Гражданский кодекс часть 1

Истец ООО «Золотой улей» обратился в арбитражный суд с требованием об обязании Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда заключить договор купли-продажи нежилого помещения по ул. Таращанцев, 27 площадью 127,4 кв.м. по цене 924 000 рублей и на условиях, предложенных истцом. В ходе судебного разбирательства истец заявил об установлении ответчику для заключения договора купли-продажи 10 дневного срока с момента вступления в законную силу решения суда.

Свои требования ООО "Золотой улей" обосновало тем, что на праве аренды пользуется нежилым помещением, находящимся по адресу: <...> площадью 127,4 кв.м. (1 этаж). В порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, воспользовался своим правом, направив в 1998 году в адрес КУМИ Администрации г. Волгограда (предшественник ДМИ) заявление с просьбой заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения (заявку на выкуп). Вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по делу № А12-1822/01-с4/46(02)-У34 и А12-8945/2003—С11 признано право истца на долгосрочную аренду и выкуп спорного нежилого помещения, вместе с тем ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи помещений.

Согласно ст. 51 АПК РФ определениями суда от 18.04.2007 г. и от 03.05.2007г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Волгограда и МУ «ЖКХ Краснооктябрьского района Волгограда».

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 11 час. 40 мин. 22.05.2007г. до 11 час. 30 мин. 28.05.2007года.

Ответчик с иском не согласен, считает требования необоснованными, поскольку проект договора купли-продажи был направлен в рамках другого дела №А12-2993/03-с47, стоимость объекта недвижимости 924 000 руб., заявленная истцом на основании отчета об оценке № 323/05-06, проведенной 14.07.2006г. в рамках названного дела, рассмотренного по существу.

С момента составления отчета прошло более 6 месяцев, в связи с чем цена не может быть признана рекомендуемой для целей сделки купли-продажи, являющейся предметом настоящего спора. Кроме того, указал, что истцом не соблюден досудебный порядок. Свои доводы и возражения изложил в отзыве.

Третье лицо Администрация Волгограда с требованиями истца не согласно, считает их необоснованными, поддерживает доводы ответчика. Письменный отзыв не представило.

Третье лицо МУ «ЖКХ Краснооктябрьского района Волгограда» в судебное заседание не явилось, уведомлено. Представило сообщение о том, что по состоянию на 25.05.07г. жилой дом № 27 с 2-х этажной пристройкой по ул. Таращанцев числится на балансе МУ «ЖКХ Краснооктябрьского района Волгограда» с указанием арендатора ООО «Золотой улей» договор № 2.53.П от 01.01.06г.-14.10.2007г., площадь 127,4 кв.м.

На основании ст. 156 АПК РФ дело может быть рассмотрено в отсутствие не явившегося третьего лица, по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, третьего лица, оценив доводы иска и отзыва, суд

У С Т А Н О В И Л:

14.10.1992г. на аукционе ТОО «Золотой улей» (согласно п.1.1. Устава ООО «Золотой улей» является правопреемником ТОО «Золотой улей») приобрел в собственность муниципальное предприятие розничной торговли магазин № 55 «Хлеб», расположенное по адресу: <...> в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1992 год, утв. постановлением ВС РФ от 11.06.92 г. № 2980-1.

С 01.01.1992 г. МПРТ магазин №55 «Хлеб» занимало указанное помещение по договору аренды № 12, заключенному с ЖКО «Волгоградагропромстрой», 15.03.1994г. заключен договор аренды № 2.53.П того же помещения между собственником Комитетом по управлению имуществом администрации г. Волгограда (арендодатель) и ТОО «Золотой улей» (арендатор), который продлен на тех же условиях до 14.10.2007 года на основании вступившего в законную силу постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19.06.2003 г. по делу №А12-1822\01-С4-с46(2)-5-С34.

В августе 1998 года ТОО «Золотой улей» обратилось в Комитет по управлению имуществом с заявкой на приватизацию нежилого помещения площадью 127,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> на 1 этаже.

Письмом от 29.09.1998 года Комитет по управлению имуществом отказал в удовлетворении заявки, со ссылкой на то, что ТОО «Золотой улей» утратил свое право на выкуп данного помещения, так как на момент подачи заявки на приватизацию заявитель расторг договор аренды № 2.53.П и не являлся арендатором помещения.

Решением суда от 01.09.2003г. по делу А12-8945/03-с11, а также письмом от 29.09.98 г. подтвержден факт обращения истца с заявкой на выкуп спорного помещения к комитету по управлению имуществом г. Волгограда.

