Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Колтаковой Н.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тюлеменковой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ОЛЛиС» к Администрации города Вологды, муниципальному унитарному предприятию «Ока», о признании недействительным решения о расторжении договора аренды №16/08 от 01.09.2008, незаконными требования об освобождении и передаче помещения,

при участии: от истца – ФИО1 директор на основании приказа от 08.11.2005, ФИО2 по доверенности от 01.12.2008, от Администрации города Вологды - ФИО3 по доверенности от 26.03.2009, от муниципального унитарного предприятия «Ока» - ФИО4 по доверенности №Ц84 от 06.05.2009,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ОЛЛиС» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Администрации города Вологды (далее – Администрация), муниципальному унитарному предприятию «Ока» (далее – Предприятие, МУП «Ока») о признании решения о расторжении договора №16/08 от 01.09.2008 аренды части нежилого помещения (расположенного по адресу: <...>, предоставленного истцу под бар-закусочную), содержащегося в уведомлении Предприятия и письме Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды, и требования об освобождении указанного помещения и передаче его по акту приема-передачи незаконными.

Первоначально указанный в иске ненадлежащий ответчик – Департамент имущественных отношений Администрации города Вологды, определением суда от 06 апреля 2009 года о назначении дела к судебному разбирательству заменен по заявлению истца и с согласия сторон на надлежащего – Администрацию.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на незаконность одностороннего расторжения договора №16/08 от 01.09.2008 аренды части нежилого помещения (далее – договор аренды) по инициативе Предприятия, ссылаясь на нарушение ответчиком норм, предусмотренных статьями 450, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс).

В ходе рассмотрения дела истцом в качестве дополнительного обоснования изложенных в иске доводов представлены возражение от 06.05.2009 на отзыв Администрации, дополнение к возражению на отзыв Администрации от 08.05.2009. В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Администрация с исковыми требованиями не согласилась, представила отзыв (л.д. 55-58), в котором указала, что пункт 5.2 договора аренды предусматривает возможность одностороннего расторжения.

Предприятие в отзыве от 06.05.2009 №202 также не согласилось с заявленным иском со ссылкой на пункт 5.2 договора аренды.

Исследовав доказательства по делу, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела 01 сентября 2008 года между Предприятием (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор №16/08 аренды части нежилого помещения.

Заключение данного договора согласовано с Департаментом имущественных отношений города Вологды – письмо №7-3/8165 от 11.09.2008 (л.д. 88-89).

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора арендодатель предоставляет арендатору, принадлежащую арендодателю на праве хозяйственного ведения часть нежилого помещения, площадью 55,8 кв.м. Помещение расположено по адресу: <...> (л.д. 29-30).

Срок аренды установлен с 01 сентября 2008 года по 31 июля 2009 года.

Истец (арендатор) помещение в аренду принял, пользование осуществлял.

Письмом от 11.11.2008 №432 Предприятие сообщило Обществу о досрочном расторжении договора аренды с 01 января 2009 года.

Также 30 января 2009 года Обществом получено письмо Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды №7-2/390 от 22.01.2009, в котором сообщается о расторжении договора аренды и содержится требование освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи (л.д. 35). В данном письме также указывается на прекращение права хозяйственного ведения Предприятия на помещение, являющееся предметом договора аренды.

Указанные письма Обществом получены, их законность оспаривается в рамках настоящего дела.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора по основаниям, не предусмотренным статьями 407 - 419 ГК.

Соглашение об изменении и прекращении договора, равно как и односторонний отказ от исполнения договора полностью либо в части, могут быть признаны судом недействительными, если они нарушают права и законные интересы истца или противоречит закону.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 этой статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Раздел 5 договора аренды содержит условия досрочного расторжения договора.

Пункт 5.1 данного раздела указывает, что стороны имеют право досрочно расторгнуть договор по обоюдному согласию, уведомив об этом в письменном виде Администрацию.

Далее пункт 5.2 предусматривает случаи одностороннего досрочного расторжения договора: по инициативе одной из сторон, путем направления письменного уведомления, но не позднее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора; в случаях, предусмотренных действующим законодательством; договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника имущества Администрации города Вологды.

Вывод о том, что пункт 5.2 договора аренды устанавливает именно случаи одностороннего досрочного расторжения договора позволяет сделать применение правил толкования, установленных в статье 431 ГК РФ.

Прежде всего, данная статья указывает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Однако при этом законодатель отдельно указал в статье 431 Кодекса, что буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из данного правила следует, что при рассмотрении в совокупности пунктов 5.1 и 5.2, включая последний абзац пункта 5.2 и перечисление сторонами оснований досрочного расторжения договора, указанных в пункте 5.2, разделяя точкой с запятой, одним предложением, стороны предусмотрели в рассматриваемом пункте 5.2 именно варианты одностороннего досрочного расторжения договора.

Кроме того, нормы статьи 431 ГК РФ устанавливают также, что если вышеуказанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, как далее указано в статье, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При выяснении действительной общей воли сторон судом было установлено, что ответчики при заключении договора исходили из предоставления пунктом 5.2 договора права арендодателю на досрочный отказ от договора, который влечет его одностороннее досрочное расторжение. Арендатор утверждает, что полагал, будто при желании расторгнуть договор инициирующая сторона должна обратиться с требованием к контрагенту, в случае отказа контрагента – обратиться с таким требованием в суд.

Толкование, произведенное истцом, не может быть принято судом, прежде всего по указанным ранее причинам.

