Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АДИДАС» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды №15453/А от 01.02.07г. и выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просит возложить на истца судебные издержки в сумме 91 142 руб. 98 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Закрытое акционерное общество «Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (далее - Банк).

Третье лицо при разрешении спора полагается на усмотрение суда, правовая позиция по делу изложена в письменном отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

Исковые требования ИП ФИО1 о расторжении договора аренды №15453/А от 01.02.07г. обоснованы нарушением Обществом договорных обязательств по письменному согласованию с арендодателем и залогодержателем любых изменений либо неотделимых улучшений помещения. Считает, что в результате произведенной без его согласия и без согласования с компетентными органами перепланировки изменилось назначение помещения, что противоречит п.8.4 договора.

Кроме того, Предприниматель указывает на письменное волеизъявление арендодателя о нежелании возобновлять с Обществом договор аренды на прежних условиях с 01.01.2008г. и прекращение договорных отношений между сторонами (см. протокол от 02-08.04.08г.), в связи с чем просит выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Ответчик иск не признал, указывая, что перепланировка в помещении была произведена им по согласованию с арендодателем, на дату последнего обследования помещения БТИ и составления технического паспорта неузаконенных перепланировок в помещении не имеется, основания для досрочного расторжения договора аренды по указанным основаниям отсутствуют.

Кроме того, просит взыскать с Предпринимателя судебные издержки в общей сумме 91 142 руб. 98 коп., включающие расходы на обеспечение явки представителей в процесс (авиабилеты и проживание в гостинице), расходы на оплату юридических услуг, инвентаризацию и паспортизацию спорного объекта недвижимости.

Изучив представленные сторонами доказательства, выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

01 февраля 2007г. между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Адидас» (арендатор) был заключен договор аренды № 15453/А, в соответствии с условиями которого арендатору во временное владение и пользование для осуществления розничной торговли предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 554,7 кв.м., в том числе подвальное помещение (литера А1, комнаты 1-15), помещение первого этажа (литера А, комнаты 1-5) и помещение антресольного этажа (литера А, комнаты 1-3) (см. приложение № 1 к договору).

Срок договора стороны определили в 11 месяцев с даты его вступления в силу с возможностью автоматической пролонгации на тот же срок на тех же условиях, но не более 5 раз (п.4.1).

Помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 02.02.2007г.

Спорное помещение на момент рассмотрения спора находится в залоге у ЗАО «Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» согласно договору № 440-07 от 26.11.07г.

По условиям договора (п.8.4) арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначением, получить предварительное письменное согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений имущества (п.8.6). Перепланировка и иное изменение арендованного имущества осуществляются также на основании письменного согласия залогодержателя (п.13.7).

Договором (п.п.9.1, 11.1) арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора в случае использования помещения не в соответствии с условиями договора и назначением помещения, а также при существенном ухудшении состояния арендуемого имущества.

В силу п.9.3 договора аренды, арендодатель вправе требовать досрочного его расторжения по основаниям, предусмотренным в п.9.1 и 11.1, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранения допущенного нарушения, и если арендатор не устраняет указанное нарушение в 20-дневный срок с даты получения такого уведомления от арендодателя.

Указанные условия договора аренды от 01.02.07г. не противоречат правилам ст.ст. 450, 452 (ч.2), 619 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 17.12.2007г., в котором Предприниматель, указывая на нарушение Обществом п.п.9.1 и 11.1 договора, уведомляет последнее о необходимости освобождения и возврата помещения. Кроме того, в указанном письме истец уведомил ответчика о своем нежелании возобновлять договорные отношения по истечении срока аренды (с 01.01.2008г.).

Письмо получено ответчиком 17.12.07г., что подтверждается отметкой о вручении.

24.12.2007г. ответчику направлено повторное письмо (получено 25.12.2008г.).

В письменном ответе на письмо от 17.12.2007г. Общество не согласилось с требованиями арендодателя, представители в судебном заседании указанную позицию поддержали.

Как указал истец в ходе рассмотрения дела, перепланировка и переоборудование помещения были произведены Обществом в период до 27.04.06г., в рамках отношений, урегулированных договором аренды от 15.11.05г. (см. протокол от 02-08.04.08г.), и должны были быть согласованы арендатором с компетентными органами.

Вместе с тем, по условиям данного договора аренды обязанность согласования перепланировки помещения была возложена на арендодателя (п.7.11). Перепланировка помещения согласована Предпринимателем 02.02.06г., что подтверждается подписью последнего на дизайн-проекте магазина «Адидас» с изложением собственных замечаний.

