Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Бондаревой-Битяй Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Данелюк Р.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А40-9145/16, переданное Арбитражным судом города Москвы для рассмотрения по подсудности по исковому заявлению акционерного общества акционерный коммерческий банк « Япы Креди Банк Москва» (ОГРН 1027739068609, ИНН 7702006824; место нахождения: Гончарная наб., д. 1, стр. 2, г. Москва, 115172)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сефа» (ОГРН 1037709014200, ИНН 7709406878; место нахождения: пр-т Ленинский, д. 15, г. Москва, 119071)

об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии:

от истца – не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Владимирской области в сети Интернет;

от ответчика – Пичукова В.П. - генерального директора общества; Свердюкова М.А. – представителя по доверенности от 31.08.2017 (сроком действия на 1 год),

установил следующее.

Акционерное общество акционерный коммерческий банк «Япы Креди Банк Москва» обратилось в Арбитражный суд города Москвы (далее – АО АКБ «Япы Креди Банк Москва», истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сефа» (далее – ООО «Сефа», ответчик) об обращении взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки:

-земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания телевидения; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации технопарка; общая площадь 32020 кв. м, кадастровый номер 33:01:001313:1854, по адресу: примерно в 500 м по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, район Александровский, МО Каринское с/и, д. Мариино, установив начальную продажную стоимость в размере 55 248 904,80 рублей;

-здание общежития № 1 в административном городке, назначение: жилое, общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,1 кв., инв.
№ 11150:03:0100, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл., р-н Александровский, Каринское шоссе № 1, установив начальную продажную стоимость в размере 3 416 948,80 рублей;

-здание общежития № 2 в административном городке, назначение: жилое, общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,8 кв.,
инв. № 11150:03:0200, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл., р-н Александровский, Каринское шоссе № 1, установив начальную продажную стоимость в размере 3 416 948,80 рублей;

посредством продажи с публичных торгов для уплаты из стоимости ипотеки суммы задолженности в размере 927 523,66 долларов США.

Определением о передаче дела на рассмотрение другого арбитражного суда от 20.04.2016 по делу № А 40-9145/16 передано по подсудности в Арбитражный суд Владимирской области.

Определением от 24.06.2016 Арбитражный суд Владимирской области дело № А40-9145/2016 принято к производству.

Ответчик в отзыве на исковое заявления с заявленными требованиями не согласился, указал, что отчет оценщика составлен на основании сведений не соответствующих договору ипотеки и не может являться основанием для проведения публичных торгов, также просил произвести новую экспертизу об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

В ходе судебного разбирательства ответчик также ходатайствовал о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости заложенного имущества (объектов недвижимости).

Определением от 26.09.2016 по делу № А11-5755/2016 назначена судебная экспертиза по оценке определения рыночной стоимости заложенного имущества по договору от 11.12.2008 № 3496, выполнение которой поручено индивидуальному предпринимателю Щёткину Сергею Леонидовичу, члену Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков».

Производство по делу приостановлено, в связи с назначением судебной экспертизы.

В связи с поступлением заключения эксперта, определением арбитражного суда от 22.12.2016, производство по делу возобновлено.

Истец, не согласившись с результатами экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы, в связи с тем, что результаты оценки превосходят кадастровую стоимость более чем в 9 раз. Истец также просил обратить внимание на отсутствие в заключении эксперта сведений о физическом износе и фактическом состоянии оцениваемого имущества.

Ответчик возразил против проведения повторной судебной экспертизы (возражения вх. от 13.03.2017).

В судебном заседании 14.03.2016 по ходатайству ответчика в качестве свидетеля допрошен эксперт ИП Щёткин Сергей Леонидович.

В соответствии со статьей 56 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд разъяснил ИП Щёткин С.Л. порядок допроса, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний. Судом от указанного лица получена подписка.

Свидетель ИП Щёткин С.Л. в судебном заседании пояснил, что в заключении не учтены несколько факторов, в том числе указанные истцом, ввиду невозможности отражения и учета физического износа и фактического состояния оцениваемого имущества (зданий), так как ответчик не обеспечил допуск на объекты (пояснения в полном объеме содержатся на материальном носителе).

