Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Кирова С.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Завалиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление №1» к Комитету по управлению имуществом города Череповца о признании незаконными действий по отказу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, выраженных в письме от 23.09.2014 № 08-01-31/6729,

при участии: от заявителя – ФИО1 по доверенности от 12.01.2015, от Комитета – ФИО2 по доверенности от 22.12.2014,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление №1» (далее – общество, ООО «ЖЭУ № 1») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с требованиями к Комитету по управлению имуществом города Череповца (далее – Комитет) о признании незаконными действий по отказу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, выраженных в письме от 23.09.2014 № 08-01-31/6729 (далее – Отказ), с учетом уточнения требований, принятого судом.

В порядке устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ООО «ЖЭУ № 1» просит обязать Комитет совершить юридические значимые действия, связанные с отчуждением нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> в течение 30 календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

В обоснование требований Общество в заявлении указало, что помещение было передано в безвозмездное пользование ООО «ЖЭУ № 1» и обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 2» (далее – ООО «ЖЭУ№ 2») с 12.11.2008. С 01.01.2011 занимаемым помещением ООО «ЖЭУ № 1» стали пользоваться на основании договора аренды от 01.01.2011, со сроком действия с 01.01.2011 по 23.12.2011, а ООО «ЖЭУ № 2» на основании соглашения между ООО «ЖЭУ №2» и Комитетом от 15.07.2012, где также предусмотрена уплата арендных платежей. Общим собранием ООО «ЖЭУ № 2» от 14.09.2014 принято решение о реорганизации в форме присоединения к ООО «ЖЭУ № 1», о чем внесена запись в ЕГРЮЛ, завершение присоединения завершено 07.12.2012. Между ООО «ЖЭУ № 2» и Комитетом заключен новый договор аренды от 14.09.2012 № 10445 со сроком действия с 01.08.2012 по 31.07.2017. В Договор от 14.09.2012 № 10445, заключенному между ООО «ЖЭУ № 2» и Комитетом, внесены изменения соглашением от 07.12.2012, согласно которому вместо арендатора – ООО «ЖЭУ № 2», указан арендатор – ООО «ЖЭУ № 1». Все время с 01.01.2011 спорное помещение занимали до 07.12.2012 ООО «ЖЭУ № 1» и ООО «ЖЭУ №2», а после указанной даты - только ООО «ЖЭУ № 1», которое является также правопреемником ООО «ЖЭУ № 2», весь период пользования недвижимостью являлся возмездным, арендные платежи уплачены в полном объеме, общество относится к субъектам малого предпринимательства, о чем представлены соответствующие документы, вследствие чего общество обладает необходимыми условиями для реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества.

В судебном заседании представитель общества поддержал предъявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительно представил заявление об отнесении на заявителя судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Комитет в отзыве на заявление и его представитель в судебном заседании указали, что исходя из буквального толкования статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) у заявителя отсутствуют доказательства непрерывного пользования в течение двух и более лет на основании договора аренды указанным имуществом, вследствие чего действия по отказу в выкупе имущества являются законными и обоснованными, просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав доказательства по делу, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования «Город Череповец» находится нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 231,4 кв.м.

Договор аренды части указанного помещения площадью 115,7 кв.м заключен 01.01.2011 между Комитетом и ООО «ЖЭУ № 1», другая часть спорного помещения площадью 115,7 кв.м находилась в аренде в период с 01.01.2011 по 31.12.2011 у ООО «ЖЭУ № 2» на основании соглашения от 15.06.2012. Между ООО «ЖЭУ № 2» и Комитетом 14.09.2012 заключен новый договор аренды № 10445, согласно которому все помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 231, 4 кв.м передано в аренду ООО «ЖЭУ № 2» на срок с 01.08.2012 по 31.07.2017.

В результате реорганизации ООО «ЖЭУ № 2» присоединилось к ООО «ЖЭУ № 1», которое с 07.12.2012 стало правопреемником ООО «ЖЭУ № 2» во всех правоотношениях, вследствие чего в Договор от 14.09.2012 № 10445, заключенному между ООО «ЖЭУ № 2» и Комитетом, внесены изменения соглашением от 07.12.2012, согласно которому вместо арендатора – ООО «ЖЭУ № 2», указан арендатор – ООО «ЖЭУ № 1».

ООО «ЖЭУ № 1» 04.09.2014 обратилось в Комитет с заявлением вх.№7285/08-01-30, в котором указало о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства и выразило готовность выкупить арендуемое помещение в рассрочку на 7 лет.

В ответ Комитет направил письмо от 23.09.2014 № 0801-31/6729, в котором указал, что нежилые помещения находятся в пользовании ООО «ЖЭУ № 1» не отвечает условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, а также на отсутствие подтверждения факта непрерывного пользования помещением по договорам аренды в течение двух и более лет.

Считая вышеуказанные действия по отказу незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона № 159-ФЗ, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует названный закон.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Предельное значение площади арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности Вологодской области и в собственности муниципальных образований Вологодской области установлено в размере 1500 кв. метров включительно (часть 1 статьи 1 Закона Вологодской области от 25.09.2008 № 1832-ОЗ «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности Вологодской области и в собственности муниципальных образований Вологодской области»).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрены условия реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела видно, что ООО «ЖЭУ № 1» является субъектом малого предпринимательства и на основании действующего договора аренды от 14.09.2012 № 10445 арендует находящиеся в собственности муниципального образования «Город Череповец» нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 231,4 кв.м.

