Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Волгоград                                                                                           Дело № А12-31006/2015

29 февраля 2016 года                                       

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 29.02.2016.

Полный текст решения изготовлен 29.02.2016.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе: судья Самсонов В.А. при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Федоровой А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН <***>; ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сити-Град» (ОГРН <***>; ИНН <***>) о взыскании 17 159 586,29 рублей и расторжении договора аренды земельного участка №ДЗ-62 от 11.07.2013 и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сити-Град» (ОГРН <***>; ИНН <***>) к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (ОГРН <***>; ИНН <***>) о взыскании 520 129,35 рублей и расторжении договора аренды земельного участка №ДЗ-62 от 11.07.2013,

при участии в заседании представителей:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – ФИО1 представитель по доверенности.

В арбитражный суд Волгоградской области (далее – суд) обратилсяФедеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее – истец, Фонд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сити-Град» (далее – ответчик, ООО «Сити-Град») о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору №ДЗ-62 от 11.07.2013 аренды земельного участка за период с 01.04.2014 по 30.06.2015 в размере 13 063 813,25 руб., неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 06.08.2013 по 30.06.2015 в размере 3 757 273,74 руб., неустойку за нарушение сроков утверждения документации по планировке территории в границах участка в размере 54 832,50 руб., неустойки за нарушение срока предоставления отчетов в размере 283 666,80 руб., а всего 17 159 586,29 руб.

Одновременно истцом заявлено требование о расторжении договора №ДЗ-62 от 11.07.2013 комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между сторонами, и обязать ООО «Сити-Град» не позднее 30-ти дней с даты вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 34:34:060060:54 общей площадью 111 000 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, по акту приема-передачи.

В ходе судебного разбирательства истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено об увеличении размера исковых требований, в связи с чем истец просит суд взыскать с ООО «Сити-Град» в его пользу задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.09.2015 в размере 17 302 070 руб., неустойку за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 06.08.2013 по 13.08.2015 в размере 5 207 955,22 руб., неустойку за нарушение сроков утверждения документации по планировке территории в границах участка в размере 62 143,50 руб., неустойки за нарушение срока предоставления банковской гарантии в размере 3 655,50 руб., а всего 22 575 824,22 руб. Увеличение истцом размера исковых требований принято судом к рассмотрению. На удовлетворении исковых требований в остальной части истец настаивает.

Исковые требования заявлены в порядке статей 307, 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Ответчик представил суду мотивированный отзыв, в котором возражает против удовлетворения требований в полном объеме. В качестве обоснования своих возражений ответчик ссылается на неисполнение истом своей обязанности по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора аренды. По мнению ООО «Сити-Град», ограничения, связанные с расположением на соседнем участке вертолетной площадке, не позволили ООО «Сити-Град» согласовать проектную документацию и приступить к строительству жилья.

Одновременно ответчиком в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлен встречный иск о расторжении договора №ДЗ-62 от 11.07.2013 комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между сторонами, а также о взыскании с Фонда в его пользу убытков в размере 520 129,35 руб.

Встречные исковые требования ООО «Сити-Град» обосновывает неисполнением Фондом обязанности, предусмотренной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями пункта 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающими обязанность стороны договора возместить другой стороне убытки, причиненные недостоверностью заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

Установил:

По итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (протокол №А230-21/2013/2 от 27.06.2013) 11 июля 2013 года между Фондом (Арендодатель) и ООО «Сити-Град» (Арендатор) заключён договор №ДЗ-62 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060060:54 площадью 111 000 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе экономического класса с минимальным объемом площади жилых помещений - 25 000 кв. метров.

При этом протокол №А230-21/2013/2 от 27.06.2013 об итогах аукциона признан неотъемлемой частью договора (статья 15 договора).

Договор заключён сроком на три года и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Поскольку договор №ДЗ-62 от 11.07.2013 аренды земельного участка заключён на срок более одного года, 25.07.2013 он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи спорный земельный участок передан ответчику 11.07.2013.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 4.4. и 4.5. договора в течение первых шести месяцев арендная плата за пользование земельным участком определяется по формуле: А₁ = А/4×S×0,5, где А₁ – размер ежеквартального арендного платежа, А – размер арендной платы, указанный в протокола об итогах аукциона (в расчете за единицу площади), S– площадь участка.