В силу отсутствия государственной регистрации договора аренды от 15.11.05г. (п.п.4.1, 7.12; указанное обстоятельство не оспаривается истцом и не отрицается ответчиком, что отражено в протоколе от 02-08.04.08г.) последний не может считаться заключенным и влекущим для сторон договорные обязательства.

Кроме того, с учетом правил ч.1 ст.621 ГК РФ, при заключении нового договора аренды стороны не связаны ранее существовавшими отношениями.

Материалами дела подтверждается, что согласно акту возврата помещения от 01.02.07г., спорное помещение магазина было возвращено арендатором собственнику в исправном состоянии, пригодном к эксплуатации в соответствии с назначением. Претензий по поводу произведенных и не согласованных работ по перепланировке истцом на момент возврата имущества и заключения договора аренды от 01.02.07г. в адрес Общества не выдвигалось.

В имеющейся в деле выкопировке на встроенное нежилое помещение по ул.Комсомольской, 8 Центрального района г.Волгограда, составленной ВОГУП «Волгоградоблтехинвентаризация» по состоянию на 26.03.08г., сведений о несогласованной перепланировке (реконструкции) помещения нет.

Условиями договора аренды от 01.02.07г. на ответчика не возложена обязанность по согласованию перепланировки помещения с компетентными органами. Доказательств обратного истцом не представлено.

Представитель Банка (залогодержателя) в судебном заседании подтвердил, что при заключении договора залога № 440-07 от 26.11.07г. банк был уведомлен арендодателем об имеющейся в помещении перепланировке, а также заключении договора аренды от 01.02.07г. с ООО «Адидас», против чего не возражал.

Представленное истцом предписание Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда от 16.07.07г. о необходимости согласования реконструкции спорного помещения, с учетом изложенного выше и правил ст.71 АПК РФ не может выступать единственным надлежащим доказательством, подтверждающим правомерность утверждений Предпринимателя в части возложения обязанности согласования перепланировки помещения на арендатора.

Следовательно, довод Предпринимателя о нарушении Обществом п.п.8.4., 8.6 договора аренды от 01.02.07г., несостоятелен и не может быть положен в основу требования о расторжении спорного договора аренды № 15453/А от 01.02.07г.

Иск в данной части не подлежит удовлетворению также ввиду следующего.

Как отмечалось выше, истцом в адрес ООО «Адидас» было направлено письмо от 17.12.07г., в котором Предприниматель (последний абзац текста) уведомляет арендатора о своем нежелании возобновлять договорные отношения на новый период по истечении срока, определенного договором аренды от 01.02.07г.

Данный отказ четко выражен и не заявлен под каким-либо условием.

В соответствии со ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Аналогичное условие закреплено сторонами в п.4.3 договора от 01.02.07г.

Анализируя условия п.4.1 договора (в соответствии с которым по истечении срока аренды договор может быть автоматически пролонгирован на тот же срок на тех же условиях, но не более 5 раз), суд приходит к выводу о том, что он содержит порядок заключения договора на новый срок, что не противоречит ч.1 ст.621 ГК РФ.

Вместе с тем, указанной нормой закона арендодателю предоставлено право на отказ от заключения договора аренды на новый срок, вне зависимости от закрепления такового в тексте договора.

Следовательно, при наличии письменного возражения арендодателя относительно продолжения договорных отношений и доказательств осведомленности Общества об этом, довод ответчика о том, что по окончании срока действия – 01.01.2008г. договор аренды от 01.02.07г. возобновил свое действие на следующие 11 месяцев на прежних условиях, противоречит материалам дела.

Поскольку иных доказательств пользования Обществом спорным имуществом по истечении срока договора от 01.02.07г. при отсутствии возражений со стороны арендодателя (что могло бы свидетельствовать о продлении договора (по условиям п.4.1) или его возобновлении на неопределенный срок (ч.2 ст.621 ГК РФ)) в деле не имеется, возражения ответчика в указанной части не могут быть признаны состоятельными.

С учетом изложенного, договор аренды от 01.02.07г. считается прекратившим свое действие с 02.01.08г., а требование истца о его расторжении удовлетворению не подлежит.

В соответствии с правилами ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.8.8 договора аренды от 01.02.07г., при прекращении его действия арендатор обязан по передаточному акту вернуть помещение арендодателю в течение 10 календарных дней с даты прекращения договора в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Доказательства исполнения п.8.8 договора и возврата спорного помещения арендодателю в материалах дела отсутствуют, в силу чего требование о выселении Общества из занимаемого помещения площадью 554,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Центральный район, ул.Комсомольская, д.8, правомерно и подлежит удовлетворению.

