Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (400131, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (400066, <...> ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истцов – ФИО2, ФИО3, представители по доверенности от 29.08.2019,

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности №71 от 09.08.2017,

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом,

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик, Департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:060029:18, площадью 1268 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Свои доводы истец мотивировал тем, что предложенный ответчиком при заключении договора аренды земельного участка расчет арендной платы исходя из его рыночной стоимости земельного участка, не отвечает требованиям экономической обоснованности и может повлечь за собой неосновательное обогащение. Кроме того, полагает что рыночная стоимость определена неверно, явно завышена. В подтверждение указанных доводов истцом предоставлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Региональная компания – Профит».

Ответчик исковые требования не признает, по мотивам, изложенным в отзыве, настаивает на расчете арендной платы, приведенной в приложении № 1 к проекту договора аренды земельного участка № 11415 от 23.05.2018. Кроме этого, Департамент настаивает на том, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:060029:18 не относится к земельным участкам, ограниченным в обороте, перечень которых установлен ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, представив письменные пояснения, в которых считает исковые требования ИП ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В ходе судебного заседания истец, в прядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просит урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) при заключении договора аренды земельного участка № 11415 от 23 мая 2018 года, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 34:34:060029:18, дополнить абзац первый Приложения № 1 словами:

«Распоряжения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда № 4932р от 19.12.2018 года об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым № 34:34:060029:18 в собственной без проведения торгов, Постановления Волгоградского городского совета народных депутатов от 23.11.2005 №24/464 «О положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда», главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации, заключения судебной экспертизы № А12-32891/2018, выполненной ООО «Константа» по делу № А12- 32891/2018»

- изменить редакцию таблицы расчета арендой платы на следующую:

Арендатор

Рыночная стоимость земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы № А12- 32891/2018, выполненной ООО «Константа» по гражданскому делу № А12-32891/2018

Коэффициент

минимальной

доходности

земельного

участка

Коэффициент

категории

арендатора

земельного

участка

Сумма годовой арендной платы (руб).

с 24 апреля 2018 года по 08 июля 2018 года

ФИО1

4 329 000

0,08820

381 817,80

- дополнить расчет арендной платы следующей таблицей:

Арендатор	Кадастровая стоимость земельного участка	Налоговая ставка по земельному налогу	Размер земельного налога, рассчитанного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения прав на приобретение в собственность отсутствуют	Сумма годовой арендной платы (руб).
с 09 июля 2018 года по 31 декабря 2018 года
ФИО1	5 132 000	1,5%	76 980	76 980
на 2019 год
ФИО1	5 132 000	1,5 %	76 980	7680

а также взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг независимого эксперта в размере 5 000 рублей; расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей; расходы по оплате расходов по проведению судебной экспертизы в размере 15 000 рублей.

Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

03.10.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «Инвест-Ком» (далее - продавец) и ФИО1 (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю здание автомойки, общей площадью 813,5 кв.м., назначение - нежилое, этажность- 1, антресоль, кадастровый номер 34:34:060029:540, адрес объекта: <...> Б. (т. 1, л.д.11-12).

18.10.2016 на основании вышеуказанного договора за ФИО1 произведена государственная регистрация права собственности на здание автомойки (т. 1, л.д. 15).

Земельный участок, на котором находится здание автомойки, предоставлен предыдущему собственнику (ООО «Инвест-Ком») в пользование на условиях аренды на основании договора аренды земельного участка № 8541 от 16.04.2009, заключенного с Министерством по управлению государственным имуществом с учетом дополнительных соглашений № 1 от 27.03.2013 и № 2 от 24.07.2013,со сроком действия договора до 21 июня 2018 г. (т. 1, л.д. 16-38).

По условиям названного договора земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов, площадью 1268 кв.м., с кадастровым номером 34:34:060029:18, с разрешенным использованием: автомойка, местоположением: <...>, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору, для эксплуатации здания - автомойки.

Согласно Положению оДепартаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585 к полномочиям Департамента относится осуществление полномочий собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками. В том числе полномочия продавца, арендодателя.

