Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр-Волгоград» к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания «РОСТ» и Обществу с ограниченной ответственностью «Континент», о признании недействительными публичных торгов и договора купли продали, а также о применении последствий недействительности сделки,

с привлечением в качестве третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области.

при участии представителей:

от истца – ФИО1, доверенность б/н от 28.02.2008 года

от ответчиков:

от ООО «Континент» - ФИО2, доверенность б/н от 01.01.2008г.от ООО «Финансово-Строительная компания «РОСТ» конкурсный управляющий ФИО3, паспорт 18 03 65 9349, выдан 06.02.2003 года Советским РОВД г. Волгограда, решение суда от 25.12.2006 г. по делу № А12-20097/06-с64 .от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом, имеется ходатайство о рассмотрении дела без представителя ( т.1 л.д. 82)

В судебном заседании был объявлен перерыв с 12 час.20 минут 13 мая 2008г. до 11 час. 00 мин. 20 мая 2008г.

В судебном заседании 20.05.2008г. судом вынесено определение об отказе в удовлетворении ходатайств ООО «ФСК «РОСТ» и ООО «Континент» о приостановлении производства по делу №А12 – 3266/08-С21, до вступления в законную силу судебных актов по делам №А12-3588/07-С53 и № А12-4167/08-С56.

У С Т А Н О В И Л

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр-Волгоград» (далее по тексту: ООО «Бизнес-Центр-Волгоград», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания «РОСТ» (далее по тексту ООО «ФСК «РОСТ», ответчик) и Обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (далее по тексту ООО «Континент», ответчик):

· о признании недействительными публичных торгов от 09.07.2007г. по отчуждению 4/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.;

· о признании недействительным договора купли-продажи № 41 от 12.07.2007г. между ОАО «Финансово-Строительная компания «РОСТ» и ООО «Континент» 4/5 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.;

· о применении последствий недействительности сделки - договора купли-продажи №41 от 12.07.2007г. между ОАО «Финансово-Строительная компания «РОСТ» и ООО «Континент» 4/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> виде: возврата каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке.

В обоснование иска истец сослался на то, что публичные торги были проведены с нарушением требований действующего законодательства, а именно:

- нарушено его преимущественное право покупки спорных 4/5 долей в праве общей долевой собственности на спорное имущество;

- при проведении оспариваемых торгов и договора купли-продажи, доли в праве общей долевой собственности на спорное имущество в натуре не определены, то есть не определен предмет указанных сделок: нет никаких данных, где располагается доля размером 4/5; не определено сколько квадратных метров составляет доля размером 4/5 в нежилом помещении; не определена готовность объекта на момент заключения оспариваемых сделок, так как его готовность 59% незавершенного строительства была зафиксирована ещё в 2000 году, а сделки заключены в 2007году.

В судебном заседании представитель ООО «Бизнес-Центр-Волгоград» исковые требования и их обоснование поддержала.

Ответчики (ООО «ФСК «РОСТ» и ООО «Континент») с исковыми требованиями не согласны, считают, что торги проведены в полном соответствии с ГК РФ, Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». По их мнению, договор купли - продажи № 41 от 12.07.2007г., заключенный по результатам торгов полностью соответствует законодательству РФ. Кроме того, по мнению ООО «ФСК «РОСТ» и ООО «Континент» изложенному в отзывах на иск, Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дает право реализовывать общее имущество без учета преимущественного права других сособственников, в связи с чем статьи 250, 255 ГК РФ не применимы к спорным отношениям. Ответчики также считают, что спор подпадает под разъяснения, изложенные в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства».

В судебном заседании представители ответчиков исковые требования ООО «Бизнес-Центр-Волгоград» не признали, поддержали доводы изложенные в отзывах на иск.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу о наличии нарушений требований действующего законодательства при проведении публичных торгов от 09.07.2007г. по отчуждению 4/5 доли в праве общей собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> и при заключении договора купли-продажи № 41 от 12.07.2007г. указанных долей в праве общей собственности на указанное нежилое помещение.

В силу пункта 6 статьи 139 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее по тексту Федеральный закон № 127-ФЗ) на стадии конкурсного производства продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу должна производиться в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3 - 8 статьи 110 и статьей 111 настоящего Федерального закона, с особенностями, предусмотренными настоящей главой.

