным цветом.

Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и Жилищный кодекс Российской Федерации.

Согласно положениям пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление от 23.07.2009 № 64) к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы,лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения - в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления 23.07.2009 № 64).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание па это (абз. 2 п. 5 постановления 23.07.2009 № 64).

Согласно пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Аналогичное положение закрепляет пункт 2 статьи 37 ЖК РФ, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, истец 09.02.2018 направил ответчику предложение о расторжении договора от 26.04.2016. Ответа на предложение не последовало.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора покупатель, оплативший по нему, вправе требовать возврата денежных средств на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец пояснил, что на момент заключения договора истец не мог знать или разумно предвидеть столь существенное изменение как последующее расторжение договора купли-продажи нежилого помещения от 01.04.2016 по решению Арбитражного суда Владимирской области от 21.04.2017 и возникновении впоследствии данной правовой коллизии. Истец указал, что если бы он знал или разумно предвидел указанные обстоятельства, то договор купли-продажи доли в праве собственности нежилого помещения от 26.04.2016 вообще не был бы им заключен.

Учитывая, что приобретенная истцом по договору купли-продажи от 26.04.2016 доля в праве собственности нежилого помещения в размере 8423/18090 является фактически местом общего пользования (коридором), а также принимая во внимание расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2016, суд приходит к выводу о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении оспариваемого договора.

В связи с изложенным арбитражный суд удовлетворяет исковые требования истца в полном размере.

Доводы ответчика о том, что после приобретения истец и собственник спорного недвижимого имущества реконструировали его суд во внимание не принимает, поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально данные обстоятельства не подтверждены.

Из представленной ответчиком копии технического плана от 10.05.2018 указанные сведения не усматриваются.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Заключение – справка ООО "Континент" от 03.10.2018 ответчиком никакими доказательствами не опровергнута.

Ходатайства о назначении экспертизы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не заявлял.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с ответчика.

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 156, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор от 26.04.2016 купли-продажи доли в праве собственности нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Ингатлан" и обществом с ограниченной ответственностью "Монолит".

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Монолит",
г. Владимир, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ингатлан", <...> 000 руб., оплаченных по договору от 26.04.2016, и расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М. Ю. Кочешкова