Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Волгоградской области в составе: судья Самсонов В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 2 387 279,07 рублей.

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности.

В арбитражный суд Волгоградской области (далее – суд) обратился Комитет земельных ресурсов Администрации городского округа г. Волжский Волгоградской области (далее – истец, КЗР Администрации г. Волжского) с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендной платы по договору аренды №718аз от 04.07.2001 земельного участка за период с 01.05.2013 по 31.03.2014 в размере 2 267 709.65 руб., неустойки за период с 11.07.2013 по 31.03.2014 в размере 119 569.42 руб., а всего 2 387 279,07 руб.

Исковые требования заявлены в порядке статей 307, 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы за пользование земельным участком.

Ответчик представил суду мотивированный отзыв, в котором возражает против удовлетворения иска в полном объёме. В качестве обоснования своих возражений ИП ФИО1 ссылается на то, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитана Арендодателем в завышенном размере. По мнению ответчика, КЗР Администрации г. Волжского при расчёте размера арендной платы произвольно применена удельная кадастровая стоимость земельного участка, не соответствующая назначению земельного участка и его виду разрешённого использования.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

18 июня 2001 года между Управлением муниципальным имуществом администрации г. Волжского (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключён договор №718аз аренды земельного участка площадью 13 000 кв. метров, расположенного по адресу: <...> м. Земельный участок предоставлен под водную станцию. Земельный участок в установленном законом порядке сформирован, ему был присвоен кадастровый номер 34:35:030108:3.

Срок действия договора стороны определили с 29.03.2001 по 01.03.2045. В соответствии со статьёй 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок более года подлежит государственной регистрации. Статьёй 26 Земельного кодекса РФ также предусмотрено, что договор аренды земельного участка, заключённый на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации.

Договор от 18.06.2001 №718аз аренды земельного участка зарегистрирован 07.05.2002 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу статьи 433 ГК РФ договор считается заключённым.

Дополнительным соглашением №1 к договору аренды изменён вид использования земельного участка – под строительство и эксплуатацию центра отдыха и развлечений.

Параграфом 4 договора определены размер и порядок внесения арендной платы.

Согласно пункта 4.4. договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида землепользования арендатором, в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, Волгоградской области и органами местного самоуправления.

Дополнительными соглашениями №№2-8 в договор №718аз от 18.06.2001 вносились изменения относительно размера арендной платы за спорный земельный участок.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2009 года по делу №А12-16406/2009, вступившим в законную силу, в договор №718аз от 18.06.2001 аренды земельного участка внесены изменения, в связи с чем пункт 4.2 договора судом изложен в следующей редакции: «Годовая арендная плата составляет: 13000 кв. метров ? 356,1 руб. ? 0,02 ? 2 = 185 172 руб. в год. Месячная арендная плата составляет всего – 15 431 руб.».

Пункт 4.3 договора изложен судом в следующей редакции: «Арендатор вносит арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа текущего месяца».

Дополнительным соглашением №9 от 12.03.2012 к договору аренды арендная плата за пользование спорным земельным участком с 05.06.2012 установлена в размере 209 059,19 руб. в год или 17 421,60 руб. в месяц.

Уведомлением от 10.10.2013 (исх. №13/13039) КЗР Администрации г. Волжского уведомил ИП ФИО1 об установлении с 10.05.2013 арендной платы за пользование спорным земельным участком в размере 2 944 712,26 руб. в год или 245 392,69 руб. в месяц.

При этом размер арендной платы за пользование земельным участком определён Арендодателем по формуле путём умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).

Согласно пункта 3.1. Городского Положения №367-ВГД размер арендной платы за земельные участки устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельного участка для соответствующего вида использования земель.

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ИП ФИО1 своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 01.05.2013 по 31.03.2014 в размере 2 267 709.65 руб.

На этом основании и руководствуясь положениями пункта 7.1. договора арендодатель начислил ответчику пени за период с 11.07.2013 по 31.03.2014 в размере 119 569.42 руб.

Названное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд в порядке пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации за судебной защитой своего нарушенного права.

Судом также установлено, что решением от 20.01.2010 Управления Росреестра по Волгоградской области на основании заявления ИП ФИО1 и представленного им межевого плана в государственный кадастр недвижимости внесены сведения, согласно которым из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров образованы два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:47 площадью 9 769 кв. метров и земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:48 площадью 3 231 кв. метров.

Решением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» №3434/13-113782 от 18.09.2013 временные земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:030108:47 площадью 9 769 кв. метров и 34:35:030108:48 площадью 3 231 кв. метров аннулированы в соответствии с частью 4 статьи 24 ФЕ34:35:030108:3З РФ №221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости».

Рассмотрев заявленные КЗР Администрации г. Волжского исковые требования, исследовав материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землёй в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление №582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчёта, запрета необоснованных предпочтений, учёта необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землёй.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие своё отражение в Постановлении №582 принципы, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель и вида разрешённого использования, а также с учётом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 (в редакции от 25.01.2013) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключённому после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок ещё не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 внесено указанное разъяснение, опубликовано 21.03.2013. В связи с этим правовая позиция, изложенная в данном постановлении, является обязательной.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров был разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:47 площадью 9 769 кв. метров и земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:48 площадью 3 231 кв. метров.

