Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Пятернина Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «БлинБерри» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании штрафа, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БлинБерри» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) об истребовании имущества из чужого незаконного владения, с участием в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью «ФПК», общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СитиЦентр»

в судебном заседании участвуют:

от ООО «БлинБерри» - ФИО1 по доверенностям от 01.04.2021, ФИО2 по доверенности № 29/01/21-1 от 29.01.2021

от ООО «Управляющая компания «СитиЦентр» – ФИО3 по доверенности от 01.07.2021,

(в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» (далее – ООО «Индустрия Фитнеса», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «БлинБерри» (далее - ООО «БлинБерри», ответчик) с исковым заявлением о взыскании штрафа по договору аренды нежилого помещения № 109 от 01.03.2019 в размере 274 576, 26 рублей, а так же судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 492, 00 рублей.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.04.2021 принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО «БлинБерри» к ООО «Индустрия Фитнеса» об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ФПК» (далее – ООО «ФПК»), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СитиЦентр» (далее – ООО «УК «СитиЦентр»).

Представители ответчика по первоначальному иску исковые требования не признали, просили в иске отказать, встречное исковое заявление удовлетворить.

Представитель ООО «УК «СитиЦентр» поддерживает требования истца.

Принимая во внимание положения части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пунктов 4 - 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» суд считает, что ООО «Индустрия Фитнеса», ООО «УК «СитиЦентр» о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел», явку представителей не обеспечили. Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.

В судебном заседании 26.08.2021, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 02.09.2021. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные в материалы дела документы, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, и в отзывах на иск и встречный иск, суд приходит к следующим выводам.

Обращаясь в суд, истец по первоначальному иску ссылается на то, что в соответствии с договором № 109 аренды нежилого помещения от 01.03.2019 г. (далее - Договор) ООО «Индустрия Фитнеса» (Арендодатель) предоставило во временное владение и пользование ООО «БлинБерри» (Арендатору) за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Пунктом 5.4.5. Договора предусмотрено, что Арендатор обязан не производить реконструкции (перепланировки) помещения и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

Согласно пункту 5.4.23. Договора Арендатор обязан соблюдать и обеспечивать соблюдение Правил и Положений Бизнес-центра, включая Правила эксплуатации и использования Бизнес-центра, общих площадей и иных прилегающих территорий (Приложение №2 к настоящему договору).

Пунктом 5 Правил и Положений Бизнес-центра предусмотрено, что Арендатор ни при каких обстоятельствах не имеет права изменять внутренний дизайн арендуемых помещений, или мест общего пользования БЦ без предварительного письменного согласия арендодателя.

Пункт 37 Правил и Положений Бизнес-центра гласит, что все ремонтные, монтажные, отделочные и прочие работы, планируемые и проводимые Арендаторами в арендуемых и общих помещениях здания должны выполняться по разработанному Арендатором, и в обязательном порядке в письменной форме согласованном с Администрацией БЦ проекту на указанные работы. Приступать к проведению ремонтно-строительных, монтажных, отделочных и прочих работ, Арендатор может только после согласования проекта и получения письменного разрешения Арендодателя при условии обеспечения им требований по безопасному ведению работ.

В соответствии с пунктом 5.4.16 Договора по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в Помещении улучшения, составляющие принадлежность Помещения и неотделимые без вреда от его конструкции, при этом Арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений; а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором.

Пунктом 5.4.25 Договора предусмотрена обязанность Арендатора освободить и передать Помещение вместе с неотделимыми улучшениями в состоянии, пригодном для дальнейшего использования. Также Арендатор обязан устранить вред, причиненный Арендодателю и заменить испорченное имущество или возместить затраты на такую замену.

ООО «Индустрия Фитнеса» указывает на то, что при освобождении арендуемого Помещения ООО «БлинБерри» был причинен значительный ущерб, поскольку Помещение приведено в непригодное для использования состояние: выбиты двери, разбита раковина, нарушено керамическое покрытие, разрушены стены и т.д. 18.01.2021 составлен Акт о повреждении отделки арендованных помещений (с приложением фотоматериалов) с участием представителя Арендатора, которым предлагалось ООО «БлинБерри» приостановить демонтажные работы до согласования с Арендодателем. Только после составления Акта о повреждении отделки арендованных помещений от 18.01.2021 от ООО «БлинБерри» поступило письмо о согласовании вноса и выноса строительных лесов и демонтажа торгового оборудования и мебели.

В соответствии с пунктом 48 Правил и Положений Бизнес-центра (Приложение № 2 к договору аренды) в случае производства несогласованных с Арендодателем строительных и отделочных работ, перепланировки и переустройства Помещений БЦ (пункты 4, 5, 37 настоящих Правил и Положений БЦ) Арендатор обязан привести Помещения в первоначальное состояние и выплатить Арендодателю штраф в размере трехкратной суммы основной части арендной платы, установленной пунктом 3.1.1. Договора аренды нежилого помещения.

