Гражданский кодекс часть 1

при участии заинтересованных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации Волгограда, Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда

о признании недействительным отказа в государственной регистрации

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО1, доверенность № б/н от 06.02.12,

от ответчика – ФИО2, доверенность № 13 от 13.02.2012,

от администрации Волгограда – ФИО3, доверенность №05-ид/91 от 28.06.2011г

от Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда – ФИО4 А,А., доверенность № 3221 от 05.05.2012.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – заявитель, Общество, ООО «Орион») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра, ответчик), в котором просит:

- признать недействительным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 9902 от 24.06.2011г., выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/180/2011-56 от 15.12.2011г.;

- обязать ответчика произвести государственную регистрацию договора аренды № 9902 от 24.06.2011г. земельного участка площадью 2306 кв.м., кадастровый номер 34:34:010045:28, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве заинтересованных третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора определениями суда от 24.01.2012, 07.02.2012 привлечены Администрация Волгограда и Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда.

В судебном заседании до вынесения судебного акта по делу от заявителя поступило ходатайство (исх. от 17.02.2012 № 01-04/09) об изменении предмета иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), согласно которым ООО «Орион» просит:

- признать за истцом право аренды земельного участка площадью 2306 кв.м., кадастровый номер 34:34:010045:28, расположенного по адресу: <...>;

- обязать ответчика произвести государственную регистрацию договора аренды № 9902 от 254.06.2011г. земельного участка площадью 2306 кв.м., кадастровый номер 34:34:010045:28, расположенного по адресу: <...>.

Суд не принимает указанное требование о признании за истцом права аренды земельного участка площадью 2306 кв.м., кадастровый номер 34:34:010045:28, расположенного по адресу: <...>, поскольку оно является новым самостоятельным и не подлежит рассмотрению в рамках настоящего дела, так как заявитель изменил и основания и предмет иска, что недопустимо в соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ.

В рамках настоящего дела арбитражный суд рассматривает требование о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 9902 от 24.06.2011г.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования.

Представитель Управления Росреестра с заявленными требованиями не согласен, представлен отзыв.

Третьи лица -Администрация Волгограда и Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда при принятии судебного акта полагаются на усмотрение суда.

Изучив представленные документы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив их доводы, арбитражный суд считает, что заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Исходя из пункта 1 статьи 2 АПК РФ, судебное решение о признании незаконным действия должно иметь своей целью защиту нарушенных прав (охраняемых законом интересов), а также восстановление нарушенных прав.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным решения заинтересованных лиц в силу вышеуказанной нормы права необходимо наличие таких условий, как несоответствие (противоречие) решения закону или иному правовому акту и нарушение этим решением прав и законных интересов юридического лица.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ обязанность доказывания факта нарушения прав и законных интересов лежит на истце.

Как следует из материалов дела, Общество зарегистрировано в качестве юридического лица 07.08.2009, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.09.2010г. право собственности на здание заводоуправления (северный ризалит), назначение производственное, площадью 2806,8 кв. м, этажность 4, и сооружение – проходные ворота № 1, площадью 13,4 кв.м, расположенные по адресу <...>, принадлежит ООО Орион», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

По акту приема-передачи от 04.10.2010 Продавец передал ООО «Орион» (Покупатель) в соответствии с договором купли-продажи вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 12.03.2010 №3434/300/10-14906, земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:28, площадью 2306 кв.м., расположенный в <...>, категория земель – земли населенных пунктов, внесен в государственный кадастр недвижимости 12.03.2010.

В соответствии с Постановлением Администрации Волгограда от 29.04.2004 № 542 «О создании комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда», в связи с передачей Комитету земельных ресурсов Администрации Волгограда полномочий по управлению и распоряжению земельными ресурсами Волгограда, Постановлением Администрации Волгограда от 01.07.2004 № 853 «О делегировании прав ведения арендных отношений по земле в Волгограде», Комитету земельных ресурсов Администрации Волгограда предоставлено право от лица Администрации Волгограда выступать арендодателем земельных участков на территории Волгограда для различных целей, а также выступать администратором арендных платежей за землю, представлять интересы по вопросам земельных правоотношений в судебных органах. В том числе Комитету предоставлены права на продление сроков действия договоров аренды земельных участков и заключения договоров на новый срок, права перезаключения (внесения изменений) договоров аренды земельных участков, ранее предоставленных постановлениями администрации Волгограда.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.