24.04.2018 в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации истец, как собственник здания автомойки, обратился в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1268 кв.м., с кадастровым номером 34:34:060029:18 без проведения торгов, цель использования земельного участка – капитальное здание автомойки, на срок 49 лет. ( т.1, л.д. 43-45)

23.05.2018 в адрес истца Департаментом направлено письмо № 9957-МКУ с предложением получить проект договора аренды земельного участка № 11415 от 23.05.2018 с кадастровым номером 34:34:060029:18, учетным № 6-29-47, площадью 1268 кв.м., расположенного по адресу; Волгоград, Советский район, пр.-т Университетский, 37б для размещения автомойки (кадастровый номер 34:34:060029:540), на срок 49 лет, а также соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16.04.2009 № 8541. ( т.1, л.д.46)

Согласно пункту 12.5 названного проекта договора расчет арендной платы за земельный участок приведен в приложении № 1 к договору и является его неотъемлемой частью. В соответствии с данным Приложением сумма годовой арендной платы составила 499 354 руб. 88 коп. Расчет арендной платы произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка 4465 руб. за 1 кв.м., с учетом площади земельного участка – 1268 кв.м, коэффициента минимальной доходности земельного участка – 0,08820, коэффициента категории арендатора земельного участка - 1.

Расчет произведен на основании постановления Главы администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящееся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов», приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07 марта 2018 г. № 25-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год».

Не согласившись с предложенными условиями договора аренды земельного участка, истец направил ответчику протокол разногласий, в котором выразил несогласие с пунктом 12.5, а именно с приложением № 1 к договору аренды земельного участка.

ИП ФИО1 просил произвести расчет стоимости объекта оценки на основании отчета № 069/18 от 19.06.2918, выполненного ООО «Региональная компания-Профит», из расчета рыночной стоимости земельного участка составляющей 4 155 000 рублей, а также учесть решение Арбитражного суда Волгоградской области по делу А12-25044/2018 от 01.09.2014, которым установлена рыночная стоимость земельного участка равная 4 465 000 рублей, и применить более низкий коэффициент минимальной доходности земельного участка, поскольку он не соответствует принципу экономической обоснованности (т. 1, л.д. 56).

Стоимость работ по определению рыночной стоимости земельного участка, выполненныхООО «Региональная компания-Профит» составила 5000 руб., которая оплачена истцом (т.2, л.д.6).

25.07.2018, ссылаясь на то, что проект договора аренды № 11415 истцом не подписан, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда возвратил ИП ФИО1 протокол разногласий, оставив их без рассмотрения. Ответчик также указал, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 24.04.2018 и составляет 5 661 620 руб., что подтверждается отчетом об оценке земельного участка составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а коэффициент минимальной доходности земельного участка на 2018 год установлен приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07 марта 2018 г. № 25-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год» и изменению не подлежит. ( т.2, л.д. 7)

Возврат Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда протокола разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, послужил основанием для обращения ИП ФИО1 в суд с данным иском.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В ходе судебного разбирательства стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16.04.2009 № 8541 с 24 апреля 2018г. Подписанные истцом два экземпляра соглашения поступили в адрес Департамента 19.09.2019.

Кроме этого, с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по делу назначена судебная экспертиза, по результатам которой установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:060029:18, площадью 1268 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 24.04.2018 составляет 4 329 000 руб.

В связи с чем, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования.

Вместе с тем, проверяя расчет истца по определению арендной платы, суд установил следующее.

В соответствии с о ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13 от 25.01.2013г. «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены принципы определения арендной платы, которые обязательны к применению исполнительными органами Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. (далее – Постановление 582).

Постановление 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель Федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 №531 внесены изменения в Постановление 582 в части установления принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Постановление Правительства РФ от 05.05.2017 N 531 вступило в силу по истечении трех месяцев с момента опубликования, т.е. 12.08.2017.

На основании указанного Постановления Правительства, постановлением Администрации Волгоградской области от 27.06.2018 №291-п в Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п внесены изменения в части принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения.

Указанные изменения вступили в силу 09.07.2018.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П, праву лица, участвующего в деле и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии с последним корреспондирует безусловная обязанность суда рассмотреть этот вопрос, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 13 и пункт 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Порядок расчета применяемый истцом до внесения изменений, постановлением Администрации Волгоградской области от 27.06.2018 №291-п в Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п, в части принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, которые вступили в силу 09.07.2018, за период до 08.07.2018, не подлежит применению при определении размера арендной платы, поскольку противоречит принципам, закрепленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В связи с чем, суд приходит к выводу, что принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка подлежит применению с 12.08.2017.

Как указано в п. 30 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. №582 утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 №710, в целях применения Принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В соответствии с подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Земельный участок с кадастровым № 34:34:060029:18 находится в границах территории, в отношении которой имеется утвержденный постановлением администрации Волгограда от 15.07.2014 № 826 проект планировки и межевания территории с целью строительства 3-й очереди скоростного трамвая от ул. им. Льва Толстого до проспекта Университетского в Советском районе г. Волгограда, согласно которому земельный участок расположен в границах улично-дорожной сети.

