Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Митропан И. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ефимовой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ХОРС" (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Владимир, ОГРИП 312334009000066, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Владимир, ОГРИП 309334022200030, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (г. Владимир, ОГРИП 304332829600119, ИНН <***>) о признании недействительными решений, оформленных протоколами общего собрания собственников здания от 02.03.2019, от 24.03.2019,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ХОРС"– представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от индивидуального предпринимателя ФИО3 – представитель не явился, извещен надлежащим образом.

установил:

истцы, общество с ограниченной ответственностью "ХОРС", (далее – ООО "ХОРС"), индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о признании недействительными решения, оформленного протоколом общего собрания собственников ТЦ «Алмаз», расположенного по адресу: <...> б, от 02.03.2019 и решения, оформленного протоколом общего собрания собственников ТЦ «Алмаз», расположенного по адресу: <...> б, от 24.03.2019.

Стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ООО "ХОРС", Индивидуальный предприниматель ФИО1, Индивидуальный предприниматель ФИО2 являются собственниками нежилых помещений в здании ТЦ «Алмаз», расположенном по адресу: <...>.

Иными собственниками нежилых помещений в здании ТЦ «Алмаз» являются: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Решениемобщего собрания собственников ТЦ «Алмаз» от 02.03.2019, оформленным протоколом от 02.03.2019, большинством голосов собственников принято решение утвердить новую форму договора на техническое обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги по нежилому зданию ТЦ «Алмаз», расположенному по адресу: <...>.

Как указали истцы, принятое на собрание собственников от 02.03.2019 решение является ничтожным, так как противоречит включенному в повестку дня вопросу. Так, согласно повестке дня, на собрании должен был рассматриваться вопрос о заключении договора на техническое обслуживание здания торгового цента «Алмаз», тогда как было принято решение об утверждение формы договора на техническое обслуживание. Кроме того, истцы заявляют, что при утверждении формы договора на техническое обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги по нежилому зданию - ТЦ «Алмаз», существенным образом нарушены их права. Договор должен был быть заблаговременно предоставлен собственникам ТЦ «Алмаз» для ознакомления, с указанием конкретного перечня и вида работ, которые будут выполняться исполнителем в рамках данного договора, сметной стоимости этих работ, порядка и срока предоставления отчетности по выполненным работам. Однако утвержденный на собрание собственников от 02.03.2019 договор не содержит какого-либо указания на виды работ, осуществляемые в рамках данного договора, не содержит сметной стоимости работ и иных существенных условий.

Решением общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» от 24.03.2019, оформленным протоколом от 24.03.2019, принято решение заключить договор на техническое обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги по нежилому зданию торговому центру «Алмаз», расположенному по адресу: <...> с ИП ФИО3 на предложенных условиях по утвержденной общим собранием собственников от 02.03.2019 г. форме договора, с применением тарифов, утвержденных общим собранием собственников от 11.04.2015.

Из представленного истцами в материалы дела протокола общего собрания от 11.04.2015 следует, что собственниками были утверждены следующие тарифы на эксплуатационные расходы: 64 руб./кв.м. в месяц при условии использования всего этажа целиком одним арендатором. При этом коммунальных услуги (отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вывоз мусора) для данных собственников/арендаторов, по общим помещениям здания ТЦ «Алмаз» оплачивать из расчета доли собственника этажа в общедолевой собственности, т.е. в 82,4 кв.м. Для остальных собственников/арендаторов установлен тариф на эксплуатацию 80 руб./кв.м. в месяц. При этом коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вывоз мусора) для данных собственников/арендаторов, по общим помещениям здания ТЦ «Алмаз» установлено оплачивать из расчета доли собственника этажа в общедолевой собственности (включая общую собственность внутри этажа), т.е. в 245,9 кв.м.