С седьмого квартала аренды размер ежеквартального арендной платежа за пользование участком определяется по формуле: А₂ = А/4×S×k, где А₂ – размер ежеквартального арендного платежа, А – размер арендной платы, указанный в протокола об итогах аукциона (в расчете за единицу площади), k – повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле: k = 1+0,5×Т1/(Т-Т₁), где Т- срок аренды в годах, Т₁ – льготный период арендной платы в годах, указанный в подпункте 4.5.1. договора.

При этом подлежащая внесению арендная плата за использование участка оплачивается в безналичной форме ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала (пункт 4.4. договора).

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ООО «Сити-Град» своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 01.04.2014 по 30.09.2015 в размере 17 302 070 руб.

На этом основании и руководствуясь положениями пункта 9.4. договора арендодатель начислил ответчику неустойку за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.08.2013 по 13.08.2015 в размере 5 207 955,22 руб.

Кроме того, со ссылкой на положения пунктов 3.1.1. и 9.2. истец начислил ООО «Сити-Град» неустойку за нарушение сроков разработки и утверждения в установленном порядке документации по планировке территории в границах участка в размере 62 143,50 руб., а также неустойку за нарушение предоставления банковской гарантии в размере 3 655,50 руб.

Письмами от 12.08.2014 (исх. №А7-06/7255), от 05.11.2014 (исх. №АА-06/10247) и от 08.12.2014 (исх. №АА-06/11282) Фонд уведомлял ответчика о необходимости своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы. Между тем, до настоящего времени указанная задолженность ответчиком не погашена.

ООО «Сити-Град» в целях осуществления комплексного освоения спорного земельного участка разработало проект планировки жилой застройки общей площадью 48 000 кв. метров.

24 февраля 2014 года ООО «Сити-Град» направило на проверку и утверждение в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда проект планировки и межевания территории по ул. им. маршала Воронова в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:060060:54 в Советском районе г. Волгограда.

По результатам рассмотрения документации по планировке Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда 24.03.2014 вынес заключение о направлении проекта на доработку в связи с несоответствием проекта (в том числе) положениями статьи 46 Воздушного кодекса Российской Федерации и отсутствием в проекте сведений о наличии охранных зон существующей вертолетной площадки.

Кроме того, письмом  от 12.03.2014 (исх. №1119/1) Департамент по охране окружающей среда и природных ресурсов Администрации Волгограда ООО «Сити-Град» также указано на не соответствие представленных проектных решений требованиям статьи 46 Воздушного кодекса.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок в своей юго-восточной части граничит с земельным участком, на котором расположена вертолетная площадка санитарной авиации, собственником которой является Волгоградская область, право оперативного управления на вертолетную площадку зарегистрировано за государственным бюджетным учреждением здравоохранения «Волгоградский областной клинический кардиологический центр».

Так, согласно справки МБУ «Городской информационный центр» Администрации Волгограда от 18.11.2014 (№7633/06) вертолетно-посадочная площадка зарегистрирована как объект недвижимого имущества в фонде данных учета земель Волгограда на земельного участке площадью 3 601 кв. метр с кадастровым номером 34:34:060060:1.

Вместе с тем, согласно справки Южного межрегионального территориального управления воздушного транспорта Федерального агентства воздушного транспорта от 21.01.2014 (исх. №09-22/111) каких-либо вертодромов и посадочных площадок в Советском районе Волгограда в районе Волгоградского областного кардиологического центра (пр. Университетский, 106) или в районе Волгоградского областного клинического перинатального центра №2 (ул. маршала Воронова, 70) и улицы Воронова, не зарегистрировано, аэронавигационный паспорт посадочной площадки в установленном законом порядке не выдавался.

