Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Шумковой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиновой Ю.Ю. (до перерыва) и ФИО1 (после перерыва), рассмотрев материалы дела по иску Комитета по управлению имуществом города Череповца (ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 об освобождении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501002:0182 и передачи его по акту приема-передачи, о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0502002:2140 за ФИО2 и за ФИО3

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к Комитету по управлению имуществом города Череповца о признании недействительным односторонней сделки в виде отказа от договора от 22.10.2013, о признании незаконным отказа в заключении договора на новый срок от 24.05.2013, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, общества с ограниченной ответственностью «Сельхозресурс плюс»,

при участии от Комитета ФИО4 по доверенности, ФИО2 и его представителя ФИО5 по устному заявлению,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению имуществом города Череповца обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об освобождении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501002:0182 и передачи его по акту приема-передачи.

Определением суда от 26 февраля 2014 года к производству принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету по управлению имуществом города Череповца о признании недействительным односторонней сделки от 22.10.2013 в виде отказа от договора аренды от 22.07.2008 № 11240, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок от 24.05.2013, о понуждении заключить договора аренды на новый срок.

Определением суда от 26 февраля 2014 года производство по делу № А13-15070/2013 в части понуждения КУИ города Череповца заключить договор аренды № 11240 от 22.07.2008 года земельного участка с кадастровым номером 25:21:0501002:0182 площадью 1217 кв. м., расположенного по адресу <...> между ФИО2 и КУМИгорода Череповца от 18.03.2013 года на новый срок прекращено.

Определением суда от 21 апреля 2014 года в одно производство объединены дела № А13-15070/2013 и №А13-4434/2014по иску Комитета по управлению имуществом города Череповца к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0502002:2140 за номером А13-15070/2013 для совместного рассмотрения.

Определением суда от 21 апреля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Определением суда 25 апреля 2014 года к участию в дело в качестве соответчика привлечен ФИО3.

Определением суда от 12 августа 2014 года принято уточнение исковых требований судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно признание отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0502002:2140 за ФИО3, а также привлечено в дело в качестве третьего лица общество с ограниченной ответственностью «Сельхозресурс плюс».

Определением суда от 29 сентября 2014 года заменен по встречному иску - индивидуальный предприниматель ФИО2 на индивидуального предпринимателя ФИО3.

Определением суда от 17 декабря 2014 года по делу назначена строительная экспертиза. Проведение экспертизы порученообществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз, эксперту ФИО6

Общество с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» 21 апреля 2015 года вернуло материалы дела № А13-15070/2013 в связи с проведением экспертизы.

Определением суда от 25 мая 2015 года производство по делу №А13-15070/2013 возобновлено.

Определением суда от 02 сентября 2015 года назначена по делу № А13-15070/2013 дополнительная строительная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" эксперту ФИО6.

Общество с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" 23 сентября 2015 года вернуло материалы дела № А13-15070/2013 в связи с проведением экспертизы.

Определением суда от 24 сентября 2015 года производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании представитель Комитета поддержал заявленные исковые требования.

Предприниматель ФИО2 и его представитель возражают против удовлетворения требований комитета, просят удовлетворить встречный иск.

Предприниматель ФИО3, третьи лица в суд не явились, о дате и времени судебного заседания уведомлены надлежаще. Дело в соответствии с правилами статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд считает исковые требования Комитет подлежащими удовлетворению, встречное исковое заявление - отклонению.

Как следует из материалов дела, 22 июля 2008 года между комитетом по управлению имуществом города и ФИО2 заключен договор аренды № 11240 земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501002:0182, площадью 1217 кв.м., расположенный по адресу: <...> использование проектирование и строительство пристроенного нежилого помещения к жилому дому № 8 (строительный).

Комитет (арендодатель) 22.07.2008 передал, а ФИО2 (Арендатор) принял вышеуказанный земельный участок по акту приема - передачи.

В соответствии с п. 2.1. договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 09.07.2008 по 07.07.2009. Соглашениями к договору № 11210 от 22.07.2008 аренды земельного участка от 20.07.2009, 15.02.2010, 30.12.2010, 23.01.2012, 14.01.2013 срок действия договора продлевался на прежних условиях по 26.05.2013.

