Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ломбард «Рантье» (400074, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о взыскании ущерба, причиненного арендатором,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, лично, ФИО2, представитель по доверенности от 30.03.2021,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 11.05.2021,

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Ломбард «Рантье»(далее - ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании стоимости расходов по устранению недостатков возвращенного арендатором имущества в размере 187 215 руб., а также расходов за проведение экспертизы и расходов по оплате государственной пошлины.

Свои доводы истец мотивирует тем, что ответчик освободил арендуемое нежилое помещение в ненадлежащем состоянии, в связи с чем, возникли расходы по их устранению.

Ответчик исковые требования не признает, по мотивам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 30.05.2016 ФИО1 было приобретено нежилое помещение общей площадью 127,3 кв.м., расположенного в подвале дома №33 на улице Рабоче-Крестьянской в городе Волгограде.

В соответствии с п. 5 договора Помещение было передано в состоянии и с принадлежностями, известными Покупателю на день приобретения.

В момент совершения сделки купли-продажи, в отношении спорного помещения имелся действующий договор аренды нежилого помещения №01/09-2016 с ООО «Ломбард», впоследствии ООО «Ломбард «Рантье».

Ежегодно договор аренды нежилого помещения перезаключался на новый срок.

В соответствии с условиями договора «Арендодатель» передает, а «Арендатор» принимает во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 127,3 кв.м., расположенное в подвале по адресу: Россия, <...>, согласно Приложению № 1.

В соответствии с п. 3.2. первоначального договора аренды, возврат помещения арендодателю производится по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней с момента прекращения договора аренды в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, с учетом нормального износа.

При этом все отделимые и неотделимые улучшения помещения, произведенные «Арендатором», остаются в собственности «Арендодателя», включая выполненные работы по электроснабжению, водоснабжению и отоплению, при этом стоимость произведенных Арендатором указанных улучшений возмещению не подлежит.

Последний договор был заключен сторонами 16.03.2020, со сроком действия до 31.05.2020. В акте приема – передачи имущества указано, что арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение, помещение находится в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии.

Согласно п. 2.2.6. договора аренды от 16.03.2020, установлено, что Арендатор обязуется не производить без разрешения Арендодателя реконструкции, переоборудования сантехнического, электротехнического и другого оборудования.

В силу положений п. 2.2.7, арендатор обязан немедленно извещать Арендодателя о всяком повреждении помещения, авариях сантехнического, электротехнического и другого оборудования. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора окажется в аварийном состоянии, то Арендатор восстанавливает его своими силами за счет собственных средств или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке (п.2.2.8 договора).

Однако 08.06.2020 при возврате помещения арендодателю, было установлено, что ответчик самостоятельно демонтировал неотъемлемые элементы помещения:

вход в комнату №13 - металлические двери;

вход в комнату №1 - металлические двери;

в комнате №1 - металлические решетки;

вход в комнату №4 - металлические двери;

вход в комнату №12 - металлическую дверь;

в комнатах №№4;5 демонтированы дверные коробки с разрушением дверных проемов.

Все нарушения отражены в акте возврата помещения от 08.06.2020.

Ответчик отказался от устранения нарушений и от возмещения причиненного ущерба, на претензию не ответил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В целях определения стоимости причиненного вреда, истцом был заключен договор № У-417 от 17.06.2020 с ИП ФИО4на проведение оценки стоимости причиненного ущерба.

С учетом износа рыночная стоимость материалов и работ, необходимых для устранения ущерба, причиненного конструктивным элементам нежилых помещений, составила 253 737 руб.

Согласно статье 606 Гражданского кодека Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса надлежащим доказательством возврата объекта в том состоянии, в котором он его получил, является письменный акт приема-передачи имущества, подписанный сторонами.

Арендодатель не вправе взыскать с арендатора стоимость расходов по устранению недостатков возвращенного арендатором имущества, если в акте передачи имущества арендатору было указано на пригодность использования и соответствие такого имущества необходимым требованиям без подробного описания его технического состояния, и отсутствуют доказательства возврата имущества в состоянии, непригодном для его использования.

