Гражданский кодекс часть 1

комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к закрытому акционерному обществу "Производственное объединение завод силикатного кирпича" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности отсутствующим,

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента по градостроительству и архитектуре Волгограда, администрации Волгограда,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 21.06.2016 №106;

от ЗАО «ПО ЗСК» – ФИО2, представитель по доверенности от 25.05.2016;

от остальных лиц – представители не явились, извещены;

установил:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – истец, Облкомимущество) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Производственное объединение завод силикатного кирпича", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – ответчики, ЗАО «ПО ЗСК», Управление Росреестра по Волгоградской области) о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание, площадью 70,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом привлечены: администрация Волгограда, департамент по градостроительству и архитектуре Волгограда.

В судебном заседании представитель истца заявленный иск поддержал в полном объеме, мотивировав его незаконностью государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) права собственности на спорный объект, не являющийся самостоятельным объектом недвижимости.

Представитель ответчика ЗАО «ПО ЗСК» против удовлетворения иска возражает, поскольку спорный объект является зданием, имеющим неразрывную часть с земельным участком.

Представитель Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представлен отзыв, в котором Управление Росреестра по Волгоградской области считает себя ненадлежащим ответчиком.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании и оценив их доводы, арбитражный суд считает, что заявленный к ЗАО «ПО ЗСК» иск подлежит удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 09 февраля 2012 года между администрацией города Волгограда и ЗАО «ПО ЗСК» заключен договор аренды земельного участка №10311, в соответствии с которым указанному ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:34:020070:72, площадью 4 692 кв.м., расположенный по адресу г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр-кт Волжский, 2г, для строительства капитального объекта — торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями.

В настоящее время на основании статьи 1 Закона Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа – город герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» и постановления Губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 № 222 «Об утверждении Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области» арендодателем по ранее заключенным администрацией Волгограда договорам аренды земельных участков для целей, связанных со строительством, выступает Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество).

Договор аренды земельного участка №10311 от 09.02.2012 прекращен по инициативе Облкомимущества (уведомление от 02.12.2015), запись в ЕГРП о регистрации договора аренды в установленном законом порядке погашена.

Разрешение на строительство капитального объекта — торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями по адресу <...>,

ЗАО «ПО ЗСК» в течение срока действия договора аренды и до настоящего времени не получено, что указанный ответчик не оспаривает.

В то же время после заключения договора аренды ЗАО «ПО ЗСК» на земельном участке с кадастровым номером 34:34:020070:72 возведен объект вспомогательного назначения по отношению к объекту, для строительства которого заключался договор аренды торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями.

Вспомогательное назначение объекта подтверждается имеющимся в материалах дела письмом комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (сейчас - департамент по градостроительству и архитектуре Волгограда) от 25.11.2013, в соответствии с которым спорный объект является «сооружением вспомогательного использования», для строительства которого получение разрешения не требуется.

С учетом указанного письма комитета по градостроительству и архитектуре, Управлением Росреестра Волгоградской области в упрощенном (декларативном) порядке произведена государственная регистрация права собственности ЗАО «ПО ЗСК» на указанное сооружение.

В соответствии с выпиской из ЕГРП за указанным ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилое здание, площадью 70,7 кв.м., по адресу: <...>. В качестве правоустанавливающих документов заявителем для осуществления государственной регистрации были представлены декларация об объекте, договор аренды земельного участка и письмо комитета по градостроительству и архитектуре от 25.11.2013.

Таким образом, не получив разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями, и не осуществив строительство основного объекта недвижимости, ЗАО «ПО ЗСК» зарегистрировано право собственности на вспомогательный объект, созданный только для строительства торгово-развлекательного комплекса.

Такие действия ответчика создают незаконные препятствия Облкомимуществу в распоряжении земельным участком с кадастровым номером 34:34:020070:72, площадью 4 692 кв.м., расположенный по адресу г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр-кт Волжский, 2г, незаконно занимаемым ЗАО «ПО ЗСК» с учетом расторжения договора аренды и отсутствия разрешения на строительство.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения с иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленный иск, Арбитражный суд Волгоградской области руководствуется следующим.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме указанного в законе признака недвижимого имущества в судебной практике сформирована правовая позиция об обязательном самостоятельном назначении объекта недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13). Так, не могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимого имущества, даже при наличии прочной связи с земельным участком, такие вспомогательные объекты, как заборы, асфальтированные площадки и другие сооружения, не имеющие самостоятельного функционального назначения.

При рассмотрении настоящего дела арбитражным судом установлено, что спорный объект не является недвижимым имуществом в связи с отсутствием у него самостоятельного функционального назначения и отсутствием основного объекта недвижимости, при наличии которого, судьба данного сооружения следовала бы судьбе главной вещи.

Согласно части 3 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» декларация об объекте недвижимого имущества может быть признана документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества, только если для строительства такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Таким образом, спорный объект не создавался как самостоятельный объект недвижимого имущества, а являлся вспомогательным сооружением по отношению к объекту, который до настоящего времени не построен, возможность строительства основного объекта утрачена в связи с отсутствием разрешения на строительство торгового-развлекательного комплекса, которое в нарушении градостроительного законодательства ответчиком не было получено.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, таким судебным актом является решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки (с учетом пункта 23 Постановления № 10/22).

Предъявление иска о признании права отсутствующим может быть обосновано только такими обстоятельствами, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено предъявлением вышеуказанных исков. Например, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество (абзац 4 пункта 52 Постановления № 10/22).

В рассматриваемом случае истец лишен возможности предъявить другой иск, решение по которому послужит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ЗАО «ПО ЗСК», в частности иск о сносе самовольной постройки, поскольку с учетом отсутствия у возведенного ответчиком объекта самостоятельного назначения разрешение на его строительство не требовалось.

В то же время, сохранение за ЗАО «ПО ЗСК» зарегистрированного права собственности на вспомогательный объект при отсутствии основного объекта, создает у недобросовестного застройщика необоснованные преимущества перед добросовестными участниками гражданского оборота и препятствует Облкомимуществу распоряжению земельным участком для нужд Волгоградской области.

В нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ответчик не доказал суду наличие у объекта обязательного признака недвижимого имущества – самостоятельного назначения возведенного на строительной площадке вспомогательного сооружения.

Таким образом, спорный объект не является объектом недвижимости, регистрация права собственности на который в ЕГРП должна быть сохранена.

В процессе рассмотрения дела стороны не заявили ходатайство о проведении судебной строительной экспертизы. Вместе с тем, оценка спорного объекта в части отсутствия у него самостоятельного функционального назначения и отсутствия необходимого для существования такого вспомогательного сооружения основного объекта (торгового – развлекательного комплекса) произведена судом по материалам регистрационного дела и не требует применения специальных познаний.

На основании изложенного, заявленный к ЗАО «ПО ЗСК» иск является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении иска к Управлению Росреестра по Волгоградской области, арбитражный суд учитывает, что требование к указанному ответчику не предъявлено, а надлежащим ответчиком по иску о признании зарегистрированного права отсутствующим является лицо, за которым зарегистрировано спорное право. В силу части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле (пункт 53 Постановления № 10/22).

Учитывая удовлетворения иска, заявленного к ЗАО «ПО ЗСК», применительно к статье 110 АПК РФ взыскание государственной пошлины в доход федерального бюджета осуществляется с проигравшей стороны, не освобожденной от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

заявленный комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области иск удовлетворить в части.

Признать зарегистрированное право собственности закрытого акционерного общества "Производственное объединение завод силикатного кирпича" на нежилое здание площадью 70,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> отсутствующим.

В удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Производственное объединение завод силикатного кирпича" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья О.И. Калашникова