Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Волгоградской области в составе: Судья Костерин А.В., с ведением протокола судебного заседания: судьей Костериным А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Волгограда

к Обществу с ограниченной ответственностью «Трансстрой-Волга»

третьи лица Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда

ФИО1

ФИО2

о взыскании 498.572,22 руб.

при участии в заседании:

от истца – представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление №89379).

от ответчика – директор ФИО3, паспорт, Протокол №8 от 06.10.2009г., ФИО4, доверенность №10 от 20.09.2010г.

от третьих лиц:

от КЗР – представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление №89379).

от ФИО1 – представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление №89382).

от ФИО2 – ФИО2, паспорт <...> выдан 20.08.2009г. ОУФМС России по Волгоградской области в Дзержинском р-не

Истец обратился в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности в сумме 498.572,22 руб., в том числе 437.065,24 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2009г. по 06.08.2009г. по договору №2946 от 10.04.2000г., 61.506,98 руб. пени за просрочку арендных платежей в период с 26.09.2008г. по 06.08.2009г.

Ответчик иск не признал, считает его необоснованным и просит суд отказать в его удовлетворении, поскольку истцом была неправомерно повышен размер арендной платы (Извещение от 01.07.2008г. к Договору аренды №2946).

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО2, представил отзыв в котором указал, что он с ФИО1 по договору без номера мены от 26.01.2009г. стали собственниками нежилого помещения общей площадью 104,4 кв.м. по адресу: <...>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права Серии 34 АА №853856 от 25.02.2009г., а 08.10.2009г. он и ФИО1 подписали с Администрацией Волгограда договор №3307 купли-продажи земельного участка площадью 368 кв.м. (кадастровый №34:34:040023:184), прошедший государственную регистрацию, под указанным объектом недвижимости. Им был произведен платеж за пользование земельным участком под его объектом недвижимости 18.02.2010г. в размере 28.545,11 руб.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО1 в судебное заседание не явился, своего представителя не направил.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд, -

Установил:

10.04.2000г. на основании Постановления №225 Администрации г.Волгограда от 23.02.2000г. между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Трансстрой-Волга» (арендатор) был заключён договор аренды №2946, предметом которого являлась передача арендатору в пользование за плату двух земельных участков, расположенных по адресу: <...>, участок №1, площадью 5.921 кв.м., учётный №04-37-05 (кадастровый номер 34:34:040023:150), предоставленный в аренду до 02.08.2044г., и участок №2, площадью 1.770 кв.м., учётный №04-37-06 (кадастровый номер 34:34:040023:151), предоставленный в аренду до 11.01.2002г.

Договор аренды №2946 от 10.04.2000г. зарегистрирован 16.10.2001г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Волгоградское Областное Регистрационное Управление» (записи регистрации №№ 34-01/01-149/2001-27, 34-01/01-149/2001-28).

Данные земельные участки ранее находились в постоянном (бессрочном) пользовании АООТ «Приволжтрансстрой» (с 1996г. и по настоящее время – ОАО «Приволжтрансстрой»). Постановлением №720-П Администрации Волгограда от 02.08.1995г. земельный участок №1, учётный № 04-37-05, был предоставлен АООТ «Приволжтрансстрой» в аренду сроком на 49 лет, земельный участок №2, учётный №04-37-06 – сроком на 3 года. На указанных земельных участках располагались объекты недвижимости производственной базы СУ-105, являвшиеся собственностью АООТ «Приволжтрансстрой» на основании Плана приватизации с актом оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.08.1992г., утверждённого решением №325 Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 26.05.1993г.

06.10.1997г. ОАО «Приволжтрансстрой» по Акту приёма-передачи в соответствии с Договором без номера от 05.09.1997г. передало все объекты недвижимости производственной базы СУ-105, расположенные по ул. им. Балонина, д. 2, в качестве взноса в уставный капитал ООО «Трансстрой-Волга». В связи с чем, Постановлением Администрации Волгограда №225 от 23.02.2000г. вышеуказанные земельные участки №№1,2 были изъяты у ОАО «Приволжтрансстрой» и предоставлены в аренду ООО «Трансстрой-Волга».

