Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Ж.А.Долговой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прядко Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации города <...>, ОГРН <***>, к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Фермер", Владимирская обл., г. Ковров, ОГРН <***>, о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 № 04-02/299, обязании ССПК «Фермер» вернуть арендованное муниципальное имущество,

при участии: от истца – ФИО1, по доверенности от 26.03.2012 №04-41-2/537-12 (сроком до 31.12.2012), ФИО2, по доверенности от 14.03.2012 № 01-41/318 (сроком на 1 год);

от ответчика – ФИО3, адвоката, по ордеру № 038973 от 18.06.2012, ФИО4, по доверенности от 08.06.2012 (сроком по 08.06.2015 года), установил.

Администрация города Коврова Владимирской области (далее по тексту – истец, Администрация), обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Фермер" (далее по тексту – ответчик, Кооператив, ССПК «Фермер») о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 № 04-02/299, обязании ССПК «Фермер» вернуть арендованное муниципальное имущество.

Требования основаны на статьях 309, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик в период с 2010 по март 2012 года вносил арендные платежи не в полном объеме (без учета изменений базовых ставок), в период с июня по сентябрь 2011 года оплата арендных платежей ССПК «Фермер» не производилась.

Ответчик заявленные требования не признал, просил в иске отказать. В обоснование заявленной позиции в возражениях от 05.10.2012 указал, что расторжение договора аренды невозможно без расторжения договора купли-продажи права на заключение аренды муниципального имущества от 22.12.2008 №01-48/156, поскольку последний является одним из элементов сложного юридического состава, служащего основанием для возникновения права аренды муниципального имущества.

Кроме того, по мнению ответчика, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, ввиду того, что уведомление от 11.03.2012 №01-27/380, направленное Администрацией в адрес Кооператива, содержит одновременно требование об оплате задолженности по арендным платежам и требование о расторжении договора аренды, что противоречит части 3 статьи 619 и пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку лишает арендодателя возможности добровольного исполнения нарушенных обязательств по оплате задолженности.

Кроме того, ответчик указал на необходимость оставления искового заявления без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

При этом Кооператив сослался на отсутствие доказательств направления в адрес ССПК «Фермер» уведомления от 11.03.2012 №01-27/380, так как ФИО5, которая, как указывает Администрация, получила данное уведомление, не являлась работником Кооператива, доверенности на получение корреспонденции не имела.

В рамках данного довода ответчиком в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлено заявление о фальсификации доказательств – почтового уведомления №601919 46 26369 6.

В ходе проверки заявления о фальсификации судом в качестве свидетеля допрошена ФИО5, которая факт получения ею данного уведомления опровергла, указав на то, что подпись на почтовом уведомлении от 15.03.2012 ей не принадлежит.

В судебном заседании от 06.12.2012 истец, воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 2 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключил из числа доказательств по делу почтовое уведомление №601919 46 26369 6.

Возражая на доводы ответчика, истец в пояснениях указал на то, что на протяжении последних двух лет Кооператив систематически нарушал обязанности по внесению арендной платы в полном объеме, что служило Администрации основанием для обращения в суд с соответствующими требованиями.

Не соглашаясь с позицией ответчика о невозможности расторжения договора аренды без расторжения договора купли-продажи права на заключение договора муниципального имущества от 22.12.2008 №01-48/156, истец сослался на исполнение сторонами обязательств в рамках данного договора в полном объеме.

Довод ответчика о необходимости оставления искового заявления без рассмотрения Администрация также не признала, пояснив при этом, что истцом неоднократно направлялись уведомления о необходимости погашения задолженности, с последующим направлением писем, содержащих требование о расторжении договора аренды.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

22.12.2008 между Администрацией (продавцом) и Кооперативом (покупателем) заключен договор купли-продажи права за заключение договора аренды муниципального имущества №01-48/156, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил право на заключение договора аренды муниципального имущества – магазин литер «Б» общей площадью 598, 3 кв.м и крытого рынка литер «А», общей площадью 9020, 0 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Пунктом 2.1 договора установлено, что стоимость права на заключение договора аренды составила 18 000 000 руб.

Платежными поручениями от 11.12.2008 №9, от 25.12.2008 №14 Кооператив произвел перечисление суммы 3 600 000 руб. и суммы 14 400 000 соответственно.

