Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Леонтьевой О.С., рассмотрев дело в открытом судебном заседании:

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды здания, расположенного по адресу: <...>, от 29.09.2020 в сумме 512 145 руб. 90 коп., неустойки в сумме 3 000 000 руб., пеней в сумме 78 977 руб. 60 коп.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя ФИО4 - ФИО2, по доверенности от 19.09.2021, представлен диплом о высшем юридическом образовании; от индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО3, по доверенности от 20.08.2021, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

в судебном заседании 14.03.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 21.03.2022 до 15 час. 40 мин.,

установил следующее:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее по тексту – ИП ФИО4) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту – ИП ФИО1):

- о взыскании арендной платы в сумме 512 145 руб. 90 коп. (за период с 21.05.2021 по 02.06.2021);

- о взыскании единовременной неустойки в сумме 3 000 000 руб.;

- о взыскании пеней в сумме 78 977 руб. 60 коп.

В обоснование иска истец указал, что между сторонами заключен договор аренды здания от 29.09.2020, который расторгнут соглашением от 11.05.2021. Однако, арендатор (ответчик) уклонился от исполнения обязательства по передаче здания в надлежащем состоянии в соответствии с условиями договора, период просрочки внесения арендной платы с момента подписания арендодателем акта в одностороннем порядке составил 13 дней (с 21.05.2021 по 02.06.2021).

Истец в обоснование требований сослался на акт от 21.05.2021 осмотра здания, в соответствии с которым здание не принято в результате выявленных недостатков, зафиксированных в выданном предписании, принадлежности здания, включая ключи и технические документы не переданы. Также истец сослался на односторонний акт возврата здания от 02.06.2021, составленный ИП ФИО4 в целях предотвращения дальнейших нарушениях своих прав, в котором зафиксированы не устраненные ИП ФИО1 недостатки в состоянии здания. Отметил, что здание не освобождено от имущества, перечень которого отражен в инвентаризационной описи.

ИП ФИО4 считает, что составление одностороннего акта приема-передачи от 02.06.2021 не может рассматриваться как доказательство возврата имущества, поскольку о таковом он не свидетельствует. Данный акт составлен в целях возобновления эксплуатации и обслуживания здания, но он не свидетельствует о том, что: здание было возвращено в установленном порядке; истец может полностью эксплуатировать здание по своему усмотрению. Какие либо доказательства возврата помещения и его возврата в состоянии, соответствующем условиям договора, ответчиком в материалы дела не представлено. При этом, по смыслу статей 408, 655, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность подтвердить соответствие состояния помещения на дату возврата условиям договора лежит именно на ответчике, а не на истце.

ИП ФИО4 сообщил суду, что при осмотре здания 21.05.2021 и 28.05.2021 установлено отсутствие технической документации на эскалаторы, котельную. Указанное обстоятельство подтверждается прилагаемой служебной запиской, письмом ООО «Лифтовик», актом приема-передачи к договору аренды здания (согласно которому техническая документация передана). Нахождение субарендаторов в спорном здании после даты расторжения договора аренды, свидетельствует о том, что помещения не возвращены. Основанием для отказа в приемке здания явились не «механические» повреждения, которые присутствуют в здании, и необходимость устранение которых не препятствует приемки здания. Невозможность принятия здания обусловлена:

- невозможностью использования здания без технической документации (оригиналы паспортов эскалаторов №1298 и № 1297, на основании счета ООО «Лифтовик» № 1019 оплачено 25 200 руб. за изготовление дубликатов поручением от 15.07.2021);

- неисправностью инженерных систем здания, которые устранены истцом самостоятельно в целях предотвращения убытков (в соответствии с актом от 27.08.2021, ООО ИЦ «Теплосфера» выполнены работы по монтажу средств измерений; осуществлено техническое обслуживание оборудования котельной);

- не освобождением от имущества помещений, которые занимал ИП ФИО1;

- невозвратом ключей от здания;

- не освобождением помещений субарендаторами.

ИП ФИО4 сообщил, что в настоящее время указанные нарушения устранены в целях нормальной эксплуатации здания, что делает нецелесообразным проведение экспертного исследования. ИП ФИО4 пояснил, что пунктом 7.6 договора установлена неустойка за уклонение арендатора от возврата здания: арендатор обязан уплатить единовременную неустойку в размере 3 000 000 руб. и пени в размере 0,5% за каждый день просрочки возврата здания от суммы постоянной части платы за месяц.