Рассмотрев ходатайство истца, учитывая в совокупности пояснения эксперта оценщика, арбитражный суд определением от 14.04.2017 назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Национальная коллегия экспертов оценщиков», оценщику – Спивак Ольге Валерьевне, со стажем экспертной работы с 2005 года. Производство по делу приостановлено.

-В материалы дела 05.06.2017 от ООО «Национальная коллегия экспертов оценщиков» поступило ходатайство от 01.06.2017 № 37 о предоставлении дополнительной информации по оцениваемым объектам, необходимой для проведения экспертизы, а именно: какие коммуникации имеются непосредственно на земельном участке с кадастровым номером 33:01:001313:1854, а именно водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газификация на дату осмотра (17.05.2017), а также какие коммуникации имеются непосредственно в зданиях общежития, расположенных на вышеуказанном земельном участке, а именно, водоснабжение и канализация, электроснабжение, газификация, отопление на дату осмотра (17.05.2017).

На основании вышеизложенного суд назначил судебное заседание для решения вопроса о предоставлении эксперту дополнительных материалов на 27.06.2017 на 11 часов 00 минут. В судебном заседании дважды объявлялся перерыв.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом, в том числе направлением телеграммы, явку представителя в заседания не обеспечил, истребованные документы в дело не представил.

Рассмотрев ходатайство эксперта, учитывая отсутствие запрошенных судом документов и сведений, а также окончание срока, установленного судом для проведения экспертизы, арбитражный суд счел необходимым продлить срок для проведения экспертизы на 1 месяц по имеющимся сведениям.

Срок проведения судебной экспертизы продлен на 1 месяц (определение арбитражного суда от 04.07.2017).

В связи с поступлением в суд заключения эксперта определением от 25.07.2017 производство по делу возобновлено.

Истец в ходатайстве от 30.08.2017 указал, что с выводами, сделанными в заключении повторной экспертизы согласен, просил рассмотреть дело в отсутствии представителя истца.

Ответчик, по существу заявленных требований не возражал, согласился с их обоснованностью.

В тоже время ответчик в судебном заседании выразил несогласие с оценкой эксперта, просил назначить третью экспертизу.

В ходатайстве о назначении указал на то, что, по его мнению, при проведении оценки экспертом допущены нарушения повлекшие недостоверность заключения, в том числе не дана оценка предыдущей экспертизы, не поименованы недостатки предыдущей экспертизы и не дана их оценка.

Суд, оценив все доводы и замечания ответчика, отказал последнему в удовлетворении ходатайства о назначении третьей экспертизы по делу, ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Истец (залогодержатель) и ответчик (залогодатель) заключили договор об ипотеке от 11.12.2008 № 3496, в соответствии с которым, в обеспечение исполнения заёмщиком (залогодатель по настоящему договору) перед Банком (залогодержатель по настоящему договору) обязательств по кредитному договору с юридическим лицом № 3355 от 11 декабря 2008 года (кредитный договор), заключенному в городе Москве, между Банком (залогодержатель по настоящему договору) и заёмщиком, в соответствии с которым Банк предоставляет заёмщику кредит в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) долларов США, на срок с 15 декабря 2008 года по 31 января 2012 года, с взиманием процентов по ставке 17 % (Семнадцать процентов) годовых, с погашением задолженности по кредитному договору в соответствии с графиком (в долларах США).

Залогодатель передает в ипотеку залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации технопарка; общая площадь 284933 кв.м, кадастровый номер 33:01:001313:775, адрес: участок находится примерно в 300 м по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, район Александровский, д. Марино (далее - «Предмет ипотеки»).

Предмет ипотеки принадлежит на праве собственности залогодателю на основании договора купли-продажи земельного участка от 04 мая 2008 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 мая 2008 года сделана запись регистрации
№ 33-33-02/014/2008-191 и в удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 11 ноября 2008 года выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на бланке 33 АК 577319 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора по соглашению сторон стоимость предмета ипотеки определена в размере 83 601 300 рублей, что эквивалентно 3 000 000 (три миллиона) долларов США по официальному курсу Банка России на день подписания настоящего договора.

Предмет ипотеки остается у залогодателя в пользовании на весь срок действия настоящего договора. Право залога по настоящему договору распространяется также на все здания, строения и сооружения залогодателя, находящиеся или возводимые на земельном участке, заложенном по настоящему договору и на все изменения и приращения предмета ипотеки (пункт 1.4 договора).

