Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глоденко Ю.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ВолгаИнвест» (ИНН <***>; ОГРН <***>) к Открытому акционерному обществу "Мегафон Ритейл" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 4 521 766 руб. 01 коп.

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 08.10.2014,

от ответчика – ФИО2 по доверенности № 12-ДОВ-00228/15.

Общество с ограниченной ответственностью «ВолгаИнвест» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском Открытому акционерному обществу "Мегафон Ритейл" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 16.03.2012 № 82-12/КДА, а именно:

- постоянной части арендной платы за период с 01.08.2014 по 31.01.2015 в сумме 36 428 евро 85 центов;

- переменной части арендной платы (электроэнергия) в сумме 31 401 руб. 73 коп., в том числе места общего пользования за период с 01.08.2014 по 30.11.2014 в сумме 19 961,05 руб., электроэнергия за период с 01.07.2014 по 31.08.2014 в сумме 11 440,68руб.;

- стоимости эксплуатационных услуг (во время проведения отделочных работ) в сумме 11 413 руб. 03 коп.;

- пени за нарушение сроков оплаты постоянной арендной платы за период с 06.08.2012 по 31.01.2015 в сумме 1 000 евро.

В просительной части искового заявления указано, что оплата задолженности, выраженной в евро, должна производиться в рублях по курсу евро, установленному ЦБ РФ на дату платежа (с учетом 4 знаков после запятой). При этом если курс евро установленный ЦБ РФ на дату платежа, будет ниже 40 руб. за 1 евро , то платежи осуществляются по курсу, равному 40 руб. за 1 евро. Если курс евро, установленный ЦБ РФ на дату платежа, будет выше чем 45 руб. за 1 евро, то платежи осуществляются по курсу, равному 45 руб. за 1 евро.

До принятия решения по делу истец дважды уточнял размер исковых требований, в итоге по заявлению исх. № 262 от 10.06.2015 просил взыскать с ответчика:

- постоянную часть арендной платы за период с 01.08.2014 по 30.04.2015 в сумме 55 648 евро 85 центов;

- переменную часть арендной платы в общей сумме 31 401 руб. 73 коп., в том числе места общего пользования за период с 01.08.2014 по 30.11.2014 в сумме 19 961,05 руб., электроэнергия за период с 01.07.2014 по 31.08.2014 в сумме 11 440,68руб.;

- стоимости эксплуатационных услуг (во время проведения отделочных работ) в сумме 11 413 руб. 03 коп.;

- пени за нарушение сроков оплаты постоянной арендной платы за период с 06.08.2012 по 30.04.2015 в сумме 43 883,29 евро.

Увеличение размера исковых требований до 4 521 766,01 руб. исходя из 45 руб. за 1 евро

принято арбитражным судом, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц (ч. ч. 1, 5 ст. 49 АПК РФ).

Ответчик иск не признал, ссылаясь на отсутствие задолженности с учётом переплаты в результате внесения арендных платежей по текущему курсу евро ЦБ РФ на дату платежа. Кроме того, ответчик пояснил, что арендные отношения между сторонами прекращены с 01.09.2014, арендуемое нежилое помещение освобождено в ночь с 28 на 29 августа 2014, истец уклонялся от оформления акта приема-передачи помещений из аренды.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

16 марта 2012г. между ООО "ВолгаИнвест" (далее - истец, арендодатель) и ОАО "МегаФон Ритейл" (далее - ответчик, арендатор) заключен договор № 82-12/КДА аренды нежилого помещения (далее- договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за нежилое помещение, площадью 45 кв.м, расположенное на 1 этаже на объекте, расположенном по адресу: РФ, <...> "б".

Фактическая площадь помещения определяется в результате совместного обмера помещения сторонами, по результатам которого составляется и подписывается акт обмера помещения по форме, согласованной сторонами в приложении № 8 к договору (абзац шестой пункта 1.1. договора).

В соответствии с актом обмера от 20.07.2012 фактическая площадь помещения составляет 52,03 кв.м.

Договор заключен сроком на 11 месяцев с момента его подписания. Если по истечении указанного срока сторонами не будет заключен долгосрочный договор аренды, договор считается заключенным вновь на тех же условиях на тот же срок (пункт 2.1. договора).

Передача нежилого помещения ответчику в аренду подтверждается актом приема-передачи и актом допуска в помещение от 28.07.2015.

По условиям договора арендная плата состоит из постоянной арендной платы и переменной арендной платы.

Постоянная арендная плата включает в себя: базовую арендную плату - 1300,00 евро за 1 кв.м, помещения в год, в т.ч. НДС 18%; за второй месяц аренды - 2 510,45 евро в год за 1 кв.м, помещения, в т.ч. НДС (п.1, дополнительного соглашения № 1 от 28.07.2012 г.); эксплуатационные платежи - 80 евро в год за 1 кв.м, помещения, в т.ч. НДС; маркетинговые платежи - 20 евро в год за 1 кв.м, помещения, в т.ч. НДС.