ИП ФИО1 иск не признал, указал, что здание передано, находилось в надлежащем состоянии, договор расторгнут, не составление акта приема-передачи при отсутствии владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы, неустойки, предусмотренной пунктом 7.6 договора аренды. ИП ФИО1 считает, что именно И.П. ФИО5 уклонялся от приемки здания.

ИП ФИО1 обратил внимание суда на то, что в пункте 6 соглашения о расторжении согласовано, что здание, все движимое имущество, находится в состоянии, в котором оно находилось на момент передачи, с учетом износа. Согласно п. 3.5 соглашения о расторжении арендодателем приняты работы произведенные арендатором в здании на сумму 4 376 211 руб. 91 коп. и осуществлен зачет стоимости работ в сумме 4 376 211 руб. 91 коп. в счет арендных платежей.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ИП ФИО4, в котором просил истребовать имущество из чужого незаконного владения, обязать передать в течение 5 календарных дней с момента вынесения решения суда:

1. Внешние светильники уличные - 3 штуки;

2. Ограничители на входе в комплекс (полусфера бетонная) - 8 штук;

3. Ролеты (рольставни в торговые помещения) - 48 штук;

4. Роутер;

5. Стеллаж низкий «ИННОВАЦИЯ» - 3 штуки;

6. Стол письменный «ИННОВАЦИЯ» 5 штук;

7. Стол журнальный;

8. Диван офисный - 2 штуки;

9. Стулья - 4 штуки;

10. Стул «Сильвия» - 6 штук;

11.Кондиционер;

12.Стол «Стратегия» с приставкой полукруг и ножкой;

13.Стол «Стратегия»;

14.Тумба «Стратегия» - 2 штуки;

15.Стойка для одежды - 3 штуки);

16.Магнитная доска;

17.Принтер цветной с картриджами (дополнительный комплект

картриджей - 4 штуки);

18.Ноутбук «Леново» - 2 штуки;

19.Компьютер для дизайнера (улучшенный, системный блок, монитор,

клавиатура);

20.Кресло руководителя;

21.Красные кресла - 2 штуки;

22.Холодильник;

23.СВЧ Печь;

24.Кухонный уголок;

25.Принтер;

26.Нетбук;

27.Ключница;

28.Аптечка;

29.Стеллаж металлический - 5 штук;

30.Зеркала - 6 штук;

31.Сушилка для рук - 6 штук;

32.Урна, сушилка;

33.Полотенцесушители - 3 штуки, дозаторы для мыла - 3 штуки;

34.Усилитель, колонки, кабель;

35.Урна с педалью;

36.Новогодние украшения;

37.Облучатель - рециркулятор бактерицидный - 2 штуки:

38.Локтевой дозатор;

39.Ролл-ап - 4 штуки;

40.Рамка «СТРОМБИ «формат А1» - 21 штука;

41.Диваны красные - 6 штук;

42.Пресс - волл;

43.Камера хранения;

44.Ведро для мусора - 5 штук; и урна - 4 штуки;

45.Дюралайт на крыше;

46.Провод для наращивания дюралайта;

47.Электрощит на крыше, протяжка подключения 380V на 1 этаж;

48.Пылесос промышленный «Керхер»;

49.Тележка с сетчатыми бортами - 2 штуки;

50.Шуруповерт аккумуляторный «ДеФорт»;

51.Лестница малая;

52.Лестница 3- х секционная;

53.Контейнер для мусора.

Исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу № А11-13024/2021.

В обоснование иска ИП ФИО1 сослался на заключенный договор аренды от 29.02.2020, на то, что он расторгнут по соглашению сторон от 11.05.2021 с 20.05.2021, от подписания акта ИП ФИО4 уклонился, а находящееся в здании имущество не передал.

ИП ФИО1 сообщил суду, что 02.06.2021 им получен акт приема-передачи) здания по договору аренды, подписанный ФИО4, к указанному акту приложена инвентаризационная опись оставленного арендатором в здании имущества, в котором отражено все имущество, об истребовании которого заявлено.

В качестве правового обоснования иска ИП ФИО1 сослался на статьи 12, 209, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ИП ФИО4 в ходе рассмотрения настоящего дела факт нахождения спорного имущества у него не оспорил, равно как и его наименование, количество и т.д. Пояснил, что удерживает имущество на законных основаниях, в целях обеспечения заявленных ко взысканию требований.