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что стороны признают существенным условием заключения настоящего договора, что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки и следуемого за ним прекращения права собственности залогодателя на земельный участок, одновременно обращается взыскание и на все здания, строения, помещения и сооружения, находящиеся на земельном участке, заложенном по настоящему договору, то есть при заключении настоящего договора воля сторон направлена на одновременное (совместное) отчуждение права собственности на земельный участок и находящихся на нем зданий, строений, помещений и сооружений, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и настоящим договором.

Согласно соглашению от 06.04.2009 о внесении изменений в договор об ипотеке от 11.12.2008 стороны договорились внести изменения:

1. В пункт 1.1. основного договора текст: «общая площадь 284933 (Двести восемьдесят четыре тысячи девятьсот тридцать три) кв.м, кадастровый номер 33:01:001313:775, адрес: Участок находится примерно в 300 м по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, район Александровский, д. Марино», заменить текстом следующего содержания: «общая площадь 32020 (Тридцать две тысячи двадцать) кв.м, кадастровый номер 33:01:001313:1854, адрес: Участок находится примерно в 500 м по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, район Александровский, МО Карийское с/п, д. Марино».

2. В пункт 1.2. основного договора в новой редакции: «1.2. Предмет ипотеки принадлежит на праве собственности залогодателю на основании Договора купли-продажи земельного участка от 04 мая 2008 года заключенного в простой письменной форме между СПК «Нива» и ООО «СЕФА», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 марта 2009 сделана запись регистрации № 33-33-02/009/2009-590 и в удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 26 марта 2009 выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке 33 АК 665834.».

В соглашении № 2 от 27.05.2017 к договору об ипотеке от 11.12.2008
№ 3496, стороны внесли изменения в пункт 1.1. договора, согласно которым текст, изложенный в пункте 1.1 договора, заменили текстом следующего содержания: «Залогодатель передает в ипотеку Залогодержателю принадлежащее Залогодателю на праве собственности недвижимое имущество:

Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации технопарка; общая площадь 32020 (Тридцать две тысячи двадцать) кв.м, кадастровый номер 33:01:001313:1854, адрес: Участок находится примерно в 500 м по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, район Александровский, МО Каринское с/п, д. Марино (далее по тексту именуется «Предмет ипотеки-1»);

Здание общежития № 1 в административном городке, назначение: жилое, Общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,1 (Шестьсот шестьдесят целых одна десятая) кв.м., инв. № 11150:03:0100, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл., р-н Александровский, Каринское шоссе № 1; расположенное на вышеуказанном земельном участке; далее по тексту именуется «Предмет ипотеки-2»);

Здание общежития № 2 в административном городке, назначение: жилое, Общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,8 (Шестьсот шестьдесят целых восемь десятых) кв.м., инв. № 11150:03:0200, лит. Б, адрес объекта: Владимирская обл., р-н Александровский, Каринское шоссе № 1; расположенное на вышеуказанном земельном участке; далее по тексту именуется «Предмет ипотеки-3»); далее по тексту при совместном упоминании Предмет ипотеки-1, Предмет ипотеки-2, Предмет ипотеки-3 именуются Предмет ипотеки.».

Кроме того пункт 1.2. договора стороны изложили в новой редакции: «1.2. Предмет ипотеки - 1 принадлежит на праве собственности Залогодателю на основании Договора купли-продажи земельного участка от 04 мая 2008 года заключенного в простой письменной форме между СПК «Нива» и ООО «СЕФА», о "чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 марта 2009 года сделана запись регистрации № 33-33-02/009/2009-590 и в удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 26 марта 2009 года выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке 33 АК 665834. Предмет ипотеки - 2 принадлежит на праве собственности Залогодателю на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04 мая 2009 года № Ru33501000-14, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 мая 2009 года сделана запись регистрации № 33-33-02/017/2009-389 удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 21 мая 2009 года выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке 33 АК 698934. Предмет ипотеки - 3 принадлежит на праве собственности залогодателю на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04 мая 2009 года
№ Ru33501000-15, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 мая 2009 года сделана запись регистрации № 33-33-02/017/2009-386 и в удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 21 мая 2009 года выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке 33 АК 698935. На Предмет ипотеки-1 ипотека была зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 23 января 2009 года за № 33-33-02/047/2008-010 на основании Договора об ипотеке № 3496 от 11 декабря 2008 года, удостоверенного нотариусом г. Москвы Савельевым А.Е. 11 декабря 2008 года по реестру за № 1-3081 (06 апреля 2009 года по реестру за № 1-693 нотариусом г. Москвы Савельевым А.Е. удостоверено соглашение № 1 о внесении изменений в указанный Договор об ипотеке № 3496, зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 21 мая 2009 года за № 33-33-02/017/2009-373); На Предмет ипотеки-2 ипотека в силу закона была зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 21 мая 2009 года за № 33-33-02/017/2009-389; На Предмет ипотеки-3 ипотека в силу закона была зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 21 мая 2009 года за № 33-33-02/017/2009-386.».