В соответствии с п. 3.3.1. договора начисление постоянной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Постоянную часть арендной платы по договору арендатор вносит ежемесячно, авансом, до 5 числа каждого месяца аренды.

В соответствии с п. 3.3.3. договора размер постоянной арендной платы по истечении каждых 12 месяцев аренды, начиная с первого дня аренды увеличивается на 5% от размера каждого из этих платежей, действовавшего в предыдущем году аренды.

Согласно п. 3.3.2.1. договора, начисление переменной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Состав, порядок определения и сроки оплаты переменной арендной платы установлены в Приложении №5 к договору.

По Приложению № 5 переменная арендная плата оплачивается арендатором в течение 5 рабочих дней с даты выставления счета, который выставляется арендодателем не позднее 20 числа каждого месяца.

В договоре предусмотрено, что все платежи, включая обеспечительный взнос, штрафы, пени и т.д., производятся в рублях по курсу Евро, установленному ЦБ РФ на дату платежа (с учетом 4 знаков после запятой). При этом если курс Евро, установленный ЦБ РФ на дату платежа, будет ниже чем 40 (сорок) рублей за 1 (один) Евро, то платежи осуществляются по курсу, равному 40 (сорок) рублей за 1 (один) Евро, если курс евро, установленный ЦБ РФ на дату платежа будет выше, чем 45 (сорок пять) рублей за 1 евро, то платежи осуществляются по курсу равному 45 рублей за 1 евро (пункт 3.3.4).

В соответствии с п. 5.8.1. договора в период проведения арендатором отделочных работ арендатор уплачивает арендодателю следующие платежи:

-эксплуатационные платежи в размере 400,00 руб. за 1 кв.м, фактической площади помещения в месяц, в том числе НДС 18%; коммунальные платежи.

В случае нарушения сроков или размера оплаты любых платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 6.4. договора).

В соответствии с п. 7.4. договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, письменно предупредив об этом арендодателя не менее, чем за 120 (сто двадцать) дней до даты прекращения договора. В этом случае обеспечительный взнос засчитывается в счет оплаты арендной платы по настоящему договору за последний месяц аренды. При этом арендатор вправе воспользоваться своим правом, предусмотренным настоящим пунктом не ранее, чем по истечении первого года аренды.

В силу пункта 7.5. договора арендатор обязан передать помещение арендодателю, а а арендодатель принять его в течение 3-х календарных дней с даты истечения срока аренды или с даты расторжения договора аренды по акту приема-передачи в том же состоянии, в котором оно было передано, с учетом степени разумного износа, а также со всеми неотделимыми улучшениями, выполненными арендатором.

Письмом исх. № 12/07-СЕО-ИСХ-00071/13 от 06.12.2013, полученным арендодателем 30.04.2014, ОАО «МегаФон Ритейл»" уведомило ООО "ВолгаИнвест" об одностороннем отказе от договора аренды нежилых помещений № 82-12/КДА от 16.03.12 и о том, что арендуемые помещения будут освобождены.

Факт получения указанного письма не оспаривается истцом, о чем истец указал в письме исх. № 235 от 12.08.14.

В ответ на уведомление о расторжении договора со стороны арендодателя последовало письмо по электронной почте от 12.05.2014, в котором указано, что арендодатель предлагает скидку в размере 10% от постоянного размера арендной платы на период июль-октябрь 2014г. при условии распространения моратория на расторжение договора аренды.

Письмом от 13.05.14 № 12/07-СЕО-исх-00020/14 ответчик отклонил предложение истца о скидке на аренду и подтвердил своё намерение расторгнуть договор по окончании 120 дней с момента получения истцом дубликата письма исх. № 12/07-СЕО-ИСХ-00071/13 от 06.12.2013, в котором содержалось уведомление об окончании срока действия договора с 15 мая 2014г.

Указанное письмо было получено ООО «ВолгаИнвест» 30.04.14, что подтверждается распечаткой с сайта курьерской службы «Пони Экспресс» и не оспаривается истцом.

Таким образом, датой прекращения договорных отношений между сторонами является дата - 28.08.2014 (с 01.05.2014 + 120 дней).

Ответчик считает договор расторгнутым с 01.09.2014, ключи от помещения возвращены администратору арендодателя.

Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Так как арендодатель не подписал соглашение о расторжении договора и акт возврата помещения, то ответчик направил истцу 09.09.14 по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения письмо исх. № 12/07-СЕО-исх-000060/14, соглашение о расторжении договора аренды от 31.08.14 и акт возврата объекта аренды от 31.08.14.

ООО «ВолгаИнвест» получило акт возврата помещения 19.09.14, что подтверждается почтовым уведомлением и не оспаривается им.

В адрес истца также было направлено письмо от 26.08.14 № 12/07-СЕО-исх-00398/14, в котором ОАО «МегаФон Ритейл» информировало о предстоящем демонтаже и вывозе оборудования, разрешении допуска сотрудников подрядной организации для демонтажа оборудования в ночь с 28 на 29 августа 2014г. Письмо получено истцом 26.08.14 (вх. № 557).