Определением от 13.09.2021 дело № А11-9596/2021 и дело № А11-13024/2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен № А11-9596/2021.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

29.09.2020 между ИП ФИО1 (арендатор) и ИП ФИО4 (арендодатель) заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить здание объекта обслуживания – мелкорозничной торговли арендатору в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2 договора.

Здание расположено по адресу: <...>. В аренду передается здание полностью в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, площадь которого составляет 3037, 6 кв.м.

В пункте 1.2 договора стороны согласовали, что здание предоставляется арендатору для торговли продовольственными, непродовольственными товарами и оказания услуг населению, в том числе при сдаче в субаренду.

Пунктом 2.1. договора арендодатель передает арендатору здание по акту приема-передачи здания, при этом обязанности арендатора по уплате арендной платы, содержанию предоставляемого здания и иные обязательства, вытекающие из существа договора, возникают у арендатора со дня подписания акта приема передачи помещения. Акт приема-передачи здания сторонами подписывается в момент подписания договора аренды.

Также в пункте 2.2. договора указано, что вместе со зданием сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в нем имущество. Данное имущество подлежит внесению в акт приема-передачи. При отсутствии в акте приема-передачи здания сведений о переданном имуществе оно считается не переданным.

В пункте 2.7. договора указано, что арендатор вправе осуществлять в здании следующие подготовительные работы:

- установление дополнительной конструкции и вывесок, а так же другой формационной конструкции на здании и внутри, установление дополнительных перегородок монтаж дополнительного инженерного оборудования; установка кондиционеров; монтаж светильников; монтаж видеонаблюдения и антикражной системы, а также иных работ необходимых для хозяйственной деятельности, не связанных с изменением несущих конструкций.

В соответствии с пунктом 3.1.4 договора арендатор вправе в любое время отказаться от его исполнения в случаях и в порядке, установленном пунктом 8.3 договора.

В пункте 4.1. договора указано, что арендная плата начинает начисляться арендатору со дня передачи ему здания арендодателем по акту приема-передачи, в пункте 4.2. - арендная плата состоит из постоянной и переменной частей арендной платы. Сумма постоянной части арендной платы в срок до 01.03.2020 определяется из расчета 200 руб./кв.м в месяц за все здание и составляет 607 520 руб. в месяц. Начиная с 01.03.2020 размер ежемесячной постоянной части арендной платы за все здание будет исходить из ставки 300 руб./кв.м и составляет 1 215 040 руб. в месяц при условии выполнения арендодателем п. 3.2.11. договора. В случае невыполнения арендодателем в срок до 01.03.2020 пункта 3.2.11. сумма постоянной арендной платы 607 520 руб. в месяц (НДС не облагается) исходя из ставки аренды 200 руб./кв.м. в месяц до момента выполнения обязательств пункта 3.2.11.

В соответствии с пунктом 4.3.3 договора постоянная часть арендной платы выплачивается арендодателю в течение 10 банковских дней с начала оплачиваемого периода. Оплачиваемым периодом признается календарный месяц. В целях оплаты за любой неполный оплачиваемый период по договору для расчета принимается количество полных календарных дней месяца, в течение которых продолжалась аренда.

Переменная часть арендной платы состоит из фактических расходов арендодателя на оплату услуг электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, вывоза ТБО, отопления/поставки газа и документально подтвержденные расходы на содержание котельной (пункт 4.4.1. договора).

В соответствии с панком 5.1. договора он вступает в силу с даты его государственной регистрации, сроком действия на 8 лет.

В пункте 7.6 договора стороны согласовали, что за уклонение от приема/возврата здания и подписания акта приема-передачи здания (при условии соответствия здания требованиям хозяйственной деятельности арендатора) арендатор уплачивает арендодателю единовременную неустойку в размере 3 000 000 руб. и пени в размере 0, 5 % за каждый день просрочки от суммы постоянной части арендной платы в месяц.

С момента возврата здания в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего договора, обязательства арендатора по выплате арендной платы и обеспечению сохранности здания считаются прекращенными (пункт 8.6 договора).

