Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 20.04.2010 г.) к обществу с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ-ВГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Квазар-Принт» о взыскании неустойки по договору в размере 48 709,93 руб., убытков в виде неполученных арендных платежей за предоставление в аренду офисного помещения по предварительному договору аренды в размере 63 668,55 руб., убытков в виде реального ущерба в виде понесенных расходов в размере 26 000 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, лично,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 29.09.2011,

от третьего лица-не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в суд с исковым заявлением, в котором уточнив заявленные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Квартстрой-ВГ» (далее – ООО «Квартстрой-ВГ», ответчик) неустойку по договору в размере 71632,25 руб., убытки в виде неполученных арендных платежей за предоставление в аренду офисного помещения по предварительному договору аренды в размере 100992,5 руб., убытки в виде реального ущерба в виде понесенных расходов в размере 26 000 руб.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом уточнений.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, по мотивам изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, письменный отзыв не представил.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в порядке ст. 71 АК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

11.05.2010 г. между ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» (фирма) и ФИО1 (инвестор) был заключен контракт №1105-ВГ\НП-Ж об инвестировании строительства, по условиям которого, стороны договорились об инвестировании строительства административного здания по адресу: <...> б и последующей передаче в собственность инвестора нежилого помещения. Техническая характеристика нежилого помещения, принадлежащего передаче инвестору, изложена в приложении №1 к настоящему контракту.

Согласно пункту 3.2 контракта размер инвестиций, подлежащих внесению для строительства инвестиционного объекта, составляет 1 432 645 руб.

Согласно пункту 5.5, 5.6 контракта фирма обязуется обеспечить ввод в эксплуатацию административного здания. Фирма гарантирует передачу нежилого помещения инвестору в собственность после ввода административного здания в эксплуатацию и при условии надлежащего и полного выполнения инвестором всех принятых на себя обязательств в сроки не позднее III квартала 2011 г.

Свои обязательства предусмотренные пунктом 3.2. контракта истец исполнил надлежащим образом и внес ответчику 1 432 645 руб., о чем свидетельствует акт сверки от 29.12.2010 г.

По состоянию на 30.09.2011 г. нежилое помещение истцу (инвестору) в собственность передана не было, в связи с чем, по мнению истца, он лишен возможности реализовать правомочия, как собственника по распоряжению нежилым помещением.

Обращаясь с настоящим иском в суд истец указывает, что в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по передаче истцу офисного центра он понес убытки, в виде упущенной выгоды, а также реальный ущерб в виде расходов, связанных со стороны третьего лица, с которым у истца заключен предварительный договор.

Согласно расчету истца с ответчика подлежат взысканию 71632,25 руб. неустойка предусмотренная пунктом 8.2 контракта, 26000 руб. убытков (реального ущерба) в виде расходов истца, связанных с выплатой штрафов ИП ФИО3 в связи с невозможностью в установленный срок заключить основной договор аренды помещений, а также 100 992 руб. 05 коп. убытков (упущенной выгоды) в виде размера неполученной за 11 месяцев арендной платы за предоставление в аренду помещений, расположенных в инвестиционном объекте.

Возражая против исковых требований, ответчик – ссылается на то, что просрочка исполнения обязательства по передаче инвестору объекта инвестирования вызвана тем, что ответчик не осуществлял строительство административного здания, а заключило с ООО «Квазар-Принт» агентский договор на осуществление поиска желающих заключить инвестиционные договоры с последующей передачей в их собственность нежилых помещений.

Исследовав материалы дела, суд установил, что по условиям договора ответчик принял на себя обязательство передать истцу инвестиционный объект с техническими характеристиками согласно приложению №1 контракта в срок до III квартала 2011 г.

Согласно п.1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В материалы дела ответчиком или иными лицами не представлен односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Контракт является действующим и стороны в полном объеме несут права и обязанности по нему.

