Гражданский кодекс часть 1

общества с ограниченной ответственностью «ЭТНА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>), администрации Волгограда (ОГРН <***>), закрытому акционерному обществу «Отечество» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Волгоградской городской Думы, Департамента финансов администрации Волгограда

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 16.05.2011г.;

от ответчиков:

ДМИ – ФИО2, доверенность от 17.01.2011г. №06;

Администрации Волгограда – ФИО3, доверенность от 24.01.2011г. №14;

От ЗАО «Отечество» - не явился, извещен;

от третьих лиц:

Волгоградская Дума – ФИО4, доверенность от 17.01.2011г.;

Департамента финансов – не явился, извещен;

установил:

ООО «ЭТНА» обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, администрации г. Волгограда, закрытому акционерному обществу «Отечество» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной независимым оценщиком, о признании решения комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества незаконным в части, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи объекта недвижимости.

Представитель истца в судебном заседании требования поддерживает в полном объеме.

Представители ответчиков с иском не согласны, позиция изложена в отзыве.

Представитель третьего лица – Волгоградской городской Думы – просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив имеющиеся по делу доказательства, арбитражный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Департаментом муниципального имущества и ООО «Этна» 13.01.2011г. был заключен договор № 3/2154-11 на аренду помещения нежилого муниципального фонда, по условиям которого ДМИ, являющийся арендодателем, передавал ООО «Этна», являющемуся арендатором, во временное владение и пользование, на срок с 1 января по 30 декабря 2011 г., за плату встроенное нежилое помещение площадью 88,00 кв. м. (цокольный этаж), расположенное по ул. им. Рокоссовского, 60, в Центральном районе г. Волгограда.

Аналогичные договоры аренды в отношении указанного объекта недвижимости нежилого назначения заключались между муниципальным образованием - город Волгоград в лице ДМИ администрации Волгограда и ООО «Этна», и ранее (договор аренды от 1 января 2005 г. № /2154-05 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2005 г., договор аренды от 18 января 2006 г. № 3/2154-06 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2006 г., договор аренды от 1 января 2007 г. № 3/2154-07 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2007 г., договор аренды от 9 декабря 2007 г. № 3 2154-08 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2008 г., договор аренды от 22 января 2009 г. № 3/2154-09 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2009 г., договор аренды от 4 марта 2010 г. № 3/2154-10 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2010 г.).

Условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного муниципального имущества определены ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

18марта 2011 г.на заседании комиссии по подготовке планов приватизацииобъектов муниципального имущества было принято решение о предоставлении арендатору - ООО «Этна», преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 88,0 кв. м. в цокольном э таже дома № 60 по ул. им. Рокоссовского в Центральном районе ограда по цене в размере 2 660 400 руб.(без учета НДС).

Как следует из материалов дела, истец в тридцатидневный срок выразил свое согласие на пользование преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, подписав проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Возникшие разногласия касались определения цены отчуждения ранее арендованного муниципального имущества, которая должна быть равна его рыночной стоимости, в связи с чем истец, в предлагаемой к подписанию редакции пункта 1.3. «Договора купли-продажи объекта муниципального имущества» предлагал указать продажную цену имущества, равную его рыночной стоимости, в сумме 1 578 000 руб.(без учета НДС) и графика внесения периодических платежей в счет оплаты стоимости выкупаемого имущества, который в редакции ДМИ был определен от конкретной даты.

Истец предлагал п. 3.2 изложить в следующей редакции - Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течении установленного срока рассрочки, исчисляемого от даты заключения настоящего договора»

- п. 7.1 «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами, а в случае возникновения разногласий при заключении договора и их передачи на рассмотрение арбитражного суда Волгоградской области в установленном гражданским законодательством РФ порядке – с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда. После государственной регистрации перехода права собственности на объект нежилого фонда обязанности Арендодателя по договору аренды от 13.01.2011г. № 3/2154-11 прекращаются», исключив приложение № 3 к договору.

Департамент письмом от 26 апреля 2011 г.с исх. № 6290 отказался от подписи, что подтверждается материалами дела.

В материалы дела представлена, произведенная ЗАО «Отечество» оценка рыночной стоимости нежилого помещения, арендованного ООО «Этна», которая, по мнению истца не является достоверной, по тем основаниям, что фактически цена арендуемого ООО «Этна» нежилого помещения оценивалась четыре раза. Причем вывод о недостоверности впервые определенной ЗАО «Отечество» рыночной стоимости объекта в размере 1 578 000 руб. (без НДС) был сделан членами комиссии по подготовке планов приватизации не на основании каких-либо объектныхкритериев, а исключительно на основании их субъективных ощущений и умозаключений о том, что данная выкупная цена не соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости, в отношении которых та же комиссия ранее принимала решения об их продаже.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Из вышеизложенного следует, что определенная ЗАО «Отечество» рыночная цена объекта недвижимости в размере 2 660 400 руб. (без НДС) (в Отчете об оценке за № 0-1666/1 от 9 февраля 2011 г.) не отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, поскольку по данной цене указанный объект недвижимости не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В силу недостоверности произведенной ЗАО «Отечество» оценки рыночной стоимости нежилого помещения, арендованного ООО «Этна», является незаконным решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 18 марта 2011 г. о предоставлении арендатору - ООО «Этна» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения площадью 88,0 кв. м. (цокольный этаж) по ул. им. Рокоссовского, 60, г. Волгограда в части указания цены продажи помещения в размере 2 660 400 руб. (без учета НДС).

В ходе судебного разбирательства истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, которое судом рассмотрено и удовлетворено.

Из представленного заключения от 15.07.2011г. №4733-ЭЗ, составленного экспертом-оценщиком ФИО5, по состоянию на 22.03.2011г. стоимость спорного помещения составляет 2 046 000 руб. (включая НДС), или 1 733 898,31 руб. (без НДС).

Суд полагает необходимым с учетом заключения эксперта определить рыночную стоимость выкупаемого спорного помещения в размере 1 733 898,31 руб. (без НДС).

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, в также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 71 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном упомянутыми нормами права, материалы дела, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 88,0 кв. м. (цокольный этаж) по ул. Рокоссовского, д. 60, г. Волгограда, определенной ЗАО «Отечество» в отчете об оценке за №0-1666/1 от 09.02.2011г. в размере 2 660 400,00 (без учета НДС).

Признать решение о предоставлении арендатору – ООО «Этна» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения площадью 88,0 кв.м. ((цокольный этаж) по ул. Рокоссовского, д. 60, г. Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 18.03.2011г. незаконным в части указания цены продажи помещения.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментов муниципального имущества администрации г. Волгограда и ООО «Этна» при заключении договора купли – продажи объекта муниципального имущества, изложив пункты 3.1,3.2,7.1 в следующей редакции:

- п. 3.1 «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 733 898,31 руб. (без учета НДС);

- п. 3.2 «Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течении установленного срока рассрочки, исчисляемого от даты заключения настоящего договора»;

Решение может быть обжаловано в установленный законом срок.

Судья С.Н. Литвин