Истцы полагают, что принятое на собрание собственников ТЦ «Алмаз» решение, оформленное протоколом от 24.03.2019, является незаконным, нарушающим их права и причиняющее имущественный ущерб, ввиду нижеследующего.По мнению истцов, утвержденные решением собственников ТЦ «Алмаз» от 24.03.2019 эксплуатационный тариф и порядок его начисления, установлены произвольно и не отвечают требованиям разумности, а также влекут за собой недопустимые различия в правовом положении собственников указанного комплекса в части применении дифференциации размеров платежей (тарифа) для каждого отдельного собственника. При определении тарифа ответчиком не была представлена калькуляция расходов по управлению и содержанию здания торгового центра «Алмаз», которая была применена при определении размера платы на содержание общедолевой собственности, смета таких расходов. Установление мажоритарными собственниками тарифа на содержание общего имущества при отсутствии его документального обоснования, по мнению истцов, является недопустимым, поскольку такой механизм управления общим имуществом как общее собрание собственников не должно приводить к необоснованному, произвольному наложению бремени несения затрат на собственников, обладающих меньшим процентов голосов и ввиду указанного не способных повлиять на результат решения. Кроме того, установление для каждого собственника разного размера тарифа платы с 1 кв. м. на содержание общего имущества здания противоречит нормам действующего законодательства, в частности ст. 249 Гражданского кодекса РФ. При указанных обстоятельствах, истцы полагают, что решение общего собрания собственников ТЦ «Алмаз», оформленное протоколом от 24.03.2019, подлежит признанию недействительным в силу статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ как принятое с нарушением требований закона.

Полагая, что решение общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» от 02.03.2019 является ничтожным, так как противоречит включенным в повестку дня вопросам, решение от 24.03.2019общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» является недействительным, так как принято с нарушением требований закона, указав в качестве правового основания статьи 181.5 и 181.4 ГК РФ, истцы обратились арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способы защиты прав (одним из которых является признание сделки недействительной) подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (подпункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума от 23.07.2009 N 64), при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 данного Кодекса.

Согласно положениям статьи 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных площадей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

По нормам действующего законодательства возможность голосования на собрании собственников не поставлена в зависимость от достижения либо недостижения согласия между сособственниками нежилого помещения, в такой ситуации имеет значение именно площадь принадлежащего собственнику помещения (либо как в данном случае доля в праве собственности на помещение) по отношению к общей площади помещений нежилого здания, что позволяет определить количество голосов, которыми он может голосовать на собрании.

При этом положения статьи 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации о пользовании имуществом по согласованию сторон не применимы к содержанию общего имущества, содержание общего имущества урегулировано специальными по отношению к указанной статье нормами.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 названного Кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать дин из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, установлен в части 2 указанной статьи.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно пункту 1 статьи 46 этого же Кодекса решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (пункт 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Часть 6 данной статьи устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в этом доме, принятое с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения и если при этом таким решением нарушены его права и законные интересы.

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29 января 2018 года N 5-П, каких-либо специальных норм, закрепляющих основания признания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оспоримым или ничтожным, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит, что позволяет применять к ним положения главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе следующие:

решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение); недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3);

основаниями для признания судом недействительным решения собрания являются нарушения требований закона, в том числе существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; отсутствие полномочий у лица, выступавшего от имени участника собрания; нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 1 статьи 181.4);

решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения; участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено; оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (пункты 3 и 7 той же статьи);

ничтожным, если иное не предусмотрено законом, является решение собрания, которое противоречит основам правопорядка или нравственности либо принято: по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; при отсутствии необходимого кворума; по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (статья 181.5).

В пункте 109 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

При этом к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (пункт 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, отраженной в постановлении от 29.01.2018 N 5-П, правовые положения Гражданского кодекса Российской Федерации об оспаривании решений общих собраний носят общий характер и призваны обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия. Соответствующие законоположения как сами по себе, так и во взаимосвязи со статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации не препятствуют собственнику помещения в многоквартирном доме, не принимавшему участия в общем собрании, на котором рассматривался вопрос об установлении размера платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме), или голосовавшему против принятия решения, устанавливающего ее конкретные размеры, если он полагает, что таким решением нарушены его права и законные интересы, обратиться в суд с заявлением об обжаловании данного решения в установленный законом срок.

