Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Харченко И.В.., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело по иску предпринимателя ФИО1 к Управлению муниципального имущества администрации городского округа – г. Волжский об урегулировании разногласий.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 26.05.2009

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 24.12.2008 №18/13580

установил:

Предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с Управлением муниципального имущества администрации городского округа Волжский в части выкупной цены.

В обоснование требований истец ссылается на отчет ООО «Атон» об оценке произведенных ею неотделимых улучшений выкупаемого имущества адресу: ул. Пионерская, 28 г. Волжский и просит установить выкупную цену объекта за вычетом неотделимых улучшений, что составит 1 637 372 руб. Кроме того, истец считает, что цена должна быть установлена с учетом НДС.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, ссылается на отсутствие у истца права на вычет стоимости произведенных улучшений из рыночной стоимости имущества.

В обоснование указанных доводов, ответчик представил отчет ООО «Квазар» согласно которому рыночная стоимость встроенного нежилого помещения арендованного истцом и расположенного по адресу: ул. Пионерская, 28 г. Волжский составляет 2 640 000 руб. без НДС и Постановление Главы городского округа – г. Волжский Волгоградской области от 17.03.2009 №129ГО которым утверждены условия приватизации муниципального имущества арендуемого предпринимателем ФИО1

Ответчик считает, что цена объекта изменению не подлежит. Против включения в стоимость указанного имущества суммы НДС возражает, о чем указал в отзыве.

В ходе рассмотрения дела ответчик представил два отчета ООО «Группа компании «Таун» о рыночной стоимости улучшений произведенных истцом.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что требования подлежат частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Постановлением Главы городского округа – г. Волжский Волгоградской области от 17.03.2009 №129ГО утверждены условия приватизации муниципального имущества арендуемого предпринимателем ФИО1

23.03.2009 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Не согласившись с редакцией договора в части пунктов 2.1, 4.1, 7.2 и 8.1.2 истец направил ответчику протокол разногласий.

В дальнейшем пункты 7.2 и 8.1.2 ответчик принял разногласия в предложенной истцом редакции.

Пункты 2.1 и 4.1 договора остались неурегулированными, в связи с чем, истец просит урегулировать указанные разногласия в своей редакции.

Как усматривается из материалов дела, ответчик предложил пункт договора 2.1 в следующей редакции «цена объекта составляет 2 640 000 руб. и соответствует его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком «Квазар».

Истец просит изложить указанный пункт в своей редакции, а именно: «цена объекта, включая НДС, составляет 1 637 372 руб. и соответствует его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО «Квазар» с вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных ФИО1 согласно распоряжению администрации г. Волжского Волгоградской области от 15.11.1999 №1154, стоимость которых определена ООО «Атон» (Отчет №ОН-060/09 об оценке рыночной стоимости строительно-монтажных работ, произведенных в помещении парикмахерской, расположенной по адресу: <...>)»

Материалами дела подтверждено, что 11.03.1998 между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества, нежилого помещения площадью 40 кв. м., расположенного по адресу: <...> д.28.регистрационный номер 1656ап.

Дополнительным соглашением от 17.02.2000 арендованная площадь под парикмахерскую увеличена до 84,3 кв. м. Срок договора ежегодно продлевался, что сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 2.9 договора аренды от 11.03.1998 арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и передвижки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения в случае, если арендатор не согласовал с арендодателем перепланировку.

09.06.2008 стороны продлили договор аренды на срок до 25.04.2009.

Пунктом 2.3 договора от 09.06.2008 также предусмотрено право на перепланировку и переоборудование с согласия арендодателя. Дополнительным соглашением стороны установили площадь помещения в размере 86,1 кв. м.

В октябре 1999 года истец обратился к ответчику с заявлением о получении согласия на реконструкцию, с целью увеличения арендуемых площадей.

Распоряжением первого заместителя главы администрации города Волжского Волгоградской области от 15.11.1999 №1154-р в соответствии с постановлением главы администрации Волгоградской области от 30.11.1998 №642 «Об утверждении порядка перепланировки и реконструкции жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории Волгоградской области, постановления главы администрации г. Волжского от 22.03.1999 №702 «Об утверждении Порядка перепланировки, переоборудования и реконструкции жилых и нежилых помещений в жилых домах Волжского, решения межведомственной комиссии по реконструкции и перепланировке, переоборудованию от 09.11.1999 №43 предпринимателю ФИО1 разрешено произвести перепланировку нежилого помещения расположенного по улице Пионерской д. 28 в составе: электрические и сантехнические работы, устройство отдельного входа в помещение, устройство перегородок согласно проектной документации.

В подтверждение произведенных работ по перепланировке истец представил лист согласования проекта, локальный сметный расчет по состоянию на 3 квартал 1999 года и квитанции к приходному кассовому ордеру об оплате согласований за перепланировку от 15.11.1999 №653 и от 1.11.1999 №1769.

В соответствии с пунктом 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Указанная норма корреспондирует положениям пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты», согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Материалами дела подтвержден факт произведения неотделимых улучшений (произведения перепланировки, переоборудования и реконструкции) с согласия ответчика.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчик на основании договора об оказании услуг по оценке недвижимого имущества дважды производил рыночную оценку неотделимых улучшений произведенных истцом.

Так согласно сметному расчету от 23.07.2009 составленному независимым оценщиком ООО «Группа Компаний «ТАУН» по заданию ответчика, стоимость неотделимых улучшений встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> составляет 700 949 руб. 97 коп. без учета НДС или 755 447 руб. 40 коп. с учетом НДС.

