Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Павловой С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ситниковой Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» (ИНН <***> ОГРН <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***> ОГРН <***>), Администрации Волгограда (ИНН <***> ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» (ИНН <***> ОГРН <***>), с указанием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Волгоградской городской Думы (400066, <...>), Департамента финансов Администрации Волгограда (400131, <...>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной независимым оценщиком, о признании незаконным в части решения органа местного самоуправления, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 05.05.2014; ФИО2, доверенность от 05.05.2014; ФИО3, доверенность от 05.05.2014

от ответчиков: от Администрации Волгограда – не явился, извещен;

от ДМИ администрации Волгограда – ФИО4, доверенность;

от ООО «Росконсалтигн» - ФИО5, доверенность от 10.01.2014 г.

от третьих лиц: от Департамента финансов Администрации г. Волгограда – ФИО6, доверенность от 28.11.2012; ФИО7, доверенность от 28.11.2012

от Волгоградской городской Думы – ФИО8, доверенность от 04.08.2014;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Толстяк» (далее – истец, ООО «Толстяк») обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ДМИ), Администрации Волгограда, обществу с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» с требованиями:

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (подвала) площадью 147,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенной ООО «Росконсалтинг» в Отчете об оценке за № Н-461/2013 от 11 декабря 2013 в размере 2 672 000 руб. (без учета НДС);

- о признании решения о предоставлении арендатору – Обществу с ограниченной ответственностью «Толстяк» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения (подвала) площадью 147,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 24 января 2014 г. (выписка из протокола № 1 от 24 января 2014 г.), незаконным в части указания цены продажи помещения;

- об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Обществом с ограниченной ответственностью «Толстяк» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества б/н, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 995 932 (один миллион девятьсот девяносто пять тысяч девятьсот тридцать два) руб. 20 (двадцать) копеек (без учета НДС);

П.3.2 изложить в следующей редакции: «Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки, исчисляемого от даты заключения настоящего Договора»;

П.7.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами, а в случае возникновения разногласий при заключении договора и их передачи на рассмотрение арбитражного суда в установленном гражданским законодательством РФ порядке – с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда об урегулировании данных разногласий», исключив Приложение № 3 указанного договора.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Волгоградская городская Дума, Департамент финансов Администрации Волгограда.

В порядке ст. 49 АПК РФ, до принятия судебного акта по делу, истец уточнил исковые требования в части урегулирования разногласий и просит изложить пункт 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 022 033 (два миллиона двадцать две тысячи тридцать три) руб. 90 (девяносто) копеек (без учета НДС). В остальной части исковые требования остались неизменны.

Уточнения судом приняты.

Представители ответчиков и третьих лиц возражают против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзывах.

Исследовав представленные документы, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 23.03.2009 между ДМИ и ООО «Толстяк» заключен договор № 3/3361 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда, по условиям которого истец принял в аренду нежилое помещение: подвал – 147,50 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Согласно выписке из протокола № 1 заседания комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 24.01.2014, на заседании указанной комиссии ООО «Толстяк» признано соответствующим условиям, предусмотренным статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, в связи с чем данной комиссией принято решение о приватизации арендуемого истцом нежилого помещения путем предоставления обществу (арендатору) преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости путем его выкупа по рыночной стоимости 2 672 000 руб. (без НДС). Рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена на основании отчета № Н-461/2013, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг».

По результатам заседания комиссии, 31.01.2014 ДМИ направлено в адрес истца письмо № 1639 с предложением заключить договор купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 147,5 кв.м., с приложением проекта договора купли-продажи., а так же выписки из Протокола № 1. В данном проекте договора указано, что цена продажи нежилого фонда составляет 2 672 000 руб. рублей.

Письмом от 28.02.2014 истец направил в адрес департамента муниципального имущества администрации Волгограда подписанный проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения вместе с протоколом разногласий от 28.02.2014 года к проекту договора купли-продажи, в котором предложил свою цену спорного имущества – 1 955 932 рублей (без НДС) (п.1.3). Кроме того, истец предлагал в п. 3.2 договора слова «в соответствии с графиком платежей, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (Приложение №)» исключить и заменить словами «, исчисляемого от даты заключения настоящего Договора»; п. 7.1 договора, после слов «его сторонами» дополнить фразой «, а в случае возникновения разногласий при заключении договора и их передачи на рассмотрение арбитражного суда в установленном законодательством РФ порядке – с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда об урегулировании данных разногласий»; приложение № 3 к договору – исключить.

