Гражданский кодекс часть 1

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения объявлена 13.12.2018, полный текст решения изготовлен 18.12.2018.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи З.В. Поповой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Н. Гусевой, рассмотрев дело в открытом судебном заседании по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, к автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования учебный центр «АвтоДар», 600035, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, о взыскании задолженности, пени, штрафа, об обязании сдать помещение, при участии: от истца - ФИО1, лично; от ответчика: ФИО2, по доверенности от 20.09.2018, сроком 1 год,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту - ИП ФИО1, Предприниматель, ответчик) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации дополнительного образования учебный центр «АвтоДар» (далее по тексту - АНО «АвтоДар», Организация, ответчик) об обязании сдать помещение по акту приема-передачи и о взыскании:

1) 66 000 руб. - арендной платы до 16.07.2018;

2) 15 958 руб. - задолженности по коммунальным услугам;

3) 7885 руб. - неустойки за несвоевременное внесение арендной платы с 1.01.2018 по 16.07.2018;

4) 1177 руб. - неустойки за неоплату коммунальных платежей;

5) 50 000 руб. - штраф за досрочное расторжение договора

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял заявленные требования, в окончательной редакции (заявление от 12.11.2018), указал, что просит взыскать с ответчика 213 649 руб., в том числе:

1) 120 548 руб. арендной платы, начисленной до 29.08.2018 включительно (май 2018 года - 9000 руб., июнь 2018 года - 38 000 руб., июль 2018 года - 38 000 руб., август 2018 года - 35 548 руб.);

2) 18 787 руб. задолженности по коммунальным услугам до 29.08.2018 (7148 руб. 50 коп. по оплате тепловой энергии (договор от 01.10.2008 № 1715), 3759 руб. 91 коп. по оплате электрической энергии (договор от 08.05.2008 № 119/01080, снятие показаний прибора учета), 7879 руб. 32 коп. по оплате за техническое обслуживания с декабря 2017 года по август 2018 года (по 875 руб. 38 коп. ежемесячно);

3) 39 725 руб. неустойки за досрочное расторжение договора;

4) 22 181 руб. неустойки за несвоевременное внесение арендной платы с 01.01.2018 по 12.11.2018;

5) 1177 руб. неустойки за несвоевременную оплату коммунальных платежей;

6) 11 231 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение принимается судом, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Производство по требованию об обязании возвратить помещения подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик не признал требование в части уплаты штрафа за досрочное расторжение договора аренды, указал, что согласно пункту 4.7 договора, в случае если арендатор досрочно расторгнет договор аренды, то он выплачивает арендатору штрафные санкции в сумме 50 000 руб., срок договора аренды закончился 31.12.2017, дополнительными соглашениями стороны определили новый размер арендной платы, но не заключали договор аренды на новый срок. Со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «АвтоДар» указало, что договор продлился после 31.12.2017 на неопределенный срок. В данном случае ответчик не инициировал досрочного расторжения договора, более того истец сам просит вернуть ему помещение по акту. Указал, что требование истца сдать помещение исполнено 29.08.2018, подписан акт приема-передачи помещения.

В судебном заседании 13.12.2018 представитель ответчика также возразил против взыскания задолженности по арендной плате, коммунальным услугам и пеням, начисленным после середины июня, так как, по его мнению, арендуемое помещение возращено в июне 2018 года, ключи переданы арендодателю, пользования помещениям во второй половине июня, июле и августе 2018 года не было. В обоснование представлен договор аренды помещений от 01.06.2018 с третьим лицом.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

10.01.2017 между ФИО3 (арендодатель) и АНО «АвтоДар» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение для ведения деятельности в соответствии с назначением платежа.

В пункте 1.2 договора установлено, что нежилое помещение расположено по адресу: <...>, на первом этаже здания, имеет площадь 44, 1 кв.м, обеспечено теплом, водой, электроэнергией, канализацией.

В соответствии с пунктом 2.2.7 договора арендатор обязан в установленные договором сроки производить оплату коммунальных услуг и арендной платы, с пунктом 3.1 - своевременно производит арендные платежи согласно приложения № 3 к договору и дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы, с пунктом 3.1.1 эксплуатационные (техническое обслуживание, содержание имущества) и другие расходы (оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, электроэнергией) оплачиваются арендатором по отдельным счетам организациям, предоставляющим эти услуги.

Квитанции об оплате коммунальных платежей и эксплуатационных расходов арендатор передает арендодателю ежемесячно в течение 10 дней после их оплаты (пункт 3.1.2 договора).

Оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления или наличным расчетом суммы, определенной приложением № 3 к договору, дополнительными соглашениями к договору арендодателю не позднее 20 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды, т.е. 20 января 2017 года (пункт 3.3 договора).

Арендатор в течение пяти банковских дней оплачивает счета, выставленные организациями за эксплуатационные (техническое обслуживание, содержание имущества) и коммунальные расходы (пункт 3.3 договора).

