Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ОРИОН» (далее – ООО «ОРИОН», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании недействительным решений администрации Волгограда в лице Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда, содержащихся в письмах от 27.09.2010 № ар 10357-10, от 30.09.2010 № ар-1061610 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельных участков № 7-1-104, № 7-1-105, № 7-1-129 на «многоэтажное жилищное строительство»; в порядке восстановление нарушенного права обязать администрацию Волгограда изменить вид разрешенного использования земельных участков № 7-1-104, № 7-1-105, № 7-1-129, предусматривающий многоэтажную жилую застройку, привести в соответствие документы территориального планирования г. Волгограда, а также правила землепользования и застройки в части установления функциональной зоны земельных участков с «рекреационной зоны» на функциональную зону, предусматривающую многоэтажную жилую застройку. Заявитель считает, что оспариваемый отказ не соответствует статьям 30, 33, 35, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», статьям 1, 83, 85, 98 Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация Волгограда, Комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда, Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, дело рассмотрено в их отсутствие по имеющимся документам.

Изучив представленные документы, выслушав объяснения заявителя, арбитражный суд считает, что требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Материалами дела установлено, что 13.09.2010, 28.09.2010 ООО «ОРИОН» обратилось в администрацию Волгограда с заявлением об изменении вида решенного использования земельных участков № 7-1-104, № 7-1-105, № 7-1-129.

Письмом от 27.09.2010 № ар-10357-10) органом местного самоуправления было отказано в изменении вида разрешенного использования. Отказ мотивирован тем, что в соответствии с Генеральным планом Волгограда, утвержденным решением Волгоградской городской Думы от 29.06.2007 № 47/1112, земельные участки находятся в функциональной зоне — рекреационной; изменение разрешенного вида использования испрашиваемых земельных участков возможно после внесения изменений в генеральный план и правила землепользования застройки, в части изменения функциональной зоны с «рекреационной» на «жилую застройку». Письмом от 30.09.2010 № ар10616-10 орган местного самоуправления сообщил, что изменить разрешенный вид использования земельных участков № 7-1-104, № 7-1-105, № 7-1-129 на вид, предусматривающий жилищное строительство, не представляется возможным в связи с тем, что земельные участки расположены в рекреационной зоне (в зоне лесопарков и городских лесов), размещение многоэтажного жилищного строительства в рекреационной зоне недопустимо.

Из материалов дела усматривается, что администрацией Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью «Гиперцентр-Волгоград» (далее – ООО Гиперцентр-Волгоград) на срок три года заключены: договор аренды от 17.09.2008 № 8254 земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. 64 армии, 141 площадью - 63 361,0 кв. м., разрешенное использование (назначение) - для строительства торгового (культурно-развлекательного комплекса, категория земель - земли населённых пунктов, кадастровый номер 34:34:07 00 1:0018, предоставленного на основании постановления Администрации Волгограда № 1910 от 16.09.2008; договор аренды от 25.09.2008 № 8271 земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. 64 Армии, 139, площадью — 31 256,0 кв.м., разрешенное использование (назначение) - для строительства торгового культурно-развлекательного комплекса, категория земель - земли населённых пунктов, кадастровый номер 34:34:07 00 1:0017, предоставленного на основании постановления Администрации Волгограда № 1910 от 16.09.2008.

Постановлением администрации Волгограда от 20.12.2006 № 3437 арендатору ООО «Гиперцентр Волгоград» было предварительно согласовано место размещения очистных сооружений, благоустройства территории на земельном метке № 7-1-129 площадью 29 415 кв.м. расположенного по адресу: <...> а. Земельный исток был сформирован и поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер 34:34:070001:43.

ООО «Гиперцентр-Волгоград» 26.08.2010 с согласия органа местного самоуправления передало ООО «ОРИОН» права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков от 17.09.2008 № 8254, от 25.09.2008 № 8271.

После проведения государственной регистрации земельных участков ООО «ОРИОН» обратилось в администрацию Волгограда об изменении вида разрешенного использования указанных земельных участков на вид использования, предусматривающий многоэтажную жилую застройку. Органом местного самоуправления отказано в удовлетворении заявления.

Вместе с тем, органом местного самоуправления не было принято во внимание следующее.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации земли делятся по целевому назначению на категории, при этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Статьей статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент определяется как устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используются в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки (пункт 8 статьи 1, часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса российской Федерации). Для изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования необходимо изменение градостроительного регламента. При этом изменение градостроительного регламента является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (пункт 2 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

До настоящего времени Правила землепользования и застройки в г. Волгограде не утверждены. В силу статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 года: решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.

Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований. В случае изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, принимается без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению.

Согласно писем Администрации Волгограда, выданных ранее в отношении данных земельных участков первоначальному арендатору ООО «Гиперцентр-Волгоград», изменение вида разрешенного использования земельных участков на жилую застройку принимается главой местной администрации без проведения публичных слушаний.

Из ответа Департамента недвижимости Минэкономразвития России на запрос ООО «ОРИОН» следует, что изменение разрешенного вида использования участка на другой вид такого использования, предусматривающего жилищное строительство, в отсутствии правил землепользования и застройки принимается в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», т.е. решением главы органа местного самоуправления без проведения публичных слушаний, при условии, что такой вид использования не противоречит его целевому назначению.

