Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рогозиной Ю.Ю., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600025, <...>, дело по иску Отдела имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района (601300, <...>, каб.38; ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (Владимирская область, г.Ковров, ОГРНИП <***>) о расторжении договора аренды земельного участка; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Камешковского района (601300, <...>); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (600033, <...>); общество с ограниченной ответственностью "ДомСтрой" (601911, <...> д.86-88); ФИО2 (<...>); при участии: от истца ФИО3- заведующая (распоряжение от 02.06.2015 № 66-р/л), от ответчика ФИО4- по доверенности от 08.06.2022 № 33АА2442555 (сроком действия десять лет, нотариально удостоверена), от третьих лиц не явились (в судебном заседании 28.09.2022 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 час.00 мин. 05.10.2022), установил.

Отдел имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района обратился в Камешковский районный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (в настоящее время –ФИО1) Наталье Игоревне о расторжении договора аренды земельного участка от 25.02.2019 № 5.

Определением от 01.06.2021 по делу № 2-197/2021 дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.

В обоснование своего требования истец сослался на статьи 309, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и указал на использование ответчиком земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (начатое в 2019 году строительство приостановлено до настоящего времени), а также нарушение обязанности по оплате арендной платы.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что им допущена просрочка оплаты за пользование земельным участком, однако вся имеющаяся задолженность погашена 04.02.2021, в связи с чем, как на момент обращения в Камешковский районный суд, так и на момент рассмотрения дела в Арбитражном суде Владимирской области задолженность отсутствует.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Камешковского района Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, ООО "ДомСтрой" и ФИО2

ФИО2 в заключении от 22.02.2022 поддержал позицию истца.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

25.02.2019 между Отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района (арендодатель) и ФИО5 (в настоящее время – ФИО1) (арендатор) заключен договор № 5 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 33:06:010118:295 общей площадью 2 570 кв.м, адрес (описание местоположения): <...>, категория земель – земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью; разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка; цель аренды: для малоэтажной застройки (пункты 1.1, 1.2 договора).

В пункте 2.1 договора стороны согласовали, что срок аренды устанавливается с 25.02.2019 по 24.02.2029.

Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора арендодатель имеет право изменить или расторгнуть договор в случае невыполнения арендатором условий договора, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством; требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за два срока подряд, а также при нарушении условий, предусмотренных пунктами 4.4.4 и 4.4.9 договора.

Кроме того, в пункте 6.3 договора стороны предусмотрели, что он может быть расторгнут досрочно по требованию одной из сторон в случае невыполнения обязательств и условий, установленных настоящим договором, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 25.02.2019.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 21.03.2019.

23.06.2020 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 25.02.2019 № 5, в котором указал, что по состоянию на 17.06.2020 за арендатором числится задолженность по арендной плате за период с 15.03.2020 по 15.06.2020 в размере 36 934 руб.64 коп. и пени в сумме 3 221 руб.38 коп., предложил в течение 14 дней с момента получения обращения оплатить имеющуюся задолженность, либо в добровольном порядке по соглашению сторон расторгнуть договор; приложил соглашение о расторжении договора (предложение от 18.06.2020 № 01-20-968).

Неподписание ответчиком соглашения о расторжении договора аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.04.2019 между ФИО5 (в настоящее время – ФИО1) (арендатор) и ООО «ДомСтрой» (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендатор обязуется предоставить субарендатору земельный участок с кадастровым номером 33:06:010118:295 общей площадью 2 570 кв.м, расположенный по адресу (описание местоположения): Владимирская область, Камешковский район, ул.Северная, д.21, во временное владение и пользование за плату.

Срок действия договора субаренды установлен с 01.04.2019 по 24.02.2029 (пункт 5.1 договора субаренды).

28.06.2019 ООО «ДомСтрой» выдано разрешение № 33-RU33505000-6-2019 на строительство многоквартирного жилого дома сроком действия до 24.12.2019 (продлено до 24.12.2021).

25.05.2021 за ООО «ДомСтрой» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом площадью застройки 651,7 кв.м по адресу: Владимирская область, Камешковский район, г.п. город Камешково, <...>, кадастровый номер 33:06:010118:564 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 25.05.2021).

17 и 22 февраля 2021 года сотрудниками Отдела имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района осуществлен осмотр территории земельного участка с кадастровым номером 33:06:010118:295; установлено, что территория огорожена, на участке расположен объект незавершенного строительства из бело-желтого кирпича, проведена постройка первого этажа здания и половина стен второго этажа здания, первый этаж застеклен окнами (стеклопластик), исходя из состояния объекта (сырые подтеки на стенах здания) следует, что строительство в настоящее время не ведется уже длительный срок, строительная техника на земельном участке отсутствует (акты осмотра земельного участка от 17.02.2021 и 22.02.2021).

01.12.2021 право собственности на незавершенный строительством объект площадью застройки 651,7 кв.м зарегистрировано за ФИО2 (выписка из ЕГРН от 31.01.2022 № КУВИ-001/2022-13073930).

ФИО2 обратился к администрации Камешковского района с заявлением от 31.01.2022 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 33:06:010118:295 как собственнику строения, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В момент осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства к ФИО2 (01.12.2021) к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, а прежний собственник объекта незавершенного строительства (ООО «Дом Строй») и ФИО1 выбыли из арендных отношений. Переход к ФИО2 прав и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка произошел независимо от оформления в установленном порядке изменения арендатора по договору аренды (осуществления государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения). ФИО1 в силу закона фактически выбыла из арендных отношений, несмотря на сохранение в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка арендой в ее пользу.

В целях подтверждения права аренды покупателя с ним может быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом (в настоящем случае – с первоначальным арендатором), так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916).

С учетом изложенного заявленное требование удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по иску не рассматривается судом, поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 17, 65, 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова