Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка

Администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области (далее Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» (далее Общество, ответчик) о взыскании арендной платы по договору № 194/04 от 15.07.2004 года аренды земельного участка за период с 04 июля 2009 года по июнь 2010 года включительно в размере 734 585 руб. 89 коп. и пени в размере 40 953 руб. 66 коп. за период с 05.07.2009г. по 30.06.2010 г. ( с учетом уточнения).

Ответчик иск не признал, указав на неправомерность изменения арендной платы в одностороннем порядке, а так же на неверное применение при расчете арендной платы коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке.

Выслушав стороны, рассмотрев представленные материалы, суд

УСТАНОВИЛ:

15 июля 2004 года между Администрацией Городищенского района Волгоградской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Исток» был заключен договор аренды № 194/04 согласно которому Администрация сдает, а Общество принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 913,0 кв. м., расположенный по адресу: <...> (у д. 2а), для размещения временного торгового объекта. По акту приема-передачи (приложение №2 к договору аренды) земельный участок был передан Обществу.

Срок действия договор определен до 31.03.2005 года. Впоследствии срок действия договора неоднократно продлевался соглашением сторон на срок менее года. Последнее продление договора было произведено на основании дополнительного соглашения от 01 марта 2006 года на срок до 31 декабря 2006 года. В настоящее время договор является действующим на неопределенный срок.

Пунктом 3.2 договора стороны установили, что арендная плата вносится Обществом ежемесячно равными частями от указанной в пункте 2.1. договора суммы до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата вносится в размере, установленным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, согласно совместного постановления Главы администрации Городищенского района Волгоградской области и Городищенской районной Думы № 232от 04.03.2002 года, Федерального закона № 117-ФЗ от 07.07.2003 года, Решения Городищенской районной Думы Волгоградской области № 497 от 06.02 2004 года.

Расчет арендной платы указан в приложении, согласно которому сумма арендной платы составляла 3525 рублей в год, 294 рубля в месяц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской

Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Абзацем 2 пункта 2.1. договора предусмотрена возможность пересмотра Арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ, Волгоградской области и органов местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее).

В силу п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться установленным уполномоченным органом размером арендной платы за земельные участки.

В связи с чем, довод ответчика о невозможности изменения арендной платы Арендодателем в одностороннем порядке отклоняется.

Расчет арендной платы Администрацией произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033.

Ответчик не согласен со значением коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов (Кдп).

Согласно пункту 1.5 вышеназванного Порядка, коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (Кдп), устанавливается нормативными правовыми актами муниципального района (городского округа) по согласованию с Комитетом по управлению имуществом администрации Волгоградской области.

Применительно к этому значения Кдп установлены в соответствующем приложении к Решению Городищенской районной Думы от 11 июня 2008г. № 521 «Об утверждении значений коэффициентов дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках, от видов деятельности и категорий арендаторов земельных участков на территории Городищенского муниципального района Волгоградской области».

Администрацией расчет арендной платы произведен по следующей формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки, где, А - величина арендной платы, рассчитанная за 12

месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка = 1975896,34; Кви — коэффициент вида функционального использования земельного участка = 0,02; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на участке из категории земель населенных пунктов = 18,94; Кка - коэффициент категории арендаторов; Ки - коэффициент индексации = 1;

Кдп определен на основании пункта 10.1 Приложения № 1 к Решению Городищенской районной Думы от 11 июля 2008 г. № 521, как для земельного участка предоставленного для размещения павильонов торговых, аптечных.

Соответственно сумма арендной платы по расчету истца составила: А = 1975896,34 х 0,02 х 18,94 х 1 х 1 = 748 869,53 руб. в год, 62372,46 руб. в месяц.

Ответчик указывает на то, что Кдп для него должен быть равным – 1, согласно п. 5.2 вышеназванного Приложения № 1 (2 квартал), определенного для земельных участков предоставленных для размещения объектов по оказанию обрядовых услуг (свадеб, юбилеев), похоронных бюро и поминальных залов.

Соответственно арендная плата по расчету ответчика должна составлять сумму: А= 1975896,34 х 0,02 х 1 х 1 х 1 = 39517, 93 руб. в год, 3293,16 руб. в месяц.

Суд не может согласиться с доводами сторон по следующим основаниям.

В соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033 расчет арендной платы производится с учетом величины кадастровой стоимости земельного участка; разрешенного использования земельного участка; вида функционального использования земель, к которому был отнесен земельный участок в зависимости от разрешенного использования в целях проведения государственной кадастровой оценки земель. Вид функционального использования земель определяется по значению удельного показателя кадастровой стоимости земель на основании кадастрового паспорта земельного участка и постановления Главы Администрации Волгоградской области от 03.08.2005 № 779 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области» (в ред. от 16.03.2006).