Возврат здания арендодателю осуществляется в следующем порядке: в случае, если договор прекращает свое действие по истечении срока, на который он был заключен, или досрочно – по соглашению сторон, то возврат здания осуществляется в день окончания срока действия договора или, соответственно, подписания сторонами соглашения о расторжении договора. В случае расторжения договора в результате отказа одной от исполнения договора в одностороннем порядке, возврат здания осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 8.5 договора. Возврат здания оформляется актом приема-передачи (пункт 9.1 договора).

В соответствии с пунктом 9.3. договора в акте приема-передачи арендодатель указывает замечания по состоянию здания. В случае отказа арендодателя от подписания акта приема-передачи и указания замечаний о состоянии здания, указанные замечания вносятся арендатором.

В случае уклонения арендатора от возврата здания и подписания акта приема-передачи по настоящему договору в день, указанный выше, арендатор обязан оплатить каждый день просрочки возврата здания из аренды с момента окончания срока аренды пропорционально ставке арендной платы, действующей на момент прекращения настоящего договора (пункт 9.6 договора). Арендатор обязан передать здание после проведения генеральной уборки, в надлежащем состоянии с учетом износа, фасады здания должны быть освобождены от рекламных вывесок/конструкций, при наличии повреждений фасадов монтажными креплениями, арендатор обязан восстановить/ заменить повреждения фасады (пункт 9.7 договора).

29.09.2020 здание передано от арендатору по акту, в пункте 1 акта отражены технические характеристики здания, крышной газовой котельной, системы пожарной сигнализации, двух эскалаторов, приборов учета электроэнергии, огнетушителей, которые также переданы по акту.

В пункте 8 акта приема-передачи здания от 29.09.2020 отражено, что одновременно со зданием передаются в скан копиях: технический план, проект реконструкции; исполнительная документация по системе пожарной сигнализации, отчет об оценке индивидуального пожарного риска, заключения испытательной пожарной лаборатории, копия проектов котельной и отопления, копии паспортов на 2 эскалатора, заключение ГСП о соответствии реконструируемого объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию; выписка из ЕГРН.

24.11.2020 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, в котором указано, что во избежание сомнений стороны согласовали, что в связи с заключением долгосрочного договора и исходя из содержаний пункта долгосрочного договора, начисление арендной платы по краткосрочному договору аренды здания от 19.12.2019 (далее – краткосрочный договор) заканчивается 28.09.2020 и с 29.09.2020 начинается по долгосрочному договору. Дополнительные соглашения в части установления скидок за период начиная с 29.09.2020, заключенные по краткосрочному договору стороны рассматривают как соглашения об установлении скидок по долгосрочному договору.

11.05.2021 между ИП ФИО4 и ИП ФИО1 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 29.09.2020, в пункте 1 которого указано, что стороны на основании пункта 8.1 договора аренды пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды с 20.05.2021.

Последним днем аренды считать 20.05.2021 (пункт 2 соглашения). Стороны согласовали следующую дату, место и время составления акта приема-передачи: 21.05.2021 10 час. 00 мин., Верхняя дуброва, 44, 1-ый этаж у эскалаторов. В случае уклонения одной из сторон от возврата здания из аренды или подписания акта приема-передачи, акт приема-передачи составляется в одностороннем порядке.

Арендатору предоставляется скидка по уплате арендной платы в размере 100 % со дня, следующего за последним оплаченным днем аренды, по 20 мая 2021 года включительно. Уплаченные на момент заключения соглашения арендные и иные (в том числе коммунальные) платежи (с учетом указанной в настоящем пункте скидки) погашают обязательства арендатора по внесению арендной платы и иных (в том числе коммунальных) платежей за весь период аренды (по 20 мая 2021 года) (пункт 3.1 соглашения о расторжении).

Арендная плата, уплаченная арендатором по 20.05.2021, не превышает переданного арендодателем встречного предоставления (права пользования арендованным имуществом).

Пункт 4.3.1 договора подлежит изложению в следующей редакции, распространяющей свое действия на отношения сторон, возникшие с даты заключения договора аренды: «4.3.1 сумма постоянной части арендной платы определяется из расчета 400 руб./кв.м в месяц и составляет 1 215 040 руб. в месяц».

Пункты 3.2.6, 3.2.11 и 9.5 договора аренды исключить с даты заключения договора аренды (пункт 3.2 соглашения о расторжении договора).

В соответствии с пунктом 3.3 соглашения на стороне арендатора или арендодателя отсутствует неосновательное обогащение в виде неуплаченной или излишне уплаченной арендной платы (пункт 3.3 соглашения о расторжении договора).