При этом сведения о том, что в юго-восточной части на границе спорного земельного участка с кадастровым номером 34:34:060060:54 расположена вертолетная площадка, содержатся как в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, так и в разделе «Характеристика участка» Протокола №А230-21/2013/2 от 27.06.2013 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, являющегося неотъемлемой частью договора №ДЗ-62 от 11.07.2013 аренды земельного участка, заключенного между сторонами.

Полагая, что Фонд как арендодатель ввел ООО «Сити-Град» в заблуждение относительно возможности осуществления комплексного освоения спорного земельного участка путем осуществления жилищной застройки, ответчик возражает против взыскания с него арендной платы за пользование земельным участком, а также просит расторгнуть договора аренды земельного участка.

В целях установления наличия или отсутствия возможности комплексного освоения спорного земельного участка путем осуществления жилищного строительства определением суда от 22.10.2015 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО2.

На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

1. Какова площадь и конфигурация охранной зоны вертолетной площадки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:1?

2. Какие ограничения налагает охранная зона вертолетной площадки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:1, на использование смежного земельного участка с кадастровым номером 34:34:060060:54 площадью 111 000 кв. метров, расположенного в Советском районе г. Волгограда?

3.  Возможно ли использование земельного участка с кадастровым номером 34:34:060060:54 площадью 111 000 кв. метров, расположенного в Советском районе г. Волгограда, по назначению: «для размещения многоквартирных жилых домов» с учетом ограничений, налагаемых наличием охранной зоны вертолетной площадки, расположенной на смежном земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:1?

4. Какой минимальный объем общей площади жилых помещений, который возможно запроектировать и построить на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:54 площадью 111 000 кв. метров, расположенного в Советском районе г. Волгограда, с учетом ограничений, налагаемых наличие охранной зоны вертолетной площадки, расположенной на смежном земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:1?

Согласно экспертного заключения №15/10-35 от 05.02.2016 на вопросы суда экспертом ФИО2 даны следующие ответы:

1. Экспертом построена санитарно-защитная зона вертолетной площадки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:1.

Площадь образованной санитарно-защитной зоны вертолетной площадки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:1 составляет 185 152 кв. метров.

2. Эксперт пришел к выводу о том, что на территории санитарно-защитной зоны вертолетной площадки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:1, не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

3. Использование и застройка участка с кадастровым номером 34:34:060060:54 площадью 111 000 кв. метров, расположенного в Советском районе Волгограда по назначению: «для размещения многоквартирных жилых домов» с учетом ограничений, налагаемых наличием охранной зоны вертолетной площадки, расположенной на смежном земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:1, а также с условиями, указанными в договоре аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-62 от 11.07.2013, возможно в границах части участка с кадастровым номером 34:34:060060:54 площадью 24 900 кв. метров.

4. Минимальный объем общей площади жилых помещений, который возможно запроектировать и построить на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:54 площадью 111 000 кв. метров, расположенного в Советском районе Волгограда, с учетом ограничений, налагаемых наличием охранной зоны вертолетной площадки на смежном земельном участке, составляет 56 кв. метров.

Ответить на вопрос: каков максимальный объем общей площади жилых помещений, который возможно запроектировать и построить на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:54 площадью 111 000 кв. метров, расположенного в Советском районе Волгограда, с учетом ограничений, налагаемых наличием охранной зоны вертолетной площадки на смежном земельном участке, а также возможно ли запроектировать и построить то количество жилых помещений, которое указано в условиях договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-62 от 11.07.2013, не представляется возможным в рамках проведения строительно-технической экспертизы.

Рассмотрев первоначальные исковые требования Фонда, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с доводами сторон, суд полагает иск Фонда в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки подлежащем частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктами 4.4. и 4.5. договора в течение первых шести месяцев арендная плата за пользование земельным участком определяется по формуле: А1 = А/4×S×0,5, где А1 – размер ежеквартального арендного платежа, А – размер арендной платы, указанный в протокола об итогах аукциона (в расчете за единицу площади), S – площадь участка.

С седьмого квартала аренды размер ежеквартального арендной платежа за пользование участком определяется по формуле: А2 = А/4×S×k, где А2 – размер ежеквартального арендного платежа, А – размер арендной платы, указанный в протокола об итогах аукциона (в расчете за единицу площади), k – повышающий коэффициент, рассчитываемый по формуле: k = 1+0,5×Т1/(Т-Т1), где Т- срок аренды в годах, Т1 – льготный период арендной платы в годах, указанный в подпункте 4.5.1. договора.