Согласно пункту 3 соглашения № 2 стороны договорились дополнить основной договор пунктами 1.12., 1.13., 1.14. следующего содержания:

«1.12. Настоящий договор устанавливает приоритет внесудебного порядка обращения взыскания на Предмет ипотеки и его реализации, в целях удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по настоящему договору, без обращения в суд (во внесудебном порядке), в порядке, установленном ст.ст. 56, 59 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в том числе путем проведения открытого аукциона организатором торгов, действующим на основании договора с залогодержателем и выступающим от его или своего имени, исходя из условий этого договора (по соглашению залогодержателя с организатором торгов).

1.13. По соглашению сторон, Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке включается в настоящий договор, нотариально удостоверяется, является его неотъемлемой частью (приложение № 1 к Договору).

1.14. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

При расхождении условий настоящего договора и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям настоящего договора.

По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, а также статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет ипотеки, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна».

Решением от 14.11.2012 Арбитражный суд города Москвы взыскал с ООО «Сефа» в пользу АКБ «Япы Креди Банк Москва»(закрытое акционерное общество) сумму кредита в размере 1.500.000 долларов США, процентов по кредиту в размере 486.213 долларов 33 цента США, пени по кредиту и процентам по кредиту в размере 435.952 доллара 26 центов США, а также расходы по госпошлине по иску в размере 204.000 рублей; взыскал также проценты за пользование кредитом в размере 1.500.000 долларов США, начиная с 2.03.2012 по день фактической оплаты из расчета 17% годовых, установив осуществить взыскание денежных средств, номинированных в иностранной валюте, в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка России на день исполнения решения; обратил взыскание на заложенное Обществом с ограниченной ответственностью «Сефа» недвижимое имущество в соответствии с пунктом 1 соглашения
№ 2 к договору об ипотеке № 3496 от 11.12.2008, установив общую начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 81 601 300 рублей со способом реализации на публичных торгах.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 14.11.2012 по делу № А40-89036/12 отменено, в связи с утверждением мирового соглашения, заключенного АКБ «Япы Креди Банк Москва» и ООО «Сефа».

Вышеназванным постановлением установлен факт наличия между истцом и ответчиком договорных отношений.

Постановление имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, поскольку в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Пунктом 2 мирового соглашения установлено, что стороны подтверждают, что на дату заключения мирового соглашения общая задолженность ответчика перед истцом по кредитному договору № 3355 от «11» декабря 2008г. составляет 2 422 165,59 долларов США, из которых 1 500 000 долларов США - сумма основного долга, 486 213,33 долларов США - проценты по кредиту и 435 952,26 долларов США - неустойка.

Согласно пункту 3 мирового соглашения, в целях урегулирования спора истец отказывается от своего права на получение 486 213,33 долларов США - процентов по кредиту и 435 952,26 долларов США - неустойки по кредитному договору № 3355 от «11» декабря 2008г., а ответчик обязуется уплатить истцу сумму долга по кредитному договору № 3355 от «11» декабря 2008 года, равную 1 739 583 долларов США, включающую сумму основного долга и проценты.

В соответствии с пунктом 11 мирового соглашения, заключенный между истом и ответчиком в качестве обеспечения исполнения обязательств договор ипотеки № 3496 от 11.12.2008 с приложением и дополнительным соглашением к нему не подлежит расторжению и остается в силе до момента исполнения всех обязательств по мировому соглашению.