В ходе рассмотрения дела об оспаривании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо, обратившееся в суд с соответствующим заявлением, не лишено возможности представить доводы и доказательства, свидетельствующие о том, что определенный общим собранием размер платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности, а основанная на избранных общим собранием дополнительных критериях для определения долей участия собственников помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме дифференциация размеров указанных платежей влечет за собой недопустимые различия в правовом положении этих лиц.

Как разъяснил Конституционный суд в Постановлении от 29.01.2018 N 5-П, собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в частности, в случае управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений), либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (например, в случае, когда такое решение принимается одновременно с решением о создании товарищества собственников жилья), следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.

В то же время при принятии такого решения лица, участвующие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должны руководствоваться положениями статьи 10 ГК Российской Федерации, закрепляющими презумпцию добросовестного поведения участников гражданских правоотношений и разумности их действий, на что прямо указано в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", согласно пункту 16 которого утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности.

Как установлено судом, 04.02.2019 инициатор собрания ФИО3 направил остальным собственникам нежилых помещений уведомления о проведении общего собрания, содержащие сведения о том, что 02.03.2019 будет проводиться общее собрание собственников торгового центра «Алмаз» в 14.00 по адресу: <...>. В уведомлениях были указаны повестка собрания, место и срок проведения собрания, а также приложен предлагаемый к утверждению проект договора. Таким образом, в части извещения о проведении общего собрания 02.03.2019 нарушения не были допущены.

Решением общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» от 02.03.2019, оформленным протоколом от 02.03.2019, большинством голосов собственников принято решение утвердить новую форму договора на техническое обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги по нежилому зданию ТЦ «Алмаз», расположенному по адресу: <...>.

На общем собрании присутствовали ФИО3, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «ХОРС» в лице генерального директора ФИО2, ФИО6 в лице ФИО10, ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО9.

Выступила ФИО8, которая предложила назначить председателем собрания - ФИО3, ФИО5 - Секретарем. Голосовали «ЗА» - единогласно.

ФИО3 поставил вопрос о возможности рассмотрения вопросов повестки дня в отсутствие не явившихся собственников здания. Голосовали «ЗА» - единогласно.

Первым пунктом повестки дня общего собрания был поставлен вопрос о заключении договора на техническое обслуживание здания торгового центра «Алмаз» с И.П. ФИО3 на предложенных условиях.

По первому вопросу выступил ФИО3, который предложил утвердить новую форму договора на техническое обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги по нежилому зданию – торговому центру «Алмаз», расположенному по адресу: <...>.

Голосовали «ЗА»: ФИО9 (20595 голосов), ФИО8 (6995 голосов), ФИО7 (6995 голосов), ФИО6 в лице ФИО10 (10010 голосов), ФИО5 (25250 голосов), ФИО3 (82150 голосов).

Голосовали «ПРОТИВ»: ООО «ХОРС» (19050 голосов), ФИО1 (4700 голосов) с возражениями.

Ответчик считает, что принятое решение 02.03.2019 не может быть признано ничтожным, не противоречит повестке дня, так как по результатам обсуждения вопроса повестки дня собственники приняли решение утвердить новую форму договора, что является неотъемлемой частью заключения договора. Оспоримым решение также не является в силу того, что решением от 24.03.2019 оно было впоследствии подтверждено, собственниками принято решение о заключении договора на предложенных условиях. Кроме того истцы обладают в общей совокупностью 14,21% голосов от общего числа голосов собственников здания, что не могло повлиять на принятие оспариваемого решения.Ситуация относительно управления зданием торгового центра является конфликтной на протяжении последних нескольких лет, конфликт вызван нежеланием истцов осуществлять плату за содержание общего имущества на основании установленных общим собранием тарифов и исполнять условия договора, заключаемого с ИП ФИО3Спор в отношении протоколов от 02.03.2019 и 24.03.2019 возник после предъявления ответчиком исков о взыскании задолженности по оплате оказанных эксплуатационных услуг в отношении нескольких истцов и взыскании с них указанной задолженности в судебном порядке.

