Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Митропан И. Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шестериковой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "ВладЗастройщик", <...>, этаж 1, офис 1, пом. 7; ОГРН (1153328001969), ИНН (3328003858),

к администрации города Владимира, <...>; ОГРН (1033302009146), ИНН (3302008636),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1 (<...>), ФИО2 (<...>), ФИО3 (<...>), ФИО4 (<...>), ФИО5 (<...>),

о внесении изменений в договор от 17.12.2015 № 01-10/202 путем заключения дополнительного соглашения к договору,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ВладЗастройщик" – ФИО6 по доверенности от 01.07.2017, сроком действия три года,

от администрации города Владимира – ФИО7 по доверенности от 25.02.2019 № 01-17/17, сроком действия один год; ФИО8 по доверенности от 25.02.2019 № 01-17/15, сроком действия один год;

от ФИО2 – ФИО2 лично;

от ФИО1 – ФИО1 лично;

от ФИО4 – ФИО4 лично;

от ФИО5 – ФИО5 лично;

от ФИО3 – ФИО3 лично,

установил:

истец, общество с ограниченной ответственностью "ВладЗастройщик" (далее – истец, ООО "ВладЗастройщик", застройщик), обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, администрации города Владимира (далее – администрация г. Владимира), об обязании внести изменения в договор от 17.12.2015 № 01.10/202 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами ФИО9, Северной, Крупской, 1-ой Пионерской в городе Владимире» путем заключения дополнительного соглашения к договору, в котором пункты 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 4.1 изложить в следующей редакции:

«3.1.3. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории.

Срок исполнения не позднее 96 (девяносто шести) месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории.

Созданные (приобретенные) и передаваемые жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, должны отвечать требованиям, установленным Жилищным законодательством Российской Федерации.

3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утверждённым проектом планировки застроенной территории в срок не позднее 110 (ста десяти) месяцев со дня утверждения проекта планировки застроенной территории.

3.1.7 Осуществить при необходимости в установленном порядке строительство, и (или) реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры, объектов коммунально-бытового назначения, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в срок позднее 110 (ста десяти) месяцев со дня утверждения проекта планировки застроенной территорий.

4.1 Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами при условии соблюдения Сторонами порядка обеспечения исполнения обязательств по Договору, установленного разделом 7 Договора, и действует в течение 10 (десяти) лет с момента вступления его в силу.».

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 06.11.2019 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (<...>), ФИО2 (<...>), ФИО3 (<...>), ФИО4 (<...>), ФИО5 (<...>).

Представитель ответчика оставил рассмотрение спора на усмотрение суда, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск от 17.07.2019.

Третьи лица не возражают против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Администрацией города Владимира и Обществом с ограниченной ответственностью ООО «ВладЗастройщик» 17.12.2015 заключен договор № 01-10/202 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами: ФИО9, Северной, Крупской, 1-й Пионерской в городе Владимире».

В соответствии с п. 1.1 договора застройщик обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территорий квартала ориентировочной площадью 1,7 га, ограниченной улицами: Фейгана, Северной, Крупской, 1-й-Пионерской в городе Владимире, границы которой определены постановлением администраций города Владимира от 14.10.2014 № 3818 «О развитии застроенной-территории квартала, ограниченного улицами: ФИО9, Северной, Крупской, 1-й Пионерской в городе Владимире», а Администрация обязуется создать условия, необходимые для выполнения Застройщиком своих обязательств.

В соответствии с п. 3.1.1. договора застройщик обязан в течение 6 (шести) месяцев со дня подписания оговора подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории.

Администрация города Владимира в соответствии с п. 3.3.3 договора обязана утвердить проект планировки застроенной территории.

В соответствии с п. 3.1.3 договора застройщик обязуется создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в срок не позднее 24 (двадцати четырех) месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории.

В соответствии с п. 3.1.6 договора застройщик обязуется осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, в срок не позднее 38 (тридцати восьми) месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории.

Согласно п. 3.1.7. договора, застройщик обязуется в осуществить при необходимости в установленном порядке строительство и (или) реконструкцию инженерной инфраструктуры, объектов коммунально-бытового назначения, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в срок не позднее 38 (тридцати восьми) месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории.

После выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1,3.1.3,3.1.4 договора, Администрация обязана предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельный участок (земельные участки), который находится в муниципальной собственности или государственной собственности или государственная собственность на который не разграничена (если распоряжение таким земельным участком осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, в течение одного месяца со дня обращения застройщика о предоставлении такого земельного участка (земельных участков).

На основании п. 4.1 договора, последний вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует в течение 4 (четырех) лет с момента вступления его в силу.

Постановлением администрации г. Владимира от 09.06.2016 № 1539 утвержден проект планировки территории квартала, ограниченного улицами: ФИО9, Северной, Крупской, 1-Й Пионерской в городе Владимире.

ООО «ВладЗастройщик» с момента подписания договора предпринял действия для переселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной

Территории. Как указал истец, им произведено расселение более 20 жителей. Общее количество квадратных метров жилых помещений, переданных ООО «ВладЗастройщик» жителям, подлежащим расселению, составило более 450 кв.м.

Постановлением Администрации города Владимира был признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный жилой дом по адресу: <...>.

На основании мирового соглашения, утвержденного определением арбитражного суда Владимирской области 14.11.2018, застройщик взял на себя обязательства по расселению 7 квартир в указанном аварийном доме.

Кроме того, застройщик произвел расселение обманутых дольщиков, проинвестировавших строительство жилого дома по адресу: <...>. Указанным дольщикам было представлено жилье общей площадью 954,57 кв.м. на сумму 30 808 000 руб.

По проекту планировки территории квартала, ограниченного улицами: ФИО9, Северной, Крупской, 1-Й Пионерской в городе Владимире, утвержденному Постановлением администрации г. Владимира от 09.06.2016 № 1539, ООО «ВладЗастройщик» должен построить 3 многоквартирных жилых домов.

На сегодняшний день застройщиком возведен 1 многоквартирный дом общей площадью 14 935,4 кв.м (не введен в эксплуатацию).

Договором установлен срок осуществления строительства на застроенной территории до 09.08.2019.

Обязательства застройщика до настоящего времени в полном объеме не исполнены.

В качестве обоснования продления сроков исполнения договора, истец ссылается на то, что с момента вступления в силу договора переселение граждан из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными, на основании решений соответствующих органов местного самоуправления осуществляется с нарушением сроков ввиду препятствия граждан в осуществлении переселения, наличии судебных споров в связи с отказом граждан от представленного им жилья и несогласием с выкупной ценой. _

По заявлению истца, противодействие со стороны граждан, выраженное в необоснованном нежелании переселяться в предоставляемые помещения и несогласие с выкупной ценой, привело к затягиванию сроков реализации п. 3.1.3 договора и является существенным изменением обстоятельств, которые застройщик не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора.

По утверждению истца, на сегодняшний день, ввиду нестабильной экономической ситуации в стране в целом, а также неблагоприятного климата развития строительной отрасли во Владимирской области, стремительного снижения объема продаж жилых помещений, повышения ценовой политики в отношении строительных и отделочных материалов, застройщиком не может быть полностью исполнено указанное обязательство в срок, определенный договором. Однако возможность его исполнения в целом при продлении срока договора не утрачена и будет реализована в полном объеме.

Кроме того, истец указал, что изменения Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" также повлияли на увеличение сроков исполнения обязательств застройщиком.

Письмом от 15.05.2018 общество запросило информацию об общей продолжительности строительства проектируемой жилой застройки ограниченной улицами: Фейгана, Северной, Крупской, 1-й-Пионерской в городе Владимире. Согласно заключению ИП ФИО10 № 1765 от 29.08.2018 общая продолжительность строительства составит 120-месяцев, что позволило истцу сделать вывод о необходимости продления договора о развитии застроенной территории на указанный период в целях его полной реализации.

24.07.2018 в адрес Начальника управления земельными ресурсами Администрации г. Владимира истцом было направлено заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 33:22:024091:16 на основании 3.2.3. договора о развитии застроенной территории

09.08.2018 года получен отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 33:22:024091:16 на основании 3.2.3. договора о развитии застроенной территории что, по мнению истца, значительно замедляет процесс реализации исполнения договора о развитии застроенной территории, в том числе препятствует своевременному получению разрешения на строительство очередного жилого дома.