В пункте 3.4 стороны соглашения согласовали, что заключенные арендатором договоры субаренды в отношении помещений, находящихся в арендованном здании, прекращаются по истечении по истечении периода времени, за который субарендатором на день заключения настоящего договора уплачена арендной плата, но в любом случае не позднее 30 июня 2021 года.

В пункте 3.5. соглашения о расторжении договора аренды указано, что в соответствии с пунктами 3.2.12, 3.4.12, 3.14.13, 4.3.5 договора аренды арендодателем приняты работы, произведенные арендатором в здании на сумму 4 376 211 руб. 91 коп. и осуществлен зачет стоимости работ в сумме 4 376 211 руб. 91 коп. в счет арендных платежей. В связи с вышеизложенным, улучшения, произведенным арендатором в здании и принятые арендодателем, являются собственностью арендодателя и при настоящем досрочном расторжении договора аренды остаются за арендодателем.

Иные улучшения, в том числе вывеска и конструкция для монтажа вывески, система звукового оповещения, не относящаяся к автоматической пожарной сигнализации, рольставни, кондиционеры, светильники на здании, остаются в собственности арендатора. Арендатор вправе демонтировать отделимые улучшения без произведения ремонтных работ по устранению технологических отверстий или компенсации стоимости таких работ.

В пункте 4 соглашения о расторжении договора аренды указано, что на момент подписания соглашения стороны претензий, в том числе финансовых связанных с исполнением и прекращением действия договора аренды не имеют, в пункте 6 - на момент подписания соглашения арендованное здание, в том числе все находящееся в здании движимое имущество (оборудование, двери, мебель) находится в состоянии, в котором оно находилось на момент передачи арендатору, с учетом нормального износа. В здании имеются несогласованные с арендодателем улучшения - некапитальные перегородки остекление, которые остаются у арендодателя.

Договор аренды и соглашение о его расторжении зарегистрированы в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

В акте от 02.06.2021 приема-передачи (возврата здания) указано, что ИП ФИО4 (арендодатель) в отсутствие ИП ФИО1, уклоняющегося от возврата здания, составил акт. В соответствии с условиями соглашения о расторжении договора комиссия произвела осмотр здания. ФИО1 выразил согласие на видеозапись, активно участвовал в работе комиссии. Весь процесс работы комиссии и недостатки зафиксированы на видеозаписи. По результатам работы здание не принято, никакие принадлежности здания, включая ключи и документы, не переданы.

По результатам работы комиссии 21.05.2021 выдано предписание, где ИП ФИО1 арендодателем представлен срок до 10 час. 00 мин. 28.05.2021 на устранение недостатков и повторной приемке объекта без применения санкций.

В акте отражено, что выявлены недостатки, указаны требования по их устранению:

1) Котельная разукомплектована: отсутствует вентиляционный зонт, газоанализатор, блок автоматической передачи данных узла учета. Восстановить котельную до состояния, позволяющего ее эксплуатацию.

2) Венткамера не обслуживалась: повреждена заслонка, не заменены фильтры, не проведены регламентные работы, сведений о наименовании подрядчика не представлены, журнал регламентных работ отсутствует. Ремонт автоматической заслонки, замена фильтров, предоставить сведения о подрядчике, обслуживающем венткамеру, журнал регламентных работ. В случае, если они не выполнялись, выполнить их, восстановить повреждения, вызванные нештатным режимом эксплуатации.

3) Разбалансирована механическая система вентиляции на втором этаже: закрыты заслонки воздуховодов притока и вытяжки, система работает в нештатном режиме, сведений о наименовании подрядчика не представлено, журнал регламентных работ отсутствует Провести балансировку системы с предоставлением протокола измерений параметром работы.

4) Эскалатор: шум на спуск, не предъявлен акт технического освидетельствования. Представить акт технического освидетельствования, провести ремонт эскалатора на спуск.

5) Крыша: мусор. Вынести мусор.

6) Подсобное помещение напротив входа на крышу: мусор, инвентарь. Вынести мусор, согласовать передачу инвентаря ФИО4 или вынести инвентарь.

7) Крыша: дюралайт и подводка к нему, подводка электрики к демонтированной вывеске. Согласовать передачу ФИО4 или демонтировать.

8) 2 этаж, бывшая детская комната: при демонтаже повреждены стены. Выполнить ремонт.