Пунктом 5.2.2. договора определено, что Арендатор обязан получить разрешение на застройку Участка в управлении архитектуры и градостроительства мэрии города.

Предпринимателем ФИО2 11.03.2009 получено разрешение на строительство № RU 3532800021 на срок до 11.02.2010, продленный затем до 11.01.2011, 26.10.2011, 11.08.2012, 26.05.2013, 26.03.2014.

Предприниматель ФИО2 30.04.2013 обратился с заявлением о продлении договора на новый срок. Письмом от 24.05.2013 № 08-01-31-1/2121 Комитет, ссылаясь на статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации, отказал в заключении договора аренды на новый срок, поскольку строительство на земельном участке не ведется и предложил ФИО2 возвратить земельный участок по акту приема-передачи. Указанное письмо получено ФИО7 03.06.2013, то есть по истечении срока действия договора, что не оспаривается сторонами.

Комитет 08.08.2013 с сопроводительным письмом № 08-01-31-1/3396 направил предпринимателю ФИО2 проект договора № 14011 аренды земельного участка с кадастровым номером № 35:21:0501002:182 с актом приема-передачи с установлением срока для акцепта - 20.08.2013 (том 1 л.д. 73). Затем Комитет письмом от 13.09.2013 повторно предложил подписать договор аренды № 14011 в срок до 23.09.2013 (том 4 л.д. 125) Предприниматель ФИО2 23.09.2013 ответил, что готов подписать договор с учетом дополнительного соглашения (том 1 л.д. 74). В последствии Комитет в письме от 10.10.2013 просил вернуть проект договора № 14011 (том 1 л.д. 76), в письме от 22.10.2013 (том 1. д.д.33) указывал на то, что считает проект договора № 14011 и акт приема-передачи земельного участка недействительным.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области в материалы настоящего дела представлен экземпляр договора № 14011 от 13.10.2013 в редакции предложенной Комитетом, подписанный обеими сторонами. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предприниматель ФИО8, пользуясь тем, что у него находились подлинные экземпляры договора аренды подписанные арендодателем, подписал их после окончания сроков, установленных Комитетом для акцепта и получения требования о возврате, изложенного в письме от 10.10.2013. При этом, ФИО2 подписанный обеими сторонами договор аренды № 14011 Комитету не направлялся, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно части 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Частью 1 статьи 438 ГК РФ определено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу части 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Согласно статье 440 ГК РФ, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи с учетом положений статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что договор аренды № 14011 между сторонами не заключен.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Поскольку после истечения срока действия договора № 11240 от 28.07.2018 арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды № 11240 возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом от 22.10.2013 № 08-01-31-1/4686 Комитет по управлению имуществом города заявил об отказе от договора № 11240 от 22.07.2008 в связи с длительным неосвоением земельного участка, в соответствии с ч.1 ст. 46 Земельного кодекса РФ и пунктом 7.2 договора аренды.

В соответствии с пунктом 7.2 договора при возобновлении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив о прекращении действия договора другую сторону не менее чем за 20 календарных дней.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ определено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В статье 46 ЗК РФ указано, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, в частности неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Спорный земельный участок был первоначально предоставлен предпринимателю ФИО2 по договору аренды от 25.07.2006 с разрешенным использованием - проектирование и строительство пристроенного нежилого помещения к жилому дому № 8 (по генплану) на срок до 31.06.2006. В последствии с ним перезаключались договоры аренды на новый срок в том числе договор № 9837 от 07.03.2007 на срок с 01.01.2007 по 01.07.2007; договор № 10306 от 21.08.2007 на срок с 02.07.2007 по 27.06.2008, договор № 11240 от 22.07.2008 на срок с 09.07.2008 по 07.07.2009. Разрешение на строительство предпринимателю ФИО2 было выдано в 11.03.2009 на срок до 11.02.2010, продленный затем до 11.01.2011, 26.10.2011, 11.08.2012, 26.05.2013, 26.03.2014.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

В целях строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства

если такая проектная документация подлежит экспертизе

разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации;

В соответствии с частью 19 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 названной статьи.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство,

Таким образом с даты выдачи разрешения на строительство - 11.03.2009 застройщик обязан был приступить к строительству объекта. Окончательный срок строительства объекта согласно разрешению на строительство - 26.03.2014, то есть строительство должно было продолжаться с учетом продления пять лет.

