Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Зреляковой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вингурской Х.И., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН <***>) о признании незаконными действий по регистрации договора уступки прав по договору участия в строительстве жилья (договор цессии) от 20 сентября 2014 года, об отмене записи регистрации, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2,

при участии от заявителя ФИО3 по доверенности от 30.12.2014, от ответчика ФИО4 по доверенности от 28.07.2014, от третьего лица ФИО1 ФИО5 по доверенности от 07.04.2015,

у с т а н о в и л:

некоммерческая организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (ОГРН <***>; далее – НО «Фонд ИЖК ВО») обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН <***>; далее – Управление Росреестра) о признании незаконными действий по регистрации договора уступки прав по договору участия в строительстве жилья (договор цессии) от 20 сентября 2014 года, об отмене записи регистрации № 35-32-21/059/2014-814.

Определением суда от 06 февраля 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, ФИО2.

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал в полном объеме.

Управление Росреестра в отзыве на заявление и его представитель в судебном заседании просили в его удовлетворении отказать.

Представитель ФИО1 против удовлетворения заявления возражал.

ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направила. Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя указанного третьего лица.

Заслушав объяснения представителей заявителя, ответчика и третьего лица ФИО1, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что в удовлетворении заявления следует отказать.

Как следует из материалов дела, 03 марта 2008 года общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Индау» (агент), действующее от имени общества с ограниченной ответственностью «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» на основании агентского договора (застройщик; далее – ООО «ВолСпецСМУ»), и ФИО1 (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве № 20/9, в соответствии с которым застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства с проектным номером 20, общей площадью 71,93 кв.м, в том числе жилой площадью 42,32 кв.м и площадью лоджии, не входящей в общую проектную площадь (с коэффициентом 0,5) 7,26 кв.м, состоящий из двух комнат, расположенный на шестом этаже кирпичного жилого дома. Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра 09 декабря 2008 года.

По соглашению о передаче обязанностей и уступке прав по договорам участия в долевом строительстве от 23 декабря 2010 года ООО «ВолСпецСМУ» (застройщик-1) перевело на НО «Фонд ИЖК ВО» (застройщие-2) права и обязанности по договорам долевого участия, в том числе по договору от 03 марта 2008 года № 20/9, в связи с чем истец является застройщиком по указанному договору участия в долевом строительстве. Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра 17 февраля 2011 года.

В пункте 4.4.2 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что участник долевого строительства имеет право при полной оплате стоимости объекта долевого строительства уступить участие в строительстве объекта третьему лицу, с обязательством согласования этой уступки с застройщиком.

ФИО1 свои обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнила надлежащим образом в полном объеме, что сторонами не оспаривается.

ФИО1 (цедент) и ФИО2 (цессионарий) 20 сентября 2014 года заключили договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья (договор цессии), по которому ФИО1 передала ФИО2 права (требования) по договору от 03 марта 2008 года № 20/9.

ФИО1 направила в адрес НО «Фонд ИЖК ВО» уведомление о состоявшейся уступке, которое получено истцом 25 ноября 2014 года.

Управление Росреестра 12 декабря 2014 года провело государственную регистрацию договора уступки прав по договору участия в строительстве жилья (договор цессии) от 20 сентября 2014 года по договору участия в долевом строительстве от 03 марта 2008 года № 20/9 за номером 35-35-21/059/2014-814.

Ссылаясь на то, что регистрация договора уступки прав по договору участия в строительстве жилья (договора цессии) от 20 сентября 2014 года произведена в нарушение действующего законодательства, поскольку регистратором не проведена правовая экспертиза представленных на регистрацию документов на предмет наличия согласия застройщика на уступку, НО «Фонд ИЖК ВО» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения заявления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) порядок проведения государственной регистрации прав включает в себя, в том числе правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно пункту 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 184 (далее – Методические рекомендации), с учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять, в том числе соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу
признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В обоснование заявления НО «Фонд ИЖК ВО» не указало, каким образом состоявшаяся уступка права требования между участником долевого строительства, оплатившим необходимую по договору сумму, и третьим лицом, нарушила права и законные интересы застройщика и какие неблагоприятные последствия она повлекла для застройщика.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица иди иных лиц, указанных в законе.

В пункте 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) определено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Следовательно, Законом № 214-ФЗ не предусмотрено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве требует согласия иных участников данного договора.

Для государственной регистрации в Управление Росреестра представлены документы, подтверждающие оплату по договору участия в долевом строительстве (квитанция от 01.04.2008 № 5, квитанция от 04.03.2008 № 4, справка от 02.12.2014).

На основании пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

В обязательстве по договору участия в долевом строительстве личность кредитора не имеет значения для застройщика, поскольку денежные средства по договору участия в долевом строительстве застройщиком получены.

Отсутствие предварительного согласования спорной сделки с НО «Фонд ИЖК ВО» не могло служить основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ при проведении правовой экспертизы осуществляется проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

На основании пункта 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее: право- и дееспособность сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора; соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

Как следует из пункта 42 Методических рекомендаций, согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника (например, согласие получателя ренты – статья 604 Гражданского кодекса Российской Федерации) на совершение сделки с объектом недвижимого имущества требуется только в случае, если это предусмотрено законом.

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства того, что договор уступки от 20 сентября 2014 года признан недействительной сделкой.

В связи с этим суд приходит к выводу, что у Управления Росреестра отсутствовали предусмотренные статьей 20 Закона № 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации договора уступки. Проверка юридической силы представленных для государственной регистрации документов осуществляется регистрирующим органом только в рамках представленных ему полномочий; оспоримая сделка может быть признана недействительной только в судебном порядке по заявлению лиц, указанных в законе (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку действия Управления Росреестра по государственной регистрации договора уступки от 20 сентября 2014 года являются законными, то требование об отмене записи о государственной регистрации № 35-35-21/059/2014-814 также не может быть удовлетворено.

В связи с отказом в удовлетворении заявления и с учетом предоставления НО «Фонд ИЖК ВО» отсрочки по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственную пошлину за рассмотрение заявление следует взыскать с заявителя в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

в удовлетворении заявления некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области о признании незаконными действий по регистрации договора уступки прав по договору участия в строительстве жилья (договор цессии) от 20 сентября 2014 года, об отмене записи регистрации № 35-32-21/059/2014-814 отказать.

Взыскать с некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (ОГРН <***>) в федеральный бюджет 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение заявления.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Л.В. Зрелякова