При этом подлежащая внесению арендная плата за использование участка оплачивается в безналичной форме ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала (пункт 4.4. договора).

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ООО «Сити-Град» своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 01.04.2014 по 30.09.2015 в размере 17 302 070 руб.

Ответчиком доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы за период с 01.04.2014 по 30.09.2015 в размере 17 302 070 руб. суду не предоставлено, в связи с чем требования истца в указанной части являются обоснованными.

Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 9.4. договора аренды установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,15% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Согласно расчётам истца, размер пени за просрочку платежей за период с 06.08.2013 по 13.08.2015 составил 5 207 955,22 руб. Расчёт суммы пени проверен и принят судом.

С учётом правил статей 309, 330, 614 ГК РФ и условий заключённого между сторонами договора аренды требования истца о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы в общей сумме 5 207 955,22 руб. правомерны.

Ходатайства об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки ответчиком не заявлено, в связи с чем оснований для уменьшения размера неустойки у суда не имеется.

Также обоснованным является требование истца о взыскании с ООО «Сити-Град» неустойки за нарушение сроков предоставления банковской гарантии в размере 3 655,50 руб. Данное требование истца признано ответчиком в судебном заседании, в связи с чем в силу положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для удовлетворения иска в этой части.

В то же время требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков утверждения документации по планировке территории в границах участка в размере 62 143,50 руб. судом отклоняется в силу следующего.

Пунктом 3.1.1. договора разработка и обеспечение утверждения в установленном порядке документации по планированию территории в границах Участка должны быть выполнены в срок, установленный протоколом об итогах аукциона.

В соответствии с пунктом 9.2. договора в случае неисполнения обязанностей в сроки, предусмотренные подпунктом 3.1.1. договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% суммы платы за право заключения договора, указанной в пункте 4.2. договора, за каждый месяц просрочки.

Между тем, как следует из пункта 1 Протокола №А230-21/2013/2 от 27.06.2013 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, указанным протоколом установлен лишь максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания в границах участка – 8 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участка. При этом сроки утверждения указанных проектов Протоколом не установлены и от арендатора не зависят.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Сити-Град» 24.02.2014 направило на проверку и утверждение в Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда проект планировки и межевания территории спорного земельного участка.

С учетом того, что акт приема-передачи спорного земельного участка подписан сторонами 11.07.2013, обязанность ООО «Сити-Град» по подготовке проектов планировки территории и проекта межевания в границах участка была выполнена в пределах 8-ми месячного срока, установленного в соответствии с пунктом 3.1.1. договора.

Оценивая доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы в связи с допущенными истцом нарушениями в ходе предоставления спорного земельного участка и заключения договора аренды, суд полагает их необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Так, согласно раздела «Характеристика Участка» Протокола №А230-21/2013/2 от 27.06.2013 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, Арендатору при проектировании и строительстве необходимо учесть расположение части территории в охранных зонах ЛЭР, а также ограничения по высоте вблизи вертолетной площадки для обеспечения безопасности полетов вертолетов.

Поскольку указанный Протокол №А230-21/2013/2 от 27.06.2013 является неотъемлемой частью договора №ДЗ-62 от 11.07.2013 аренды земельного участка, оговоренные в нем ограничения и особенности освоения спорного земельного участка считаются согласованными сторонами.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 АПК РФ означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценивая заключение судебной экспертизы эксперта ФИО2, суд приходит к выводу о том, что эксперт не смог прийти к твердому и убедительному выводу о соответствии или несоответствии спорного земельного участка с учетом известных ограничений условиям договора аренды.

Как следует из ответа эксперта на третий вопрос, использование и застройка спорного земельного участка по назначению: «для размещения многоквартирных жилых домов» с учетом ограничений, налагаемых наличием охранной зоны вертолетной площадки, расположенной на смежном земельном участке, а также с условиями, указанными в договоре аренды земельного участка, возможно в границах части участка.