Как следует из представленного в материалы дела протокола, оформленного по результатам голосования собственников нежилого здания торгового центру «Алмаз» от 02.03.2019, большинством голосов собственников принято решение утвердить новую форму договора на техническое обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги по нежилому зданию – торговому центру «Алмаз», расположенному по адресу: <...>. При этом правильность подсчета голосов собственников при принятии решений на общем собрании, а также его правомочность (наличие кворума) истцами не оспаривается. Указанное решение принято большинством голосов согласно пункту 1 статьи 46 ЖК РФ, дополнительные вопросы в повестку дня не включались, решения по ним не принимались.

Из содержания протокола общего собрания собственников следует, что в повестку дня собрания был включен вопрос N 1, сформулированный как «о заключении договора на предложенных условиях». По результатам обсуждения этого вопроса собственники большинством голосов приняли решение об утверждении формы (проекта) указанного договора в предложенной редакции, устанавливающего способ и порядок управления общим имуществом.

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах или иным способом (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"). Совместное согласование условий договора в переговорах является неотъемлемой частью процесса заключения договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 434.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением. Ответчиком был составлен проект договора, в соответствии с пунктом 1 статьи 434.1 Гражданского кодексаРоссийской Федерации проведено согласование его условий. Таким образом, суд отклоняет как несостоятельный довод истцов о том, что в силу пункта 1 статьи 181.5 ГК РФ решение общего собрания собственников помещений торговому центру «Алмаз» от 02.03.2019 являются ничтожными, поскольку приняты по вопросу, не включенному в повестку дня.

Истцами в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что указанное решение принято по вопросу, не включенному в повестку дня, принято при отсутствии необходимого кворума, принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания или противоречит основам правопорядка или нравственности. Доказательств, из которых бы следовало, что собственники были лишены возможности ознакомиться с документами, представленными на общее собрание, в том числе заблаговременно до собрания, представить свои кандидатуры управляющей компании или свой проект договора на техническое обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги, не имеется.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Доказательств того, что принятие оспариваемого решения повлекло для истова существенные неблагоприятные последствия,в том числе привело к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества, в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, договор не содержит указания на виды работ, осуществляемые в рамках данного договора, их стоимость и иных существенных условий.

Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных требований о признании решения от 02.03.2019 общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» недействительным.

Решением общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» от 24.03.2019, оформленным протоколом от 24.03.2019, принято решение заключить договор на техническое обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги по нежилому зданию торговому центру «Алмаз», расположенному по адресу: <...> с ИП ФИО3 на предложенных условиях по утвержденной общим собранием собственников от 02.03.2019 форме договора, с применением тарифов, утвержденных общим собранием собственников от 11.04.2015.

На общем собрании присутствовали ФИО3, ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «ХОРС» в лице генерального директора ФИО11, ФИО6 в лице ФИО10, ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО9, ФИО2. Итого в общем собрании собственников приняли участие собственники нежилых помещений, обладающие 100% голосов.

Первым пунктом повестки дня общего собрания был поставлен вопрос о заключении договора на техническое обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги по нежилому зданию - торговому центру «Алмаз», расположенному по адресу: <...> с ИП ФИО3 на предложенных условиях по утвержденной общим собранием собственников от 02.03.2019 форме договора, с применением тарифов, утвержденных общим собранием собственников от 11.04.2015.

По первому вопросу выступил ФИО3, который предложил заключить договор на техническое обслуживание, эксплуатацию коммунальные услуги по нежилому зданию - торговому центру «Алмаз», расположенному по адресу: <...> с ИП ФИО3 на предложенных условиях по утвержденной общим собранием собственников от 02.03.2019 форме договора, с применением тарифов, утвержденных общим собранием собственников от 11.04.2015.