По условиям договора, арендодатель передает арендатору помещение в удовлетворительном состоянии, согласно акту приема-передачи.

Понятия, используемые сторонами при заключении договора являются оценочными.

Однако представителем ответчика не оспаривается, что помещение было передано в надлежащем состоянии, претензий при передаче помещения не было, а по возвращении помещения арендатор самостоятельно демонтировал металлические решетки и двери, т.к. по его мнению, это является отделимыми улучшениями, право собственности на которые принадлежит ответчику.

Доводы ответчика подлежат отклонению в силу следующего.

Истец приобрел арендуемое помещение по договору купли-продажи, заключенному между ИП ФИО5 и ИП ФИО6 от 30.05.2016.

С учетом п.3.2. первоначального договора аренды, право собственности на установленные двери и решетки на окнах перешли к арендодателю .

На момент заключения договора купли-продажи и передачи имущества, указанные двери и решетки имелись в наличии, в спорном помещении.

В соответствии со ст.134 ГК РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Исходя из вышеизложенного, право собственности на указанные элементы стало принадлежать покупателю (истцу).

При составлении акта возврата помещения, были зафиксированы замечания по состоянию арендуемого помещения.

Если арендатор не вернул арендованное имущество в связи с его утратой или вернул в состоянии худшем, чем оно было получено, с него могут быть взысканы убытки.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ, согласно которой под реальным ущербом (как одной из формы убытков) являются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

В соответствии со ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности. Поэтому ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.

В силу статьи 15 ГК РФ возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной). Лицо, требующее возмещения убытков (истец), в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать факт противоправности действий (бездействия) ответчика, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

Т.к. помещение до сих пор не передано в надлежащем состоянии по акту приема – передачи, истец с целью выяснения стоимости восстановительного ремонта указанного объекта обратился к оценщику. По результатам проведенной оценки составлен Отчет №У-417 об оценке рыночной стоимости материалов и работ, необходимых для устранения ущерба, причиненного конструктивным элементам нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

Согласно отчету №У-417 от 18.06.2020, рыночная стоимость материалов и работ без учета износа составила 277 308 руб., с учетом износа 253 737 руб.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее.

Согласно ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который скорее направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа.

Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе помещений.

Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.

К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений.

Закон не называет конкретный перечень неотделимых улучшений. К неотделимым можно отнести, в частности, следующие улучшения:

система пожарной и охранной сигнализации, металлическое крыльцо, окна и двери ПВХ;

установка новых дверей, рольставней, оконных стеклопакетов;

установка встроенной сплит-системы кондиционирования воздуха.

В отличие от отделимых улучшений при демонтаже неотделимых улучшений возникают существенные повреждения арендованного помещения. Примером таких повреждений можно назвать:

следы от креплений;

повреждения потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок;

отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования, которые образуются при демонтаже сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки.

Суд, исследовав имеющиеся в материалах дела документы, приходит к выводу, о том, что исходя из характера повреждений, необходимых затрат по восстановлению в положение, существующее до демонтажа указанных элементов (дверей и решеток), указанные улучшения являются неотделимыми.

Однако ответчик вправе претендовать в натуре лишь на отделимые улучшения, а также стоимость неотделимых улучшений в денежном выражении при условии, что такие улучшения были осуществлены с письменного согласия арендодателя. Согласие арендодателя в материалы дела не предоставлено.

Кроме того, у сторон возникли разногласия по стоимости указанных неотделимых улучшений.

С целью выяснения истины по делу, судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Поволжский центр судебных экспертиз», эксперту ФИО7.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, площадью 127,3 кв. м., расположенного в подвале по ул. Рабоче-Крестьянская, 33, с учетом акта от 08.06.2020 возврата помещения по договору аренды от 16.03.2020, составленного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Ломбард «Рантье» в связи с расторжением вышеуказанного договора?

Согласно заключению эксперта по результатам обследования, рыночная стоимость восстановительного ремонта составляет 133 867 руб.