9) 2 этаж: работает секция, имеются элементы брендирования. Представить копии договора субаренды и документов об оплате.

10) 2 этаж операционный офис, склады № 1 и 2, мусор и инвентарь. Вынести мусор, согласовать передачу имущества или инвентаря ФИО4 или вынести его.

11) 2 этаж: физически отключены светильники от сети питания. Восстановить питание.

12) По всему комплексу смонтированы рольставни. Предоставить ключи, согласовать передачу рольставен ФИО4 или демонтировать их;

13) По всему комплексу: элементы брендирования «ТекстильЯр». Демонтировать.

14) Фасад: повреждена панель. Ремонт.

15) Гранитная ступень на входе разбита. Замена.

16) По всему зданию: самовольная слаботочная сеть. Предоставить исполнительную документацию, согласовать передачу ФИО4 как неотделимого улучшения или демонтировать.

17) 1 этаж. Работаю секции, имеются элементы брендирования. Предоставить копии договоров субаренды и документов об оплате.

18) 1 этаж. Имущество, инвентарь, мусор. Вынести мусор, согласовать передачу имущества или инвентаря ФИО4 или вынести его.

19) Опись ключей: не предъявлены ключи. Подготовить опись обратной передачи ключей и передать ключи по описи.

20) Возврат паспортов эскалаторов: не предъявлены паспорта. Вернуть документы на эскалаторы.

В акте указано, что недостатки здания, отраженные в предписании, не устранены, здание не освобождено от имущества ФИО1, здание забрендировано товарным знаком «ТекстильЯр», принадлежащим ФИО1, сведения о нахождении ключей и технических документов отсутствуют. По результатам осмотра установлена недостача комплектов ключей, паспортов на эскалаторы (подрядчик ООО «Лифтовик», прибывший на объект, сообщил, что паспорта ему не передавались), журнала регламентных работ венткамеры и системы вентиляции.

Также в акте указано, что 02.06.2021 в здании проведена инвентаризация имущества, оставленного арендатором, оно будет удержано в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации до исполнения арендатором требований о выплате неустойки, арендной платы иных обязательств. В акте указано, что в результате инвентаризации установлена работа 26 секций (магазинов). К акту приложена инвентаризационная опись, в которой отражено имущество.

Данный акт подписан только со стороны ИП ФИО4

ИП ФИО4 в адрес ФИО1 направлена претензия, в которой сообщено о составлении актов от 21.05.2021, 02.06.2021, предложено оплатить арендную плату в сумме 512 145 руб. 90 коп, единовременную неустойку 3 000 000 руб., пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки возврата здания от суммы постоянной части арендной платы за месяц.

В материалы дела представлена копия акта приема-передачи здания от 21.05.2021, подписанная со стороны ФИО1, в которой указано, что арендодателю переданы все ключи, арендодатель осмотрел и принял передаваемое здание. Претензий по фактическому состоянию здания (помещений, расположенных в здании) и оборудования арендодатель не имеет. Техническое состояние нежилого здания и помещений надлежащее и позволяет использовать его в соответствии с назначением.

ИП ФИО1 направил в адрес ФИО4 претензию и указал, что договор аренды расторгнут соглашением от 11.05.2021, здание возращено 20.05.2021, в здании проведена инвентаризация, просил возвратить имущество, указанное в описи (приложение № 1).

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По правилам пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу указанных норм наличие недостатков арендованного имущества, иных замечаний к передаваемому зданию, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в принятии имущества от арендатора.

Положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагают возможность отказа арендодателя от принятия возвращаемого арендатором имущества после прекращения договора аренды по мотиву наличия недостатков у такого имущества, его ненадлежащего технического состояния и т.д. В противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию имуществом после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный нормами статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора.

Кроме того, в ситуации, когда возвращаемое имущество находится в состоянии непригодном для эксплуатации по назначению, отказ арендатора от его принятия в связи с этим приводит к тому, что имущество будет продолжать находиться у арендатора при объективном отсутствии возможности пользования им.

В таких случаях взимание арендной платы будет входить в противоречие с природой данного платежа, представляющего встречное предоставление за пользование имуществом (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В том случае, если обязанности, предусмотрненные пунктом 2 статьи 616, пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнены и по вине арендатора предоставленное ему в аренду имущество пришло в негодность, то арендодатель вправе потребовать от арендатора ремонта этого имущества либо компенсации понесенных убытков (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, если арендодатель полагает, что здание передается ему не в надлежащем состоянии, у него есть право на защиту своих интересов путем обращения в суд с иском о взыскании с арендатора убытков.