Вместе с заявлением об отнесении к субъектам малого предпринимательства и реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений обществом представлены Комитету необходимые документы, подтверждающие отнесение его к субъектам малого предпринимательства, что не оспаривалось в судебном заседании представителем Комитета.

В соответствии с копией отчетности о среднесписочной численности, представленных в МИФНС № 12 по Вологодской области, среднесписочная численность общества на 01.01.2014 составляет 81 человек, что не превышает 100 человек для малых предприятий.

Согласно бухгалтерской отчетности за 2013 год предельное значение выручки общества не превышает 400 млн. руб., что также подтверждает отнесение общества к категории субъектов малого предпринимательства.

В судебном заседании представитель Комитета также не оспаривал отнесение заявителя к числу субъектов малого предпринимательства.

Общая площадь арендуемых обществом нежилых помещений не превышает предельное значение, установленное Законом Вологодской области от 25.09.2008 № 1832-ОЗ.

На момент обращения общества в Комитет с заявлением (09.09.2014) задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды от 14.09.2012 № 104455 отсутствовала. Доказательства, свидетельствующие об обратном, Комитетом в материалы дела не представлены.

Арендуемое обществом имущество не включено в Перечень имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Череповец», используемого для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектами малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества Комитет в оспариваемом письме и в отзыве на заявление указал на отсутствие факта непрерывного пользования имуществом по договорам аренды в течение двух и более лет.

Суд не может согласиться с данным утверждением на основании следующего.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 данного Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что ООО «ЖЭУ № 1» является правопреемником ООО «ЖЭУ № 2» в результате реорганизации в форме присоединения, которая завершена 07.12.2012.

Нежилым помещением по адресу: <...>, площадью 115,7 кв.м в период с 01.01.2011 по 31.12.2011 пользовалось ООО «ЖЭУ № 2» на основании соглашения от 15.06.2011, которым определены срок, предмет и размер арендных платежей, что позволяет сделать вывод о том, что данное соглашение является арендным договором. По истечении срока определенного соглашением от 15.06.2011 ООО «ЖЭУ № 2» продолжало пользоваться указанным помещением в пределах площади, определенной соглашением до 01.08.2012, в том числе осуществляло оплату арендных платежей, о чем представлены соответствующие платежные поручения. Другой частью помещения по адресу: <...>, площадью 115,7 кв.м, в период с 01.01.2011 по 23.12.2011 владело ООО «ЖЭУ № 1» на основании договора аренды указанного помещения от 01.01.2011, заключенного с Комитетом. После истечения срока, определенного Договором от 01.01.2011, ООО «ЖЭУ № 1» продолжало использовать помещение на условиях договора аренды, в том числе вносило арендные платежи.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее 0 ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, суд полагает, что нежилое помещение по адресу: <...>, находилось на правах аренды в пользовании ООО «ЖЭУ № 1» и ООО «ЖЭУ № 2» по ½ площади помещения у каждого в период с 01.01.2011 по 01.08.2012, что подтверждается документально и не оспаривается представителем Комитета.

Между ООО «ЖЭУ № 2» и Комитетом 14.09.2012 заключен новый договор аренды № 10445, согласно которому всё помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 231, 4 кв.м, передано в аренду ООО «ЖЭУ № 2» на срок с 01.08.2012 по 31.07.2017.

С учетом вышеизложенного в двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, включается также срок владения и (или) пользования помещением по адресу: <...>, его прежним арендатором.

Поскольку ООО «ЖЭУ № 2» также соответствует критериям малого или среднего предпринимательства, суд полагает, что ООО «ЖЭУ № 1», с учетом универсального правопреемства в результате присоединения ООО «ЖЭУ № 2» имеет право на преимущественное приобретение арендуемого недвижимого имущества и соответствует всем условиям для реализации указанного права, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

При вышеизложенных обстоятельствах действия Комитета по управлению имуществом города Череповца по отказу обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 1» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, выраженные в письме от 23.09.2014 № 08-01-31/6729, не соответствуют Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, нарушает права и законные интересы ООО «ЖЭУ № 1» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, неправомерно создают препятствия для приобретения в собственность арендуемого им недвижимого имущества, в связи с чем, подлежат признанию незаконными. Заявленные обществом требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае признания оспариваемых действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствующими закону суд указывает на обязанность соответствующих государственных органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Вместе с тем, реализация преимущественного права приобретение арендуемого имущества предполагает совершение целого ряда как юридически значимых, так и организационных действий, в том числе заключение договора и проведение оценки арендованного имущества с целью определения его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что может выйти за пределы предложенного заявителем 30 дневного срока, вследствие чего суд полагает надлежащим способом восстановление нарушенного права заявителя - это возложение на Комитет по управлению имуществом города Череповца обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление №1».

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 АПК РФ при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

В суд представлено заявление ООО «ЖЭУ №1» об отнесении на него судебных расходов по оплате государственной пошлины, с которым согласился представитель ответчика, вследствие чего расходы по оплате госпошлины не подлежат взысканию с Комитета.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

признать не соответствующими Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и незаконными действия Комитета по управлению имуществом города Череповца по отказу обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 1» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, выраженные в письме от 23.09.2014 № 08-01-31/6729.
Обязать Комитет по управлению имуществом города Череповца устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление №1».

В части признания незаконными действий Комитета по управлению имуществом города Череповца решение суда подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья С.А. Киров