Согласно пункту 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 24 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

На этом основании решением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» №3434/13-113782 от 18.09.2013 временные земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:030108:47 площадью 9 769 кв. метров и 34:35:030108:48 площадью 3 231 кв. метров аннулированы.

Таким образом, в настоящее время предметом договора №718аз от 04.07.2001 аренды является земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров.

Постановлением Губернатора Волгоградской области №1130 от 20.11.2012 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области» утверждены показателя удельной кадастровой стоимости кадастрового квартала 34:35:030108.

При этом значение удельной кадастровой стоимости земельного участка из кадастрового квартала 34:35:030108, соответствующего 7-й группе, составляет 8 359,77 руб./кв. метр, а 8-й группе – 495,95 руб./кв. метр.

Согласно Постановления №113 от 20.11.2012 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области» к 7-й группе видов разрешённого использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

К 8-й группе видов разрешённого использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Как следует из материалов дела, истцом при расчёте размера арендной платы на 2013 год применена удельная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров в размере 8 359,77 руб., соответствующем 7-й группе видов разрешённого использования.

По мнению суда, истец необоснованно при расчете размера арендной платы применил удельную кадастровую стоимость земельного участка равной 8 359,77 руб., соответствующей 7- группе видов разрешенного использования по следующим основаниям.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу пункта 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По данным кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров относится к категории земель населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 8.2. раздела 8 части II Городского Положения №480-ВГД от 15.10.2009 «Правила землепользования и застройки городского округа – город Волжский Волгоградской области» спорный земельный участок находится в территориальной зоне Р-3, предназначенной для размещения учреждений рекреационно-оздоровительного назначения.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8 и 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом (часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 указанной статьи действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Из материалов дела следует, что 05.12.2006 Администрацией г. Волжского выдано разрешение №50 на ввод построенного объекта – центра отдыха и развлечений «Триада», расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

При этом под градостроительным планом земельного участка понимается документ, подготавливаемый и утверждаемый в составе документации по планировке территории, или как самостоятельный документ, содержащий информацию о границах и разрешённом использовании земельного участка, используемый для установления на местности границ земельного участка, впервые выделенного посредством планировки территории из состава государственных, муниципальных земель, принятия решений о предоставлении физическим и юридическим лицам прав на земельный участок, об изъятии, в том числе путём выкупа, о резервировании земельного участка, его части для государственных или муниципальных нужд, разработки проектной документации для строительства, выдачи разрешения на строительство, выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.9. городского Положения № 480-ВГД).

Кроме того, 16 октября 2006 года ИП ФИО1 Нижне-Волжским межрегиональным управлением Ростехнадзора выдано заключение №19-856 о соответствии объекта «Центр отдыха и развлечений на берегу р. Ахтуба в г. Волжском» требованиям природоохранного законодательства.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает осуществление кадастрового учёта в связи с изменением разрешённого использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учёта документов.

Изменение разрешённого использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учёта изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Таким образом, в нарушение требований пункта 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также пункта 13, 14 части 2 статьи 7 Закона РФ от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» изменения в вид разрешенного использования спорного земельного участка в установленном законом порядке сторонами не вносились.

Более того, решением комиссии по подготовке проекта Правил земле пользования и застройки городского округа – город Волжский Волгоградской области от 08.11.2013 (Протокол №40-13) на основании обращения самого же КЗР Администрации г. Волжского основным видом разрешённого использования земельного участка площадью 13 000 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, вновь установлено – «развлекательный комплекс».

Суд также учитывает, что ранее в рамках дела №А12-16406/2009 по иску КЗР Администрации г. Волжского о внесении изменений в договор №718аз от 17.06.2001 аренды земельного участка арбитражный суд также установил, что спорный земельный участок относится к числу земель рекреационного назначения. Данное обстоятельство в силу положений пункта статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию в данном деле вновь.

При таких обстоятельствах у КЗР Администрации г. Волжского отсутствуют законные основания для отнесения спорного земельного участка к числу земель с 7-й группе видов разрешенного использования и, соответственно, применения при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком, удельной кадастровой стоимости в размере 8 359,77 руб.

С учётом положений основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утверждённых этим же Постановлением, сумма арендной платы по договору №718аз от 18.06.2001 за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером 34:35:030108:3 площадью 13 000 кв. метров, подлежащей внесению в период с 01.05.2013 по 31.12.2013 должна составлять 116 052,30 руб., за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 должна составлять 51 571,49 руб., а всего 167 623,79 руб.

При этом указанная сумма арендной платы за период с 01.05.2013 по 31.12.2013 исчислена, исходя из годовой арендной платы, определённой в 2013 году в размере 174 078,45 руб. в год (495,95 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости) ? 13 000 кв. метров ? 0,015 (Кви) ? 1,8 (Кдп) ? 1 (Ккан) ? 1 (Ки)), в период с 01.01.2014 – в размере 206 285,96 руб. (495,95 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости) ? 13 000 кв. метров ? 0,015 (Кви) ? 1,8 (Кдп) ? 1 (Ккан) ? 1,185 (Ки)).

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 в 2013 году арендная плата фактически внесена в размере 209 059,20 руб., за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 – в размере 52 264,80 руб.

С учётом фактически внесённой ответчиком за спорный период арендной платы задолженность у ИП ФИО1 за период с 10.05.2013 по 31.03.2014 отсутствует.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке и сроки в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд Волгоградской области.

Судья В.А. Самсонов