22.12.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 04-02/299 аренды муниципального имущества, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование муниципальное имущество:

1.Магазин (литер Б), общей площадью 598,3 кв.м, расположенный по адресу: <...>, согласно экспликации к плану:

первый этаж:

- торговая основная площадь – 371,0 кв.м;

- торговая вспомогательная площадь – 29,0 кв.м;

второй этаж:

- торговая вспомогательная площадь – 198,3 кв.м.

2.Крытый рынок (литер А), общей площадью 9020,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>, согласно экспликации к плану:

первый этаж:

- торговая основная площадь – 2957,6 кв.м;

- торговая вспомогательная площадь – 289,3 кв.м;

второй этаж:

- торговая основная площадь – 3178,1 кв.м;

- торговая вспомогательная площадь – 118,1 кв.м;

подвал:

- подвал (склад) – 2006,9 кв.м;

чердак – 470,0 кв.м.

Указанное в пункте 1.1 имущество является объектом муниципальной собственности г. Коврова, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.04.2008 серии 33 АК 501367 (литер Б) и свидетельством о государственной регистрации права от 09.04.2008 серии 33 АК 501368 (литер А) (пункт 1.2 договора).

Исходя из пунктов 2.1, 2.2 договора, арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи в сумме 2 214 675 руб. 21 коп., в том числе арендная плата – 1 876 843 руб. 40 коп., НДС 18% – 337 831 руб. 81 коп. Перечисление арендных платежей производится ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца платежными документами.

В соответствии с пунктом 2.6 договора арендная и субарендная плата, указанная в пункте 2.8 договора, пересматривается арендодателем (не чаще одного раза в год, по решению органа местного самоуправления) в одностороннем порядке без дополнительного согласования. Уведомление о пересчете арендной и субарендной платы вместе с расчетом направляется арендатору в письменной форме заказной корреспонденцией или вручением уведомления полномочному представителю под роспись.

Согласно пункту 2.8 договора арендатор имеет право заключать договоры субаренды на арендуемое имущество для осуществления торговой деятельности без согласования с арендодателем и при этом обязуется перечислять субарендные платежи в общей сумме 1 328 805 руб. 13 коп., в том числе субарендная плата – 1 126 106 руб. 04 коп. и НДС 18% - 202 699 руб. 09 коп. на счета получателей, указанных в пункте 2.2 договора, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего договора.

В соответствии с разделом 5 договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, а арендатор выселению в случаях, установленных законодательством, а также: в случае невнесения арендных платежей, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, и субарендных платежей, согласно пункту 2.8 настоящего договора, более двух раз подряд.

Данный договор действует с 01.02.2009 по 31.01.2014 (пункт 3.1 договора).

Имущество передано арендатору по передаточному акту от 01.02.2009.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 18.02.2009 за №33-33-01/0018/2009-060.

25.08.2009 главой муниципального образования г. Коврова вынесено постановление № 1570 об утверждении базовой ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади муниципальных нежилых помещений, зданий и строений с 01.10.2009 до размера 362 руб. в месяц.

В адрес ответчика истцом направлено уведомление от 07.09.2009 № 01-27/1016 об изменении размера арендных платежей с 01.10.2009, полученное ССПК "Фермер" 14.09.2009.

26.11.2010 Администрацией вынесено постановление № 1321 об утверждении базовой ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади муниципальных нежилых помещений, зданий и строений с 01.01.2011 в размере 391 руб. в месяц.

23.12.2010 Администрацией вынесено постановление № 1549, которым для ССПК «Фермер» с 01.01.2011 размер субарендных платежей, подлежащих перечислению арендатором муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, утвержден в общей сумме 7 232 645 руб. 98 коп. в месяц.

В установленном договором порядке истец уведомил ответчика об изменении размера арендных и субарендных платежей с 01.01.2011 путем направления уведомления от 23.12.2010 № 01-27/1760, с приложением расчета платежей, полученного ССПК "Фермер" 27.12.2010.

21.11.2011 Администрацией вынесено постановление № 2649, которым установлена базовая ставка арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади муниципальных нежилых помещений, зданий и строений с 01.01.2012 в размере 422 руб. в месяц; признано утратившим силу постановление администрации города Коврова Владимирской области от 26.11.2010 №1321.

Уведомление об изменении размера арендных платежей с 01.01.2012 с приложением соответствующего расчета получено Кооперативом 23.12.2011.