Стороны в пункте 9.3 договора аренды от 29.09.2020 согласовали, что в акте приема-передачи арендодатель указывает замечания по состоянию здания. О том, что наличие замечаний к состоянию здания является основанием для отказа в приеме арендодателем здания не указано, не указано в договоре и то, что здание считается возращенным (принятым) только после устранения всех имеющихся недостатков или недостатков, отраженных в акте возврата.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства арбитражный суд пришел к выводу, что договор аренды расторгнут соглашением от 11.05.2021, прекратил свое действие 20 мая 2021 года, здания освобождено арендатором и находилось во владении и пользовании у арендодателя (ИП ФИО4) с 20 мая 2021 года. У суда отсутствуют основания для вывода о том, что здание было возращено только 02.06.2021, а ИП ФИО1 уклонялся от возврата здания и подписания акта приема-передачи в период с 20.05.2021 по 02.06.2021.

То, что у сторон имеются разногласия в части того, в каком состоянии здание возращено, какие ключи и техническая документация переданы, не свидетельствует в данном случае об уклонении ИП ФИО1 от возврата здания и подписания акта приема передачи. И пункт 7.6 и пункт 9.6 договора аренды предусматривают возможность применения ответственности при наличии совокупности двух обязательных условий отказа от возврата здания и подписания акта.

В акте от 02.06.2021 имеется ссылка на недостатки, которые по мнению ИП ФИО4 имеются в здании, а не на то, что ИП ФИО1 отказывается освобождать и возвращать его даже после подписания соглашения о расторжении договора аренды.

В пункте 9.6 договора аренды от 29.09.2020 согласованы последствия уклонения арендатора от возврата здания и подписания акта. В данном случае совокупности уклонения от возврата и подписания акта не имело место со стороны ИП ФИО1, имели и имеют место разногласия между Предпринимателями, касающиеся того состояния, в котором здание находится и тех работ, которые необходимо провести в нем.

При этом суд учитывает, что с 21.05.2021 по 02.06.2021 обстоятельства не изменились, однако, арендодатель (ИП ФИО4) здание принял в одностороннем порядке по акту от 02.06.2021, тогда как никаких работ ИП ФИО1 в период с 21.05.2021 по 02.06.2021не проводил. В противном случае арендная плата подлежала бы внесению до тех пор, пока арендодатель не составил бы в одностороннем порядке акт. Более того в соглашении о расторжении от 11.05.2021 ИП ФИО4 указал, что на момент его подписания арендованное здание (в том числе все находящееся в здании движимое имущество (оборудование, двери, мебель)) находится в состоянии, в котором оно находилось на момент передачи арендатору, с учетом нормального износа.

В пункте 9.7. договора закреплена обязанность арендатора передать здание после проведения генеральной уборки, в надлежащем состоянии с учетом износа, фасады здания должны быть освобождены от рекламных вывесок/конструкций, при наличии повреждений фасадов монтажными креплениями, арендатор обязан восстановить заменить повреждения фасады.

Однако, ответственность на основании пункта 7.6. договора и обязанность по внесению платы на основании пункта 9.6 договора аренды наступает за уклонение от возврата здания и подписания акта приема-передачи, а не за передачу здания в ненадлежащем состоянии. В пункте 7.6. не указано на то, что обязанность уплаты неустойки возникает за возврат здания в ненадлежащем состоянии, равно как и не закреплена обязанность ИП ФИО1 вносить плату до тех пор, пока здание не будет приведено в состояние, которое ИП ФИО4 сочтет надлежащим.

Факт нахождения субарендаторов не свидетельствует о том, что ИП ФИО1 уклонялся от возврата помещения. Более того в соглашении о расторжении договора (пункт 3.4) стороны согласовали, что заключенные арендатором договоры субаренды в отношении помещений, находящихся в арендованном здании, прекращаются по истечении периода времени, за который субарендатором на день заключения настоящего соглашения уплачена арендная плата, но в любом случае не позднее 30 июня 2021 года. Арендаторы имели право с согласия самого ИП ФИО4 находиться в здании до 30.06.2021, тогда как акт составлен 02.06.2021.