20.12.2010 ООО «Орион» обратилось в Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением (исх. от 17.12.2010 №01-05/78) о предоставлении в аренду на 25 лет земельного участка (учетный № 1-76-112, выделенный из учетного № 1-76-1), занимаемого зданием заводоуправления, сооружением – проходные ворота №1 на пл. им. Дзержинского, в Тракторозаводском районе г. Волгограда.

Письмом исх. от 24.01.2011 № 14/22 Открытое акционерное общество «Территория промышленного развития «ВгТЗ» (ОАО «ТПР «ВгТЗ») просило Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда изъять часть земельного участка площадью 2306 кв.м (учетный № 1-76-1), предоставленный ОАО «ТПР «ВгТЗ» в аренду под эксплуатацию завода.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.02.2012 года отсутствует правообладатель на земельный участок площадью 1166822 квадратных метров с кадастровым номером 34:34:010045:3, расположенный по адресу: <...>.

Постановлением администрации Волгограда № 1008 от 26.04.2011г. ООО Орион» предоставлен в аренду на 25 лет земельный участок (кадастровый № 34:34:010045:28, учетный № 1-76-112, выделенный из кадастрового № 34:34:010045:3, учетный № 1-76-1, площадью 1166822 кв.м) площадью 2306 кв.м из земель населенных пунктов для эксплуатации здания заводоуправления (северный ризалит), сооружения – проходных ворот № 1 на пл. им. Дзержинского, 1 в Тракторозаводском районе.

В соответствии с п. 3.2 данного постановления на Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда возложена обязанность:

- заключить с ООО «Орион» договор аренды земельного участка,

- в установленном порядке со дня выхода настоящего постановления внести изменения в договор аренды земельного участка от 12.02.2001 № 5163, заключенный с ОАО «ТПР «ВгТЗ», согласно пункту 2 настоящего постановления.

24.06.2011г. между Администрацией Волгограда, в лице Комитета земельных ресурсов (арендодатель) и ООО «Орион» (арендатор) был заключен договор № 9902 аренды земельного участка, площадью 2306 кв.м. расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводский район, пл. им. Дзержинского, 1, кадастровый № 34:34:010045:28. Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания заводоуправления, сооружения – проходных ворот № 1. Срок действия договора определен с 26.04.2011г. по 26.04.2036г.

Таким образом, на момент заключения договора аренды земельного участка от 24.06.2011 N 9902 на спорном земельном участке располагались объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ОО «Орион».

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

На основании п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 8 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

При этом доказательств оспаривания образования из земельного участка площадью 1166822 кв.м с кадастровым номером 34:34:010045:3 путем выдела спорного земельного участка площадью 2306 кв.м с кадастровым номером 34:34:010045:28 в материалы дела не представлено.

В силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Суд учитывает, что по смыслу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании договора аренды земельного участка от 24.06.2011 № 9902 ООО «Орион» в настоящее время производит оплату арендных платежей, что подтверждается платежными поручениями.

На основании ст. 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В связи с этим, ООО «Орион» 28.07.2011г. обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права договора аренды земельного участка № 9902 от 24.06.2011г., общей площадью 2306 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Вместе с заявлением на государственную регистрацию были представлены: договор аренды от 24.06.2011 № 9902, кадастровый паспорт здания от 12.03.2010, платежное поручение от 26.07.2011, доверенность, протокол №1 от 31.07.2009, выписка из ЕГРЮЛ №4140 от 27.05.2011.

26.08.2011г. в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация договора аренды земельного участка была приостановлена на один месяц до 23.09.2011.

В Управление Росреестра 16.09.2011 от ООО «Орион» поступило заявление о приостановлении государственной регистрации.

16.09.2011 государственная регистрация договора аренды земельного участка от 24.06.2011 № 9902 приостановлена сроком на три месяца до 15.12.2011 (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.09.2011 № 12/35198).