Указанные обстоятельства не подлежат доказыванию с учетом ст. 69 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственности власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Несмотря на состоявшиеся судебные акты арбитражного суда о продлении срока действия договора на аренду нежилых помещений до 14.10.2007 года (постановление кассационной инстанции от 19.06.2003г. № А12-1822/01-с4/46(02), о признании права истца на выкуп указанных нежилых помещений (решение от 01.09.2003 г. дело №А12-8945/03-с11), наличие у ДМИ Волгограда (правопреемника Комитета по управлению имуществом г. Волгограда) заявки ТОО «Золотой улей» на приватизацию арендуемого помещения площадью 127,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> на 1 этаже, ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи на указанное нежилое помещение.

На основании постановления администрации г. Волгограда от 19.01.2000г. № 47, Положения о департаменте муниципального имущества администрации г. Волгограда и распоряжения ДМИ от 19.01.00 №1-р, комитет по управлению имуществом Волгограда преобразован с установлением правопреемства всех прав и обязанностей департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда.

Предметом спора по данному делу является заключение договора купли-продажи муниципального имущества в процессе его приватизации. Поскольку факт представления истцом заявки ответчику на приватизацию спорного объекта подтверждается письмом об отказе в приватизации от 29.09.98г., указанное обстоятельство преюдициально установлено вступившим в законную силу решением суда по делу №А12-8945/03-с11, следует признать, что истцом выполнен порядок обращения к ответчику с заявкой на приватизацию имущества.

Ссылка ответчика на ст. 445 ГК РФ и не предоставление истцом проекта договора имущества не могут свидетельствовать о несоблюдении истцом досудебного порядка, поскольку регулирующие порядок приватизации правовые акты (ФЗ РФ от 21.07.1997г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», Основные положения о Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1994 года, утв. Указом Президента РФ от 22.07.94 г. № 1535, Распоряжение Министерства государственного имущества РФ от 05.06.98. № 468-р, распоряжение Комитета по управлению имуществом Администрации г. Волгограда № 61-р от 29.03.1994г.) предусматривают представление проекта договора при обращении в муниципальный орган заявкой о приватизации. При этом форма утвержденной указанными распоряжениями заявки не содержит условия о цене приобретения имущества.

Наличие у истца права на приватизацию спорного помещения ответчиком не оспаривается.

Спор возник в отношении цены объекта недвижимости, являющего предметом договора купли-продажи. В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ для договоров купли-продажи недвижимости существенным условием является цена этого имущества.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст. 432 ГК РФ).

В случае, когда в соответствии с Гражданским Кодексом РФ или иными законами (в данном случае – в соответствии с законодательством о приватизации, как это установлено вышеуказанными судебными актами) заключение договора обязательно для стороны, которой направлена оферта (заявка на приватизацию) данная сторона должна направить оференту извещение о ее акцепте либо об отказе от акцепта (ст. 445 ГК РФ)

Как установлено судом, ответчик направил истцу отказ от акцепта заявки на приватизацию.

В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ уклонение стороны, для которой заключение договора обязательно, предоставляет другой стороне право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Законом не установлен срок для обращения в суд с иском о понуждении заключения договора, в таких случаях.

Истец обратился с иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи тех же помещений по цене, определенной из ставки годовой арендной платы с применением поправочных коэффициентов 30.10.2001 года, решением арбитражного суда от 17.12.2001 г. по делу А12-13210/01-С13 ему было отказано.

Повторно истец реализовал свое право, предусмотренное ч. 4 ст. 445 ГК РФ, на обращение с иском о понуждении ответчика заключить договор 24.01.2003г.

Исходя из смысла статей 8, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливая принцип обязательности проведения оценки рыночной стоимости имущества, при совершении сделок с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, действующее законодательство предоставляет суду право обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

При этом суд в силу ст. 10 указанного закона самостоятелен в выборе оценщика, что и было сделано судом (определение от 26-27.09.2005г. по делу № А12-2993/03-с47).

Суд для определения стоимости цены выкупаемой недвижимости принял во внимание стоимость, определенную независимым оценщиком по состоянию на 05 марта 2003 г., то есть на момент принятия к производству искового заявления.

В силу п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Так, постановлением кассационной инстанции ФАС Поволжского округа от 28.02.2007г. по делу № А12-2993/03-С47 установлено, что вывод суд апелляционной инстанции (постановление от 05.10.2006г.) о необходимости определения цены объекта по состоянию на дату, когда истец обратился в суд с иском о понуждении заключить договор, (то есть реализовал свое право на судебную защиту), не противоречит действующему законодательству, так как отсутствуют императивные нормы закона, предписывающие определять рыночную стоимость объекта недвижимости на определенный момент. Оснований для признания незаконным вывода суда апелляционной инстанции о выкупной цене, подлежащей продаже недвижимости (цене договора), не имеется.