Статьей 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Судом установлено, что ответчик своих обязанностей по Контракту не выполнил, инвестиционный объект истцу в срок, оговоренный в Контракте, не передал. Ответчиком не представлены доказательства иного.

Согласно пункту 8.2 контракта в случае нарушения фирмой срока, предусмотренного в п.5.6 настоящего контракта, более чем на 45 календарных дней, фирма уплачивает инвестору пеню в размере 0,05 % от суммы фактически внесенных инвестором денежных средств за каждый день просрочки, начиная с 46 дня, но в совокупности не более 5% от суммы фактически внесенных инвестором денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом, верно определен период начисления неустойки – с 15 ноября 2011 года по 20.03.2012 года.

Расчет, выполненный истцом, является правильным, арифметических ошибок не содержит. Таким образом, требования истца о взыскании неустойки в размере 71632,25 руб. является правомерным и подлежит удовлетворению.

Рассматривая исковые требования о взыскании реального ущерба истца в виде размера оплаты штрафа ИП ФИО3 суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Пунктом статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец, полагает, что оплата штрафа и возврат предоплаты по предварительному договору на преимущественное право аренды нежилого помещения от 15.04.2011 года, заключенного им с ИП ФИО3, в связи с невыполнением ответчиком обязательства по передаче инвестиционного объекта является для него реальным ущербом.

В данном случае обязанность уплаты неустойки возникла у истца по гражданско-правовому предварительному договору на преимущественное право аренды нежилого помещения.

В обоснование указанных требований истец представил копии предварительного договора от 15.04.2011 г., расходный кассовый ордер №2 от 15.12.2011 г., квитанцию №1 от 30.06.2011 г.

Согласно указанным документам, по мнению истца, установлена обязанность истца по выплате имущественных санкций третьим лицам – потенциальным арендаторам в связи с несвоевременным исполнением контракта со стороны ответчика.

В связи с тем, что ответчик по настоящему делу на передал истцу инвестиционный объект в срок (III квартала 2011 г.), истец не смог заключить основной договор аренды с ИП ФИО3

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает требования истца в указанной части обоснованными.

Истцом также заявлены требования о взыскании упущенной выгоды с неполученной арендной платы за предоставление в аренду помещений в Инвестиционном объекте за 11 месяцев с момента передачи ему объекта в размере 100992 рублей 05 копеек.

По мнению истца, его упущенная выгода выразилась в том, что за 11 месяцев с момента окончательной дата согласно Контракта, когда ответчик должен был передать истцу объекты недвижимости по август 2012 года, он не получил тех доходов, которые бы мог получить при обычных условиях гражданского оборота – а именно при сдаче в аренду подлежащих передаче истцу площадей. При этом, истцом в материалы дела были представлены предварительный договор аренды с потенциальными арендатором.

Судом установлено, что истцом были заключен предварительный договор аренды с потенциальными арендаторами – ИП ФИО3

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

В силу ст. 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 названной статьи лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков – это мера гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками.

Факт нарушения ответчиком обязательства по предоставлению инвестиционного объекта по контракту установлен настоящим решением.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых опросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Истец при расчете размера упущенной выгоды исходил из суммы арендных платежей по вышеназванному предварительному договору о заключении договора аренды недвижимого имущества.

Исходя из пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Истцом в материалы дела представлены доказательства того, что им предпринимались меры и приготовления для получения прибыли – были заключены предварительный договор аренды, была получена предоплата по договору.

Указанный в предварительном договоре предполагаемый размер арендной платы суд признает достаточным доказательством подтверждения размера заявленных убытков, так как такой размер арендной платы является разумным и соответствует рыночным ценам, иного контр расчета ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что истец определил размер неполученного дохода с учетом реальных полученных денежных средств.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ-ВГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) неустойку в размере 71632,25 руб., убытки в размере 100992,5 руб., ущерб в размере 26 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ-ВГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6958,74 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Двенадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья И.В. Милованова