В пункте 3.4 договора стороны согласовали, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0, 1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты коммунальных платежей начисляется пеня в размере 0, 3 процента от суммы неоплаченных коммунальных платежей.

Срок аренды определен в пункте 4.1 договора - с 20.01.2017 по 31.12.2017.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 договора:

- по истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора;

- за месяц до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении возобновить договор;

- письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за две недели о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа.

В пункте 4.7 договора аренды стороны определили, что в случае, если арендатор досрочно расторгает договор аренды, то он выплачивает арендодателю штрафные санкции в сумме 50 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.5 договора, в случае неуплаты арендатором арендной платы за месяц вперед в течение пяти дней от срока, определенного в пункте 3.3 настоящего договора или неуплаты коммунальных и эксплуатационных платежей более чем за 2 месяца арендодатель имеет право прекратить доступ арендатора в помещение до внесения им арендной платы (коммунальных платежей) или произвести удержание имущества арендатора при пользовании им помещения без внесенной арендной платы более 5 дней от срока, определенного в пункте 3.3 договора, или расторгнуть договор аренды.

В приложении № 3 к договору стороны согласовали, что размер арендной платы с 20.01.2017 по 19.02.2017 - 22 000 руб.; с 20.02.2017 по 31.12.2017 - 38 000 руб. в месяц. Расчет за неполный месяц производится за каждый день аренды помещения по формуле: С = 38 000 руб.: 31 день х Д, где С - стоимость аренды помещения при расчете неполного месяца аренды, Д - количество дней аренды помещения арендатором.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.05.2017 арендная плата за период с 20.05.2017 по 20.08.2017 определена в размере 30 000 руб. в месяц.

Также на основании дополнительного соглашения от 20.07.2017 права и обязанности арендодателя по договору перешли к ИП ФИО1

Между сторонами подписано приложение № 3 к договору, в соответствии с которым размер арендной платы с 01.01.2018 по 28.02.2018 - 30 000 руб., с 01.03.2018 по 31.03.2018 - 34 000 руб., с 01.04.2018 - 38 000 руб. С 1.04.2018 арендная плата в сумме 38 000 руб. может производится в два этапа: 1 этап с первого числа каждого месяца в размере 34 000 руб.; 2 этап: размер арендной платы на 01.09.2018 составит из расчета: по формуле П = 4000 руб. х С, где С количество месяцев до 1 сентября, в которых производилась арендная плата в размере 34 000 руб., П-плата, стоимость арендной платы г на 1 сентября 2018 года - 38 000 руб. С 01.09.2018 арендная плата производится по пункту 1.

29.08.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи (возврата помещения) помещения, в котором указано, что в соответствии с уведомлением арендатора от 28.08.2018, арендатор передает, а арендодатель принимает нежилое помещение по адресу: <...>. В акте отражены показания приборов учета. Акт подписан со стороны ИП ФИО1 и Организации и скреплен печатью Организации.

Неисполнение ответчиком своих обязанностей по внесению арендной платы, коммунальных платежей, а также, по мнению истца, расторжение договора ранее срока его истечения, явились основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

1) В части взыскания задолженности: по арендным платежам в сумме 120 548 руб., за коммунальные услуги в сумме 18 787 руб., пеней в сумме 1717 руб., начисленных за несвоевременное внесение коммунальных платежей, требование подлежит удовлетворению на основании нижеследующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание, что факт передачи имущества в аренду, нарушение ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению платежей по коммунальным услугам, наличие и размер долга подтверждаются материалами дела, требование в данной части арбитражный суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме: 120 548 руб. арендная плата до 29.08.2018 включительно (май 2018 года - 9000 руб., июнь 2018 года - 38 000 руб., июль 2018 года - 38 000 руб., август 2018 года - 35 548 руб.); 18 787 руб. - задолженность по коммунальным услугам до 29.08.2018; 1177 руб. - неустойка за несовевременную оплату коммунальных платежей.

Доводы ответчика не принимаются судом на основании нижеследующего.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность представленных сторонами доказательств, суд установил отсутствие в материалах настоящего дела надлежащих доказательств, подтверждающих, что помещения возращены от арендатора к арендодателю ранее подписания акта - 28.08.2018. Кроме того, в самом акте также не сделано отметок о том, что помещения освобождены и возращены ранее 28 августа 2018 года. Подписание договора аренды с третьим лицом не является безусловным доказательством того, что арендуемые у ИП ФИО4 помещения освобождены и возвращены.

Более того, суд учитывает, что в соответствии в пункте 4.1.3 договора аренды от 10.01.2017 указано, что арендатор обязан сдать помещение по акту приема-передачи.

2) в части взыскания пеней в сумме 22 181 руб. за несвоевременное внесение арендной платы требование подлежит частичному удовлетворению - в сумме 16 996 руб. 03 коп. на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложения № 3 к договору и дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы к договору, в пункте 3.3 указано, что оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления или наличным расчетом суммы, определенной приложением № 3 к договору, дополнительными соглашениями к договору арендодателю не позднее двадцатого числа каждого месяца аренды, т.е. 20.01.2017.