В соответствии с пунктом 6 статьи 110 Федерального закона № 127-ФЗ организатор торгов обязан опубликовать сообщение о торгах в официальном издании, определяемом в соответствии со статьей 28 настоящего Федерального закона, а также в местном печатном органе не позднее, чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

В силу статьи 28 и пункта 6 статьи 231 Федерального закона № 127-ФЗ официальным изданием, в котором надлежит публиковать сведения по вопросам, связанным с банкротством, является «Российская газета».

Таким образом, закон императивно предписывает организатору торгов размещать сообщение о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу на торгах не только в «Российской газете», но и в местном печатном органе.

Как следует из материалов дела, 09 июля 2007 года состоялись публичные торги по продаже 4/5 долей в праве собственности на незавершенное строительством встроено-пристроенное нежилое помещение, готовностью 59%, расположенное по адресу: <...>. Победителем торгов было признано ООО «Континент». С лицом, выигравшим торги, заключен договор купли продажи № 41 от 12.07.2007г. указанных долей в праве общей собственности. По поручению конкурсного управляющего ООО «ФСК «РОСТ» организатором торгов являлось ООО «Опт-Агро-Ресурс».

ООО «Опт-Агро-Ресурс» судом не привлечено в качестве третьего лица по делу, так как судебный акт по результатам рассмотрения иска, никак не может повлиять на его права и обязанности по отношению одной из сторон.

ООО «ФСК «РОСТ» представлена копия сообщения о проведении открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества: 4/5 доли в праве на встроено-пристроенное нежилое помещение, готовностью 59%, расположенное по адресу: <...>. только в «Российской газете» № 123 от 09.06.2007 года (л.д.29,30)

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ стороны несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Вопреки требованиям указанной процессуальной нормы, а также правил статьи 65 АПК РФ о доказывании обстоятельств дела и раскрытии доказательств ООО «ФСК «РОСТ» не представило суду письменных документов, свидетельствующих о публикации сообщения о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу в местном печатном органе.

Суд считает, что при проведении торгов по продаже долей в праве общей собственности допущены и другие нарушения действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, ООО «Бизнес-Центр-Волгоград» является собственником 1/5 доли незавершенного строительством встроено-пристроенного нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>., что подтверждается договором купли-продажи от 11.06.2003г. между ООО «Форум 2000» и ООО «Бизнес-Центр-Волгоград» (л.д.15) и свидетельством о государственной регистрации права на 1/5 доли в общей долевой собственности (л.д.16). Собственником другой доли в общей долевой собственности незавершенного строительством указанного встроено-пристроенного нежилого помещения является ООО «ФСК «РОСТ».

В соответствии с п.1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно п.1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу:

остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях;согласие сособственников не требуется при проведении публичных торгов:в случае, предусмотренном частью второй статьи 255 ГК РФ;в иных случаях предусмотренных законом. Совершенно очевидно, что в силу буквального толкования закона, продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу с публичных торгов, сама по себе не исключает за остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли.

В статье 255 ГК РФ установлено, что кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (без согласия сособственников) в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника.

Федеральным законом от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)» на основании которого проводились оспариваемые торги, отсутствует прямое указание на то, что публичные торги при продаже общей долевой собственности проводятся в отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности.

На основании статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.

По отношению к Гражданскому Кодексу РФ Федеральный закон от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» является специальной нормой.

Если специальной нормой не предусмотрена процедура продажи доли в праве общей собственности, то подлежит применению общий порядок продажи доли в общей собственности, в том числе и в порядке публичных торгов.

По указанным основаниям суд признаёт ошибочными доводы ООО «ФСК «РОСТ» и ООО «Континент» о том, что процедура банкротства является «иным случаем предусмотренным законом», дающим право реализовывать имущество на торгах без учета преимущественного права сособственников.

Таким образом, в спорном случае оснований для продажи доли в общей собственности с публичных торгов без обеспечения права преимущественной покупки остальных участников общей собственности не имеется.