При этом, при ответе на четвертый вопрос суда эксперт не смог дать четкого ответа о возможности или невозможности строительства на спорном земельном участке жилья с минимальной площадью 25 000 кв. метров.

Кроме того, оценивая выводы эксперта ФИО2 и доводы ответчика, суд учитывает следующие обстоятельства.

При решении вопроса об отнесении имущества к сооружениям инфраструктуры воздушного транспорта Минфин России рекомендует руководствоваться Федеральным законом от 08.01.1998 №10-ФЗ «О государственном регулировании развития авиации» и Воздушным кодексом РФ, а также нормами Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (письма от 16.11.2011 №03-05-05-01/88, от 25.10.2011 №03-05-04-01/37).

Понятие авиационной инфраструктуры содержится в Федеральном законе от 08.01.1998 №10-ФЗ «О государственном регулировании развития авиации».

Согласно абзаца 6 статьи 1 данного Закона к авиационной инфраструктуре относятся аэродромы, аэропорты, объекты единой системы организации воздушного движения, центры и пункты управления полетами летательных аппаратов, пункты приема, хранения и обработки информации в области авиационной деятельности, объекты хранения авиационной техники, центры и оборудование для подготовки летного состава, другие используемые при осуществлении авиационной деятельности сооружения и техника. К летательным аппаратам относятся самолеты, вертолеты, летательные ракеты и др.

Исходя из пункта 1.1 статьи 40 Воздушного кодекса РФ вертодром - участок земли или определенный участок поверхности сооружения, предназначенный полностью или частично для взлета, посадки, руления и стоянки вертолетов.

Из совокупного анализа вышеизложенных норм права, можно сделать вывод, что вертодромы также относятся к объектам авиационной инфраструктуры, а, соответственно, к особо опасным и технически сложным объектам.

В соответствии с пунктом 6 статьи 40 Воздушного кодекса РФ порядок допуска к эксплуатации аэродрома, аэропорта или вертодрома устанавливается федеральными авиационными правилами.

Пункт 1 статьи 41 Воздушного кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность государственной регистрации гражданских аэродромов и аэропортов со включением данных о них в соответствующие государственные реестры.

Поскольку государственная регистрация предоставляет право эксплуатации аэродрома или аэропорта, она проводится только после сертификации аэродрома (аэропорта), предусмотренной в статье 48 Воздушного кодекса Российской Федерации, и получения сертификата (свидетельства) годности к эксплуатации. Государственную регистрацию гражданских аэропортов и аэродромов и ведение государственных реестров осуществляет Росавиация в соответствии с пунктом 5.4.13 Положения об этом Агентстве.

 Пункты 2 и 3 статьи 41 Воздушного кодекса Российской Федерации требуют проводить государственную регистрацию аэродромов государственной и экспериментальной авиации с внесением данных о них в государственные реестры.

Такая регистрация должна производиться после того, как будет установлено, что аэродром соответствует требованиям годности к эксплуатации в зависимости от предназначения данного аэродрома для военной, пограничной, таможенной, милицейской и другой государственной службы или для проведения опытно-конструкторских, экспериментальных, научно-исследовательских работ и испытаний авиационной и другой техники.

Таким образом, для приобретения каким-либо сооружением статуса аэродрома, вертодрома или посадочной площадки необходима государственная регистрация такого объекта с внесением данных о них в государственный реестр.

Данное требование обусловлено необходимостью соблюдения требований к обустройству таких объектов в связи с их повышенной опасностью, а также необходимостью включения этих объектов в единую систему организации воздушного движения.

Как следует из справки Южного межрегионального территориального управления воздушного транспорта Федерального агентства воздушного транспорта от 21.01.2014 (исх. №09-22/111) каких-либо вертодромов и посадочных площадок в Советском районе Волгограда в районе Волгоградского областного кардиологического центра (пр. Университетский, 106) или в районе Волгоградского областного клинического перинатального центра №2 (ул. маршала Воронова, 70) и улицы Воронова, не зарегистрировано, аэронавигационный паспорт посадочной площадки в установленном законом порядке не выдавался.