Голосовали «ЗА»: ФИО9 (20595 голосов), ФИО8 (6995 голосов), ФИО7 (6995 голосов), ФИО6 в лице ФИО10 (10010 голосов), ФИО5 (25250 голосов), ФИО3 (82150 голосов), что составило 75,584% голосов от голосов собственников, принявших участие в голосовании.

Голосовали «ПРОТИВ»: ООО «ХОРС» (19050 голосов), ФИО1 (4700 голосов) с возражениями, ФИО4 (20595 голосов) с замечаниями, ФИО2 (4850 голосов) с замечаниями, что составляет 24,452% голосов от голосов собственников, принявших участие в голосовании.

Согласно утвержденному договору на техническое обслуживание, эксплуатацию коммунальные услуги здания торгового центра «Алмаз» ИП. ФИО3 (исполнитель) обязуется оказывать заказчику услуги, согласованные в приложении № 1 к настоящему договору (п.1.1).

В перечень услуг по обслуживанию общего имучества, согласно приложению №1, входит обеспечение электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения объекта путем заключения соответствующих договоров с организациями, предоставляющими такие услуги, техническое обслуживание систем электроснабжения, элктрощитовой, силовых распределительных щитов, силовых, распределительных и кабелей освещения до входа в помещения заказчика иного электрооборудования, в том числе замена ламп, автоматов и пр., обеспечение освещения мест общего пользования, подсветка объекта, наружного освещения территории, техническое обслуживание инженерных систем и коммуникаций, за исключением находящихся в помещениях заказчика, в том числе систем холодного водоснабжения, канализационных систем, систем пожаротушения, обслуживание теплоузлов объекта, систем отопления, водопровода горячего водоснабжения, теплосчетчиков и иного оборудования, профилактический и аварийный ремонт инженерных систем и коммуникаций, включая обеспечение расходными материалами, обеспечение охраны объекта путем привлечения специализированной организации, эксплуатация и ремонт прилегающей территории, в том числе ее освещение, уборка, обслуживание открытой ливневой канализации и отстойника, уборка общих площадей объекта (вестибюли, коридоры, лестницы, санузлы и пр.), уборка прилегающих к зданию территории, в том числе обеспечение вывоза твердых коммунальных отходов, снега.

Объектом оказания услуг является здание торгового центра «Алмаз»,расположенное по адресу: <...>, в части пропорциональной площади нежилых помещений, принадлежащих заказчику на основании определения Фрунзенского районного суда города Владимира от 12.03.2014 по делу № 2-317/14 (п. 1.2).

На основании п. 2.1 договора, исполнитель обязан оказывать услуги, предусмотренные п. 1.1 договора, своими силами или силами третьих лиц. Ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным, исполнитель представляет заказчику акт приемки оказанных услуг и счет на оплату.

Стоимость услуг, согласно п. 3.1. договора, состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть состоит из стоимости эксплуатационного и управленческого обслуживания. Переменная часть состоит из расходов по оплате коммунальных услуг, вывозу ТБО.

Размер постоянной части утверждается на общем собрании собственников объекта с учетом предложений исполнителя. Корректировка постоянной части осуществляется исполнителем ежегодно с 01 января каждого финансового года на величину индекса потребительских цен на товары и услуги в Российской Федерации к декабрю предыдущего года и принимается заказчиком в безусловном порядке. Источником величины индекса является официальная информация, опубликованная Федеральной службой государственной статистики. В случае необходимости корректировки стоимости постоянной составляющей более чем на величину инфляции, утверждение постоянной составляющей осуществляется решением общего собрания собственников объекта (п. 3.2).

Оплата услуг по договору осуществляется согласно п. 3.4, на основании выставленного исполнителем счета в течение трех дней со дня подписания акта, но не позднее последнего числа месяца, следующего за расчетным.