В случае нахождения недостатков в здании, восстановления технической документации, ключей и т.д. ИП ФИО4 вправе взыскать с ИП ФИО1 убытки, в случае их наличия, однако у него отсутствуют в данном случае основания для взыскания пеней и штрафа на основании пункта 7.6. договора, как отсутствует и право требования внесения арендной платы по 02.06.2021.

На основании изложенного требования ИП ФИО4 удовлетворению не подлежат.

В части требований ИП ФИО1 к ИП ФИО4

19.07.2021 ИП ФИО1 направлено в адрес ИП ФИО4 требование о возврате оставленного имущества с просьбой возвратить его по адресу <...>, либо предоставить возможность вывезти оставленное имущество самостоятельно.

Однако до настоящего момента имущество не передано и находится в незаконном владении ИП ФИО4

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику этого имущества.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Из системного толкования статей 12, 209, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по виндикационному иску входят следующие обстоятельства: наличие права собственности истца на истребуемое имущество; нахождение имущества у ответчика; незаконность владения этим имуществом ответчиком; наличие (отсутствие) возмездности приобретения; добросовестность приобретателя.

Право собственности ИП ФИО1 на истребуемое имущество не оспаривается. Факт нахождения имущества у ИП ФИО4 подтвержден им самим, зафиксирован в инвентаризационной описи. О наличии законных оснований владения этим имуществом не сообщено, имущество не приобреталось ни по возмездному, ни по безвозмездному договору между сторонами по делу.

На основании изложенного требования ИП ФИО1 к ИП ФИО4 подлежат удовлетворению.

В соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску ИП ФИО4 подлежат отнесению на истца, по требованию ИП ФИО1 к ИП ФИО4 в сумме 9000 руб. (за рассмотрение иска и заявления о принятии обеспечительных мер по делу) подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО4 отказать.

2. Требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

3. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО4 вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу:

1. Внешние светильники уличные - 3 штуки;

2. Ограничители на входе в комплекс (полусфера бетонная) - 8 штук;

3. Ролеты (рольставни в торговые помещения) - 48 штук;

4. Роутер;

5. Стеллаж низкий «ИННОВАЦИЯ» - 3 штуки;

6. Стол письменный «ИННОВАЦИЯ» 5 штук;

7. Стол журнальный;

8. Диван офисный - 2 штуки;

9. Стулья - 4 штуки;

10. Стул «Сильвия» - 6 штук;

11. Кондиционер;

12. Стол «Стратегия» с приставкой полукруг и ножкой;

13. Стол «Стратегия»;

14. Тумба «Стратегия» - 2 штуки;

15. Стойка для одежды - 3 штуки;

16. Магнитная доска;

17. Принтер цветной с картриджами (дополнительный комплект картриджей - 4 штуки);

18. Ноутбук «Леново» - 2 штуки;

19. Компьютер для дизайнера (улучшенный, системный блок, монитор, клавиатура);

20. Кресло руководителя;

21. Красные кресла - 2 штуки;

22. Холодильник;

23. СВЧ Печь;

24. Кухонный уголок;

25. Принтер;

26. Нетбук;

27. Ключница;

28. Аптечка;

29. Стеллаж металлический - 5 штук;

30. Зеркала - 6 штук;

31. Сушилка для рук - 6 штук;

32. Урна, сушилка;

33. Полотенцесушители - 3 штуки, дозаторы для мыла - 3 штуки;

34. Усилитель, колонки, кабель;

35. Урна с педалью;

36. Новогодние украшения;

37. Облучатель - рециркулятор бактерицидный - 2 штуки:

38. Локтевой дозатор;

39. Ролл-ап - 4 штуки;

40. Рамка «СТРОМБИ «формат А1» - 21 штука;

41. Диваны красные - 6 штук;

42. Пресс - волл;

43. Камера хранения;

44. Ведро для мусора - 5 штук; и урна - 4 штуки;

45. Дюралайт на крыше;

46. Провод для наращивания дюралайта;

47. Электрощит на крыше, протяжка подключения 380V на 1 этаж;

48. Пылесос промышленный «Керхер»;

49. Тележка с сетчатыми бортами - 2 штуки;

50. Шуруповерт аккумуляторный «ДеФорт»;

51. Лестница малая;

52. Лестница 3- х секционная;

53. Контейнер для мусора.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 9000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

5. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.В. Попова