Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Селивановой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Караваевой Н.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению предпринимателя ФИО1 к Администрации города Вологды о признании незаконным бездействия, выразившегося в не совершении юридически значимых действий, направленных на предоставление предпринимателю ФИО1 преимущественного права выкупа нежилого здания кафе площадью 153, 1 кв.м. по адресу: <...>, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Департамента культуры и охраны объектов культурного наследия Вологодской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,

при участии: от заявителя – ФИО2 по доверенности от 19.07.2010; от Администрации – ФИО3 по доверенности от 15.01.2010 № 10-0/3-1-2-1/38, от управления Росреестра – ФИО4 по доверенности от 10.11.2009 № 129,

у с т а н о в и л:

предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области к Администрации города Вологды (далее – Администрация) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) о признании незаконным бездействия, выразившегося в не совершении юридически значимых действий, направленных на предоставление предпринимателю ФИО1 преимущественного права выкупа нежилого здания кафе площадью 153, 1 кв.м. по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований предприниматель указал на то, что письмом Администрации от 17.09.2009 № 7-2/79999 ФИО1 была признана отвечающей условиям, при которых может быть предоставлено преимущественное право на приобретение арендованного имущества. Вместе с тем, после проведения оценки имущества решение об условиях приватизации нежилого здания принято не было, проект договора-купли продажи не направлен.

Предприниматель полагает, что бездействие администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества не соответствует требованиям, предусмотренным статей 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

В качестве устранения нарушения просит обязать Администрацию принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал заявленные требования.

Администрация в отзыве на заявление и ее представитель в судебном заседании требования предпринимателя не признали и указали, что арендованное имущество подлежит приватизации вместе с земельным участком. На основании Постановления Правительства Вологодской области от 28.12.2009 № 2087 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов, и режимах использования земель в пределах указанных границ» (далее - Постановление Правительства Вологодской области от 28.12.2009 № 2087) земельный участок расположен в зоне регенерации антропогенного ландшафта (И-7) и зоне археологического наблюдения (А-2), поэтому может быть предоставлен в собственность предпринимателя при условии его обременения. Установление обременения является существенным условием договора купли-продажи здания с земельным участком. После внесения в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости сведений о нахождении участка в зоне охраны объектов культурного наследия, регистрации обременения в органах регистрационной службы необходимо провести новую оценку арендованного имущества, поскольку данные обременения влияют на конечную стоимость продаваемого объекта. Считают, что Администрацией выполняются действия, направленные на отчуждение имущества в соответствии с законом.

Департамент культуры и охраны объектов культурного наследия Вологодской области (далее –Департамент) в отзыве указал, что земельный участок по адресу: <...> расположен в границах зоны регенерации антропогенного ландшафта и зоне археологического наблюдения, приватизация указанного объекта недвижимости возможна при обременении с указанием видов разрешенного и видов запрещенного использования.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в отзыве и представитель в судебном заседании пояснили, что сведениями о нахождении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0202006615 в границах зоны антропогенного ландшафта и зоны археологического наблюдения не располагает, информация о наличии указанных зон в орган кадастрового учета не направлялась, в государственный кадастр недвижимости не внесена.

Департамент о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителя Департамента.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что предъявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилое здание кафе, расположенное по адресу: <...> предоставлено Комитетом по физической культуре и спорту администрации города Вологды во временное пользование предпринимателю по договору аренды от 24.02.1999 № 1 со сроком с 01.03.1999 по 01.03.2003. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.07.2000 за № 35-35/24-12/2000-335. Изменениями к договору № 1 от 24.02.1999 срок аренды определен с 01.03.2006 по 01.03.2008. Дополнительным соглашением к договору от 24.02.1999 в качестве арендодателя определена Администрация в лице заместителя Главы города Вологды по имущественным отношениям - начальника Департамента имущественных отношений, договор аренды от 24.02.1999 принят в новой редакции и ему присвоен номер 65/9.

По договору аренды от 08.12.2006 № 65/97 (далее – Договор) здание кафе по адресу: <...> предоставлено ФИО1 во временное пользование сроком с 29.09.2006 по 01.03.2008. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору от 08.12.2006 № 65/97 срок действия договора установлен с 29.09.2006 по 01.03.2013.

Предприниматель 19.08.2009 обратился в Департамент имущественных отношений Администрации с заявлением о продаже нежилого здания по адресу: <...>, используемого по Договору в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества. В Администрацию были представлены необходимые документы, подтверждающие отнесение его к субъектам малого предпринимательства.