Ненадлежащее исполнение ответчиком условий мирового соглашения послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Проанализировав материалы дела, арбитражный суд считает иск обоснованным, исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не вытекает из существа кредитного договора.

В силу статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу статей 809, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу (банку) полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа; а также уплатить проценты на сумму займа в размере и в порядке, определенных договором.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по делу № А40-89036/12, вступившим в законную силу, установлен факт ненадлежащего исполнения ООО «Сефа» обязательств по кредитному договору от 11.12.2008 № 3355.

Ответчик согласно пункту 3 мирового соглашения обязался оплатить истцу сумму долга по кредитному договору № 3355 от «11» декабря 2008 года, равную 1 739 583 долларов США, включающую сумму основного долга и проценты.

Таким образом, факт возникновения обязательств, в том числе выдачи денежных средств, наличие и размер долга, нарушение сроков исполнения обязательств, подтверждаются вступившим в законную силу судебным актом и материалами дела, ответчиком признается.

По состоянию на момент судебного разбирательства ответчик доказательств исполнения обязательств по мировому соглашению (и, соответственно, кредитному договору) в материалы дела не представил, наличие задолженности не опроверг.

Более того, признал само требование обоснованным, не согласившись с рыночной оценкой имущества.

Согласно статьи 9, части 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Поскольку неисполнение ООО «Сефа» обеспеченных залогом обязательств имело место, арбитражный суд находит обоснованным требование АКБ «Япы Креди Банк Москва» о взыскании долга по мировому соглашению, утвержденному Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по делу № А40-89036/12-58-840, путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

На основании статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге, который заключается в письменной форме, должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество определены статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно соглашению № 2 к договору об ипотеке от 11.12.2008 (пункт 1.14) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Поскольку неисполнение ответчиком обеспеченного залогом обязательства имело место, арбитражный суд находит обоснованным требование истца о взыскании долга путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Пунктом 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 16.07.1998
№ 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закона № 102 - ФЗ) предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2 статьи 1 Закона № 102- ФЗ).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (пункт 2 статьи 1 Закона № 102 - ФЗ).

В соответствии со статьей 10 Закона № 102- ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки, как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона (статья 59.1. Закона № 102 - ФЗ).

Обоснованных возражений и безусловных доказательств, влекущих отказ в удовлетворении заявленных требований, ответчиком не представлено.

Оснований для отказа, предусмотренных законом, также не установлено.

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.

Для определения рыночной стоимости заложенного имущества с целью его реализации на публичных торгах арбитражным судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Щёткину Сергею Леонидовичу, члену Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (определение от 26.09.2016).

Согласно поступившему в арбитражный суд заключению эксперта от 09.12.2017, производившего расчеты, рыночная стоимость, в том числе

- здания общежития № 1 в административном городке, назначение: жилое, общежитие, 2-х этажный, общая площадь 660.1 кв.м., инв. №11150:03:0100, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл. Александровский р-он. Каринское шоссе №1, по состоянию на 09 декабря 2016 года, расположенного на земельном участке с кад. №33:01:001313:1854 по состоянию на 09 декабря 2016 года, составляет: с НДС: 26 008 390 рублей, без НДС: 22 041 008 рублей;

- здания общежития № 2 в административном городке, назначение: жилое, общежитие. 2-х этажный, общая площадь 660,1 кв.м., инв.
№ 11150:03:0200, лит. Б, адрес объекта: Владимирская обл., Александровский р-он, Каринское шоссе №1, по состоянию на 09 декабря 2016 года, расположенного на земельном участке с кад. №33:01:001313:1854 по состоянию на 09 декабря 2016 года, составляет: с НДС: 25 985 910 рублей, без НДС: 22 021 958 рублей.

Определением от 14.04.2017 арбитражный суд, оценив показания эксперта, доводы истца, возражения ответчика назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Национальная коллегия экспертов оценщиков», оценщику – Спивак Ольге Валерьевне, со стажем экспертной работы с 2005 года.