Дополнительным соглашением №2 от 30.12.2020 к Договору №109 аренды нежилого помещения от 01.03.2019 пунктом 3.1.1. установлена основная часть арендной платы в период с 01.01.2021 в размере 91 525, 42 (девяносто одна тысяча пятьсот двадцать пять рублей 42 копейки).

По расчету истца размер штрафа составляет 274 576,26 (двести семьдесят четыре тысячи пятьсот семьдесят шесть рублей 26 копеек) (=91 525,42*3=274576,26).

19.01.2021 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием привести помещение в первоначальное состояние и выплатить штраф.

Отказ ООО «БлинБерри» удовлетворить требования ООО «Индустрия Фитнеса» в добровольном порядке послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Возражая против требований ООО «Индустрия Фитнеса», ООО «БлинБерри» обратилось в суд со встречным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 27.11.2020 Арендатор обратился к Арендодателю с просьбой о приостановке платежей по арендной плате в период с 01.12.2020 года по 28.02.2021 года, в связи с действующими ограничениями по работе кафе и ресторанов, установленными в регионе по причине распространения коронавирусной инфекции.

Письмом от 30.11.2020 Арендатор сообщил Арендодателю, что в случае отказа в приостановке начислений по арендной плате, необходимо считать письмо от 30.11.2020 уведомлением о расторжении договора аренды с 30.01.2021.

В связи с отказом в приостановке начисления арендной платы, Арендатор письмом от 03.12.2020 , повторно сообщил Арендодателю о принятом решении расторгнуть договор аренды с 30.01.2021 и считать последним днем аренды 29.01.2021.

В связи с чем, 13.01.2021Арендатор обратился к Арендодателю с просьбой о согласовании вывоза своего оборудования по списку, из арендованного помещения в период с 09.00 ч. 14.01.2021 года до 18.00 ч. 31.01.2021 года.

18.01.2021 Арендодателем составлен акт о повреждении отделки арендованных помещений.

19.01.2021 в адрес Арендатора поступила претензия содержащая сообщение об удержании оборудования и мебели, принадлежащей Арендатору и запрет на внос строительных лесов до выплаты штрафа и приведения помещения в надлежащее состояние.

Письмом от 20.01.2021 ООО «БлинБерри» сообщило ООО «Индустрия Фитнеса» о том, что заявка на согласование демонтажных работ и вывоз оборудования (повторно) была направлена Арендодателю 18.01.2021 года. Кроме того, дано пояснение, что после демонтажа дверных заполнений и санитарно-технического оборудования, принадлежащего Арендатору и являющегося отделимыми улучшениями, в отношении манипуляций с которыми не требуется получения согласия Арендодателя, Арендатором будут произведены соответствующие работы по приведению дверных проемов в надлежащий вид. Так же в указанном письме Арендатор напомнил Арендодателю, что при приеме помещения в аренду, какая-либо отделка в помещении отсутствовала, так же, как и отсутствовал санузел.

По мнению ООО «БлинБерри», произведенные Арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, поскольку согласно акту приема-передачи и разграничения эксплуатационной ответственности от 01.03.2019, Арендодатель не передавал Арендатору санузел (раковина, унитаз), в связи с их отсутствием в арендованном помещении. Арендатор собственными силами и за свой счет разместил сантехническое оборудование, которое возможно отделить без причинения вреда (отделимое улучшение) помещению.

10.02.2021 между сторонами подписан акт приема-передачи помещения от 10.02.2021 и соглашение от 10.02.2021 о расторжении договора аренды №109 от 01.03.2019.Из пункта 2 указанного акта приема-передачи (возврата) следует, что помещение передается в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования в соответствии с его целевым назначением.

В связи с чем, считает, что ООО «Индустрия Фитнеса» штраф начислен не законно, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для удержания имущества ООО «БлинБерри».

Отказ ООО «Индустрия Фитнеса» возвратить ООО «Индустрия Фитнеса» удерживаемое следующее имущество: Холодильник 700x650x1960; Зонт вытяжной НС 1185x860x400; Морозильная камера Роlаr 700x650x1940; Холодильная камера Роlаr 700x650x1940, 3 штуки; Кондиционер напольный Ваllu; Холодильник Gorenje, всего имущества на сумм 189 446, 36 рублей, послужил основанием для обращения ООО «БлинБерри» со встречном иском в суд об истребовании имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 34 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление N№ 10/22) спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

По правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению только в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения (в том числе прекратившиеся). Таким образом, к спорным отношениям положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

В данном случае возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются как арендные, подлежащие регулированию нормами главы 34 ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из буквального толкования приведенных норм права следует, что если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе требовать возврата только отделимых улучшений имущества.

