Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Совместные инвестиции» (далее – ООО «Совместные инвестиции») обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа – город Волжский (далее – УМИ г. Волжского) о взыскании 590450 руб. уплаченных в качестве задатка по предва-рительному договору от 24.12.2007 г., 650000 руб. штрафа, уплаченного по дополнитель-ному соглашению от 25.12.2007 г. к предварительному договору от 24.12.2007 г., 19702 руб. 25 коп., уплаченных за подачу искового заявления ООО «Бизнес Контракт» к ООО «Совместные инвестиции», а всего 1260152 руб. 25 коп.

При подаче искового заявления, к участию в деле в качестве третьего лица, не заяв-ляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, истцом привлечена

Администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – Ад-министрация г. Волжского).

Ответчик иск не признает по основаниям, изложенным в отзыве, просит в удовлет-ворении отказать.

Третье лицо поддерживает позицию ответчика, считает иск не подлежащим удов-летворению.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в судеб-ном заседании, арбитражный суд,

У С Т А Н О В И Л :

24.12.2007 г. между УМИ г. Волжского (продавец) и ООО «Совместные инвестиции» (покупатель) заключен договор купли-продажи за №260 кп, предметом являются нежилые помещения первого, второго, третьего этажей и подвальное нежилое здания, расположен-ного по адресу город Волжский Волгоградской области проспект Ленина, 44 (п. 1.1 дого-вора).

Фактические прием и передача недвижимого имущества произведены по акту от 03.

03.2008 г.

В договоре указаны технические характеристики отчуждаемого имущества и другие данные, позволяющие прийти к выводу о согласовании сторонами необходимых сущест-венных условий для данного вида договора и отсутствии нарушений законодательства, свидетельствующих о недействительности данного договора.

В частности, договор заключен по результатам открытых аукционных торгов по про-даже муниципального имущества, проведенных в г. Волжском 20.12.2007 г., победителем которых, согласно протоколу № 422, признано ООО «Совместные инвестиции».

Выставленные на торги встроенные нежилые помещения первого, второго, третьего этажей и подвал отдельно стоящего нежилого трехэтажного здания по адресу: <...>, прошли необходимый порядок согласования перед принятием реше-ния о приватизации, в т.ч. Главой администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, внесшего программу приватизации на утверждение в Волжскую Городскую Думу.

Перечисленные факты установлены вступившим в законную силу решением Арбит-ражного суда Волгоградской области от 20.03.2008 г. по делу № А12-537/2008.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом ар-битражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотре-нии арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (п. 2 ст. 69 АПК РФ).

Заявленные требования истец, ООО «Совместные инвестиции» обосновал заключе-нием с обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес Контракт» (далее – ООО «Бизнес Контракт») предварительного договора от 24.12.2007 г., по условиям п. 1 и п. 2 которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения второго этажа ориентировочно общей площадью 24,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, приобретенного ООО «Совместные инвестиции» на открытых аукционных торгах (по продаже муниципального имущества), состоявшихся 20.12.2007 г. в г. Волж-ском, что подтверждается протоколом № 422 и договором купли-продажи №260 кп от 24.

12.2007 г.

Согласно п.4 и п.7 предварительного договора, цена выкупаемого недвижимого иму-щества составляет 723000 руб., с внесением 590450 руб. задатка, перечисляемого в срок до 05.02.2008 г.

Соответствующий договор купли-продажи должен быть заключен сторонами после регистрации ООО «Совместные инвестиции» за собой права собственности на приобре-тенное здание и проведения мероприятий по выделению имущества, подлежащего прода-же и получения на него отдельного свидетельства о праве собственности для последую-щей продажи ООО «Бизнес Контракт», но не позднее 01.04.2008 г. (п. 6 предварительного договора).

Истец ссылается на то, что после вынесения арбитражным судом решения от 20. 03.

2008 г. по делу № А12-537/2008, об отказе Администрации г. Волжского в признании до-говора купли-продажи №260 кп от 24.12.2007 г. недействительным, ответчик самостоя-тельно обратился в УФРС по Волгоградской области с заявлением о приостановлении го-сударственной регистрации перехода права собственности, которое было удовлетворено.

Уведомлением № 69 от 27.03.2008 г. истец был извещен УФРС по Волгоградской об-ласти о приостановлении 27.03.2008 г. государственной регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество по договору №260 кп от 24.12.2007 г. за ООО «Совместные инвестиции» на три месяца.

По мнению истца, действия ответчика повлекли невозможность осуществления госу-дарственной регистрации права собственности за ООО «Совместные инвестиции» на при-обретенное недвижимое имущество в срок до 01.04.2008 г. и как следствие этого, заклю-чения основного договора купли-продажи с ООО «Бизнес Контракт».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.09.2008 г. по делу № А12-10280/2008, расторгнут предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2007 г., заключенный между ООО «Бизнес Контракт» и ООО «Совместные инвестиции». Дополнительно, с ООО «Совместные ин-вестиции» в пользу ООО «Бизнес Контракт» взысканы: денежная сумма задатка в размере 590450 руб., штраф в размере 650000 руб., предусмотренный п.1 дополнительного согла-шения к предварительному договору от 24.12.2008 г. за неисполнение обязательств по зак-лючению основного договора, а так же расходы ООО «Бизнес Контракт» по госпошлине в размере 19702 руб. 25 коп., а всего 1260152 руб. 25 коп.