Следовательно, находящий на смежном земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:1 объект, поименованный сторонами в договоре как «вертолетная площадка», не может быть отнесен к аэродрому, вертодрому или посадочной площадке как объекту единой системы организации воздушного движения Российской Федерации, требования к которому и ограничения в отношении которого установлены законом.

То обстоятельство, что указанная площадка включена в фонд данных учета земель Волгограда в качестве объекта недвижимого имущества на земельного участке площадью 3 601 кв. метр с кадастровым номером 34:34:060060:1, само по себе не может служить доказательством наличия у данное объекта официального статуса посадочной площадки в том смысле, закрепленной положениями абзаца 6 статьи 1 Федерального закона от 08.01.1998 №10-ФЗ «О государственном регулировании развития авиации», а также пункта 1.1 статьи 40 Воздушного кодекса Российской Федерации.

Доказательств обратного, а также того, что указанная ответчиком площадка используется в качестве посадочной вертолетной площадки или вертодрома, суду не представлено.

При таких обстоятельствах ограничения, установленные СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» и «СНиП 32-03-96. Аэродромы», на которые ссылается эксперт ФИО2 в своем экспертном заключении, не подлежат применению в данном случае к строительству на спорном земельном участке с кадастровым номером 34:34:060060:54 площадью 111 000 кв. метров.

В связи с этим довод ответчика о том, что Арендодатель не исполнил свою обязанность, закрепленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, и предоставил ответчику земельный участок, не соответствующий условиям договора, подлежит отклонению за необоснованностью и недоказанностью.

В то же время требования как истца, так и встречные требования ответчика о расторжении договора №ДЗ-62 от 11.07.2013 аренды земельного участка, суд полагает подлежащими оставлению без рассмотрения в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как видно из материалов дела, ООО «Сити-Град» допустило нарушение своей обязанности по договору, выразившееся в невнесении более двух раз подряд арендных платежей.

Вместе с тем, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Названная позиция закреплена также в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Истец в качестве доказательства соблюдения им досудебного порядка расторжения договора аренды ссылается на письмо от 05.11.2014 (исх. №АА-06/10247).

Между тем, из содержания указанного письма следует, что Фонд обращает внимание ответчика на наличие образовавшей у того задолженности по арендной плате и требует погасить образовавшуюся задолженность и уплатить предусмотренные договором неустойки в течение 14 дней со дня направления данного письма. В противном случае Фонд оставляет за собой право обратиться к гаранту с требованием о выплате гарантийной суммы.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Из представленных доказательств видно, что истец с предложением о расторжении спорного договора не обращался в порядке, предусмотренном статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковые требования в названной части должны быть оставлены без рассмотрения.

По этим же основанием оставлению без рассмотрения подлежит и встречное исковое требование ООО «Сити-Град». Как пояснил в судебном заседании представитель ООО «Сити-Град» предложение расторгнуть договор в добровольном порядке в адрес Фонда им не направлялось и не заявлялось.

Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления в указанной части без рассмотрения.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.  110, 167-170 АПК РФ, суд                      

Р Е Ш И Л:

Иск Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН <***>; ИНН <***>) в части требования о расторжении договора №Д3-62 от 11 июля 2013 года аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства оставить без рассмотрения.

В остальной части иск Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН <***>; ИНН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-ГРАД» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН <***>; ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 17 302 070 руб., неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 5 207 955 руб. 22 коп., неустойку за нарушение срока предоставления банковской гарантии в размере 3 655 руб. 50 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 114 798 руб., а всего 22 624 823 руб. 22 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Иск общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-ГРАД» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в части требования о расторжении договора №Д3-62 от 11 июля 2013 года аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства оставить без рассмотрения.

В остальной части встречный иск общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-ГРАД» (ОГРН <***>; ИНН <***>) оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-ГРАД» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 34 104 руб.

Возвратить Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (ОГРН <***>; ИНН <***>) из федерального бюджета уплаченную государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-ГРАД» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) стоимость судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки,  установленные арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации.

Судья                                                                                                                  В.А. Самсонов