Истец с указанной оценкой не согласился, в связи с тем, что при оценке была учтена не полная площадь стен. Отчет произведен без оценки двух стен площадью 28,49 кв. м. и 21,14 кв.м.

Указанные доводы истца подтверждаются проектом на проведение строительных работ, копией технического паспорта нежилого помещения, копией плана первого этажа до перепланировки и планом первого этажа после перепланировки.

Впоследствии ответчик представил сметный расчет, произведенный тем же независимым оценщиком от 11.09.2009 в котором стоимость улучшений составила 798 204 руб. 84 коп. без учета НДС или 863 657 руб. с учетом НДС.

Истец с указанным отчетом согласился, что отражено в протоколе судебного заседания от 25.09.2009.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, расположенного на 1 этаже жилого дома, общей площадью 86,1 кв. м. по адресу: <...> определена в соответствии с положениями ст. 7, 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании отчета от 25.11.2008 N 49, составленного по заданию ответчика ООО «Квазар». Данным отчетом установлено, что по состоянию на 25.11.2008, итоговая рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составляет 2 640 000 руб.

Согласно отчету все расчеты выполнены без учета НДС. Данных об иной оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи в деле не имеется.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку иного порядка определения цены при продаже объекта, находящегося в муниципальной собственности, законодательством не установлено, стоимость объекта оценки с учетом всех улучшений, определена в отчете ООО «Квазар» N49 и в установленном законом порядке не оспорена (ст. 13 названного выше Закона).

Кроме того, при определении рыночной стоимости продаваемого объекта оценщиком использовались несколько подходов (сравнительный и доходный), не включение НДС при определении рыночной стоимости объекта является частью выбранной методики.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) указанного имущества с учетом налога на добавленную стоимость.

Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи используется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании п. 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Учитывая изложенное, при определении налоговой базы по муниципальному имуществу, реализуемому по выкупной цене, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость должна включать в себя налог на добавленную стоимость.

Однако, как усматривается из отчета ООО «Квазар» стоимость объекта с учетом произведенных истцом улучшений определена оценщиком в размере 2 640 000 руб. без учета НДС

В отчете ООО «Группа компаний «ТАУН» от 11.09.2009 стоимость неотделимых улучшений приведена в двух цифрах: с учетом НДС в размере 863 657 руб. 42 коп. и без его учета в размере 798 204 руб. 84 коп..

Указанные отчеты сторонами не оспорены. Напротив истец согласился с повторным отчетом ООО «Группа компаний «ТАУН» от 11.09.2009

Данных об иной рыночной оценке стоимости объекта с учетом произведенных улучшений и отдельной оценке самих улучшений в деле не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, отсутствие права по своей инициативе произвести расчет, начислив НДС, суд считает единственно возможным урегулировать спорный пункт договора, установив цену объекта в размере 1 841 795 руб. 16 коп. без НДС (2640 000 руб. – 798 204 руб. 84 коп.).

В связи с вышеуказанными доводами суд отклоняет ссылку истца, что вычитаемые улучшения должны быть содержать в себе сумму НДС.

Необходимо отметить, что в соответствии с вышеуказанным абз. 2 п. 3 ст. 161 Кодекса при реализации казенного имущества налог на добавленную стоимость уплачивают налоговые агенты - покупатели такого имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Данные налоговые агенты обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.

Что касается операций по реализации имущества физическому лицу, имеющему статус индивидуального предпринимателя, то согласно ст. 11 Налогового Кодекса РФ индивидуальными предпринимателями являются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В связи с этим при приобретении казенного имущества индивидуальным предпринимателем данные физические лица должны исполнять обязанности налоговых агентов, установленные вышеуказанным абз. 2 п. 3 ст. 161 Кодекса.

Довод ответчика об отсутствии у истца права на выкуп имущества, с вычетом из стоимости выкупаемого имущества, стоимости произведенных улучшений, противоречит положениям п.2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, распоряжению Администрации города Волжского Волгоградской области от 15.11.1999 №1154-р и опровергается действиями ответчика по проведению оценки улучшений на выкупаемом объекте.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при частичном удовлетворении иска госпошлина распределяется пропорционально удовлетворенным требованиям.

При подаче иска истец уплатил в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 руб.

Статьей 14 Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в действие с 30.01.2009, пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации дополнен подпунктом 1.1, в соответствии с которым государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов и ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах ответчик от уплаты госпошлины освобожден.

Учитывая изложенное, истцу следует выдать справку на возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче иска в размере 1 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 102, 110, 169, 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2009 №284 между Управлением муниципального имущества администрации городского округа – г. Волжский и предпринимателем ФИО1.

Изложить пункт 2.1 договора от 23.03.2009 №284 в следующей редакции: «цена объекта составляет 1 841 795 руб. 16 коп. без учета НДС и соответствует рыночной стоимости определенной независимым оценщиком ООО «Квазар» (отчет от 25.11.2008 №49) за вычетом неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем ФИО1 согласно распоряжению администрации г. Волжского Волгоградской области от 15.11.1999 №1154, стоимость которых определена обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний «ТАУН» (сметный расчет от 11.09.2009)».

Изложить пункт 4.1 договора от 23.03.2009 №284 в следующей редакции: «покупатель производит оплату цены объекта в сумме 1 841 795 руб. 16 коп. без учета НДС, в рассрочку»

Выдать предпринимателю ФИО1 справку на возврат госпошлины в размере 1 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня вынесения.

Судья И.В. Харченко