В соответствии с п.1. ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2.4. Договора, арендная плата вноситься ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала. Арендная плата за 4-й квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

Согласно п. 2.8. Договора размер ежегодной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в РФ законодательных актов. Арендодатель письменно извещает арендатора об изменении годовой арендной платы оформлением изменения к Договору.

22.08.2005г. между сторонами было подписано Изменение к Договору аренды №2946 от 10.04.2000г., согласно п. 4 которого данный Договор аренды был дополнен пунктом следующего содержания: «Размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в г. Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством РФ. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате».

Извещением от 07.04.2006г. к Договору аренды №2946 истец увеличивал размер арендной платы до 610.203,94 руб. в год.

Письмом за исх. №15965 от 06.11.2008г. истец направил ответчику Извещение от 01.07.2008г. к Договору аренды №2946 об изменении размера ежегодной арендной платы, на основании которого ООО «Трансстрой-Волга» предписывалось произвести перерасчёт арендной платы с 01.01.2008г. из расчёта 1.065.499,51 руб. в год.

Ответчик не согласился с размером арендной платы указанным в Извещении от 01.07.2008г. и до 06.08.2009г. вносил арендные платежи в размере указанным в Извещении от 07.04.2006г. к Договору аренды № 2946.

15.01.2009г. Постановлением Главы Волгограда №56 был утверждён проект границ 3-х земельных участков по ул. им. Балонина: земельного участка (учётный № 4-37-32) площадью 368 кв.м.; земельного участка (учётный № 4-37-33) площадью 2.518 кв.м; земельного участка (учётный № 4-37-34) площадью 4.805 кв.м., расположенных на месте указанных в Договоре аренды №2946 от 10.04.2000г. двух земельных участков, имевших ранее учётные номера №№ 04-37-05 и 04-37-06.

25.02.2009г. зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект недвижимости, расположенный на упомянутом земельном участке площадью 368 кв.м.

26.02.2009г. был произведен государственный кадастровый учет указанных 3-х земельных участков, что подтверждается разделом 6 кадастрового паспорта земельного участка №3434/300/09-9475 от 28.10.2009г. и разделом 6 кадастрового паспорта земельного участка №3434/300/09-16169 от 03.12.2009г.

Соглашением сторон, зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службы РФ по Волгоградской области 07.10.2009г., Договор аренды №2946 от 10.04.2000г. был расторгнут 06.08.2009г. на основании Постановления Главы Волгограда №1433 от 01.07.2009г.

08.10.2009г. между Администрацией Волгограда (продавец) и гражданами ФИО2 и ФИО1 (покупатели) заключен Договор №3307 о продаже земельного участка, кадастровый номер 34:346040023:184, общей площадью 368 кв.м. для эксплуатации здания мастерской сантехнических работ.

Истец полагая, что ответчиком не были выполнены обязательства по своевременной и полной оплате пользования арендованным земельным участок обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 Федерального Закона № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности» от 24.07.2007г. в статью 3 ч. 2 Федерального Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 05.10.2001г. были внесены изменения, вступившие в законную силу 30.10.2007г., согласно которым, арендная плата за использование земельными участками, в отношении которых право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено на право аренды, определяется в соответствии со ст. 65 п.3 Земельного кодекса РФ. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах 2-х процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно раздела 13 кадастрового паспорта земельного участка
№3434/300/09-9475 от 28.10.2009г. и раздела 13 кадастрового паспорта земельного участка №3434/300/09-16169 от 03.12.2009г., заверенные копии которых имеются в материалах дела, удельный показатель кадастровой стоимости составляет 3.659,27 руб. за 1 кв. м.