Договор на техническое обслуживание, эксплуатацию коммунальные услуги по нежилому зданию - торговому центру «Алмаз» истцами и Предпринимателем не заключен.

Оспаривая принятое решение, истцы заявили о том, что ИП ФИО3 является лицом, заинтересованным в его принятии, решение заключить договор на техническое обслуживание, эксплуатацию коммунальные услуги по нежилому зданию - торговому центру «Алмаз», расположенному по адресу: <...> с ИП ФИО3 на предложенных условиях по утвержденной общим собранием собственников от 02.03.2019 форме договора, с применением тарифов, утвержденных общим собранием собственников от 11.04.2015, принято с намерением причинить вред отдельным собственникам нежилых помещений путем установления экономически необоснованной завышенной платы за содержание общего имущества нежилого здания волеизъявлением одного собственника, имеющего наибольшее количество голосов в собрании, путем выбора в качестве управляющего самого ИП ФИО3

Однако из положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственники помещений в спорном здании, обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом здании соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственников нежилого помещения с управляющей компанией.

Решением общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» от 28.09.2014, оформленным протоколом от 28.09.2014, единогласно было определено избрать ответственным за обслуживание здания ИП ФИО3

Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительными.

Решением общего собрания собственников ТЦ «Алмаз», оформленным протоколом от 11.04.2015, большинством голосов был утвержден перечень работ, входящих в тариф на эксплуатационные расходы ТЦ «Алмаз», включающий в себя уборку территории вокруг здания, уборку общих помещений внутри здания, физическую охрану здания, обслуживание автоматической пожарной сигнализации, мелкий ремонт внутри здания и снаружи здания и иные эксплуатационные работы кроме крупных, несущих финансовые затраты, которые должны решаться на собрании собственников.

Решением общего собрания собственников ТЦ «Алмаз», оформленным протоколом от 11.04.2015, был утвержден дифференцированный тариф на эксплуатационные расходы. Тариф на ежемесячные эксплуатационные расходы при условии использовании всего этажа одним арендатором утверждён в размере 64 руб./кв. м. Тариф на ежемесячные эксплуатационные расходы для остальных собственников/арендаторов утверждён в размере 80 руб./кв. м.

Срок действия указанной тарификации установлен с 11.04.2015.

Указанное решение в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительными.

Судом установлено, что в период с 28.09.2014 ИП ФИО3 осуществлял услуги по обслуживанию здания ТЦ «Алмаз», обеспечивал эксплуатацию торгового центра, включая уборку территории вокруг здания, уборку общих помещений внутри здания, физическую охрану здания, обслуживание автоматической пожарной сигнализации, мелкий ремонт внутри здания и снаружи здания и иные эксплуатационные работы, от своего имени заключал договоры на коммунальное и техническое обслуживание здания. В соответствии с долей собственника в площадях общего пользования установлены тарифы на эксплуатационные расходы ТЦ «Алмаз», утвержденные 11.04.2015 общим собранием собственниками торгового центра. Истцы в применении дифференцированных тарифов при обслуживании здания усматривают нарушение их прав и законных интересов.

Ответчик полагает, что решение от 24.03.2019 также не является недействительным, не нарушает прав истцов, так как не влечет неблагоприятных для них последствий, не влияет на объем их обязательств по содержанию принадлежащего им имущества, не изменяет размер тарифов, утвержденных решением общего собрания собственников от 11.04.2015. Как указал ответчик, дифференцированный тариф установлен в связи с тем, что определением об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу Фрунзенского районного суда г. Владимира от 12.03.2014 по делу № 2-317/14 собственниками помещений был установлен режим общей долевой собственности в отношении мест общего пользования. Ответчиком в подтверждение правомерности принятых решений от 24.03.2019 и от 02.03.2019 представлен протокол общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» от 01.03.2020, на основании которого решением общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» подтверждены ранее принятые решения, оформленные протоколами общего собрания собственников от 24.03.2019 и 02.03.2019, утвержден примерный перечень работ и услуг по техническому обслуживанию здания ТЦ «Алмаз» и установлен тариф в размере 102 руб. 11 коп. за кв.м общей площади принадлежащих собственникам помещений (без учета расходов на содержание коридоров и с/у 1 и 2 этажей), утверждена величина расходов по содержанию коридоров и с/у, расположенных на 1 и 2 этажах, указанные расходы принято возложить на собственников помещений, расположенных на данных этажах.

