Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Каика И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Фора-М» (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» (ОГРН <***>)о взыскании 2 827 914 руб. 00 коп.,

при участии от истца – ФИО1 по доверенности от 08.01.2020, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 04.02.2020,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Фора-М» (далее – ООО «Фора-М», истец) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – ООО «Альянс», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 827 914 руб. 00 коп.

В обоснование заявленных требований истец сослался на проведение неотделимых улучшений арендуемых помещений, статьи 623, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в письменном отзыве. Пояснил, что ответчиком никогда не давалось согласие на произведение неотделимых улучшений имущества ответчика, разрешение на проведение какого-либо ремонта в помещениях ответчик не давал ни письменно, ни устно.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03 декабря 2018 года между ООО «Фора-М» и ООО «Альянс» был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа. По условиям договора ООО «Альянс» передает, а ООО «Фора-М» принимает во временное возмездное пользование для производства и хранения полимеров следующее недвижимое имущество:

- одноэтажное кирпичное здание гаражных боксов, площадь 101,1 кв.м., назначение – гараж, Литер Б, этажность - 1, расположенное по адресу: Вологодская область, Вологодский район, Рабоче-Крестьянский сельсовет, вблизи деревни Ивлево, кадастровый номер - 35:25:0505001:25,

- одно-двухэтажное металлическое здание складских помещений, площадь 1354 кв.м., назначение складское, инв.№ 19:220/192, литер А, А1, этажность - 2, расположенное по адресу: Вологодская область, Вологодский район, Рабоче-Крестьянский сельсовет, вблизи деревни Ивлево, кадастровый номер 35:25:0505051:770,

- земельный участок площадь 62 кв.м. категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и др., вид разрешенного использования - для производственной деятельности, местоположение: Вологодская область, Вологодский район, Рабоче-Крестьянский сельсовет, вблизи деревни Ивлево, кадастровый номер 35:25:0505051:8,

- земельный участок площадь 6882 кв.м. категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевиденья, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для производственной деятельности, местоположение: участок находится примерно в 600.00 м. по направлению на северо-восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Вологодская область, Вологодский район, поселок Майский, Рабоче-Крестьянское сельское поселение, дом 1, кадастровый номер 35:25:0505051:241.

Как видно из письма ООО «Альянс» в адрес ООО «Фора-М» от 30.10.2019, указанный договор аренды расторгнут с 10 ноября 2019 года. Факт расторжения договора стороны подтвердили в судебном заседании.

Полагая, что ответчик обязан возместить стоимость произведенных улучшений нежилых помещений, истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.2.1 договора аренды настоящий договор одновременно является актом приема-передачи помещения. Претензий к арендованному имуществу при его приеме арендатором высказано не было.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом в силу пункта 3 статьи 623 Кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа положений статьи 623 Гражданского кодекса РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что факт согласования объема и стоимости работ с арендодателем не подтвержден.

Представленные первичные документы (в составе отчета об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений объектов недвижимости) не свидетельствуют о согласовании с арендодателем конкретных видов, объема и стоимости, подлежащих выполнению в спорных объектах недвижимости работ; каких-либо согласованных смет, актов осмотра, приемки выполненных работ, подписанных арендодателем либо собственником спорных объектов аренды, в материалах дела не имеется.

Ответчик отрицает какое-либо согласование (устное либо письменное) с арендатором на производство каких-либо ремонтных работ арендуемого имущества.

Договоры поставки электромонтажных материалов от 30.04.2019, подряда на выполнение электромонтажных работ от 01.06.2019, на утилизацию твердых бытовых отходов (л.д.139 – 158) не позволяют идентифицировать объект из числа арендованных истцом по договору аренды, на котором проводились работы. При этом, спецификация к договору поставки составлена на сумму 1 085 040 руб. 73 коп., акт о сдаче-приемке выполненных работ составлен на сумму 330 000 руб. 00 коп. В то же время платежные документы к указанным договорам в материалы дела не представлены.

Как пояснил ответчик, электромонтажные товары и работы касались принадлежащего истцу электроприемника, который представляет из себя отдельное строение и который не является неотделимым улучшением арендованного имущества, может быть перемещен. Ответчик не претендует на владение данным электроприемником. Как видно из отчета № 125 ООО «МУВЭКС» на земельном участке установлена трансформаторная подстанция.

Кроме того, в соответствии с п.2.2 договора аренды арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений. Уборку территории, вывоз твердых бытовых отходов. Устанавливаемый за счет собственных средств арендатора электроприемник, присоединенный непосредственно к электрической сети ПАО «МРСК Северо-Запада» перейдет в собственность арендатора после оформления арендатором права собственности на объекты аренды. В случае, если стороны придут к соглашению досрочно расторгнуть данный договор без исполнения обязательств аренды с правом выкупа, данный электроприемник переходит неоспоримо в собственность арендатора.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что стоимость неотделимых улучшений касается не электроприемника, указанного в п.2.2 договора, а иной трансформаторной подстанции, однако каких-либо подтверждающих данный довод документов не представил. Напротив, как видно из представленного в составе отчета договора подряда (л.д.153) данный договор подряда заключен в отношении выполнения электромонтажных работ (увеличение мощности и замена электроподстанции, подключение, проводка до цеха), а не в отношении возведения и обустройства новой трансформаторной подстанции.

При этом, стоимость неотделимых улучшений определена истцом на основании отчета № 125 ООО «МУВЭКС» об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений объектов недвижимости. Из содержания отчета следует, что в отношении одноэтажного кирпичного здания гаражных боксов, площадью 101,1 кв.м, выполнено: замена петель, ремонт гаражных ворот, в отношении одно-двухэтажного металлического здания складских помещений выполнено: замена системы отопления, устройство ВРУ, замена системы водоснабжения, замена системы канализации, подводка кабеля для устройства отдельной розетки, установка сантехнического оборудования, отделка бытовых помещений, устройство системы вентиляции, устройство теплового узла, ремонт кровли, устройство водомерного узла. Вместе с тем, ни первичных документов, ни платежных документов в отношении указанных работ в отчете не содержится, истцом в материалы дела также не представлено.

Кроме того, суд отмечает, что представленный истцом в обоснование суммы возмещения стоимости неотделимых улучшений отчет № 125 ООО «МУВЭКС» об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений объектов недвижимости, не может быть признан достоверным и допустимым доказательством по делу ввиду следующего.

Представленный в материалы дела отчет об оценке не подписан оценщиком, не заверен надлежащим образом; оценщиком не обоснован должным образом отказ от сравнительного и доходного подходов; выводы оценщика в отношении произведенных работ в одноэтажном кирпичном здании гаражных боксов, одно-двухэтажном металлическом здании складских помещений не подкреплены первичными документами.

В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО №1).

В силу статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 6 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно пункту 4 ФСО №3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

Оценив отчет об оценке в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд признает его не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, принципам достоверности и допустимости, установленным арбитражным процессуальным законодательством.

Таким образом, в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий, предусмотренных статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы истца по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

В искеобществу с ограниченной ответственностью «Фора-М» к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс»о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 827 914 руб. 00 коп., отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья М.Б.Свиридовская