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда не принял редакцию ООО «Толстяк», оставив спорные пункты договора в редакции продавца (ДМИ), что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесений изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из существа требований заявителя и возражений департамента муниципального имущества администрации Волгограда, действительная рыночная стоимость спорного нежилого помещения в проекте договора купли-продажи в размере 2 672 000 рублей (без НДС) обосновывается департаментом ссылкой на отчет №Н-461/2013 «Об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 147,5 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Советская, 23», выполненный по заказу департамента обществом с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг».

В свою очередь, несогласие с данным отчетом, заявитель при обращении в суд с основывает на иной рыночной оценке стоимости спорного нежилого помещения, которая определена в размере 1 955 932 руб. 20 коп. (без НДС) в отчете № 496-1, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Адепт Эксперт».

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

При этом в соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С учетом характера рассматриваемого спора, требований Федерального закона от 29.07.1998 № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности» и необходимости использования специальных познаний, по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» определением от 10.06.2014 назначена судебная экспертиза по вопросу соответствия отчета № Н-641/2013, выполненного ООО «Росконсатинг», федеральному законодательству, а в случае несоответствия указанного отчета - определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Как следует из экспертного заключения № 9131-ЗЭ от 20 августа 2014 года, выполненного оценщиком первой категории общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» ФИО9, отчет об оценке № 461/2013, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг», не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-3). При этом выявленные нарушения повлияли на достоверность определения величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Согласно выводам экспертного заключения № 9131-ЗЭ от 20.08.2014 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 11 декабря 2013 года составляет 2 386 000 рублей (с учетом НДС).

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Проведенная в рамках дела экспертиза проводилась на соответствие отчета требованиям, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности», а также Федеральным стандартам оценки, то есть нормативным актам, обязательным к применению всеми организациями, осуществляющими оценочную деятельность, независимо от членства в конкретной саморегулируемой организации.

При проведении судебной экспертизы эксперт использовал сравнительный и доходный методы, при использовании которых был сделан вывод, что итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 11.12.2013 с учетом НДС составляет 2 386 000 руб.

Представителем ООО «Росконсалтинг» заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Согласно ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Кроме того, эксперт ФИО9, вызванная арбитражным судом в порядке статьи 55 АПК Ф, и предупрежденная об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний или отказ от показаний, заведомо ложное экспертное заключение, предусмотренной статьями 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, в судебном заседании подтвердила выводы, сделанные в экспертном заключении, замечания, высказанные представителем ООО «Росконсалтинг» опроверг.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими документами, суд считает, что экспертное заключение ООО ««Региональный центр оценки и экспертизы собственности»» является объективным, полным, разумным и беспристрастным, поскольку при применении экспертом сравнительного и доходного методов определения рыночной стоимости выкупаемого объекта были использованы аналоги, наиболее сходные с помещением по местоположению, физическим характеристикам.

Участвующими в деле лицами в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено; заявлений о фальсификации доказательств не представлено; надлежащих доказательств недостоверности выводов экспертов также не представлено. Исходя из требований действующего арбитражного процессуального законодательства, стороны несут риск совершения либо не совершения ими определенных процессуальных действий.

По результатам анализа материалов судебной экспертизы, с учетом представленных экспертом в судебном заседании пояснений, суд не усматривает наличия в заключении эксперта противоречий в выводах по поставленным судом вопросам. Оснований для вывода о сомнительности обоснованности результатов экспертизы у суда также не имеется.

В связи с чем, ходатайство ООО «Росконсалтинг» о назначении повторной экспертизы, в порядке ст. 159 АПК РФ, судом отклонено.

