Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Мамоновой А.Е. при ведении протокола секретарем судебного заседания Сашиной Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области о признании незаконными действий, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерного Банка «ГПБ-Ипотека» (открытое акционерное общество), закрытого акционерного общества «Севергазипотека», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

с участием от ответчика – ФИО6 по доверенности от 03.10.2012, третьих лиц – ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», местонахождение: <...>, ОГРН <***> (далее – ОАО «АРИЖК», общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра по Вологодской области, Управление Росреестра, Управление) о признании незаконными действий по погашению регистрационной записи об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 35:24:0:9767:4/409ж, за номером 35-35-01/011/2010-263, в пользу ОАО «АРИЖК». Просит суд обязать Управление Росреестра восстановить регистрационную запись № 35-35-01/011/2010-263 об ипотеке указанной квартиры в пользу ОАО «АРИЖК».

В обоснование требований ссылается на необоснованное погашение Управлением записи о последующей ипотеке в пользу ОАО «АРИЖК», поскольку на момент внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) задолженность по договору стабилизационного займа от 24.02.2010 № 77035-0-00051-СЗ не была погашена залогодателем, согласия на погашение последующей ипотеки общество как залогодержатель не давало, заявление в уполномоченный орган им не направлялось. В дополнение полагает, что заявителем избран надлежащий способ защиты права, поскольку орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, несет ответственность за утрату информации о правах на недвижимое имущество в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Управление Росреестра по Вологодской области в отзыве, дополнениях к нему и его представитель в судебном заседании отклонили заявленные требования, считая отказ в государственной регистрации права собственности законным и обоснованным. По мнению Управления, согласия ОАО «АРИЖК» для погашения регистрационной записи об ипотеке не требовалось, залогодателем с заявлением о прекращении обременения права представлена закладная с отметкой об исполнении обязательства, которая находится в Управлении. Кроме того, полагает, что поскольку в настоящее время в ЕГРП внесены сведения о регистрации права собственности на спорную квартиру ФИО3, а в дальнейшем это право передано ФИО4 и ФИО5, имеется спор о праве на объект недвижимости, которое не подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ в соответствии с разъяснениями высших судебных инстанций.

Определениями суда от 15.04.2013, от 30.05.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерный Банк «ГПБ-Ипотека» (открытое акционерное общество) (далее – АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), Банк), закрытое акционерное общество «Севергазипотека» (далее – ЗАО «Севергазипотека»), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) в отзыве пояснило, что все обязательства ФИО1 по договору займа от 01.12.2008 № 196/2008, обеспеченные ипотекой, перед Банком как кредитором по договору займа, исполнены в полном объеме. В то же время полагает, что погашение регистрационной записи о последующей ипотеке производится в общем порядке, поэтому в случае отсутствия заявления ОАО «АРИЖК» на погашение последующей ипотеки, оснований для погашения соответствующей регистрационной записи у Управления не имелось.

ЗАО «Севергазипотека» в отзыве пояснило, что обслуживало закладную ФИО1 на основании сервисной доверенности от имени кредитора и залогодержателя – АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), все обязательства по договору займа от 01.12.2008 № 196/2008 перед Банком исполнены в полном объеме, поэтому закладная была передана залогодателю ФИО1 с отметкой об исполнении обязательств.

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 отзывы на заявление не представили.

ФИО2 в судебном заседании пояснил, что по просьбе ФИО1 стал созаемщиком по договору стабилизационного займа от 24.02.2010 № 77035-0-00051-СЗ, денежные средства по указанному договору, а также от последующей продажи квартиры получены ФИО1, ему не передавались, никаких прав на квартиру он не имеет, местонахождение ФИО1 ему не известно.

ФИО3 в судебном заседании поддержала доводы ответчика, пояснив, что приобрела спорную квартиру у ФИО1, об обременении квартиры последующей ипотекой ей не было известно, в дальнейшем квартиру подарила дочерям.

ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании поддержали доводы Управления.

ОАО «АРИЖК», АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), ЗАО «Севергазипотека», ФИО1 о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако в судебное заседание их представители не явились, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статей 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Исследовав доказательства по делу, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ФИО1 приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <...> (далее – Квартира), на основании договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств от 01.12.2008. Договор зарегистрирован в ЕГРП 03.12.2008 за №35-35-01/108/2008-536 (т.2 л.д.20-24).

Из пункта 2.1 названного договора усматривается, что квартира приобретается покупателем за счет собственных и заемных денежных средств, предоставляемых ЗАО «Севергазипотека» согласно договору целевого займа №196/2008 от 01.12.2008, заключенному между ФИО1, ФИО2 и ЗАО «Севергазипотека».