Полномочиями по организации проведения государственной кадастровой оценки земель и предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, наделено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Согласно выданному данной службой кадастровому паспорту (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 25.02.2010 года № 3403/201/10-755, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 34:03:23 00 02:55 (2 квартал) - размещение здания кафе и здания офиса.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что на земельном участке расположены объекты недвижимости: здание кафе, площадью 183,1 кв.м. и здание офиса, площадью 86,2 кв.м., принадлежащие ответчику.

Следовательно Кдп должен быть определен на основании п. 7.2 Приложения № 1 к Решению Городищенской районной Думы от 11 июля 2008 г. № 521, как для земельного участка предоставленного для размещения ресторанов, баров и кафе (2 квартал).

Судом отклоняются доводы ответчика о том, что на земельном участке расположено здание кафе, оказывающее услуги по проведению торжеств (свадеб, юбилеев) и организации поминальных обедов, следовательно Кдп должен быть определен как для объекта, оказывающего обрядовые и ритуальные услуги.

Ответчик не является организацией, оказывающей обрядовые или ритуальные услуги.

Согласно Устава Общества, основным его видом деятельности является деятельность ресторанов и кафе.

Действующим Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93, утвержденным постановлением Госстандарта России № 163 от 28.06.1993 определено, что услуги по организации обрядов (свадеб, юбилеев и т.п) являются обрядовыми услугами в сфере бытового обслуживания населения (код 019601).

Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93 организация похорон и связанные с этим ритуальные услуги отнесены к жилищно-коммунальным услугам (код 9319000).

Согласно вышеназванным классификаторам, обрядовые и ритуальные услуги предоставляют собой организацию, проведение обрядов и ритуалов, изготовление, реализацию и прокат обрядовых принадлежностей и т.п.

Истец данными видами деятельности не занимается. Проведение в кафе поминальных обедов, свадеб и юбилеев относится к обычной деятельности кафе и ресторана и не может служить основанием для отнесения ответчика к организациям, оказывающим бытовые или жилищно –коммунальные услуги населению.

Согласно с Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93, услуги общественного питания (код 122100) включают в себя услуги питания ресторана, кафе, столовой, закусочной, бара, а так же услуги питания других типов (код 1221016).

Таким образом, при расчете арендной платы Кдп для истца следует определять на основании п. 7.2 Приложения № 1 к Решению Городищенской районной Думы от 11 июля 2008 <...>), как для земельного участка предоставленного для размещения ресторанов, баров и кафе.

Доводы ответчика о том, что расчет арендной платы должен быть произведен за пользование земельными участками, занятыми кафе и зданием офиса раздельно за каждый земельный участок, судом так же отклоняется.

В кадастровом паспорте земельного участка значится единый земельный участок. Основным видом деятельности Общества является организация ресторанов и кафе. Предназначением офиса является обеспечение основной деятельности Общества, следовательно расчет арендной платы должен быть произведен за единый земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке подтверждают факт его существования с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, построены в 2005 году, что следует из технических паспортов.

В соответствии с вышеназванными нормами права кадастровый учет подтвердил разрешенное использование спорного земельного участка - размещение кафе и здания офиса.

Следовательно перерасчет арендной платы должен быть произведен за весь взыскиваемый период (с 04 июля 2009 года по июнь 2010 года), исходя из разрешенного использования, указанного в кадастром паспорте земельного участка, несмотря на то, что кадастровый паспорт выдан 25.02.2010г.

Расчет арендной платы произведен судом по формуле:

А = 1975896,34 х 0,02 х 11,85 х 1 х 1 (КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки) =468 287,43 руб. в год (39 023,95 руб. в месяц) где, А – величина арендной платы, рассчитанная за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка = 1975896,34; Кви — коэффициент вида функционального использования земельного участка = 0,02; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на участке из категории земель населенных пунктов = 11,85; Кка - коэффициент категории арендаторов; Ки - коэффициент индексации = 1

За период с 04 июля 2009 года по июнь 2010 года задолженность ответчика перед истцом за 11 мес. 26 дней составляет: 38 700,98 х11 мес.+ 32 458,89 (26 дней июля 2009г.) = 458 169 руб. 67 коп. Расчет произведен с учетом ежемесячной платы в размере 322,97 руб. (39 023,95-322,97= 38 700,98 в месяц).

Соответственно пеня за период с 10.07.2009 г. (п. 2.1, п. 2.5 договора) по 30.06.2010 года нарастающим итогом составляет 26 097 руб. 57 коп.

Руководствуясь ст.ст. 102, 110, 169, 170 АПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Исток» в пользу Администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области арендную плату в размере 458 169 руб. 67 коп., пеню в размере 26 097 руб. 57 коп. Всего 484 267 руб. 24 коп. В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Исток» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 685 руб. 34 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 257,259, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Попова Т.В.