Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Моториной Е.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Псел О.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Автогарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании недействительными отказ от договоров аренды

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автогарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) об обязании освободить и возвратить недвижимое имущество, с участием третьих лиц: АО «РайффайзенБАНК», ФИО3

в судебном заседании участвовали представители:

от истца – ФИО4 представитель по доверенности,

от ответчика — извещен, не явился,

от третьих лиц – АО «Райфайзенбанк» - ФИО5 представитель по доверенности, от ФИО3 – не явился, извещен

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, первоначальный истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Автогарант» (далее - ООО «Автогарант», первоначальный ответчик) о признании недействительными односторонних сделок об отказе от договоров аренды от 18.03.2016 № 1, № 2, № 3.

ООО «Автогарант» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с встречным исковым заявлением к ИП ФИО1 об обязании освободить - здание незавершенного строительством общей площадью 1600 кв.м, кадастровый номер 34:34:020087:583, расположенное по адресу: <...> , и земельный участок, занятый зданием, - здание общей площадью 786,3 кв.м, в том числе торговой 100 кв.м, кадастровый номер 34:34:020087:584, расположенное по адресу: <...> , и земельный участок, занятый зданием, - здание кафе общей площадью 1 047,4 кв.м, в том числе 383,3 кв.м, кадастровый номер 34:34:020087:367, расположенное по адресу: <...> б, и земельный участок, занятый зданием, и возвратить указанное недвижимое имущество ООО «Автогарант» по акту приема-передачи.

Первоначальные исковые требования мотивированы тем, что отказ конкурсного управляющего от исполнения сделок, противоречит закону, поскольку арендатором надлежащим образом исполняются договорные обязательства, заключенные договора аренды не противоречат задачам конкурсного производства.

Ответчик по первоначальному иску с требованиями не согласен, полагает, что получаемые денежные средства от договоров аренды не соответствуют его рыночной цене, а так же задачам конкурсного производства. На встречном иске настаивал.

Третье лицо – АО «Райффайзенбанк» поддержал доводы ответчика по первоначальному иску.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.10.2016, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016, иск ИП ФИО1 удовлетворён. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 29.03.2017 решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом, вышестоящая инстанция указала, что судом не дана оценка доводам конкурсного управляющего о том, что спорные договоры аренды не соответствуют целям и задачам конкурсного производства в соответствии с Законом о банкротстве.

В судебном заседании первоначальным истцом заявлено ходатайство о проведении по делу дополнительной экспертизы в части определения возможности использования объекта незавершенного строительства, в случае невозможности его использования определить затраты арендатора на содержание и охрану указанного объекта.

Третье лицо – АО «Райффайзенбанк» с заявленным ходатайством не согласно, полагает, что необходимости в проведении дополнительного исследования не имеется, проведенная по делу экспертиза соответствует требованиям закона и в полной мере отражает цели исследования.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство не находит оснований для его удовлетворения, поскольку вопросы, поставленные истцом для дополнительного исследования не могут повлиять существенным образом на выводы судебной экспертизы.

Кроме того, представителем ИП ФИО1 заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с необходимостью представления рецензии на проведенную судебную экспертизу, с учетом допроса эксперта.

Третье лицо возражало.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку у истца имелась возможность и время ознакомления с экспертизой и подготовки рецензии, отложение рассмотрения дела ведет к затягиванию его рассмотрения.

Изучив материалы дела; выслушав представителей, суд

установил:

18.03.2016 между ИП ФИО1 (арендатор) и ООО «Автогарант» (арендодатель) заключены три договора аренды (№ 1, № 2, № 3), по условиям которых ООО «Автогарант» передало, а ИП ФИО1 принял в аренду: - здание незавершенного строительством общей площадью 1600 кв.м, кадастровый номер 34:34:020087:583, расположенное по адресу: <...> и земельный участок, занятый зданием,

- здание общей площадью 786,3 кв.м, в т.ч. торговой 100 кв.м, кадастровый номер 34:34:020087:584, расположенное по адресу: <...> и земельный участок, занятый зданием,

- здание кафе общей площадью 1 047,4 кв.м, в т.ч. 383,3 кв.м, кадастровый номер 34:34:020087:367, расположенное по адресу: <...> б и земельный участок, занятый зданием.

Согласно пунктам 3.1. договоров аренды № 1 и № 2 арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере: - по договору № 1 40 000 руб. в месяц;

- по договору № 2 – 44 265 руб. в месяц; по договору № 3 - 71 535 руб. в месяц.

В размер арендной платы включена стоимость пользования земельным участком, стоимость коммунальных и эксплуатационных расходов арендодателя по содержанию и техническому обслуживанию сетей инженерно-технического обеспечения (электроэнергия, отопление, водоснабжение и водоотведение).