Судебные расходы распределяются с учетом частичного удовлетворения иска.

В силу ст.106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с правилами ч.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении (ст.112 АПК РФ).

С учетом частичного удовлетворения иска с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2 000 рублей расходов по оплате госпошлины.

Ответчиком также заявлено о возмещении судебных издержек в общей сумме 91 142 руб. 98 коп., из которых: 16 048 руб. 98 коп. – за инвентаризацию и паспортизацию спорного объекта недвижимости; 13 700 руб. – авиабилеты и 4 666 руб. – проживание в гостинице представителя ФИО3; 11 879 руб. – авиабилеты и 2 235 руб. – проживание в гостинице представителя ФИО7; 28 500 руб. – оплата юридических услуг, 11 879 руб. – авиабилеты и 2 235 руб. – проживание в гостинице представителя ФИО5

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В качестве доказательств, подтверждающих расходы по инвентаризации и паспортизации арендованного помещения по ул.Комсомольской, 8, ответчиком представлен договор № 3244 от 20.03.08г. с ВОГУП «Волгоградоблтехинвентаризация» и счет № 00-3707 от 20.03.08г. на сумму 16 048 руб. 98 коп.

По условиям указанного договора работа по технической инвентаризации и составлению технического паспорта и справки считается выполненной после подписания акта приема-сдачи выполненных работ (п.п.1.1, 1.4). Окончательный расчет заказчика с исполнителем по данному договору производится после окончания всех видов работ, форма оплаты – платежное поручение (п.п.3.3, 3.5 договора).

Счет № 00-3707 от 20.03.08г. на сумму 16 048 руб. 98 коп. без подтверждения его соответствующими доказательствами оплаты (платежное поручение, кассовый чек и приходный кассовый ордер) не является подтверждением фактического несения ООО «Адидас» заявленных расходов в указанной части.

Расходы на оплату юридических услуг, оказанных представителем ФИО5, заявлены ответчиком на основании договора б/н от 14.03.08г. Согласно его условиям, представитель обязался представлять и защищать интересы доверителя во всех арбитражных судах по делу № А12-1642/08-С66 путем совершения действий, поименованных в п.1.2 договора, а ООО «Адидас» - оплатить представителю вознаграждение в сумме 28 500 руб., включая НДФЛ (п.3.1).

Согласно п.3.3 данного договора, вознаграждение за услуги выплачивается лично исполнителю не позднее 15 рабочих дней с даты вынесения решения по делу.

В соответствии с ч.2 ст.110 АПК РФ, судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно положениям этой статьи, возмещению подлежат только фактически понесенные судебные расходы. Доказательств фактической оплаты вознаграждения представителю ФИО5 в оговоренной в договоре сумме Обществом не представлено. Следовательно, требование в данной части необоснованно, что подтверждается пунктом 4 Информационного письма ВАС РФ № 121 от 05.12.2007г.

Счета-накладные № ЦО/О/6038 от 14.03.08г. на сумму 2 431 руб. (проживание представителя ФИО3 в гостинице «Южная» 11-12.04.08г.), № ЦО/О/7683 от 31.03.08г. на сумму 6 705 руб. (проживание представителей ФИО3, ФИО8, ФИО5 в гостинице «Южная» 02-03.04.08г.) предъявлены к оплате по безналичному расчету, однако доказательств их фактической оплаты Обществом суду также не представлено. В связи с этим указанные расходы не могут быть компенсированы за счет истца.

Как следует из ходатайства, расходы на оплату авиабилетов представителей по маршруту Москва-Волгоград-Москва в период с 02.04.08г. по 08.04.08г. составили 37 458 руб.

Вместе с тем, ко взысканию расходов на оплату билета представителя ФИО3 от 12.03.08г. Обществом заявлено 4 670 руб., в то время как согласно счету-накладной № ЦО/А/5183 от 05.03.08г. и авиабилету, сумма расходов составила 4 617 руб.

Таким образом, общая подтвержденная авиабилетами сумма расходов на обеспечение явки представителей составит 37 405 руб.

С учетом отказа в удовлетворении требований в части расторжения договора аренды и правил ч.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы суд считает подлежащими возложению на истца в сумме 18 702 руб. 50 коп. (авиабилеты); в остальной части требование о взыскании судебных издержек необоснованно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 102, 110, 112, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды № 15453/А от 01.02.07г., заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Адидас» отказать.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Адидас» из занимаемого помещения площадью 554,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Центральный район, ул.Комсомольская, д.8.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Адидас» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 рублей.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Адидас» судебные издержки в сумме 18 702 руб. 50 коп., в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

СУДЬЯ В.А. Копылов