Как указал ответчик, со стороны истцов имеется задолженность по оплате услуг по техническому обслуживанию здания ТЦ «Алмаз». Решением по делу А11-7323/2019 с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ИП ФИО3 взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг и услуг по управлению и содержанию общего имущества собственников нежилых помещений торгового центра за период с апреля 2017 года по декабрь 2018 года в размере 75 461 руб. 81 коп. При этом суд определил, что стоимость услуг обоснованно определена истцом на основании установленного в протоколе общего собрания собственников здания тарифа (80 руб. с кв.м), умноженного на площадь помещений, принадлежащих ответчику, в части коммунальных услуг пропорционально доли исходя из общих расходов ИП ФИО3 Решением по делу № А11-13076/2018 с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ИП ФИО3 была взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг и услуг по управлению и содержанию общего имущества собственников нежилых помещений торгового центра за период с сентября 2017 года по май 2018 года в размере 26 340 руб. 17 коп. При этом суд указал, что даже отсутствие письменного договора не освобождает фактического потребителя от обязанности возместить стоимость коммунального ресурса, потребленного принадлежащими ему объектами (пункт 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации). Решением по делу № А11-12943/2017 с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ИП ФИО3 была взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг и услуг по управлению и содержанию общего имущества собственников нежилых помещений торгового центра за период с 01.07.2016 по 31.08.2017 в размере 50 593 руб. 45 коп., расчет задолженности произведен истцом исходя из объема фактически предоставленных услуг в отношении здания торгового центра и пропорционально площади принадлежащего ответчику нежилого помещения.

Довод истца (ИП ФИО2) о том, что протокол от 24.03.2019 является недействительным также в силу того, что к видам деятельности ответчика, согласно выписке из ЕГРЮЛ, не относится содержание, обслуживание и эксплуатация зданий, многоквартирных домов или управление ими, у него отсутствует необходимая для этого лицензия, соответственно ответчик не вправе заключать договоры на техническое обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги и не имеет права на установление тарифов по содержанию и эксплуатацию помещений отклоняется ввиду неверного толкования заявителем положений гражданского законодательства.В соответствии с частями 1 и 2 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации лицензированию подлежит деятельность по управлению многоквартирным домом, под которой понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления. Таким образом, лицензированию подлежит именно организационная деятельность управляющей компании, которая несет ответственность за комфортные и безопасные условия проживания в жилом доме.

Довод ИП ФИО2 о том, что понесенные расходы ответчиком ничем не обоснованы и не подтверждены, противоречит материалам дела.В подтверждение расходов ответчиком представлена расшифровка стоимости эксплуатационного и управленческого обслуживания, калькуляция затрат на уборку коридоров 1 и 2 этажей, калькуляция затрат на уборку лестницы и помещений подвала, калькуляция затрат на уборку прилегающей территории, калькуляция затрат на начисление и сбор платежей за коммунальные услуги, договор на техническое обслуживание автоматической пожарной сигнализации с ООО «ИнТел» № 16 от 14.12.2018, договор оказания услуг на содержание и текущий ремонт с ООО «Спецводопровод» о№ 12 от 16.12.2018, договор на оказание охранных услуг с ООО ЧОО «Гранит-Вега-ОВО» № ОВО-19-10/07-2917 от 03.08.2017.