Кроме того, руководствуясь правилом буквального толкования условий договора, суд установил, что в пункте 5.2 договора сторонами применен термин «уведомление» (о расторжении договора по инициативе одной из сторон).

Уведомление предполагает сообщение об уже состоявшемся акте. При этом стороны разумно предусмотрели, что договор в этом случае будет считаться расторгнутым через 30 дней после направления уведомления о расторжении. Данное условие позволяет соблюсти права сторон при досрочном одностороннем расторжении договора, поскольку затруднительно одномоментное прекращение сложившихся хозяйственных связей.

Часть же вторая статьи 450 ГК РФ, на которую ссылается истец, предусматривает возможность требования расторжения договора. Требование предполагает выраженное желание стороны на расторжение договора. В будущем, после выставления такого требования контрагент может согласиться с желанием стороны расторгнуть договор, после чего договор будет считаться расторгнутым, либо не согласиться, тогда между сторонами возникает спор, подлежащий разрешению в судебном порядке.

Не безосновательно при толковании условий договора применение и таких видов толкования как систематическое, грамматическое, логическое и распространительное.

Систематическое толкование – это совокупность специальных приемов, обусловленных системностью права, законодательства, условий договора, направленных на анализ связей толкуемого положения с другими элементами системы права, законодательства, договора.

Грамматическое толкование – совокупность специальных приемов, направленных на уяснение текста на основании данных филологии, правил языка. При этом выясняется значение слов, терминов, знаков препинания, исследуются структуры предложений и т.д.

Применяя логическое толкование необходимо исходить из совокупности специальных приемов, основанных на непосредственном использовании законов и правил формальной логики.

Распространительное толкование – когда при конечном результате толкования устанавливается, что подлинная воля сторон договора по объему шире буквального текста.

Применяя все указанные виды толкования, суд установил, что сторонами при заключении договора в пункте 5.2 предусмотрены именно основания одностороннего досрочного расторжения арендных отношений.

Таким образом, данное условие договора свидетельствует, что предусмотренное пунктом 5.2 одностороннее досрочное расторжение договора влечет за собой прекращение договорных отношений во внесудебном порядке, то есть, по сути, означает право арендодателя на односторонний отказ от дальнейшего исполнения договора, результатом которого в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ является собственно расторжение договора.

Согласно пункту 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). Таким образом пункт 27 указанного обзора предусматривает возможность предусмотрения в договоре отказа от исполнения договора и в случае не связанном с нарушением арендатором условий договора.

Истец не оспаривает, что в установленном договором порядке, письмом от 11.11.2008 №432 (л.д. 32), арендодатель уведомил его о расторжении договора. Следовательно, договор расторгнут и основания для использования предмета аренды в соответствии с договором у истца отсутствуют.

Действия Общества по одностороннему отказу от исполнения договора аренды полностью соответствуют условиям договора аренды и требованиям действующего законодательства.

При отсутствии легитимных оснований к пользованию истцом имущества, бывшего предметом договора аренды, суд не находит оснований для установления несоответствия закону письма Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды №7-2/390 от 22.01.2009, в котором содержится требование освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований также по следующим причинам.

В соответствии постановлением Главы города Вологды от 01.04.2009 №1634 прекращено право хозяйственного ведения МУП «Ока» на арендованное истцом помещение. Дата прекращения права хозяйственного ведения – 01 января 2009 года. Указанная дата объясняется тем, что акт приема-передачи из хозяйственного ведения подписан 31 декабря 2008 года. С 01 января 2009 года имущество включено в состав казны города Вологды. Таким образом, с 01 января 2009 года правомочия собственника (включая владение) полностью принадлежат городу Вологде.

22 января 2009 года Департамент имущественных отношений, как уполномоченный орган, направил в адрес истца письмо №7-2/390 (л.д. 35), в котором сообщил о расторжении договора и потребовал освобождения и передачи помещения. В письме также указывается на идентификацию адреса арендуемого помещения.

В пункте 5.2 договора аренды буквально содержится следующее условие: «Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника имущества Администрации города Вологды».

Следовательно, обладая правомочиями собственника, с учетом состоявшегося прекращения права хозяйственного ведения, Администрация, пользуясь правом, предоставленным пунктом 5.2 договора аренды, в одностороннем порядке отказалась от договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ.

Довод истца о том, что действительной причиной расторжения договора было прекращение права хозяйственного ведения основан на ссылке на устный разговор с руководством предприятия и не нашел подтверждения в материалах дела. Кроме того, при наличии в договоре права на односторонний отказ стороны от договора, следствием которого является расторжение договора, не требуется определения мотивов такого расторжения, поскольку они не имеют правового значения для наступающих юридических последствий.

Ссылка истца на пользование индивидуальным предпринимателем ФИО1 арендуемыми помещениями до акта государственной регистрации Общества, не может быть принята судом во внимание, поскольку, в любом случае, индивидуальный предприниматель и общество с ограниченной ответственностью являются самостоятельными хозяйствующими субъектами, Общество не является правопреемником предпринимателя ФИО1 Перечисленные в исковом заявлении договоры аренды являются самостоятельными срочными договорами и не могут быть квалифицированы как один договор, заключенный с одним арендатором.

В данной связи не может быть признан обоснованным довод истца о нарушении ответчиками Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации». Суд не находит оснований для признания нарушенными прав истца.

Таким образом, требования истца о признании недействительным расторжения в одностороннем порядке договора аренды не являются правомерными и удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина подлежит отнесению на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171,176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ОЛЛиС» к Администрации города Вологды, муниципальному унитарному предприятию «Ока» отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Н.А. Колтакова