На основании изложенного истец полагает, что в результате существенного изменения обстоятельств, вызванных невозможностью своевременного расселения граждан, изменений действующего законодательства, продолжительному согласованию с ответчиком предоставления земельного участка в аренду, имел место сдвиг сроков на выполнение договора, возникло основание полагать, что обязательства по основным этапам и в целом по договору не будут выполнены истцом в установленные договором сроки.

В связи с необходимостью продления сроков исполнения договора, истец 03.09.2018 обратился в администрацию с предложением внести изменения в договор от 17.12.2015 № 01.10/202 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами ФИО9, Северной, Крупской, 1-ой Пионерской в городе Владимире» путем заключения дополнительного соглашения к договору, в котором пункты 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 4.1 изложить в следующей редакции:

Ввиду отказа ответчика внести изменения в договор от 17.12.2015 № 01.10/202 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами ФИО9, Северной, Крупской, 1-ой Пионерской в городе Владимире» путем заключения дополнительного соглашения к договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора о развитии застроенной территории, в т.ч. срок договора (пункт 10).

В силу части 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Между тем нормы статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривают закрытый перечень существенных условий, которые должны быть включены в договор, в том числе условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков и срока действия самого договора.

Исходя из положений ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только на момент его заключения.

Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории.

Таким образом, указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Договор от 17.12.2015 № 01.10/202 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами ФИО9, Северной, Крупской, 1-ой Пионерской в городе Владимире» не оспорен, соответствует требованиям градостроительного и гражданского законодательства, не расторгнут.

Как указал ответчик, обе стороныдоговора заинтересованы в его реализации.

Согласно обоснованию продолжительности застройки территории квартала, ограниченного улицами ФИО9, Северной, Крупской, 1-ой Пионерской в городе Владимире ИП ФИО10, выполненному по заказу ООО "ВладЗастройщик" в 2019 году, представленному в материалы дела истцом и не оспоренному ответчиком, обязательства сторон по договору от 17.12.2015 № 01.10/202 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами ФИО9, Северной, Крупской, 1-ой Пионерской в городе Владимире» подлежат реализации в течение десяти лет.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, заслушав мнения сторон, суд пришел к выводу о принятии застройщиком всех зависящих от него мер, которые он имел возможность выполнить, для своевременного исполнения обязательств по договору.

Длительная задержка в выполнении истцом обязательств в установленный договором срок вызвано объективными, не зависящими от его воли и действий (бездействий), обстоятельствами. В момент заключения договора стороны не предполагали, что такие изменения обстоятельств произойдут, и эти изменения обстоятельств вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности, следовательно, на него не ложится риск изменения обстоятельств.

Согласно общим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение существенных условий влечет расторжение договора.

Однако, в данном случае при расторжении договора для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Так, истцом при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта, а в случае его расторжения указанное финансирование, как исполненное по договору до его расторжения, возврату не подлежит. Кроме того, договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен, в том числе, в целях переселения жителей аварийных домов подлежащих сносу в новые дома, и истец уже приступил к исполнению этого договора, что ответчиком не оспаривается.

Возникновение негативных обстоятельств в случае расторжения договора в силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для изменения его условий.

С учетом изложенного, требования истца об обязании ответчика внести изменения в договор от 17.12.2015 № 01.10/202 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами ФИО9, Северной, Крупской, 1-ой Пионерской в городе Владимире» путем заключения дополнительного соглашения к договору, в котором пункты 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 4.1 изложить в следующей редакции:

С учетом изложенного арбитражный суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика и взыскиваются в пользу истца.

Руководствуясь статьями 17, 104, 110, 167-171, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью

"ВладЗастройщик" удовлетворить.

2. Обязать администрацию города Владимира внести изменения в договор от 17.12.2015 № 01-10/202 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами ФИО9, Северной, Крупской, 1-ой Пионерской в городе Владимире» путем заключения дополнительного соглашения к договору, в котором пункты 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 4.1 изложить в следующей редакции:

Исполнительный лист выдается в порядке, предусмотренном статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. Взыскать с администрации города Владимира за счет казны муниципального образования город Владимир в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВладЗастройщик" расходы по уплате государственной пошлине в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.Ю. Митропан