Довод ООО «Хорс» о том, что ответчиком не обосновано применены тарифы на клиринг и не представлены документы, обосновывающие тариф на уборку, противоречит материалам дела. Ответчик представил калькуляцию затрат на уборку коридоров 1 и 2 этажей нежилого здания торгового центра «Алмаз»,расшифровку стоимости эксплуатационного и управленческого обслуживания, калькуляцию затрат на уборку коридоров 1 2 этажей, протокол общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» от 11.04.2015. Дифференцированный тариф, примененный на основании протокола общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» от 11.04.2015, ответчиком так же обоснован, не нарушает баланс интересов различных категорий собственников помещений, избранный общим собранием дополнительный критерий для определения долей участия собственников помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества и дифференциация размеров указанных платежей не влечет за собой недопустимые различия в правовом положении этих лиц. Согласно представленному в материалы дела определению об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу Фрунзенского районного суда г. Владимира от 12.03.2014 по делу № 2-317/14 собственниками нежилых помещений на основании мирового соглашения был осуществлен раздел общей долевой собственности. Всеми собственниками помещений торгового центра «Алмаз» было решено передать места общего пользования на 1, 2 этажах здания и в подвале в общую долевую собственность собственникам нежилых помещений согласно утвержденному судом мировому соглашению (истцам ООО "ХОРС" ИП ФИО2, ИП ФИО1 в числе прочих собственников переданы на праве долевой собственности помещения подвала № 6, 7, 8, 9 на поэтажном плане, помещения 2 этажа № 6, 15,16,17 на поэтажном плане). Таким образом, согласно решениям общего собрания от 28.09.2014, от 11.04.2015, от 24.03.2019 бремя содержания указанного имущества относится только на собственников этих помещений и исключается из расходов собственников других этажей. Контррасчёт выставляемых истцом к оплате расходов на содержание общего имущества в связи с несогласием относительно порядка их исчисления обществом не представлен.

Истцами в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств нарушения требований закона, в том числе существенного нарушения порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющего на волеизъявление участников собрания, нарушения равенства прав участников собрания при его проведении.

Истцами не доказана убыточность определенной общим собранием от 24.03.2019 стоимости расходов по содержанию общего имущества, а также невыгодные для них условия заключения единого договора по содержанию и текущему обслуживанию общего имущества собственников нежилых помещений в торговом центре «Алмаз» с ИП ФИО3, не представлено доказательств того, что вышеуказанная стоимость расходов по содержанию общего имущества значительно превышает среднюю цену за содержание общего имущества в аналогичных торговых центрах по состоянию на 24.03.2019 исходя из перечня услуг, предусмотренных приложением 1 к договору технического обслуживания здания торгового центра «Алмаз».

Также на момент принятия оспариваемого решения ни один из собственников не направил предложения по выбору иной компании, осуществляющей техническое обслуживание здания, не представил обоснованного расчета по перечню услуг, предложенному инициаторами собрания и утвержденному решением от 24.03.2019.

Исследовав доводы и возражения сторон, представленные в материалы дела доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая факт присутствия на общем собрании собственников ТЦ «Алмаз» от 24.03.2019, имеющих 100% голосов собственников помещений в торговом центре, принадлежащее истцам количество голосов, установив, что оспариваемым решением утвержден договор с применением ранее действовавших и не оспоренных тарифов, ввиду отсутствия доказательств причинения истцам убытков фактом принятия оспариваемого решений и не предоставления доказательств, свидетельствующих о том, что определенный общим собранием размер платы установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности, исходя из того, что стоимость расходов ответчика обоснованы и подтверждены надлежащим образом, не усмотрев существенных нарушений проведения общего собрания собственников помещений, а также прав и законных интересов истцов, установив, что решение, принятое наобщем собрании собственников ТЦ «Алмаз» от 24.03.2019, подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных требований о признании решения от 24.03.2019 общего собрания собственников ТЦ «Алмаз» недействительным.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца в связи с отказом последнему в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 17, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.Ю. Митропан