Гражданский кодекс часть 1

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кадиной М.С. рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Вещь!" МО" (ОГРН <***> ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Манхэттен Девелопмент" (ОГРН <***> ИНН <***>) о расторжении договора аренды,

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО1 доверенность от 17.12.13

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Вещь!" МО" (далее истец, ООО «Торговая сеть «Вещь!»МО») обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (далее ООО «Манхэттен Девелопмент», ответчик) о расторжении договора аренды от 01.11.2004.

Свои доводы в исковом заявлении истец мотивирует тем, что в связи с существенным изменение обстоятельств истец не имеет возможности исполнять надлежащим образом обязательства по договору аренды.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, по мотивам, изложенным в отзыве на заявление. Полагает, что истцом не доказано существенности изменения обстоятельств. Предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.

Изучив материалы дела; выслушав представителя истца, суд

установил:

Между ООО «Манхэттен Девелопмент» (арендодатель) и ООО «Торговая сеть «Вещь!»МО» (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2004.

Согласно условиям договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование (аренду) помещение, находящееся на цокольном этаже Комплекса (торгово-развлекательный комплекс «Парк Хаус») расположенного по адресу: <...>. Помещение состоит из комнат № 143 (634,2 кв.м.) и № 144 (6,3 кв.м.), общей площадью 640,5 кв.м.

Договор заключен на срок более года, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разделом 7 договора определены условия досрочного расторжения договора. Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, расторгнув его в определенных случаях, если более 50% торговый площадей Комплекса не сдаются в аренду в течении периода более 60 дней подряд; если арендодатель не предоставляет арендатору, либо создает условия, препятствующие пользованию Помещением; если Помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования; если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения.

В 2012 году со стороны арендодателя было предложено расторгнуть договора аренды, однако, из пояснений сторон в судебном заседании следует, что договоренности достигнуто не было, арендатор фактически продолжал пользоваться арендованным помещением, совершал конклюдентные действия в части исполнения договорных обязательств (оплачивал арендную плату, не освобождал помещение) и пользуется помещением в настоящее время.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договорные отношения сторон продолжались.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В доказательство существенности изменения обстоятельств истцом представлены анализ объема продаж общества за 2011, 2012, 2013, который свидетельствует, по мнению истца, о снижении уровня доходности. Данные сведения е могут быть расценены судом как достоверные доказательства снижения доходности, поскольку не подтверждены первичными документами, сведениями из налогового органа, Пенсионного фонда; не могут быть расценены судом также как существенное изменение обстоятельств. Представленный истцом отчет оценки рыночно обоснованной годовой арендной платы нежилого помещения, также не может рассматриваться судом как доказательство нарушений условий договора со стороны арендодателя, истцом заявлен иск о расторжении договора, а не внесения в него изменений в части размера арендной платы.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждая сторона обязана доказать обстоятельства на которых она основывает свои доводы и возражения.

Пунктом 2 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, при наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ возможно только в исключительных случаях.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Реализация специальных оснований для расторжения договора одной из сторон в соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ должна быть, прежде всего, направлена на достижение разумного баланса интересов участников договора.

Расторжение судом договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможно при наличии одновременно четырех условий, перечисленных в статье 451 ГК РФ.

Правовые позиции по данному вопросу сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2000 N 6059/99, от 14.10.2008 N 5934/08, от 13.09.2005 N 11094/04 и от 13.04.2010 N 1074/10.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществлялась на свой риск.

Экономические и производственные процессы могут являться равными объективными обстоятельствами для всех хозяйствующих субъектов, поэтому относятся к рискам обычной предпринимательской деятельности.

Заключая договор аренды на длительный срок, арендатор не мог исключить вероятность наступления указанных им в иске событий.

ООО «Торговая сеть «Вещь!» МО» является коммерческой организацией, преследующее извлечение прибыли, соответственно, должно было предвидеть (прогнозировать) возможность увеличения размера арендной платы, снижения уровня рентабельности.

В тех случаях, если арендодателем в процессе исполнения договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов данных участников, в этом случае с учетом статьи 10 ГК РФ иск арендатора о расторжении договора может быть удовлетворен (Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.11.2010 N 9600/1).

Доводы истца о том, что арендодатель сдал в аренду места общего пользования коридоры торговой галереи, что создает условия к затрудненности прохода посетителей к торговой точке, судом отклоняются, поскольку не представлено доказательств невозможности используемого арендованного помещения, условиями договора не запрещается арендодателю сдавать в аренду места общего пользования.

Иных оснований для расторжения договора, исходя из его условий, истцом не представлено.

Статья 310 ГК РФ допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.110, 111, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Е.В. Моторина