Также ответчик в третий раз вручил истцу письмо от 26.08.14 № 12/07-СЕО- исх-000059/14, в котором указано о вывозе оборудования и необходимости подготовить акт возврата помещения. Письмо получено истцом 26.08.14 (вх. № 556).

Фактически демонтаж и вывоз оборудования с арендуемой площади состоялся в ночь с 28 на 29 августа 2014 г., что подтверждается актом о приемке выполненных работ № 10/М/Д за период с 01.08.14 по 31.08.14 между ОАО «МегаФон Ритейл» и ООО «ЛюксПартнер» (п.25 акта). Ключи от помещения были переданы в тот же день администратору истца.

ОАО «МегаФон Ритейл» также воспользовалось услугами по демонтажу, утилизации и вывозу рекламного оборудования с объекта <...> ТЦ КомсоМОЛЛ, что подтверждаются Техническим заданием № 24 от 22.08.14 , актом выполненных работ № 1 от 02.09.14 между ОАО «МегаФон Ритейл» и ООО «ВПП».

Арендодатель не препятствовал вывозу имущества арендатора, однако представителя для приема помещений от ОАО «МегаФон Ритейл» не направил, о сроках переноса приема помещений не сообщил, экземпляр подписанного акта приема-передачи арендатору не возвратил.

В ходе судебного разбирательства, в судебном заседании от 15.07.2015 представитель арендодателя подтвердил, что помещение фактически освобождено арендатором 31.08.2014 и арендатор более не находится в спорном помещении.

Суд считает, что переписка сторон, фактическое освобождение помещения и вывоз оборудования, направление уведомления о расторжении договора аренды, соглашения о расторжении договора аренды, акта возврата помещения свидетельствуют о том, что арендатор принял разумные меры по возврату арендодателю объектов аренды.

Истцом не представлено доказательств того, что он обращался к ответчику с предложением оформить письменно возврат помещения, а ответчик уклонился от составления соответствующего акта приема-передачи.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По смыслу указанной нормыпрекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 1 статье 655 Гражданского кодекса РФ закреплено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи (пункт 2 статье 655 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 38Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, при обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.

Пункт 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.200 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" устанавливает, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Исходя из оценки имеющихся в деле доказательств в их взаимосвязи и совокупности, суд считает доказанным факт уклонения истца от подписания акта приема-передачи в момент фактического возврата предмета аренды ответчиком.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Истец, в свою очередь, не представил доказательств пользования ответчиком арендуемым имуществом после 31.08.2014.

Доказательства принятия арендодателем надлежащих мер по принятию помещений истцом в суд истцом предоставлено и не приведено правовых обоснований требования о взыскании арендных и иных платежей после с 01.09.2014 по 30.04.2015.

Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для начисления арендной платы за период с 01.09.2014 по 30.04.2015.

В счет оплаты последнего месяца аренды – августа 2014 г. подлежит зачислению обеспечительный платеж на основании пунктов 3.2 и 7.4 договора аренды.

Что касается задолженности по переменной части, то истцом не представлены доказательства несения расходов по оплате коммунальных услуг.

Также истцом не обосновано требование о взыскании стоимости эксплуатационных услуг, поскольку не представлено доказательств, свидетельствующих о периоде проведения ответчиком отделочных работ.

Из материалов дела следует, что помещение передано в аренду 28.07.2012, акт допуска в помещение для выполнения ремонтно-отделочных работ подписан тоже 28.07.2012.

С указанной даты уже уплачивалась арендная плата.

Помимо этого, суд учитывает то обстоятельство, что арендатор уплачивал арендную плату за февраль, апрель, май, июнь, июль 2014 года по текущему курсу евро ЦБ РФ на дату платежа, однако следовало уплачивать по курсу 45 руб. за 1 евро.

Поэтому образовалась переплата в сумме 1 950,62 евро. Ответчик представил расчет переплаты, подтвержденный платежными документами.

При этом суд согласился с доводом ответчика о том, что арендодатель (истец) неверно произвёл увеличение ставки постоянной части в соответствии с п. 3.3.3. договора.

Истец увеличение размера постоянной арендной платы на 5% произвел уже с 01июля по истечении каждого года аренды. Однако исходя из условий п. 3.3.3. договора, увеличенная ставка постоянной части арендной платы должна применяться с 01 августа истечении каждого года аренды.

Истец возражений на расчет ответчика не представил, сумму переплаты по договору аренды ответчику не возвратил.

В силу ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.11 договора стороны установили, что обязанность по уплате неустоек, штрафов, пени, возникает с момента получения письменного требования об их уплате, а оплата производится в течение з-х банковских дней с указанной даты.

Истец не представил доказательства предъявления письменных требований к ответчику об уплате пени за просрочку платежей.

С учётом изложенного, в связи с наличием у ответчика переплаты и расторжением договора с 01.09.2014 исковые требования являются неправомерными.

Руководствуясь ст. ст. 49, 65, 71, 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований полностью отказать.

Взыскать сОбщества с ограниченной ответственностью «ВолгаИнвест» (ИНН <***>; ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 9 289 рублей госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления в полном объёме в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Даншина Н.В.