Письмом от 17.09.2009 Администрация сообщила предпринимателю о соответствии условиям, при соблюдении которых ФИО1 может быть предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, одновременно в связи с произведенной перепланировкой предложила в срок до 10.10.2009 представить кадастровый паспорт на арендуемое здание.

Кадастровый паспорт на нежилое здание представлен ФИО1 в Администрацию 12.10.2009. Свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на здание кафе выдано 24.03.2010.

В целях реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества 21.04.2010 Администрацией заключен муниципальный контракт на выполнение работ по оценке рыночной стоимости объекта муниципальной недвижимости № 95. Оценка здания, расположенного по адресу: <...> проведена 21.05.2010, о чем составлен отчет № 105/05/10.

Письмом от 19.07.2010 предприниматель обратилась в Администрацию с просьбой о направлении проекта договора купли-продажи арендованного имущества.

В ответе от 26.08.2010 на обращение предпринимателя от 19.07.2010 Администрация сообщила о нахождении земельного участка, на котором расположено арендованное имущество, в зоне регенерации антропогенного ландшафта и зоне археологического наблюдения, а также о проведении работы по установлению и регистрации обременения земельного участка.

Предприниматель, полагая, что имеет место бездействие Администрации по предоставлению в собственность арендованного имущества, чем нарушается право преимущественного выкупа здания, обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В соответствии с нормами статей 198, 200, а также 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для принятия судом решения о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, по смыслу приведенных норм закона перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, является исчерпывающим и какие – либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости не допускаются.

Законом Вологодской области от 25.09.2008 № 1832-ОЗ установлено предельное значение площади арендуемых помещений при реализации субъектами малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в размере 1500 кв.м. включительно.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что при обращении заинтересованного лица с заявлением о том, что оно желает воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества, уполномоченному органу необходимо рассмотреть заявление на предмет соответствия или несоответствия заявителя требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, в случае соответствия условиям в установленные сроки провести оценку имущества, направить в адрес заявителя принятое решение об условиях приватизации имущества и проект договора-купли продажи.

Судом установлено и администрацией не оспаривается, что предприниматель соответствует требованиям, определенным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, в частности, относится к субъектам малого и среднего предпринимательства; арендует с 1999 года объект муниципального имущества, расположенный по адресу: <...> на основании договоров аренды от 24.02.1999 №1, от 08.12.2006 № 65/9; задолженность по арендной плате на день подачи заявления отсутствовала; площадь спорного помещения не превышает установленные Законом Вологодской области от 25.09.2008 № 1832-ОЗ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (153, 1 кв.м.). Доказательств включения спорного объекта в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "Город Вологда" не представлено.

Из материалов дела усматривается, что заявление предпринимателя о реализации преимущественного права получено Администрацией 19.08.2009.

Руководствуясь частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, муниципальный орган должен был обеспечить заключение договора на проведение оценки арендованного имущества в срок до 19.10.2009.

Из материалов дела следует, что только 21.04.2010 администрацией был заключен муниципальный контракт с индивидуальным предпринимателем ФИО5 на оказание услуг по изготовлению отчета о рыночной оценке арендуемого предпринимателем нежилого здания, 21.05.2010 составлен отчет № 105/05/10.

Решение об условиях приватизации после проведения оценки Администрацией не принято, проект договора купли-продажи арендованного имущества предпринимателю не направлен.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что Администрацией допущено незаконное бездействие, выразившегося в не совершении юридически значимых действий, направленных на предоставление предпринимателю преимущественного права выкупа нежилого здания кафе.

Доводы о невозможности провести оценку имущества в установленные сроки в виду необходимости получения нового кадастрового паспорта на здание кафе, переоформления правоустанавливающего документа на здание судом отклоняются.

По общему правилу, установленному статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно пунктам 10.7, 25 договора аренды от 08.12.2006 № 65/9 обязанность по внесению изменений в технический паспорт здания в случае проведения капитального ремонта, реконструкции, перепланировки возложена на арендатора.

Из представленной в материалы дела расписки от 12.10.2009 № 7-2 (т.1 л.д.147) следует, что технический паспорт на здание кафе изготовлен и передан Администрации 12.10.2009. Вместе с тем, в регистрирующий орган Администрация обратилась только 05.03.2010.