Из представленных документов усматривается, что испрашиваемые земельные участки входят в земель населенных пунктов. В силу статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам (жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам).

Решением Исполкома Сталинградского городского Совета депутатов трудящихся от 08.08.1956 № 5/432 Всесоюзному научно-исследовательскому институту агролесомелиорации Министерства сельского хозяйства СССР (правопреемником которого является ГНУ ВНИАЛМИ) отведен земельный участок общей площадью около 1700 га в пределах земель Кировского и Ворошиловского районов города Сталинграда под организацию Экспериментального хозяйства института, производственное и жилищное строительство, в том числе для строительства научного корпуса института и подсобных зданий. Земельные участки, права аренды на которые приобретены ООО «ОРИОН», входят в состав земель, выделенных ГНУ ВНИАЛМИ указанным решением с целевым значением, в том числе, и для жилищного строительства.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 19.10.1984 № 442 об утверждении Генерального плана города Волгограда функциональная зона, в которой расположены указанные земельные участки, была определена как зона, предусматривающая жилую застройку.

Статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяется перечень видов и составов территориальных зон. Так в соответствии с частью 11 данной статьи в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. При этом каких-либо запретов на осуществление строительства в указанной зоне норма градостроительного и земельного законодательства не содержат.

Согласно статье 98 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристские тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. На испрашиваемых земельных участках объекты, указанные в статье 98 Земельного кодекса Российской Федерации, не располагаются, на их территории частично выполнены фундаментные работы, зеленые насаждения отсутствуют.

На момент принятия решения о выделении земельных участков они были расположены в зоне жилой застройки.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса российской Федерации в целях создания условий для планировки территорий муниципальных образований должны быть разработаны Правила землепользования и застройки, которые включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные Правила; карты градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения: о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Анализ указанных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что в отсутствие правил землепользования и застройки, градостроительного регламента не может быть установлена и функциональная зона земельных участков. При этом Генеральный план Волгограда, утвержденный решением Волгоградской городской Думы от 29.06.2007 № 47/1112, не устанавливает территориальные зоны, границы земельных участков.

Границы территориальных зон в соответствии со статьей 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяются при подготовке Правил землепользования и застройки, которые в настоящее время отсутствуют. Вид разрешенного использования, целевое назначение для земельных участков № 7-1-104, № 7-1-105, № 7-1-129 определен при выделении земель ВНИАЛМИ.

Кроме того, следует принять во внимание, что на основании обращения ООО «Гиперцентр-Волгоград», поступившим в ходе публичных слушаний, Координационным советом по подготовке предложений о несении изменений в Генеральный план Волгограда, одобрено предложение по изменению функциональной зоны с зоны лесопарков и городских лесов на общественно-деловую зону. Согласно заключению Координационного совета по подготовке предложений о несении изменений в Генеральный план Волгограда от 24.09.2010 принято решение о внесении изменений функциональной зоны земельных участков № 7-1-104, № 7-1-105, № 7-1-129 с рекреационной зоны на общественно-деловую (зону центра города и главных общественных центров).

В силу статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи. В соответствии с проектом правил землепользования и застройки в зоне центра города и главных общественных центров допускает размещение многоэтажных жилых домов. Следовательно, разрешенное использование, предусматривающее многоэтажное жилищное строительство земельных участков № 7-1-104, № 7-1-105, № 7-1-129, соответствует предполагаемой в правилах землепользования и застройки функциональной зоне - «общественно-деловая».

Суд считает, что отказ органа местного самоуправления в изменении разрешенного вида использования нарушает права и охраняемые законом права ООО «ОРИОН» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку создает препятствия в ее осуществлении, и не соответствует статьям 30, 33, 35, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», статьям 1, 83, 85, 98 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах требования ООО «ОРИОН» о признании недействительными решений органа местного самоуправления об отказе в изменении вида разрешенного использования земельных участков № 7-1-104, № 7-1-105, № 7-1-129 на «многоэтажное жилищное строительство», а также требования, заявленные в порядке восстановления нарушенного права, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Уплаченная заявителем государственная пошлины в размере 2000 рублей подлежит взысканию с органа местного самоуправления.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительными и не соответствующими статьям 30, 33, 35, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», статьям 1, 83, 85, 98 Земельного кодекса Российской Федерации решения администрации Волгограда в лице Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда, оформленные письмами от 27.09.2010 № ар 10357-10, от 30.09.2010 № ар-1061610 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельных участков № 7-1-104, № 7-1-105, № 7-1-129 на «многоэтажное жилищное строительство»;

В порядке восстановление нарушенного права обязать администрацию Волгограда изменить вид разрешенного использования земельных участков № 7-1-104, № 7-1-105, № 7-1-129 на «многоэтажное жилищное строительство» застройку, привести в соответствие документы территориального планирования г. Волгограда, а также правила землепользования и застройки в части установления функциональной зоны земельных участков с «рекреационной зоны» на функциональную зону, предусматривающую многоэтажную жилую застройку.

Взыскать с администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОРИОН» государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленный законом срок в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Наумова М.Ю.