27.05.2011 Администрация направила в адрес Кооператива письмо от 26.05.2011 №01-35/707, полученное ответчиком 28.05.2011, в котором указала на необходимость оплаты арендных платежей с учетом новых базовых ставок, а также сообщила о наличии задолженности в сумме 36 087 887 руб. 60 коп.

22.09.2011 истец направил в адрес ответчика письмо от 19.09.2011 №01-41/1845, в котором сообщил об отсутствии за период с 14.05.2011 по август 2011 года арендных платежей, о наличии задолженности в общей сумме 58 736 083 руб. 72 коп., а также о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и необходимости Кооперативу освободить занимаемое недвижимое имущество.

В данном письме Администрация указала, что договор аренды муниципального имущества считается расторгнутым с момента получения настоящего письма.

Указанное письмо получено ответчиком 26.09.2011 (почтовое уведомление – № 601900 37 43030 5).

В письме от 22.09.2011 №01-41/1873, направленном в адрес ССПК «Фермер» 28.09.2011, полученном последним 30.09.2011 (почтовое уведомление № 601900 37 43553 0), истец повторно сообщил об отсутствии оплаты за аренду имущества в период с июня по август 2011 года, наличии задолженности по состоянию на 16.09.2011 в общей сумме 66 797 240 руб. 57 коп., расторжении договора аренды в одностороннем порядке и необходимости сдачи арендуемых помещений по акту приема-передачи.

Ответ на данное письмо от ответчика не последовал.

Учитывая, что арендатор не освободил арендуемые помещения, арендодатель обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и о возврате арендованных помещений.

Проанализировав материалы дела, арбитражный суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению, исходя из нижеследующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как следует из раздела 5 договора, последний подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, а арендатор выселению в случаях, установленных законодательством, а также в случае невнесения арендных платежей, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, и субарендных платежей, согласно пункту 2.8 настоящего договора более двух раз подряд.

Письмом от 19.09.2011 №01-41/1845 истец сообщил об отсутствии за период с 14.05.2011 по август 2011 года арендных платежей, наличии задолженности за предыдущий период в общей сумме 58 736 083 руб. 72 коп., о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с момента получения настоящего письма.

Доказательства оплаты арендных платежей за пользование арендуемым имуществом за период с июня по август 2011 года ответчиком в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что арендодателем соблюдены условия для одностороннего отказа от договора по причине невнесения арендных платежей более двух раз подряд, следовательно, отношения сторон в рамках договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 №04-02/299 прекратились с 26.09.2011.

Таким образом, основания для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды отсутствуют.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата указанных нежилых помещений ответчик в материалы дела не представил.

Учитывая отсутствие законных оснований для пользования Кооперативом спорными помещениями, требование истца об обязании ССПК «Фермер» освободить занимаемые помещения обосновано и подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о необходимости оставления искового заявления без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора судом отклоняется, поскольку в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества, предусматривающего обязанность истца по соблюдению данного порядка, судом отказано; в части требования об обязании возвратить имущество обязательный досудебный порядок урегулирования спора законом не предусмотрен.

Довод ответчика о том, что расторжение договора аренды невозможно без расторжения договора купли-продажи права на заключение аренды муниципального имущества от 22.12.2008 №01-48/156, является необоснованным, поскольку из текста договора аренды муниципального имущества не следует изложенная Кооперативом зависимость одного договора от другого.

Более того, суд учитывает то обстоятельство, что обязательства покупателя - Кооператива в рамках договора купли-продажи права на заключение аренды муниципального имущества от 22.12.2008 №01-48/156 исполнены в результате внесения установленной договором суммы 18 000 000 руб., составляющей стоимость покупаемого права; обязательства продавца - Администрации также исполнены, итогом чего явилось заключение договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 №04-02/299.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по требованию истца об обязании ответчика освободить занимаемые помещения относится на ССПК «Фермер» и взыскивается с него в сумме 4000 руб. в доход федерального бюджета.

Вопрос о распределении судебных расходов по требованию о расторжении договора аренды судом не рассматривается в связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 17, 110, 156, 167, 168, 171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1.В удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 №04-02/299 отказать.

2.Обязать сельскохозяйственный сбытовой потребительский кооператив "Фермер", Владимирская обл., г. Ковров, освободить:

-здание магазина, литер Б, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 598,3 кв.м;

-крытый рынок, литер А, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 9020,0 кв.м.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3.Взыскать с сельскохозяйственного сбытового потребительского кооператива "Фермер", Владимирская обл., г. Ковров, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента его вынесения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ж.А. Долгова