Вопреки требованиям указанной процессуальной нормы, а также правил статьи 65 АПК РФ о доказывании обстоятельств дела и раскрытии доказательств ООО «ФСК «РОСТ» не представило суду письменных доказательств, свидетельствующих о соблюдении предусмотренного законом права ООО «Бизнес-Центр-Волгоград» на преимущественное право покупки 4/5 доли в праве общей собственности, а также не представлено доказательств направления в адрес ООО «Бизнес-Центр-Волгоград» запроса или извещения о продаже указанных 4/5 доли в праве общей собственности в порядке ст. 255 ГК РФ.

Ответчики считают, что настоящий спор подпадает под разъяснения, изложенные в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»

Исполнительное производство является стадией судопроизводства, в которой происходит исполнение судебных актов в рамках Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве».

Торги, признаваемые недействительными в рамках настоящего дела проводились в рамках Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Следовательно, данные разъяснения распространяют свое действие исключительно на проведение публичных торгов в рамках Федерального закона «Об исполнительном производстве» и не распространяют свое действие на рассматриваемые правоотношения.

Суд считает, что проведение публичных торгов без опубликования соответствующих сведений в местном печатном органе, а также без обеспечения преимущественного права покупки остальных участников общей собственности при несоблюдении требований ст. 255 ГК РФ, является основанием к признанию торгов не действительными.

При этом суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Ссылки ООО «Континент» на то, что истец не доказал факт нарушения права являются несостоятельными, так как ООО «Бизнес-Центр-Волгоград» заинтересованно в приобретении выставленных на продажу 4/5 доли в вправе общей собственности спорного имущества, однако в результате нарушений при проведении торгов ООО «Бизнес-Центр-Волгоград» было лишено возможности приобрести выставленные на продажу указанной доли в праве общей собственности в порядке предусмотренного законом преимущественного права покупки.

В силу 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Кроме того, суд считает, что при заключении договора купли продажи № 41 от 12.07.2007г. между ОАО «ФСК «РОСТ» и ООО «Континент» 4/5 долей в праве общей собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> также нарушены требования действующего законодательства.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Следовательно, эти условия договора определяют предмет договора и являются существенными.

В соответствии со статьей 168 АПК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В договоре, заключенном по результатам торгов в качестве предмета указаны 4/5 доли в праве собственности на встроено-пристроенного нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>. В этом же договоре прямо указано, что иным участником долевой собственности в размере 1/5 доли является ООО «»Бизнес-Центр-Волгоград». Однако, в договоре не указано где располагается доля размером 4/5, на каком этаже или в подвале дома №6 по улице Николая Отрады в городе Волгограде, от какого количества квадратных метров отсчитывается 4/5 доли, так как готовность 59% незавершенного строительства была зафиксирована в 2000 году, однако в 2005году произведен ввод в эксплуатацию реконструкции указанного незавершенного строительством нежилого помещения (л.д.65), а оспариваемые торги и договор купли-продажи произведены в 2007г. То есть из предмет договора конкретно не определен. Указанные обстоятельства также свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи № 41 от 12.07.2007г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Как следует из материалов дела, ООО «ФСК «РОС» передал ООО «Континент» 4/5 доли в праве общей собственности на незавершенное строительством встроено-пристроенное нежилое помещение, готовностью 59%, расположенное по адресу <...>, что подтверждается актом приема передачи к договору купли-продажи №41 от 12.07.2007г. (л.д.18), в связи с чем требования истца в части применения последствий признания сделки недействительной являются обоснованными.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Как следует из материалов дела истец, в связи с рассмотрением его требований в суде, оплатил государственную пошлину в сумме 4000 руб. (л.д.12, 95 т.1), которую необходимо взыскать в его пользу с ответчиков в связи с удовлетворением заявленных требований, солидарно.

Таким образом, исковые требования ООО «Бизнес-Центр-Волгоград» подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр-Волгоград» удовлетворить.

Признать недействительными публичные торги от 09.07.2007г. по отчуждению 4/5 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Признать недействительным договор купли-продажи №41 от 12.07.2007г. между Обществом с ограниченной ООО «Финансово-Строительная компания «РОСТ» и Обществом с ограниченной ответственностью «Континент» 4/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Применить последствия недействительной сделки в виде возврата каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Континент» и Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания «РОСТ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр-Волгоград» государственную пошлину, уплаченную при подаче искового заявления в суме 4000 руб. солидарно.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения решения в полном объеме.

Судья В.Д. Суба