По условиям договора целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) от 01.12.2008 № 196/2008 (т.2 л.д.28-44) заем предоставляется для приобретения в собственность заемщика-покупателя ФИО1 Квартиры по цене 1 610 000 руб.; с момента государственной регистрации на Квартиру прав собственности заемщика-покупателя Квартира считается находящейся в залоге у займодавца (ЗАО «Севергазипотека») в силу закона на основании статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодателями будут выступать заемщик, на которого будет оформлено право собственности на квартиру, залогодержателем Квартиры будет являться займодавец.

Согласно сведениям из ЕГРП государственная регистрация перехода права собственности на квартиру ФИО1 произведена 03.12.2008 за № 35-35-01/108/2008-537, за этим же номером в реестр внесена запись об ипотеке в силу закона по договору от 01.12.2008 №196/2008 (т.2 л.д.24).

Права залогодержателя по названному договору удостоверены закладной, составленной 01.12.2008 и выданной первоначальному залогодержателю 03.12.2008 (т.1 л.д.105-128).

В соответствии со внесенными в нее отметками права по закладной перешли от ЗАО «Севергазипотека» к АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) по договору купли-продажи закладных № 2403-35/159КП-ИП от 25.07.2006, а затем к ОАО «АРИЖК» по договору № 18-10/29 от 30.09.2010.

Соглашением об изменении содержания закладной от 02.02.2010 между залогодержателем-кредитором АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) и заемщиками ФИО1 и ФИО2 стороны согласовали, что залогодержателем законным владельцем закладной является Банк. Соглашение в соответствии с его условиями зарегистрировано в ЕГРП 23.03.2010 за № 35-35-01/011/2010-320 (т.1 л.д.124-128).

Одновременно в дополнительном соглашении от 02.02.2010 № 1 к договору целевого займа № 196/2008 Банк и заемщики определили, что права кредитора и залогодержателя по договору осуществляет АБ «ГПБ-Ипотека» (т.2 л.д.42-44).

АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) подписано согласие от 12.02.2010 на предоставление в последующий залог объекта недвижимости в обеспечение исполнения обязательств по договору займа (стабилизационного займа по ипотечному кредиту), заключаемому между кредитором ОАО «АРИЖК» и заемщиками ФИО1, ФИО2 в целях исполнения последними своих обязательств перед кредитором по договору целевого займа № 196/2008 от 01.12.2008 (т.2 л.д.128).

По условиям договора стабилизационного займа от 24.02.2010 № 77035-0-00051-СЗ между ОАО «АРИЖК» и ФИО1, ФИО2 (т.1 л.д.129-147) стабилизационный заем предоставляется для целевого использования, а именно для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по первичному договору (договору зама от 01.12.2008 №196/2008), для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов (пеней и штрафов) по первичному договору (при наличии); для уплаты сумм страхового взноса по первичному договору страхования, подлежащего уплате в период выборки (при условии указания в заявлении о необходимости предоставления помощи, в том числе на оплату страхового взноса по первичному договору страхования). Обеспечением исполнения обязательств заемщика по этому договору является ипотека недвижимого имущества на основании заключаемого между собственником указанного недвижимого имущества и займодавцем договора об ипотеке (пункты 1.3, 1.8.1).

Последующий договор об ипотеке от 24.02.2010 № 77035-0-00051-ПИ (т.1 л.д.84-94) заключен между ОАО «АРИЖК» и ФИО1, согласно которому в обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по договору стабилизационного займа залогодатель передает залогодержателю в последующий залог Квартиру, заложенную ранее в обеспечение исполнения обязательств заемщика по возврату займодавцу суммы займа, предоставленной по первоначальному займу по договору займа № 196/2008 от 01 декабря 2008 года.

Договор последующей ипотеки зарегистрирован в ЕГРП 23.03.2010 за №35-35-01/01/2010-263 (т.1 л.д.94).

Согласно письму АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) от 15.12.2011 № 2403-08/8847, надписи на закладной, удостоверенной ФИО7, генеральным директором ЗАО «Севергазипотека», действующим на основании доверенности от 26.05.2011 № 2403-01/7153 (т.1 л.д. 128, т.2 л.д.126) обязательство, обеспеченное ипотекой № 35-35-01/108/2008-537 от 03.12.2008, исполнено в полном объеме 09.12.2011.

В связи с этим АБ «ГПБ-Ипотека» и ФИО1 подписан акт приема-передачи закладной от 27.12.2011, в котором указано, что владелец закладной передал залогодателю-должнику закладную, выданную УФРС по ВО 03.12.2008 первоначальному залогодержателю ЗАО «Севергазипотека» по обеспеченному ипотекой обязательству – договору целевого займа № 196/2008 от 01.12.2008, заключенному между залогодателем-должником, ФИО2 и ЗАО «Севергазипотека», а залогодатель-должник, полностью исполнивший обеспеченное ипотекой обязательство, получил закладную с проставленной на ней отметкой о полном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства (т.2 л.д.127).