Ответчик ссылается на то обстоятельство, что у него имелись препятствия со стороны истца в невозможности начала строительства в связи отсутствием согласований и нарушении сроков, однако допущенные нарушения сроков по сравнению с общим сроком строительства являются незначительными.

Комитетом регулярно проводилось обследование строящегося объекта. Согласно акту обследования территории от 15.12.2011 на момент обследования на земельном участке объектов недвижимости нет, земельный участок огорожен забором, на участке находится действующий торговый павильон и строительный вагончик. Из приложенных к акту фотоматериалов следует, что на земельном участке не имеется никакой строительной техники, строительные работы не ведутся (том 1 л.д. 81-83). Согласно акту обследования от 12.02.2013 на момент обследования на земельном участке строительные работы не ведутся, из-за глубокого снега плохо просматривается откопанный котлован, объектов недвижимости не обнаружено Из приложенных к акту фотоматериалов следует, что на земельном участке не имеется никакой строительной техники, строительные работы не ведутся (том 1 л.д. 84-86). Согласно акту осмотра территории от 27.06.2013 на земельном участке откопан котлован, ведется монтаж фундаментов (т.1 л.д.87-88). Согласно акту осмотра от 26.09.2013 на земельном участке смонтирован фундамент. Из приложенных к акту фотоматериалов следует, что на день осмотра на земельном участке не имеется никакой строительной техники, строительные работы не ведутся (том 1. л.д. 89- 91). Согласно акту осмотра от 02.10.2013 земельном участке смонтирован фундамент. Из приложенных к акту фотоматериалов следует, что на земельном участке не имеется никакой строительной техники, строительные работы не ведутся (том 1 л.д.92-93).

Управление архитектуры и градостроительства мэрии письмом от 04.10.2013 № 03-09-03/5343 сообщило мэру г.Череповца о том, что проектная документация "Магазин смешанной торговли на пересечении улиц Октябрьского пр. и ул.Рыбинской в микрорайоне 5.5" (комплект 07-755-ГП) в составе которой и предусмотрен перенос существующей остановки общественного транспорта, рассмотрена в 2010 году. Осмотром проведенным 4.10.2013 установлено, что застройщиком выполнены работы по откопке котлована под фундамент и частичная установка фундаментных блоков. на момент осмотра строительно-монтажные работы не осуществлялись (том 1. л.д. 94).

Предприниматель ФИО2 10.02.2014 зарегистрировал право собственности на объект незавершенный строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0501002:0182, <...>. Затем предприниматель ФИО2 продал объект незавершенного строительства ООО "Сельхозресурсплюс", которое в свою очередь продало его предпринимателю ФИО3, что подтверждается выпиской из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.04.2014.

Комитет оспорил в настоящем деле зарегистрированное право собственности ФИО3 и ФИО2, ссылаясь на то, что объект недвижимости не был создан.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Истец избрал способ оспаривания зарегистрированного права ответчика в виде признания его права собственности отсутствующим, предусмотренный пунктом 52 Постановления N 10/22.

В пункте 52 Постановления N 10/22 указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Целью заявленного требования по делу является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как он, по мнению истца вообще не создан.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Спор по настоящему делу возник в отношении вещи - объекта незавершенного строительства, которым является часть фундамента на объекте Магазин смешанной торговли на пересечении улиц Октябрьского пр. и ул.Рыбинской в микрорайоне 5.5.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена Постановлением Пленума N 25 в пункте 38, где указано следующее: при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Ранее Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" был внесен пункт 24, было также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

Из материалов дела следует, что в едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с указанием степени готовности объекта 4%.

Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ФИО3 на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

После окончания срока, на который было выдано разрешение на строительство № RU 3532800021, по ходатайству Комитета определением суда от 21.04.2014, отмененному определением суда от 12.05.2014, запрещено индивидуальному предпринимателю ФИО2, а затем определением суда от 13.05.2015 - предпринимателю ФИО3 производить любые строительные работы на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0501002:0182, расположенном по адресу: <...>.

Определением суда от 17.12.2014 по делу назначалась строительная экспертиза, определением суда от 02.09.2015 - дополнительная строительная экспертиза для определения степени готовности фундамента по отношению к объему, предусмотренному проектной документацией по строительству фундамента. Согласно заключениям эксперта ФИО6 от 20.04.2015, от 21.09.2015 степень готовности объекта "Магазин смешанной торговли на пересечении улиц Октябрьского пр. и ул.Рыбинской в микрорайоне 5.5" составляет 6,4%, процентная готовность фундамента объекта строительства по отношению к объему, предусмотренному проектной документацией составляет 22%.

Согласно экспертному исследованию № 17/15 от 06.11.2015, проведенному ООО "Экспертно-правовой центр", представленному предпринимателем ФИО2 степень готовности фундамента объекта строительства объекта "Магазин смешанной торговли на пересечении улиц Октябрьского пр. и ул.Рыбинской в микрорайоне 5.5" согласно фактическому состоянию составляет 22,17%.

Таким образом материалами дела подтверждается, что фундаментные работы на объекте капитального строительства не завершены, и следовательно объект недвижимости предпринимателем ФИО2 на дату регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не был создан и как следствие не мог быть реализован последующим собственникам.

Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2 статьи 209 Гражданского кодекса).

Вместе с тем, поскольку спорный объект, права на которое в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи - отсутствует как самостоятельная недвижимая вещь, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

С учетом изложенного, суд считает возможным признавать отсутствующим право собственности предпринимателя ФИО3, и ранее зарегистрированное право его предшественника предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0501002:2140 отсутствующим.

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0501002:0182 в период его аренды с 25.07.2006 более 7 лет с начала аренды и более 4 лет с выдачи разрешения на строительство проектные и строительные работы велись столь медленно, что по состоянию на дату окончания действия разрешения на строительство застройщиком построен объект со степенью готовности 6,7% от общего объема строительства и 22% от объема строительных работ по фундаменту.

Строящийся объект является пристройкой к жилому дому, столь длительное строительство может негативно отразится на его фундаменте, несущих конструкциях. От жителей многоквартирного жилого дома поступали жалобы на застройщика.

По состоянию на 22.10.2013 (дата отказа от продленного на неопределенный срок договора аренды) Комитет по управлению имуществом однозначно понимал, что до окончания срока на который выдано разрешение на строительство объект окончен не будет.

За продлением срока разрешения на строительство ФИО2, ФИО3 не обращались.

Надлежащих доказательств невозможности использовать земельный участок вследствие непреодолимых обстоятельств либо по вине истца предпринимателем ФИО2 не представлено.

Таким образом, суд с учетом баланса интересов сторон и общества приходит к выводу о том, что Комитет правомерно направил предпринимателю ФИО2 22.10.2013 уведомление об отказе от договора аренды № 11240 от 22.07.2008 в связи с длительным неосвоением земельного участка.

Норма ст. 35 ЗК РФ, которая по смыслу, придаваемому ей разъяснениями Президиума ВАС РФ, изложенными в Постановлениях от 23.12.2008 г. N 8985/08, 18.09.2012 N 4464/12, не допускает необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка для целей строительства, не завершенного в течение первоначального срока аренды, и норма п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", в силу которой собственник объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный объект, в аренду в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, - не применимы к случаям, когда после создания на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства договор аренды будет досрочно расторгнут по требованию арендодателя по основанию, предусмотренному п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, в связи с длительным неосвоением арендованного земельного участка.

Толкование нормы п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, наделяющей арендодателя правом потребовать прекращения аренды земельного участка, предоставленного под строительство, в случае его неиспользования арендатором, во взаимосвязи с нормой пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ, в силу которой нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению посредством восстановления положения, существовавшего до нарушения права, - также позволяет прийти к выводу о том, что при досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением арендатором последний обязан привести земельный участок в то состояние, в котором он находился на момент передачи его арендатору.