Пункт 2 статьи 19 3акона о регистрации, устанавливает, что если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Управлением Росреестра в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 24.06.2011 № 9902 было отказано Обществу сообщением от 15.12.2011 № 01/180/2011-56 на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

При этом Управление Росреестра исходило из следующих обстоятельств. По сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка от 12.03.2010, земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:28, предоставляемый в аренду, образован в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:3. Подпунктом 3 п. 3 статьи 22.2 Закона о регистрации установлено, что обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктами 1 и 2 указанной статьи, являются согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом РФ. Согласно п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Кроме того, согласно записи в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:3 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки права аренды. Согласно ст. 345 Гражданского кодекса РФ замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. В нарушение указанных положений действующего законодательства на государственную регистрацию не представлено согласие арендатора и залогодержателя земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:3 на образование земельного участка. Таким образом, данные обстоятельства вызывали сомнения в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды земельного участка от 24.06.2011 № 9902.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель, считая данное решение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка незаконным, обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно п. 6 ст. 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации и основания отказа в государственной регистрации устанавливаются специальными нормами Закона о регистрации.

Согласно абзацам 4 и 10 п.1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

При этом основанием для заключения договора аренды земельного участка от 24.06.2011 № 9902 послужило постановление администрации Волгограда от 26.04.2011 № 1008, которое в настоящий момент действует, не отменено.

Между тем, по договору аренды от 24.06.2011 № 9902, не признанному недействующим, ООО «Орион» производит оплату арендных платежей за период с июля 2011 по настоящее время, что в свою очередь является подтверждением действия договора.

Поскольку договор аренды земельного участка № 9902 от 24.06.2011 соответствует положениям ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ и ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, не расторгнут и не признан недействительным, постановление администрации Волгограда от 26.04.2011 № 1008 в настоящий момент действует, а законодательство не содержит запретов на изменение площади сдаваемого в аренду земельного участка посредством внесения изменения в договор аренды, оснований полагать, что указанным выше договором аренды осуществлена замена предмета договора залога, у суда не имеется.

Кроме того, суд соглашается с доводом заявителя, что регистрация договора аренды земельного участка № 9902 не затрагивает прав залогодержателей права аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:3, поскольку выделенная из земельного участка площадью 1166822 кв.м с кадастровым номером 34:34:010045:3 часть площадью 2306 кв.м может использоваться только для эксплуатации принадлежащего ООО «Орион» на праве собственного здания.

Таким образом, с приобретением права собственности на объекты недвижимого имущества находящиеся на спорном земельном участке, ООО «Орион» приобрело и право пользования частью этого земельного участка, занятого принадлежащими данному лицу объектами недвижимого имущества и необходимого для их использования, а также на оформление своих прав.

В силу п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Согласно п.5 ст. 200 АПК РФ бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Поскольку ответчик не представил доказательств правомерности своего решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 24.06.2011 № 9902, суд считает, что заявление ООО «Орион» обосновано и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ненормативный акт может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии действующему законодательству и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

На основании вышеизложенного, суд считает, что оспариваемый отказ не соответствуют положениям Земельного кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации и нарушает интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 3 ч. 5 статьи 201 АПК РФ, признавая действия государственного органа незаконными, в резолютивной части суд указывает на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав.

Нарушенное право подлежит восстановлению путем обязания произвести за ООО «Орион» государственную регистрацию договора аренды № 9902 от 254.06.2011г. земельного участка площадью 2306 кв.м., кадастровый номер 34:34:010045:28, расположенного по адресу: <...>.

За подачу заявления истец уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2000 руб.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине, суд относит их на регистрирующий орган в сумме 2 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 9902 от 24.06.2011г., выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/180/2011-56 от 15.12.2011г. недействительным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области произвести за обществом с ограниченной ответственностью «Орион» государственную регистрацию договора аренды № 9902 от 24.06.2011г. земельного участка площадью 2306 кв.м., кадастровый номер 34:34:010045:28, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Орион» расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 руб. (две тысячи руб.).

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Н.В. Стрельникова