Арендуемое имущество передано арендатору по актам приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.04.2016 по делу № А12-12549/2015 ООО «Автогарант» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ООО «Автогарант» утвержден ФИО2, в настоящее время ФИО6.

Конкурсный управляющий 11.04.2016 направил истцу заявления об отказе от договоров аренды от 18.03.2016 № 1, № 2, № 3.

Первоначальный истец считая, что действиями конкурсного управляющего нарушаются его права, обратился в арбитражный суд.

ООО «Автогарант», ссылаясь на то, что спорные договоры аренды в нарушение пункта 2 статьи 64 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» совершены без согласия временного управляющего, передача в аренду здания кафе совершена без согласия залогодержателя АО «Райффайзенбанк», обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением об обязании освободить занимаемые помещения и земельные участки. При этом конкурсный управляющий руководствовался положениями ст. 102, 18.1 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)». Новый конкурсный управляющий поддержал позицию предыдущего, что отражено в ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие лица, участвующего в деле, поступившего в арбитражный суд 21.08.2017.

Суд находит первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, а встречные обоснованными исходя из следующего:

Согласно п. 4 ст. 18.1 ФЗ РФ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон) должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога. При этом конкурсный управляющий руководствовался положениями ст. 102, 18.1 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)». Новый конкурсный управляющий поддержал позицию предыдущего, что отражено в ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие лица, участвующего в деле, поступившего в арбитражный суд 21.08.2017.

Материалами дела установлено, что 14.05.2012 между АО «Райффайзенбанк» и ООО «Автогарант» заключены кредитные соглашения № SE0067/1VLG и № SE0067/2VLG, обеспеченные поручительством ФИО7 и ФИО8 и залогом имущества должника по договорам о последующей ипотеки от 14.05.12 № SE0067/1Р1 и № SE0067/2Р2. Требования АО «Райффайзенбанка» включены в реестр требований кредиторов.

Согласие залогодержателя на сдачу имущества в аренду получено не было. Доводы ответчика о том, что договорные отношения между истцом и ответчиком имеют длительный характер и первоначально согласие получалось, судом отклоняются, поскольку были даны не третьим лицом.

В силу ч .1. ст. 129 Закона с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом, в том числе принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

В соответствии с пунктами 1, 2, 5 статьи 102 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

В рамках рассмотрения дела, суд по ходатайству первоначального истца, проведена судебная экспертиза, на разрешение которой судом были поставлены вопрос о средне-рыночной стоимости арендной платы объектов, переданных ответчиком истцу в аренду.

Согласно выводам эксперта, средне-рыночная стоимость арендной платы в месяц на момент заключения договора по всем объектам должна составлять 754 738 руб., из которых здание, площадью 1047,4 кв.м. - 304 945 руб., здание незавершенное строительством -182 522 руб., здание площадью 786,3 кв.м. – 267 271 руб.

При этом общая сумма арендной платы, предусмотренная договора аренды составляет 155800 руб., что свидетельствует о ее значительном занижении.

Кроме того, условиями договора предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок и право арендатора сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя (п. 2.7, 5.1).

Таким образом, суд полагает, что отказ конкурсного управляющего от договоров вызван необходимостью реализации имущества должника в целях удовлетворения требований кредиторов.

Обременение имущества, включенного в конкурсную массу, может отразиться на реализации имущества, потенциальный покупатель может отказаться от участия в торгах, а это может в свою очередь, повлечет причинение убытков и продлением сроков процедуры банкротства.

Доводы ответчика по встречному иску о том, что арендодатель не может отказаться от договоров в одностороннем порядке, поскольку такой отказ не предусмотрен условиями договоров (п. 5.3), судом отклоняются, поскольку эта обязанность конкурсного управляющего предусмотрена законом.

Таким образом, суд полагает, что отказ конкурсного управляющего от договоров аренды соответствует требованиям закона.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательства надлежащим образом – возврата помещений, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению, а первоначальный иск подлежит оставлению без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, суд пришел к выводу, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, расходы истца на оплату судебной экспертизы в размере 30 000 руб. относятся на ИП ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.110, 111, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) освободить и возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Автогарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи: здание незавершенного строительством, кадастровый номер 34:34:020087:583, общей площадью объекта аренды – 1600 кв.м., расположенное по адресу: Волгоград, ул. Лермонтова 1г, и земельный участок, занятый зданием;

Здание общей площадью 786,3 кв.м., в т.ч. торговой 100 кв.м., кадастровый номер 34:34:020087:584, расположенное по адресу: Волгоград, ул. Лермонтова 1г, и земельный участок, занятый зданием;

Здание общей площадью 1047,4 кв.м., в т.ч. торговой 383,3 кв.м., кадастровый номер 34:34:020087:367, расположенное по адресу: Волгоград, ул. Лермонтова 1г, и земельный участок, занятый зданием;

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу обществу с ограниченной ответственностью «Автогарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Е.В. Моторина