Во исполнение указанного судебного решения, ООО «Совместные инвестиции» пе-речислено платежным поручением № 30 от 26.03.2010 г. ООО «Бизнес Контракт» 1260152 руб. 25 коп., которые истец рассматривает в качестве убытков, причиненных ему дейст-виями ответчика, в результате которых была приостановлена государственная регистра-ция недвижимого имущества, повлекшая нарушение ООО «Совместные инвестиции» обя-зательств по предварительному договору от 24.12.2007 г.

Рассмотрев материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявлен-ных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, пре-дусмотренных предварительным договором.

По правилам статьи 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной ре-гистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регист-рации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собст-венности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожиз-ненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Как свидетельствуют материалы дела, предварительный договор был заключен 24. 12.2007 г., в тот же день, что и договор купли-продажи за №260 кп, по которому истец приобрел весь комплекс недвижимого имущества.

Таким образом, суду не представлено доказательств существования зарегистриро-ванного в установленном законом порядке права собственности истца на спорное недви-жимое имущество на момент заключения предварительного договора от 24.12.2007 г.

Необходимость наличия у продавца, зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество на момент заклю-чения предварительного договора купли-продажи подтверждается существующей судеб-ной практикой.

В соответствии с положениями статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государст-венной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной ре-гистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отно-шений с третьими лицами.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее по-купателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или ино-му документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца пере-дать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В рассматриваемом обязательстве основную обязанность продавца следует опреде-лить как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное иму-щество и ввести его во владение недвижимостью. Императивная норма ч. 1 п. 1 вышеука-занной статьи устанавливает юридически обязательную процедуру оформления факти-ческой передачи вещи соответствующим документом. Поскольку в силу особых естест-венных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она рас-положена) ее невозможно передать обычным способом вручения покупателю, доказа-тельством состоявшейся передачи является передаточный акт, исключающий возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого действия.

Согласно статье 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осу-ществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение при-были. Риск предпринимательской деятельности состоит, в том числе и в риске ненадле-жащего исполнения обязательств контрагентами по гражданско-правовым договорам (ви-новного, либо без вины).

24.12.2007 г., в момент заключения предварительного договора с ООО «Бизнес Конт-ракт», истец не обладал правом собственности на помещения, предполагаемые к передаче покупателю.

Следовательно, с учетом положений статьи 551 ГК РФ, истец при заключении пред-варительного договора, заведомо знал или должен был знать об отсутствии у него права собственности на недвижимое имущество в виде владения, пользования и распоряжения в полном объеме.

Исходя из условий п. 6 предварительного договора, основной договор купли-прода-жи должен быть заключен сторонами после регистрации ООО «Совместные инвестиции» за собой права собственности на приобретенное здание и проведения мероприятий по вы-делению имущества, подлежащего продаже и получения на него отдельного свидетельст-ва о праве собственности для последующей продажи, но не позднее 01.04.2008 г.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государствен-ная регистрация прав производится не позднее чем в месячный срок со дня передачи заяв-ления и документов, необходимых для государственной регистрации. В пункте 6 ст. 16 указанного Закона предусмотрено, что заявителю выдается расписка в получении доку-ментов на государственную регистрацию прав, которая подтверждает принятие докумен-тов на государственную регистрацию.

Согласно п. 9 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 г. № 184, в расписку вно-сится дата окончания срока государственной регистрации.

Приведенные положения законодательства подтверждают, что даты возникновения права собственности как на весь комплекс приобретенного недвижимого имущества, так и на выделяемое для продажи имущество, истцу не могли быть известны. При таких об-стоятельствах, риск возникновения убытков может быть возложен только на самого ист-ца.

В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье пра-во нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Следовательно, требуя возмещения реального ущерба, истец должен доказать нару-шение его прав ответчиком, размер ущерба (ст. 393 ГК РФ), причинную связь между ущербом и действиями ответчика, а также – вину ответчика.

Кроме того, истец должен представить доказательства, подтверждающие, что предъявленные к взысканию убытки относятся к реальному ущербу.

В соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, госу-дарственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо упол-номоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной дове-ренности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостанов-ления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостанов-ления.

Из буквального толкования указанной нормы Закона следует, что приостановление государственной регистрации является правом, а не обязанностью органа, осуществляю-щего государственную регистрацию прав, который определяет и конкретный срок приос-тановления, не превышающий трех месяцев.

Таким образом, со стороны истца не представлено доказательств наличия причинной связи между ущербом и действиями ответчика, а также – вины ответчика.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02.09.2008 г. по делу № А12-10280/2008 не освобождает истца от обязанности доказывания всех элементов юридичес-кого состава, возникновение которого дает право на возмещение убытков.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства предостав-ляются лицами, участвующими в деле (ст.ст. 65, 66 АПК РФ).

Таким образом, исковые требования не подтверждены материалами дела, ответчиком правомерно оспорены и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Совместные инвестиции» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24601 руб. 52 коп.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

СУДЬЯ А.В. Сурков