То есть, исходя из буквального толкования положений ст. 65 п. 3 ЗК РФ и ст. 3 ч. 2 Федерального Закона №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 05.10.2001г., максимальный размер арендной платы арендованных ответчиком земельных участков на год не должен превышать 2-х процентов их кадастровой стоимости, соответственно, не должен быть более 562.868,90 руб.: по участку № 1 – не более 433.330,74 руб. (3.659,27 руб./кв.м. х 2 % х 5.921 кв.м.); по участку № 2 – не более 129.538,16 руб. (3.659,27 руб./кв.м. х 2 % х 1.770 кв.м.).

Следовательно, указанный истцом в Извещении от 01.07.2008г. к Договору аренды №2946 размер арендной платы в размере 1.065.499,51 руб. (820.287,47 руб. + 245.212,04 руб.) является неправомерным и превышает установленный Федеральным Законом №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 05.10.2001г. максимальный размер арендной платы, исходя из его кадастровой стоимости.

Истец настаивает, что у ответчика нет права на применение максимального размера арендной платы на год в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, поскольку на этих земельных участках не расположены «линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты)». При этом в обоснование своей позиции истец ссылается на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №12404/09 от 02.02.2010г.

Суд не может согласиться с этой позиций истца по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 Федерального Закона от 24.07.2007г. №212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности» в статью 3 п. 2 Федерального Закона от 05.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» были внесены изменения, вступившие в законную силу 30.10.2007г.

Согласно этой редакции, абзацем 1 пункта 2 статьи 3 Федерального Закона
от 05.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установлено, что с 30.10.2007г. все юридические лица, за исключением указанных в 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ (т.е. за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического насления президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и самоуправления) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 года.

Далее этим же абзацем дано право юридическим лицам до 1 января 2013 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) на право аренды или приобрести такие земельные участки в собственность по особым ценам.

Таким образом, для земельных участков, на которых расположены «линейные объекты», срок переоформления или выкупа продлен на 3 года, по сравнению со всеми остальными земельными участками.

Изложенные ниже абзацы 2, 3 и 4 относятся ко всем указанным в абзаце 1 пункта 2 статьи 3 Федерального Закона от 05.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» земельным участкам, а не только к тем, на которых расположены «линейные объекты».

Соответственно, определенный данным Федеральным законом максимальный размер арендной платы на год в пределах 2-х процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков относится ко всем земельным участкам, у которых право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено на право аренды или выкупленным в собственность, а не только к тем, на которых расположены «линейные объекты».

Иное толкование положений пункта 2 статьи 3 Федерального Закона от 05.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», исходя из принципа буквального толкования закона, невозможно.

Федеральным законом № 342-ФЗ от 27.12.2009г. продлены указанные в абзаце 1 пункта 2 статьи 3 Федерального Закона от 05.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» сроки обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования для всех земельных участков до 1 января 2010г., а для земельных участков под «линейными объектами» до 1 января 2015г. и
в пункт 2 добавлен новый абзац 7 следующего содержания: «Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка».

Поскольку этим абзацем исключены любые иные основания для изменения годового размера арендной платы, соответственно, предусмотренные договорами аренды земельных участков положения об одностороннем изменении годового размера арендной платы, не связанные с изменением кадастровой стоимости земельных участков, являются недействительными.

В определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.03.2010г. №ВАС-12299/09 прямо указано, что «в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.2010г. №12404/09 определен подход к применению положений законодательства, в соответствии с которым установленный пунктом 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ (в редакции Закона №21-ФЗ) предельный размер арендной платы (не более двух процентов кадастровой стоимости) для договоров аренды земельных участков на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет. Новый размер арендной платы», т.е. не более двух процентов кадастровой стоимости, «подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 гражданского кодекса Российской Федерации», т.е. с момента вступления в силу Федерального Закона № 212-ФЗ 30.10.2007г.