ФИО1 обратилась в Управление с заявлением от 29.12.2011 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в отношении спорной квартиры. С заявлением представлена закладная, содержащая отметку об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства (т.3 л.д.18-42).

Управлением на основании этого заявления погашены все регистрационные записи об ипотеке Квартиры, включая запись за № 35-35-01/01/2010-263, что ответчиком не оспаривается.

С учетом этого зарегистрирован переход права собственности на Квартиру от ФИО1 к ФИО3 по договору купли-продажи от 29.12.2011 (т.2 л.д.25-27), соответствующие записи внесены в ЕГРП за № 35-35-01/206/2011-140, №35-35-01/206/2011-139 (т.1 л.д.95, 103, т.3 л.д.7-9).

В связи с неисполнением обязательств по договору стабилизационного займа от 24.02.2010 № 77035-0-00051-СЗ общество обратилось в Вологодский городской суд с требованиями о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на квартиру. В ходе судебного разбирательства выявлено, что зарегистрированные обременения права собственности на квартиру отсутствуют, собственником квартиры является ФИО3

Считая нарушенным свое право на возврат займа, ОАО «АРИЖК» обратилось в суд с заявленными требованиями.

На основании пункта 2 части 1 статьи 29, части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из содержания изложенных норм следует, что для признания ненормативного акта недействительным, действий (бездействий) незаконными необходимо соблюдение двух условий несоответствие правового акта закону и нарушение прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Орган или лицо, которые приняли оспариваемые акт, решение или совершили действия (бездействие), обязаны доказать соответствие их закону, а лицо, обращающееся с требованием о признании недействительным ненормативного акта, действий (бездействий) незаконными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных законодательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, в пункте 1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ перечислены основания для погашения уполномоченным органом регистрационной записи об ипотеке, в их числе заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

В статье 13 Закона № 102-ФЗ определено, что закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

В силу пункта 2 статьи 17 Закона № 102-ФЗ залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Согласно статье 43 Закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается (пункты 1, 2, 5).

В порядке статьи 45 Закона № 102-ФЗ государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона. В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

Из содержания изложенных норм следует, что закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона, закладная выдается только первоначальному залогодержателю и не может удостоверять последующую ипотеку. Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется в общем порядке путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Соответственно и погашение этой записи производится в общем порядке по основаниям, перечисленным в статье 25 Закона № 102-ФЗ.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлением от 29.12.2011 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права № 35-35-01/108/2008-537 (т.3 л.д.18), представив закладную с отметкой об исполнении в полном объеме обязательства по договору от 01.12.2008 № 196/2008 (запись об ипотеке № 35-35-01/108/2008-537).

Документов, свидетельствующих о наличии оснований для погашения записи о последующей ипотеке за № 35-35-01/01/2010-263, Управлению не представлялось. По данным заявителя обязательства по договору стабилизационного займа от 24.02.2010 № 77035-0-00051-СЗ не исполнены, остаток долга по состоянию на 30.04.2013 составляет 217 017,11 руб. (т.2 л.д.119-120).

Следовательно, действия Управления Росреестра по Вологодской области не соответствуют требованиям Закона № 122-ФЗ и Закона № 102-ФЗ.

Вместе с тем, суд считает, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Статьей 27 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) установлено, что погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 4 АПК РФ, статьям 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо обращается в арбитражный суд в целях защиты своих нарушенных или оспариваемых прав способами, предусмотренными законом.

Исходя из положений статьи 8.1 ГК РФ, статьи 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума №10/22) разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 № 2150/11 указано, что требование залогодержателя о признании незаконными действий регистрирующего органа по погашению регистрационной записи об ипотеке недвижимости преследует цель восстановить указанную запись и направлено на признание незарегистрированного права залога.

Из разъяснений в пункте 52 Постановления Пленума № 10/22 следует, что восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.

При этом по смыслу пункта 53 Постановления Пленума № 10/22 ответчиками по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой.

Материалами дела подтверждается, что такими лицами на момент рассмотрения настоящего дела арбитражным судом являются привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО1, а также ФИО4 и ФИО5, право собственности которых на Квартиру зарегистрировано в ЕГРП 19.04.2013 (т.2 л.д.134, 135).

При таких обстоятельствах, рассматриваемый по настоящему делу спор о восстановлении записи об ипотеке не может быть рассмотрен в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Ссылку заявителя на положения статьи 31 Закона № 122-ФЗ суд считает несостоятельной, поскольку материальный ущерб, причиненный незаконными действиями органов государственной власти, возмещается в ином процессуальном порядке.

С учетом изложенного, требования ОАО «АРИЖК» не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб., перечисленной обществом платежным поручением от 04.02.2013 № 702 подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

в удовлетворении требований открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области о признании незаконными действий отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья А.Е.Мамонова