Однако суд апелляционной инстанции, правомерно, указав, что недвижимость может быть отчуждена в ходе приватизации по цене 924 000 рублей, не принял во внимание предмет спора – понуждение ответчика заключить договор на условиях истца – по цене 249 000 рублей. Обязывая ответчика заключить договор по цене 924 000 рублей, суд тем самым понудил не только ответчика, но и истца заключить договор на иных условиях, чем в нарушение ст. 49 АПК РФ вышел за пределы исковых требований.

В рамках настоящего дела истцом заявлено требование о понуждении ответчика заключить договор по цене 924 000 рублей, которое суд находит обоснованным. Поскольку постановление апелляционной инстанции, обязывающее ответчика заключить договор по данной цене отменено, только в связи с нарушением норм процессуального права ввиду того, что требование о понуждении заключить договор по цене 924 000 руб. истцом не заявлялось.

Данное обстоятельство не лишает истца права на предъявление данного требования в рамках настоящего дела.

Истец полагает, что цена должна быть определена в размере 924 000 рублей, как определено отчетом об оценке № 323/05-06 по состоянию на 05.03.2003г. (на момент обращения с иском о понуждении ответчика заключить договор по делу А12-2993/03-с47).

Указанная истцом выкупная цена 924 000 рублей определена на основании отчета № 323/05-06 об оценке встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу г. Волгоград, Краснооктябрьский район ул. Таращанцев,27 (дата оценки 05.03.2003г.) и не противоречит требованиям статей 8, 10 «Об оценочной деятельности в РФ».

Ответчик, возражая против величины стоимости недвижимого имущества, указанной истцом, ссылался только на то, что истек шестимесячный срок действия отчета № 323/05-06 и отчет, составленный 14.07.2006г. не может быть признан рекомендуемым, в связи с чем, иск подлежит отклонению.

Вопреки ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства, подтверждающие обоснованность его возражений, изложенных в отзыве на иск.

Суд, проанализировав в совокупности установленные по делу обстоятельства и имеющиеся в нем доказательства, приходит к выводу о том, что истец - ООО "Золотой улей" по вине ответчика ДМИ был лишен возможности реализовать свое право на выкуп арендованного имущества в 1998 году. Однако неисполнение уполномоченными государственными органами своих обязанностей по своевременному заключению договора купли-продажи не может служить основанием для увеличения выкупной стоимости имущества при повторном обращении истца с иском о понуждении заключить договор и препятствовать его заключению по цене, определенной на основании отчета N 323/05-06 об оценке встроенного нежилого помещения заказчиком которого являлся арбитражный суд, из которого следует, что стоимость нежилого помещения составляет 924 000 рублей.

Данная оценка проведена с целью установления рыночной стоимости объекта приватизации на момент обращения истца с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи (2003г.).

Доводы ответчика о том, что отчет N 323/05-06 не может быть признан рекомендуемым ввиду истечения шестимесячного срока с момента составления отчета суд находит необоснованными, поскольку данный срок не является пресекательным.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, с учетом изложенных обстоятельств, подтвержденных материалами дела, суд находит приемлемым отчет № 323/05-06 (дата оценки 05.03.2003г.) на момент обращения истца в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика к заключению договора в рамках дела № А12-2993/03/с47 и подлежащими частичному удовлетворению требования истца. А именно об обязании ДМИ Администрации Волгограда заключить с ООО «Золотой улей» договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 127,4 кв.м. на 1 этаже в доме 27 по ул. Таращанцев г. Волгоградапо цене 924 000 рублей.

В остальной части иск удовлетворению не подлежит, поскольку в силу статей 445, 446 ГК РФ условия договора определяются в соответствии с решением суда при не достижении сторонами соглашения по существенным условиям договора. Существенными для договора купли-продажи недвижимости в силу статей 554, 555 ГК РФ является указание в нем данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность, а также условие о цене недвижимости. В данном случае сторонами не достигнуто соглашение о цене недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 174 АПК РФ арбитражный суд при принятии решения обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. В этой связи суд находит обоснованным требование истца об установлении ответчику для заключения договора купли-продажи 10 дневного срока с момента вступления в законную силу решения суда.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 167-170, 174, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск ООО «Золотой улей» удовлетворить частично.

Обязать Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда заключить с ООО «Золотой улей» договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 127,4 кв.м. на 1 этаже в доме 27 по ул. Таращанцев г. Волгограда по цене 924 000 рублей в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию арбитражного суда Волгоградской области в установленном законом порядке.

СУДЬЯ О.С. Гладышева