В приложении от № 3 к договору стороны определили размер оплаты с 20.01.2017 по 19.02.2017 - 22 000 руб., с 20.02.2017 по 31.12.2017 - 38 000 руб.

В дополнительном соглашении от 20.05.2017 стороны изменяют соглашение № 3, т.е. размер арендной платы на три месяца с 20.05.2017 по 20.08.2017 - 30 000 руб., при этом срок уплаты, установленный пунктом 3.3 договора аренды, не изменяется, соответствующие изменения в данный пункт не вносятся.

Соглашением от 01.01.2018 также изменяется только размер арендной платы, а не сроки ее внесения, какие-либо изменения в пункт 3.3 договора аренды не вносятся, более того, стороны установили возможность внесения арендной платы с 01.04.2018 в два этапа (арендная плата может производится в два этапа…). В соглашении четко указано на согласование и установление арендной платы в размере, а не на иные сроки ее уплаты.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления его с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив условия договора аренды и дополнительных соглашений к нему, с учетом пояснений представителей сторон, суд пришел к выводу, что стороны согласовали срок внесения арендной платы - не позднее 20 числа каждого месяца, соответственно подлежат начислению пени с 23.01.2018 и 02.02.2018 по 22.02.2018 (за несвоевременное внесение арендной платы за январь 2018 года), с 21.02.2018 по 21.03.2018 (за февраль 2018 года), 21.03.2018, 22.03.2018, 17.04.2018 по 03.05.2018 (за март 2018 года), с 21.04.2018, с 04.05.2018 по 17.05.2018 (за апрель 2018 года), с 22.05.2018 по 12.11.2018 (за май 2018 года на сумму 9000 руб.), с 21.06.2018 по 12.11.2018 (за июнь 2018 года на сумму 38 000 руб.), с 21.07.2018 по 12.11.2018 (за июль 2018 года на сумму 38 000 руб.), с 21.08.2018 по 12.11.2018 (за август 2018 года на сумму 35 548 руб.).

Доводы ИП ФИО1 со ссылкой на пункт 2.5 договора аренды от 10.01.2017, не принимаются судом, так как в данном пункте, равно как и в вышеуказанных дополнительных соглашениях, не установлен иной срок внесения арендной платы - не позднее 20 числа каждого месяца. Исходя из толкования пункта 3.3 договора срок аренды - не позднее 20 числа каждого месяца.

3) в части взыскания штрафа в размере 39 725 руб. за досрочное расторжение договора требование удовлетворению не подлежит на основании нижеследующего.

По определению статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование объектом аренды, поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В данном случае в договоре в пункте 4.1. стороны определили, что устанавливается срок аренды с 20.01.2017 по 31.12.2017.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 10.01.2017, заключенный на срок до 31.12.2017 возобновился на неопределенный срок. При этом ни дополнительным соглашением от 20.05.2017, ни дополнительным соглашением от 20.07.2017, ни дополнительным соглашением от 01.01.2018 стороны не устанавливали иной срок договора аренды.

Оценив в совокупности условия дополнительного соглашения от 01.01.2018 к договору аренды, суд пришел к выводу, что сторонами новый срок договора аренды не установлен, следовательно, оснований для взыскания штрафа в размере 39 725 руб. за досрочное расторжение договора, предусмотренного пунктом 4.7 договора аренды, не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу пункта 22 вышеназванного Постановления в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

В данном случае расходы по государственной пошлине относятся на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям и в части взыскиваются непосредственно в доход федерального бюджета ( с ответчика - «АвтоДар» - 254 руб. 27 коп., ИП ФИО1 - 1563 руб. 73 коп.) в связи с тем, что истцом увеличен размер заиленных ко взысканию требований (202 418 руб.), а государственная пошлина уплачена исходя из размера первоначальных требований (141 020 руб. – 5230 руб. и 6000 руб. за рассмотрение иска неимущественного характера о выселении из занимаемого помещения).

Согласно пункту 26 указанного Постановления № 1 при прекращении производства по делу ввиду отказа истца от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований ответчиком после обращения истца в суд судебные издержки взыскиваются с ответчика (часть 1 статьи 101 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 113 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 110 Кодекса). При этом следует иметь в виду, что отказ от иска является правом, а не обязанностью истца, поэтому возмещение судебных издержек истцу при указанных обстоятельствах не может быть поставлено в зависимость от заявления им отказа от иска. Следовательно, в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 11, 12, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 150, 167-171, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Взыскать с автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования учебный центр «АвтоДар», 600035, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, задолженность в сумме 139 335 руб., пени в сумме 18 173 руб. 03 коп., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 11 230 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

2. Взыскать с автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования учебный центр «АвтоДар», 600035, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 254 руб. 27 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1563 руб. 73 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

4. В части требования об обязании сдать помещение по акту приема-передачи производство по делу прекратить

5. В удовлетворении требования в остальной части отказать.

6. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Попова З.В.