Истец в судебном заседании выразил несогласие с выводами вышеуказанного экспертного заключения. В обоснование доводов представил рецензию на заключение эксперта, согласно которой экспертное заключение не соответствует законодательству в сфере судебно-экспертной деятельности в РФ, а также нормативам проведения строительно-технических заключений и составления сметных расчетов, в связи с чем, истец заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель ответчика не возражал против назначения по делу повторной судебной экспертизы.

В силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с абзацами вторым и третьим ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Эксперт ФИО7 была допрошена в судебном заседании. С учетом данных экспертом пояснений, суд в целях принятия законного и обоснованного судебного акта, пришел к выводу, что по делу требуется проведение повторной судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.05.2021 по делу была назначена повторная судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Валькирия», экспертам ФИО8, ФИО9.

23.06.2021 от общества с ограниченной ответственностью «Валькирия» поступило ходатайство о привлечении к проведению экспертизы экспертов ФИО10 и ФИО11

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, эксперты ФИО11, ФИО10 привлечены к производству экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу.

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Частью 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела.

В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Доказательств его порочащих не представлено.

Довод ответчика о том, что заключение является ненадлежащим доказательством, суд отклоняет, поскольку он, сам по себе в отсутствие доказательств, порочащих экспертное заключение, является субъективным мнением ответчика.

Оспаривая выводы судебной экспертизы по настоящему делу, ответчик не представил соответствующие доказательства ее недостоверности вследствие некомпетентности эксперта, его заинтересованности, неполноты представленных для ее проведения материалов или по иным основаниям.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает содействие в реализации лицами, участвующими в деле, их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость восстановительного ремонта составляет 187 215 руб.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что истец доказал наличие у него убытков, их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником и названными убытками, требования истца о взыскании убытков подлежат удовлетворению.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих требований и возражений. В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

С учетом результатов рассмотрения спора, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления относятся на ответчика.

Кроме того, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования о взыскании судебных расходов в сумме 9 000 руб., связанных с оплатой услуг по составлению экспертного заключения, поскольку данные расходы понесены в рамках доказывания истцом правовой позиции по настоящему делу, отвечают признаку относимости и допустимости доказательств. Реальность понесенных расходов подтверждена имеющимися в деле документами.

С учетом результатов рассмотрения спора, а также проведения в рамках дела судебных экспертиз, стоимость которых согласно счетам экспертных организаций составила 49 000 руб., судебные расходы за их проведение подлежат отнесению на ответчика.

Истцом платежным поручением №57 от 25.05.2021 на депозитный счет Арбитражного уда внесены денежные средства в размере 25 000 руб., которые подлежат перечислению экспертной организации ООО «Поволжский центр судебных экспертиз». С ответчика в пользу истца надлежит взыскать указанные расходы в полном объеме.

Ответчиком платежным поручением №165 от 15.12.2020 на депозитный счет Арбитражного уда внесены денежные средства в размере 20 000 руб., которые подлежат перечислению экспертной организации ООО «Валькирия». Согласно представленному счету, стоимость экспертизы в данном экспертном учреждении составила 24 000 руб., соответственно 4 000 руб. подлежат довзысканию с ответчика в пользу ООО «Валькирия».

Согласно положениям ст. 333.40 НК РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае: уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

В связи с уменьшением в ходе рассмотрения дела заявленных требований, размер государственной пошлины по иску составил 6 616 руб. Соответственно, государственная пошлина в размере 1 459 руб. подлежит возращению истцу из федерального бюджета, как излишне оплаченная.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 49, 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ломбард «Рантье» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1стоимость расходов по устранению недостатков возвращенного арендатором имущества в размере 187 215 руб., расходы за проведение оценки в размере 9 000 руб., расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 616 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ломбард «Рантье» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Валькирия» судебные расходы за проведение экспертизы в размере 4 000 руб.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 справку на возврат из федерального бюджета излишне оплаченной государственной пошлины в размере 1 459 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Т.В. Куропятникова