Принадлежность арендатору произведенных им отделимых улучшений арендованного имущества зависит, в том числе, от урегулирования судьбы таких улучшений в договоре.

При этом Арендатор в силу положений статьи 65 АПК РФ обязан доказать, что произведенные им улучшения являются отделимыми и произведены с согласия Арендодателя.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 5.4.2 договора аренды нежилого помещения № 109 от 01.03.2019 года ООО «БлинБерри» приняло на себя обязательство произвести за свой счет дополнительную внутреннюю отделку Помещения в соответствии с проектом планировки («Дизайн-проектом») и номенклатурой отделочных материалов, предварительно согласованных с Арендодателем, с соблюдением правил пожарной и иной безопасности. Виды и перечень работ по отделке, производимых Арендатором, будут являться неотъемлемой частью настоящего договора. Произведенные Арендатором неотделимые улучшения помещения переходят в собственность Арендодателя без возмещения их стоимости.

Суд не может согласиться с доводами ООО «БлинБерри», что общество произвело в арендуемом помещении отделимые улучшения помещения.

Отделимые улучшения – это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе, это то, что арендатор может «забрать с собой», не испортив (не повредив) при этом предмет аренды.

Из акта о повреждении отделки арендованных помещений от 18.01.21 следует, что разрешение на демонтажные работы согласованное с арендатором отсутствует; из проемов перегородок демонтированы ранее установленные арендатором дверные заполнения; при демонтаже дверных заполнений и санитарно технического оборудования нарушена отделка, и листы ГКЛ, из которых выполнены перегородки.

В рассматриваемом случае характер повреждений явно свидетельствует об ухудшении потребительских качеств помещения, ограничивающих возможность его использования по обычному назначению.

Демонтаж в помещении дверей, а также унитаза и раковины свидетельствует о причинении помещению вреда и, вопреки доводам ООО «БлинБерри», не свидетельствует об их отделимом характере в юридическом смысле данного понятия.

В силу пункта 1 статьи 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 14 Информационного письма Президиума № 66 от 11.01.2002 разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

Судом установлено, что спорное имущество, поименованное во встречном иске, оказалось во владении ООО «Индустрия Фитнеса» при отсутствии со стороны Арендодателя неправомерных деяний. Наличие спорного имущества в помещении сторонами не оспаривается.

Таким образом, действия ООО «Индустрия Фитнеса» по удержанию имущества в качестве обеспечения соответствуют положениям пункта 1 статьи 359 ГК РФ правомерен и основан на законе, а также на разъяснениях ВАС РФ, данных в пункте 14 Информационного письма Президиума № 66 от 11.01.2002.

ООО «БлинБерри» не принимает во внимание обстоятельство того, что удержание имущества является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору. Следовательно, погашение штрафа будет являться основанием для возврата имущества в связи с отсутствием оснований для его удержания.

ООО «БлинБерри» также не принимает во внимание обстоятельство того, что между сторонами сложились обязательственные правоотношения, следовательно, положения статьи 301 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

Относительно размера штрафа суд отмечает следующее.

В письменном отзыве ООО «БлинБерри», в случае удовлетворения первоначального иска, просит применить к спорным правоотношениям положения статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктом 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума № 7) разъяснено, что по смыслу статей 332, 333 Гражданского кодекса РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 необоснованность выгоды может выражаться, в частности, в том, что размер убытков кредитора, которые могли возникать вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 73, 74, 75, 77 Постановления Пленума № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и несоразмерности выгоды кредитора возлагается на должника; снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ); несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Таким образом, учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, значительный размер неустойки, а также принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, а не способом обогащения, недоказанность истцом размера возможных его убытков в связи с неисполнением ответчиком возложенной на него обязанности по согласованию каких-либо работ в арендованном помещении, суд считает возможным снизить размер штрафа до однократной суммы основной части арендной платы, действующей в период с 01.05.2019 и до заключения Дополнительным соглашением №2 от 30.12.2020, что составляет - 183 050, 85 рублей.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска в части, и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На размер государственной пошлины по иску и распределение судебных расходов уменьшение судом размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не влияет, поскольку согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.97 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без ее уменьшения.

Применение судом положений статьи 333 ГК РФ и снижение неустойки не относятся к случаям частичного удовлетворения иска, когда судебные расходы по правилам, установленным статьей 110 АПК РФ, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку требования ООО «Индустрия Фитнеса» удовлетворены, то судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ООО «БлинБерри».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БлинБерри» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Индустрия Фитнеса» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) штраф по договору аренды нежилого помещения № 109 от 01.03.2019 в размере 183 050, 85 рублей, а так же судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 492, 00 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказать.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «БлинБерри» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в удовлетворении требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Е.С. Пятернина