В соответствии с утвержденным постановлением администрации Волгограда от 15.08.2016 № 1276 проектом межевания территории по проспекту Университетскому, ограниченной ул. Выборгской, ул. 35-й Гвардейской Советском районе г. Волгограда, в соответствии с которым земельный участок расположен в границах застроенного ранее сформированного земельного участка площадью 1 268 кв.м, для эксплуатации объектов придорожного сервиса в границах улично-дорожной сети.

В соответствии с утвержденным постановлением администрации Волгограда от 20.09.2017 № 1521 проектом планировки территории по проспекту Университетскому, ограниченной ул. Выборгской, ул. 35-й Гвардейской в Советском районе г. Волгограда, земельный участок расположен в границах зоны размещения объектов транспортной инфраструктуры в границах улично-дорожной сети.

Согласно Генеральному плану Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 29.06.2007 № 47/1112 спорный земельный участок расположен в общественно-деловой зоне, в границах магистральной улицы общегородского значения непрерывного движения.

Указанная документация по планировке территории не оспорена и не признана не подлежащей применению.

Возражая относительно доводов истца, ответчик и третье лицо также ссылаются на Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако Верховный суд Российской Федерации в апелляционном определении №АПЛ18-361 от 20.09.2018, указал, что данные методические рекомендации не разрешают вопрос о применении спорного принципа к размеру арендной платы за земли, относящиеся к землям общего пользования.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами. На возникающие при этом правоотношения в полной мере распространяется правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, в силу которой государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации (Постановление от 3 ноября 1998 года N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Как установлено Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (пункт 2 статьи 15); оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 1 и 2 статьи 27); так, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (пункт 12 статьи 85).

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок ограничен в обороте.

Указанные обстоятельства были предметом рассмотрения дела №А12-3123/2019 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании недействительным Распоряжения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда № 4932р от 19.12.2018 года об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым № 34:34:060029:18 в собственность без проведения торгов, а так же о понуждении Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подготовить, подписать и направить в адрес ФИО1 в трех экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1 268 квадратных метра с кадастровым номером 34:34:060029:18 с учетным № 6-29-47, расположенного по адресу: <...> Б.

Распоряжением Департамента от 19.12.2018 № 4932р ИП ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым № 34:34:060029:18, учетным № 6-29-47, в собственность без проведения торгов в связи с расположением земельного участка в границах территории общего пользования, линейных объектов.

Как следует из градостроительного заключения № 333-06 (исх. № ар 15228-18 от 30.11.2018), подготовленного департаментом по архитектуре и градостроительству администрации Волгограда, земельный участок с кадастровым № 34:34:060029:18 расположен в границах территории общего пользования, линейных объектов (п. 2.6).

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Аналогичные положения содержатся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которому отчуждению в собственность граждан и юридических лиц не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. Ставки утвержденные непосредственно федеральным законом являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015)»).

В данном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Соответственно размер платы за землю в указанном случае не может превышать размер земельного налога.

В соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Постановлением Волгоградского городского совета народных депутатов от 23.11.2005 № 24/464 «О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда» установлена налоговая ставка в размере 1,5% в отношении прочих земельных участков (максимальная ставка», к которым и относится спорный земельный участок.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 5 132 000 руб.

Таким образом, в рассматриваемом споре, размер земельного налога и соответственно сумма годовой арендной платы должны составлять 76 980 рублей, из расчета кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 132 000 руб. и налоговой ставки по земельному участку 1,5% (5 132 000 х 1,5% х 1 (доля в праве собственности).

При этом довод ответчика о том, что расчет арендных платежей необходимо исчислять исходя из рыночной стоимости земельного участка, суд не может принять во внимание в силу следующего.

Постановлением Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п, вступившим в силу 1 апреля 2017 года, внесены изменения в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов». В частности, добавлен пункт 1.5.7, согласно которому годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

В соответствии с пунктом 2.5 размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Департамент произвел расчет арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Между тем, решением Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018 года по делу № 3а-15/2018, вступившим в законную силу 26 марта 2018 года, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»).

Суд указал, что оспариваемые истцами нормы Порядка расчета арендной платы, утвержденные постановлением № 469-п в редакции постановления № 135-п, не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы – принципу запрета необоснованных предпочтений.

Кроме этого, в рамках дела №3а-400/2018, рассматриваемого Волгоградским областным судом оспаривалось постановление администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п и Приказ Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу 3а-1/2019, признаны недействующим со дня вступления решения суда в законную силу приказ комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 года N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год";

абзац 11 пункта 1.6 порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению;

абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения;

пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы;

постановления администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 года N 89-п "О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" пункт 3 названного постановления в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению.

Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 13.06.2019, решение Волгоградского областного суда от 29 января 2019 г. отменено в части признания недействующими приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 г. N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год", пункта 3 постановления Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. N 89-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов".

В этой части по делу принято новое решение, которым в удовлетворении требований об оспаривании приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 г. N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год", пункта 3 постановления Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. N 89-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" отказано.

Как указано в вышеуказанном определенииВерховного суда Российской Федерации от 13.06.2019, согласно пункту 2.5 Порядка расчета в редакции Постановления N 89-п размер арендной платы рассчитывается по формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, (С) на коэффициент минимальной доходности земельного участка (К_мд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (К_каз).

Порядок вступления в силу изменений, вносимых Постановлением N 89-п, регулируется его пунктом 6, согласно которому данное постановление вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования, но не ранее дня вступления в силу нормативного правового акта комитета экономической политики и развития Волгоградской области об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка, за исключением подпункта "б" подпункта 2 пункта 1 и пунктов 3 и 4 этого постановления, которые вступают в силу со дня официального опубликования постановления.

Абзацем одиннадцатым пункта 1.6 Порядка расчета предусмотрено, что коэффициент минимальной доходности земельного участка, используемый согласно пункту 2.5 указанного порядка для расчета размера арендной платы, устанавливается нормативным правовым актом комитета экономической политики и развития Волгоградской области по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области ежегодно до 15 февраля текущего года и применяется с 1 января текущего года.

В рассматриваемом случае, оспариваемая норма допускает применение установленного на текущий год коэффициента минимальной доходности земельного участка для расчета арендной платы за период времени, предшествующий установлению этого коэффициента.

Таким образом, абзац одиннадцатый пункта 1.6 Порядка расчета влечет ухудшение положения административных истцов как арендаторов земельного участка, поскольку обязывает их внести арендную плату за прошедший период в увеличенном размере в случае изменения значения коэффициента в сторону увеличения, а также не соответствует закрепленному в Постановлении N 582 принципу предсказуемости расчета размера арендной платы.

Кроме того, суды, установив, что подлежащее применению до установления органами местного самоуправления муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области значение указанного коэффициента категории арендаторов земельных участков (равным единице) определено в отсутствие какого-либо обоснования, пришли к выводу о несоответствии пункта 1.15 Порядка расчета предусмотренному Постановлением N 582 принципу экономической обоснованности.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Департамент произвел расчет арендной платы по ставкам, установленным постановлением N 469-п в редакции постановления № 135-п, 89-п признанным судом недействующим и не подлежащим применению.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение администрацией ставок арендной платы, установленных Постановлениями №135-п, 89-п признанными не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

В совокупности представленных доказательств по делу, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению, однако расчет арендной платы следует исчислять за весь период исходя из размера налога на земельный участок.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу положений статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Такие обстоятельства, в случае принятия их арбитражным судом, не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся также денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (ст.106 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

При этом из разъяснений, приведенных в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", следует, что законодательством не предусмотрен возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

Поскольку судебный акт принят не в пользу ответчика, то расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования о взыскании судебных расходов в сумме 5 000 руб., связанных с оплатой услуг по составлению независимого экспертного заключения, поскольку данные расходы понесены в рамках доказывания истцом правовой позиции по настоящему делу, при расчете ответчиком арендной платы исходя из рыночной стоимости, отвечают признаку относимости и допустимости доказательств.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.06.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, 7 А12-301/2017 связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 46) при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу

При таких обстоятельствах, поскольку исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворены, то с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., а также судебные расходы за проведение независимой оценки размере 5000 руб. и судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

С учетом оплаты истцом на счет по учету средств Арбитражного суда Волгоградской области расходов за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб., при стоимости ее в размере 20 000 руб., судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 5 000 руб. подлежат взысканию с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Константа».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при заключении договора аренды земельного участка № 11415 от 23.05.2018, изложив спорные условия в следующей редакции:

Приложение №1 изложить в следующей редакции:

Приложение № 1

к договору аренды

земельного участка

РАСЧЕТ

арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка

На основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», Постановления Администрации Волгоградской области 27.06.2018 №291-п «О внесении изменений в Постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», Постановления Волгоградского городского совета народных депутатов от 23.11.2005 №24/464 «О положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда»,

Арендатор	Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)	Налоговая ставка по земельному участку	Сумма годовой арендной платы (руб.)
ФИО1	5 132 000	1,5%	76 980

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользуиндивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., судебные расходы за проведение независимой оценки размере 5000 руб., а также расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользуобщества с ограниченной ответственностью «Константа» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 5 000 руб.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Т.В. Куропятникова