По сути, законно созданный на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства, если договор аренды соответствующего земельного участка расторгается по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором установленных для его освоения сроков, - приобретает режим, аналогичный режиму самовольной постройки применительно к ст. 222 ГК РФ, поскольку установленные расторгнутым договором аренды основания для дальнейшего использования земельного участка отпали, а права требовать предоставления данного земельного участка в аренду снова для целей завершения строительства у арендатора по причине допущенной им неисправности не имеется.

В таком случае подлежит применению общее правило, установленное нормой ст. 622 ГК РФ, в силу которого при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Следовательно, по настоящему делу арендатор - предприниматель ФИО2 обязан возвратить арендодателю земельный участок свободным от объекта незавершенного строительства.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 301 ГК РФ только собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статьям 304, 305 ГК РФ собственник, иной законный владелец имущества может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из смысла статей 304, 305 ГК РФ требовать устранения нарушений, не связанных с утратой владения, может лишь титульный владелец.

Согласно статье 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Согласно пункту 32 вышеуказанного Постановления собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Таким образом, истец, заявляя иск об истребовании имущества из владения ответчика должен доказать свое право собственности на имущество, а также то, что указанное имущество находится во владении ответчика.

Факт занятия земельного участка имуществом, принадлежащим предпринимателю ФИО3 подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиками.

С учетом изложенного исковые требования Комитета по управлению имуществом подлежат удовлетворению. В удовлетворении встречных требований ФИО3, правопредшественника ФИО2 следует отказать, в том числе:

- по требованию о признании недействительным односторонней сделки от 22.10.2013 в виде отказа от договора аренды от 22.07.2008 № 11240 по вышеизложенным обстоятельствам;

- по требованию о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок от 24.05.2013 в связи с тем, что Комитетом самостоятельно письмом от 22.10.2013 указанное письмо, содержащее отказ в заключении договора на новый срок, признано недействительным, подтверждено Право аренды предпринимателя ФИО2 с 26.05.2013 на неопределенный срок. Нарушений прав и интересов арендатора в связи с направлением оспариваемого письма не имеется.

Судебные расходы (расходы по госпошлине и расходы по экспертизе) относятся на ответчиков в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель ФИО2 внес для оплаты экспертизы на депозит суда 50 000 руб. платежным поручением № 737 от 09.12.2014 (том 7 л.д.51), Комитет внес для оплаты экспертизы 50 000 руб. платежным поручением № 732 от 15.12.2014 (том 7 л.д. 118).

Согласно счету ООО "Лаборатория судебных экспертиз" стоимость экспертизы составила 50 000 рублей (том 8 л.д.13). Экспертиза проведена и должна быть оплачена.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

обязать предпринимателя ФИО2 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501002:0182 комитету по управлению имуществом города.

обязать предпринимателя ФИО3 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501002:0182.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0502002:2140 за предпринимателем ФИО3.

В удовлетворении встреченного истца предпринимателю ФИО3 отказать.

Перечислить с депозитного счета арбитражного суда Вологодской области обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" 50 000 рублей оплаты за проведение экспертизы по следующим реквизитам:

Общество с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз"

Адрес: <...>, т/ф 75-78-10

ИНН: <***>

Расчетный счет: <***>

Кop. счет: 30101810800000000786

Банк: ОАО "БАНК СГБ"

БИК: 041909786.

Возвратить Комитету по управлению имуществом города с депозитного счета 50 000 руб. по следующим реквизитам:

Комитет по управлению имуществом города

Адрес: <...>, т/ф (8202)551360

ИНН <***>, КПП 352801001

УФК Вологодской области (Финупр/Комитет по управлению имуществом города Череповца лс811.11.001.1)

Счет 40204810200000000066, БИК 041909001.

Взыскать с предпринимателя ФИО2 в доход Федерального бюджета 8 000 руб. госпошлины.

Взыскать с предпринимателя ФИО3 в доход Федерального бюджета 8 000 руб. госпошлины.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его вынесения в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.ФИО9