С учетом изложенного и принимая во внимание отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения ООО ««Региональный центр оценки и экспертизы собственности» положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд находит возможным определить условия спорного п. 1.3 договора купли-продажи в отношении выкупной цены помещения в сумме 2 022 033 руб. 90 коп. (без учета НДС).

Согласно буквальному содержанию нормативных положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, данные положения содержат в себе императивное правило о том, что выкупная цена муниципального имущества для целей его приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства должна определяться в размере рыночной стоимости арендованного имущества, определенной независимым оценщиком. Отсюда положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающие обязательность не только самого факта оценки отчуждаемого муниципального имущества, но и определенной по результатам ее проведения величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества, определенной независимым оценщиком, предоставляют заявителю право оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки посредством заявления самостоятельного искового требования.

С учетом изложенного величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (подвала) общей площадью 147, 5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенная в отчете № Н-461/2013 от 11.12.2013 года в размере 2 672 000 руб. является недействительной.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ реализации преимущественного права арендатора (соответствующего условиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ) на приобретение арендуемого имущества в собственность в обязательном порядке предшествует принятие решения об условиях реализации данного права (приватизации муниципального имущества), которое должно включать в себя и цену выкупа арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как установлено судом, решением о приватизации спорного объекта недвижимости путем предоставления истцу преимущественного права его выкупа по основаниям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, выступило решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, принятое на заседание данной комиссии 24.01.2014 и оформленное выпиской из протокола № 1.

В рамках оформления отношений по преимущественному праву на выкуп арендуемого имущества между покупателем и продавцом возникли разногласия. Предметом разногласий между сторонами при заключении договора, как указано выше, стала выкупная стоимость отчуждаемого муниципального имущества.

Поскольку в данном решении рыночная стоимость объекта недвижимости определена в сумме 2 672 000 рублей (без НДС) на основании отчета об оценке № Н-461/2013, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг», суд приходит к выводу о незаконности данного решения в указанной части.

Незаконность решения комиссии в части указания рыночной стоимости спорного объекта недвижимости следует из его несоответствия положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые устанавливают требование о необходимости определения выкупной цены муниципального имущества для субъектов малого и среднего предпринимательства только в размере рыночной стоимости имущества.

В соответствии со статей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Таким образом, оспоренное заявителем решение в части указания рыночной стоимости объекта недвижимости также не соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ, так как указанная в нем в качестве рыночной стоимость спорного недвижимого имущества в размере 2 672 000 рублей (без НДС) в действительности таковой не является, поскольку данная стоимость опровергнута экспертным заключением № 9131-ЗЭ от 20.08.2014 года, выполненным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» и оцененным судом в качестве достоверного доказательства.

Отсюда указанное решение должно быть признано незаконным в части установления рыночной стоимости арендуемого истцом объекта недвижимости в размере 2 672 000 рублей (без НДС).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

С учетом изложенного суд считает необходимым пункт 7.1 договора изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами».

В соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы по оплате экспертизы подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недостоверной величину рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (подвала) площадью 147,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенной ООО «Росконсалтинг» в Отчете об оценке за № Н-461/2013 от 11 декабря 2013 в размере 2 672 000 руб. (без учета НДС).

Признать решение о предоставлении арендатору – Обществу с ограниченной ответственностью «Толстяк» преимущественного права приобретения встроенногонежилого помещения (подвала) площадью 147,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 24 января 2014 г. (выписка из протокола № 1 от 24 января 2014 г.), незаконным в части указания цены продажи помещения.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Обществом с ограниченной ответственностью «Толстяк» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества б/н, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 022 033 (два миллиона двадцать две тысячи тридцать три) руб. 90 (девяносто) копеек (без учета НДС);

П.3.2 изложить в следующей редакции: «Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки в соответствии с графиком платежей»;

П.7.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами».

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» (ИНН <***> ОГРН <***>) судебные расходы в сумме 9 333 руб.

Взыскать сАдминистрации Волгограда (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» (ИНН <***> ОГРН <***>) судебные расходы в сумме 9 333 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Толстяк» (ИНН <***> ОГРН <***>) судебные расходы в сумме 9 333 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья С.В. Павлова