В абзаце 1 л.7 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №12404/09 от 02.02.2010г. указано, что «суды первой и кассационной инстанций не учли, что внесенные Законом №212-ФЗ изменения относительно определения размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков касаются земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты)».

Данный вывод суда был сделан по конкретному арбитражному делу и применён к определённым правоотношениям сторон.

Исходя из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в указанном абзаце 1 л.7 постановления, следует, что независимо от того, было ли по договорам аренды земельных участков, на которых располагаются «линейные объекты», ранее переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования или не было, к ним также применяется установленный пунктом 2 ст.3 Закона №137-ФЗ (в редакции Федерального закона № 212-ФЗ) предельный размер годовой арендной платы (не более двух процентов кадастровой стоимости).

При этом из данного вывода Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №12404/09 от 02.02.2010г. не вытекает ограничительное толкование пункта 2 ст. 3 Закона №137-ФЗ (в редакции Федерального закона № 212-ФЗ), не отрицается законность применения максимального размера годовой арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости для арендуемых земельных участков, по которым право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено и не следует, что размер арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков применяется исключительно к земельным участкам, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), поскольку в тексте указанного абзаца 1 л.7 постановления слова «только» или «исключительно» отсутствуют.

Кроме того, право на применение размера годовой арендной платы в размере двух процентов кадастровой стоимости для земельных участков, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации установлено подпунктом д) пункта 3 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка , условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», пункт 3 которого устанавливает, «что до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 настоящего Постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил».

Право ответчика на применение льготного размера арендной платы также усматривается из следующего.

21.07.2009 г. между Администрацией г. Волгограда и ООО «Трансстрой-Волга» были подписаны Договор №3074 купли-продажи земельного участка площадью 4.805 кв.м. (кадастровый № 34:34:040023:182, учётный № 4-37-34) и Договор № 3075 купли-продажи земельного участка площадью 2.518 кв.м. (кадастровый
№ 34:34:040023:183, учётный № 4-37-33), прошедшие государственную регистрацию в установленном законом порядке.

При этом цена земельных участков по данным Договорам купли-продажи составила 2,5% от их кадастровой стоимости.

Так, согласно п. 2.1. Договора № 3074 от 21.07.2009г. купли-продажи земельного участка площадью 2 518 кв.м. его цена составила 230 351 рубль, что составляет 2,5% от кадастровой стоимости данного земельного участка – 9.214.041,86 руб., указанной в разделе 12 кадастрового паспорта земельного участка № 3434/300/09-9475 от 28.10.2009г.

В соответствии с п.2.1. Договора № 3075 от 21.07.2009г. купли-продажи земельного участка площадью 4 805 кв.м. его цена составила 439.570 руб., что составляет 2,5% от кадастровой стоимости этого земельного участка – 17.582.792,35 руб., указанной в разделе 12 кадастрового паспорта земельного участка № 3434/300/09-16169 от 03.12.2009г.

Таким образом, истец при заключении указанных Договоров купли-продажи земельных участков от 21.07.2009г. подтвердил право ответчика на применение льготного размера выкупной цены земельных участков в размере 2,5% от их кадастровой стоимости, установленной ст. 2 ч. 1 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г.

Также суд учитывает следующие обстоятельства.

В соответствии с положениями п. 1. Ст.35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст.552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.12.2009г. №8611/09.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за земельный участок, кадастровый номер 34:346040023:184, общей площадью 368 кв.м. в период с 26.02.2009г. также являются неправомерными.

Требования истца о взыскании договорной пени за просрочку арендных платежей также вытекают из неправомерно увеличенного размера арендной платы, в связи с чем признается судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Однако истцом не представлено достаточно доказательств обосновывающих наличие у ответчика задолженности по арендной плате.

В соответствии со ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец в силу пункта 1 части 1 ст.333.37 второй части Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд, -

Решил:

Исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке установленном законодательством.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Костерин А.В.