Требования части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ направлены на реализацию преимущественного права на выкуп арендованного имущества в сжатые сроки, что предполагает наличие своевременно оформленной правоустанавливающей документации на переданное в аренду имущество.

Ссылки Администрации на невозможность отчуждения объекта недвижимости до установления обременения земельного участка в связи с расположением его в зоне регенерации антропогенного ландшафта и зоне археологического наблюдения необоснованны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества2 приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 221-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) ограничением (обременением) признается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –ЗК РФ) установлен перечень ограничений прав на землю, в соответствии с которым ограничения прав на землю могут устанавливаться, в том числе, в виде особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда (часть 3 статьи 34 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Постановлением Правительства Вологодской области от 28.12.2009 № 2087 утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия, расположенные на территории города Вологды, градостроительные регламенты и режимы использования земель в пределах указанных границ.

Статьей 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлена обязанность органа государственной власти или органа местного самоуправления в срок не более чем десять рабочих дней со дня вступления в силу правового акта, который принят таким органом в пределах его компетенции и которым устанавливается или изменяется граница между субъектами Российской Федерации, граница муниципального образования, граница населенного пункта, либо устанавливается или изменяется территориальная зона или зона с особыми условиями использования территорий, либо отменяется установление такой зоны, представляет в орган кадастрового учета документ, содержащий необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости в соответствии со статьей 9 или 10 настоящего Федерального закона сведения.

Согласно выписке из Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2010 (т.1 л.д. 51), кадастровому паспорту от 05.03.2002 определено разрешенное использование земельного участка с кадастровым 35:24:0202006615, расположенного по адресу: <...> – для эксплуатации и обслуживания склада.

Сведений об изменении разрешенного использования указанного земельного участка материалы дела не содержат. Доказательств издания Администрацией акта об ограничении прав на землю не представлено, сведения о принадлежности спорного земельного участка к зонам антропогенного ландшафта и археологического наблюдения в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.

Кроме того, обязанность по предоставлению арендованного имущества в соответствии со статей 9 Закона № 159-ФЗ возникла у Администрации с момента обращения предпринимателя с заявлением (19.08.2009), то есть до вступления в силу Постановления Правительства Вологодской области от 28.12.2009 № 2087.

Муниципальные органы не вправе устанавливать сроки и процедуру рассмотрения заявлений, превышающие или изменяющие установленные федеральным законом условия, сроки и порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 20.12.2010 № 22-П введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт "ж"). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статья 37, часть 3, Конституции Российской Федерации), а следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

При таких обстоятельствах, требования заявителя о признании незаконным бездействия, выразившегося в не совершении юридически значимых действий, направленных на предоставление предпринимателю ФИО1 преимущественного права выкупа нежилого здания кафе площадью 153, 1 кв.м. по адресу: <...> подлежат удовлетворению.

В устранение допущенных нарушений прав и законных интересов предприниматель просит арбитражный суд обязать Администрацию в десятидневный срок принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества: нежилого здания кафе площадью 153, 1 кв.м. по адресу: <...>; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилого здания кафе площадью 153, 1 кв.м. по адресу: <...>.

Суд считает, что в данном случае, применительно к положениям пунктов 2,3 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ надлежащим способом устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя является принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества: нежилого здания кафе площадью 153, 1 кв.м. по адресу: <...> в двухнедельный срок с даты вступления в силу решения суда, направление ФИО1 проекта договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилого здания кафе площадью 153, 1 кв.м. по адресу: <...> в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Предпринимателем, согласно представленному в материалы дела платежному поручению № 199 от 29.09.2010, уплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 200 рублей подлежит взысканию с Администрации в пользу заявителя.

На основании статей 333.21, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1800 рублей подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

признать несоответствующим Федеральному закону № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и незаконным бездействие Администрации города Вологды, выразившееся в не совершении юридически значимых действий, направленных на предоставление предпринимателю ФИО1 преимущественного права выкупа нежилого здания кафе площадью 153, 1 кв.м. по адресу: <...>.

Администрации города Вологда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя ФИО1, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества: нежилого здания кафе площадью 153, 1 кв.м. по адресу: <...> в двухнедельный срок с даты вступления в силу решения суда, направить ФИО1 проект договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилого здания кафе площадью 153, 1 кв.м. по адресу: <...> в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Взыскать с Администрации города Вологды в пользу предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 200 рублей.

Возвратить предпринимателюФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1800 рублей.

В части признания незаконным бездействия Администрации города Вологды решение суда подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья Ю.В.Селиванова