Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (ИНН <***> ОГРН <***> адрес регистрации: 404507 Волгоградская область, Калачевский район, г. Калач на Дону, ул. Революционная, дом 158)

к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая провинция» (ИНН <***> ОГРН <***> адрес регистрации: 404532 Волгоградская область, Калачевский район, ст. ФИО4, пер-к Полевой, дом 2),

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5,

о признании недействительными аукциона в части и договора аренды,

УСТАНОВИЛ

Администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая провинция» (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- признать аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, от 09.10.2018, организованный администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области, в отношении лота № 17 недействительным;

- признать договор аренды земельного участка площадью 6745000 кв.м, (пастбище) для сельскохозяйственного использования из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:09:120401:320, расположенный по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, Крепинское сельское поселение, от 23.10.2018 № 104/18, заключенный между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ООО «Золотая провинция» недействительным;

- применить последствия недействительности сделки - исключить из ЕГРН запись от 25.11.2018 под № 34:09:120401:320-34/115/2018-1 о регистрации договора аренды земельного участка от 23.10.2018 № 104/18 (исковые требования изложены с учетом уточнений).

Истец настаивает на доводах о том, что спорный аукцион является недействительным, поскольку на момент его проведения уже был заключен договор аренды спорного земельного участка с ФИО5. На спорном земельном участке расположен дом, принадлежащий третьему лицу.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, настаивал на доводах о том, что незарегистрированный договор аренды не может считаться заключенным, в отсутствие сведений о регистрации договора был проведен новый аукцион, по результатам которого ответчик заключил спорный договор аренды и зарегистрировал его в установленном законом порядке. Также указал на наличие на спорном земельном участке дома, принадлежащего на праве собственности руководителю организации.

Третьим лицом в материалы дела также представлялся отзыв на иск, из содержания которого следует, что третье лицо поддерживает заявленные требования, настаивал на доводах о том, что на спорном участке расположен дом, принадлежащий третьему лицу.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Третье лицо в судебное заседание явки не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть спор по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив представленные в материалы дела документы, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела и установлено судам,

На основании постановления администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (далее - Администрация) от 18.04.2018 Ns 296 был проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Одним из предметов аукциона являлся земельный участок площадью 6745000 кв.м, (пастбище) для сельскохозяйственного использования из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:09:120401:320, расположенный по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, Крепинское сельское поселение (лот № 11).

Согласно протоколу от 24.05.2018 № 44 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, по лоту № 11 была подана одна заявка на участие в аукционе - ФИО5, который аукционной комиссией допущен к участию в аукционе и признан участником аукциона.

В соответствии с частью 13-14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду подачи единственной заявки договор аренды вышеуказанного земельного участка по лоту № 11 19.06.2018 был заключен сроком на 10 лет с ФИО5

Пунктом 5.2.2 указанного договора аренды на арендатора возложена обязанность зарегистрировать договор в течение 3 месяцев с момента подписания в установленном законом порядке в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области, и предоставить арендодателю соответствующее подтверждение.

В нарушение указанного условия договора ФИО5 возложенная обязанность исполнена не была.

15.08.2018 в адрес Администрации поступило заявление о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 6745000 кв.м, (пастбище) для сельскохозяйственного использования из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:09:120401:320, расположенного по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, Крепинское сельское поселение.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.09.2018 № КУВИ-001/2018-7149386 на земельный участок сведения о зарегистрированных правах на него отсутствовали.

На основании постановления Администрации от 23.08.2018 № 729 был проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Под лотом № 17 значился земельный участок площадью 6745000 кв.м, (пастбище) для сельскохозяйственного использования из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 34:09:120401:320, расположенный по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, Крепинское сельское поселение.

По лоту № 17 поступило две заявки на участие в аукционе: от ООО «Золотая провинция» и ИП ФИО6, которые признаны участниками аукциона (протокол от 04.10.2018 № 55 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена).

По результатам проведения открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, состоявшегося 09.10.2018, победителем торгов, сделавшим последнее ценовое предложение, по лоту № 17 определено ООО «Золотая провинция» (протокол от 09.10.2018 № 56 заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена).