Согласно поступившему в арбитражный суд заключению эксперта от 20.07.2017 № 41-Э/2017, производившего расчеты, рыночная стоимость:

-земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для строительства и эксплуатации технопарка, общая площадь 32020 кв.м., кадастровый номер 33:01:001313:1854. Адрес объекта: участок находится примерно в 500 м. по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская обл., Александровский р-н, МО Карийское с/п, д. Марино составляет: 16 394 000 (Шестнадцать миллионов триста девяносто четыре тысячи) рублей;

-здания общежития № 1 в административном городке, назначение: жилое, общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,1 кв.м., инв.
№ 11150:03:0100, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл., Александровский р-н, Каринское шоссе № 1, расположенное на вышеуказанном земельном участке составляет 13 572 000 (Тринадцать миллионов пятьсот семьдесят две тысячи) рублей;

-здания общежития № 2 в административном городке, назначение: жилое. Общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,8 кв.м., инв.
№ 11150:03:0200, лит. Б, адрес объекта: Владимирская обл., Александровский р-н, Каринское шоссе №1, расположенное на вышеуказанном земельном участке составляет 13 351 000 (Тринадцать миллионов триста пятьдесят одна тысяча) рублей.

По общему правилу, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (статья 51 Закона № 102- ФЗ).

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, перечислены в статье 54 Закона
№ 102- ФЗ.

Согласно пункту 4 части 2 названной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Обоснованных возражений и безусловных доказательств, влекущих отказ в удовлетворении требований, ответчиком не представлено.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» эксперту возмещаются расходы, понесенные им в связи с явкой в суд (расходы на проезд, наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные), и выплачивается вознаграждение за работу, выполненную им по поручению суда на основании положений статьи 106, частей 1 и 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы на проведение судебных экспертиз, назначенных по ходатайству ответчика (определение от 26.09.2016), и повторной по ходатайству истца (определение от 14.04.2017), оплаченной истцом по платежному поручению от 21.04.2017 № 606 в сумме 49 000 рублей 00 копеек, полностью относятся на ответчика.

Таким образом, с ООО «Сефа» в пользу АО « Япы Креди Банк Москва» подлежит взысканию расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 49 000 рублей 00 копеек.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме в сумме 6000 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 17, 65, 71, 110, 156, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Исковые требования акционерного общества акционерный коммерческий банк « Япы Креди Банк Москва» (ОГРН 1027739068609, ИНН 7702006824) удовлетворить.

В счет исполнения обязательств по кредитному договору от 11.12.2008 № 3355, заключенному между акционерным коммерческим банком «Япы Креди Банк Москва» и обществом с ограниченной ответственностью «Сефа», обратить взыскание на имущество, переданное в залог акционерному коммерческому банку «Япы Креди Банк Москва», на основании договора ипотеки от 11.12.2008 № 3496, а именно:

-земельный участка категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для строительства и эксплуатации технопарка, общая площадь 32020 кв.м., кадастровый номер 33:01:001313:1854, адрес объекта: участок находится примерно в 500 м. по направлению на север от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская обл., Александровский
р-н, МО Карийское с/п, д. Марино, путем реализации на публичных торгах, установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 13 115 200 рублей 00 копеек, то есть в размере 80% рыночной стоимости, определенной по заключению судебной экспертизы;

-здание общежития № 1 в административном городке, назначение: жилое, общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,1 кв.м., инв.
№ 11150:03:0100, лит. А, адрес объекта: Владимирская обл., Александровский р-н, Каринское шоссе № 1, расположенное на вышеуказанном земельном участке, путем реализации на публичных торгах, установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 10 857 600 рублей 00 копеек, то есть в размере 80% рыночной стоимости, определенной по заключению судебной экспертизы;

-здание общежития № 2 в административном городке, назначение: жилое - общежитие, 2-этажный, общая площадь 660,8 кв.м., инв.
№ 11150:03:0200, лит. Б, адрес объекта: Владимирская обл., Александровский р-н, Каринское шоссе № 1, расположенное на вышеуказанном земельном участке, путем реализации на публичных торгах, установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 10 680 800 рублей 00 копеек, то есть в размере 80% рыночной стоимости, определенной по заключению судебной экспертизы.

2.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сефа» (ОГРН 1037709014200, ИНН 7709406878) в пользу акционерного общества акционерный коммерческий банк «Япы Креди Банк Москва» (ОГРН 1027739068609, ИНН 7702006824)в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 6000 рублей 00 копеек и в счет возмещения расходов по проведению судебной экспертизы 49 000 рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.В. Бондарева-Битяй