В соответствии с частью 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации между Администрацией и ООО «Золотая провинция» 23.10.2018 был заключен договор аренды земельного участка № 104/18 сроком на 10 лет.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 25.11.2018 под № 34:09:120401:320-34/115/2018-1.

Указывая на то, что спорный земельный участок ранее был предоставлен в аренду по результатам аукциона ФИО5, администрация полагает, что повторное предоставление этого же земельного участка ООО «Золотая провинция» противоречит действующему законодательству.

С учетом изложенного истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями в защиту нарушенного права.

При принятии настоящего судебного акта суд полагает правомерным и обоснованным исходить из следующего.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 N 8467/10, от 06.09.2011 N 4275/11, от 19.06.2012 N 2665/12, от 07.02.2012 N 12573/11, от 24.07.2012 N 5761/12, от 09.10.2012 N 5377/12 и от 10.12.2013 N 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Спорные правоотношения сложились по вопросу заключения договоров аренды земельного участка на торгах, в силу чего регулируются общими положениями части I Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Земельного кодекса Российской Федерации, специальными нормативными актами.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации,в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации,договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из приведенных норм, моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его государственной регистрации. В связи с этим фактическое составление текста такого договора и подписание его сторонами является лишь предпосылкой для того, чтобы данный договор был заключенным. То есть процедура заключения договора в обязательном порядке включает в себя акт подписания текста договора и его государственную регистрацию.

Таким образом, по подписанному, но не зарегистрированному договору стороны договора связаны обязательствами между собой в соответствии с условиями договора. Однако незарегистрированный договор не может нести последствий относительно факта его заключения в отношении третьих лиц.

Как было указано ранее, пунктом 5.2.2 договора аренды на арендатора была возложена обязанность зарегистрировать договор в течение 3 месяцев с момента подписания в установленном законом порядке в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области, и предоставить арендодателю соответствующее подтверждение. В нарушение указанного условия договора ФИО5 возложенная обязанность исполнена не была.

Таким образом, ФИО5 принял на себя риски отсутствия регистрации договора аренды перед третьими лицами.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

На основании абзаца 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса).

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с положениями части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (далее - Администрация) от 18.04.2018 Ns 296 был проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В нарушение указанного условия договора ФИО5 возложенная обязанность исполнена не была.

Как было указано ранее, в силу положений статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, 164, 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пунктом 4 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Как следует из материалов дела, ФИО5 возложенная обязанность по регистрации договора исполнена не была.

В отсутствие регистрации договора аренды ФИО5 принял на себя риски отсутствия регистрации договора аренды перед третьими лицами.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 25.11.2018 под № 34:09:120401:320-34/115/2018-1.

С учетом изложенного суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку ФИО5 принял на себя риски отсутствия регистрации договора аренды перед третьими лицами и не может отстаивать приоритет незарегистрированного договора перед ООО «Золотая провинция», которая в установленном законом порядке подала заявление о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, после чего осуществило подписание и регистрацию договора.

Указанная правовая позиция соответствует выводам, изложенным в судебной практике: Определение ВАС РФ от 10.09.2013 N ВАС-11809/13 по делу N А31-3678/2012, Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011, Определение ВАС РФ от 11.10.2012 N ВАС-12933/12 по делу N А07-22723/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 11.06.2013 по делу N А65-25222/2012, Постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.2012 по делу N А72-10460/2011.

Суд критически относится к доводам, как ответчика, так и третьего лица о расположении в пределах спорного земельного участка жилых домов, учитывая, что площадь спорного земельного участка составляет 6 745 000 кв.м.

Ни ответчиком, ни третьим лицом не представлено доказательств того, что ранее ими в установленном законом порядке были оформлены права на земельные участки, на которых расположены строения.

По смыслу части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, оснований, препятствующих администрации для проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, судом не установлено, сторонами не доказано. Истец предмет требований по смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал.

С учетом изложенного, суд также не усматривает оснований для приостановления производства по делу.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья П.И. Щетинин