Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Селивановой Ю.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Борисовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альянс Групп» к мэрии города Череповца о признании незаконным постановления мэрии города Череповца от 28.01.2013 № 215, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца,

при участии от заявителя – ФИО1 по доверенности от 28.05.2012,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Альянс Групп» (далее –ООО «Альянс Групп», общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к мэрии города Череповца (далее – мэрия г.Череповца, мэрия) о признании недействительным постановления мэрии города Череповца от 28.01.2013 № 215. Просит суд обязать мэрию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем принятия решения о переводе квартир №№ 81, 82 в жилом доме № 13 по ул. Краснодонцев г. Череповца в нежилые помещения под территориальный офис.

В обоснование требований ссылается на необоснованность отказа в переводе жилого помещения в нежилое, поскольку условия такого перевода обществом соблюдены, все документы представлены. Считает, что в результате реконструкции уменьшения объема общего имущества не происходит, согласие собственников на использование части земельного участка получено в размере 2/3 от общего числа голосов.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Мэрия г.Череповца (далее –мэрия) в отзыве и ее представитель в судебном заседании заявленные требования отклонили, считая постановление законным и обоснованным. Ссылаются на несоблюдение обществом требований, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 24, частью 1 статьи 22, частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Обществом не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также согласование мероприятий с общественной организацией инвалидов.

Определением суда от 17.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца (далее – Управление).

Управление в отзыве поддержали доводы ответчика, просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Управление, мэрия о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Исследовав доказательства по делу, заслушав объяснения представителя заявителя, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО «Альянс Групп» является собственником квартир № 81, № 82, расположенных на 1 этаже дома № 13 по улице Краснодонцев города Череповца, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 05.07.2012 серии 35-АБ № 283988, от 10.07.2012 серии 35-АБ № 218849.

С целью перевода квартир из жилого помещения в нежилое для использования под территориальный офис общество обратилось в Управление архитектуры с заявлением от 06.12.2012 (вх.№5323/03-09-04 от 06.12.2012). К заявлению прилагались документы по приложению, в том числе копии свидетельств о государственной регистрации права, технического паспорта, градостроительного плана земельного участка, протокола общего собрания собственников помещений, проекта переустройства и реконструкции, поэтажного плана помещений.

Постановлением мэрии г.Череповца от 28.01.2013 № 215 обществу отказано в переводе квартир № 81, № 82 в нежилое помещение под офис на основании пункта 4 части 1 статьи 24, части 1 статьи 22, части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию и согласования мер, обеспечивающих удовлетворение минимальных потребностей инвалидов. О принятом постановлении заявитель извещен уведомлением Управления архитектуры от 13.12.2012 № 3.

Общество не согласилось с указанным постановлением и обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

На основании пунктов 6 и 7 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения; согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.

Условия перевода жилого помещения в нежилое определены статьей 22 ЖК РФ, в силу части 1 которой перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения (пункт 3), а также несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (пункт 4).

Как следует из текста оспариваемого постановления, основанием для отказа в переводе квартир № 81,82 в нежилое помещение под офис послужило отсутствие согласования мер, обеспечивающих удовлетворение минимальных потребностей инвалидов, отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения является одним из основных принципов законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее –Закон № 181-ФЗ), органы местного самоуправления и организации независимо от организационно-правовых форм создают условия инвалидам, включая инвалидов, использующих кресла-коляски и собак-проводников, для беспрепятственного доступа к объектам социальной инфраструктуры: жилым, общественным и производственным зданиям, строениям и сооружениям, спортивным сооружениям, местам отдыха, культурно-зрелищным и другим учреждениям, а также для беспрепятственного пользования железнодорожным, воздушным, водным, междугородным автомобильным транспортом и всеми видами городского и пригородного пассажирского транспорта, средствами связи и информации, включая средства, обеспечивающие дублирование звуковыми сигналами световых сигналов светофоров и устройств, регулирующих движение пешеходов через транспортные коммуникации.

В случаях, когда действующие объекты невозможно полностью приспособить для нужд инвалидов, собственниками этих объектов должны осуществляться по согласованию с общественными объединениями инвалидов меры, обеспечивающие удовлетворение минимальных потребностей инвалидов.

Как следует из Устава ООО «Альянс Групп» основными видами деятельности общества является управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда, сдача в наем недвижимого имущества.

Представитель общества в ходе судебного разбирательства пояснил, что в данных помещениях предполагается разметить специалистов управляющих компаний.

Согласно представленной проектной документации она разрабатывалась с учетом градостроительных требований к общественным помещениям.

Таким образом, в рассматриваемом случае для перевода жилого помещения в нежилое с целевым назначением «территориальный офис» необходимо соблюдение требований Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации».

Проектной документацией по реконструкции квартир предусмотрено оборудование входной группы, включающей лестницу, верхнюю входную площадку и пандус.

Вместе с тем доказательств согласования данных проектных решений с общественными объединениями инвалидов не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

В соответствии с разъяснением в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений высших судебных инстанций, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, находятся в общей долевой собственности собственников помещений.

Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено статьями 246 (пункт 1) и 247 (пункт 1) ГК РФ. К распоряжению имуществом относятся и действия по изменению соответствующего объекта.

Частью 3 статьи 36, частью 2 статьи 40 ЖК РФ предусмотрено получение согласия всех собственников помещений в данном доме в случае уменьшения общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции.

Обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями предусмотрена подпунктом 6 пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.10.2010 № 1275-О-О разъяснил, что сами по себе данные положения направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме (правообладателей объекта капитального строительства) и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме. Потому положения пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права граждан.

Как усматривается из материалов дела и представленного проекта, в данном случае перевод жилого помещения в нежилое связан с реконструкцией помещений, в результате которой имеет место разрушение ограждающей несущей конструкции – части стены многоквартирного дома, входящей в состав общего имущества, и устройство нового отдельного входа в помещение с установкой на придомовой территории крыльца с ограждением, козырьком и пандусом.

Вышеуказанные мероприятия связаны с присоединением крыльца и козырька к части общего имущества (к несущей стене), изменением несущих конструкций дома, являющихся общим имуществом, и существующего режима пользования частью сформированного для эксплуатации дома в установленном законом порядке земельного участка.

Учитывая, что устройство дверного проема производится за счет части внешней (несущей) стены многоквартирного дома, а оборудование отдельного входа в помещение связано с изменением объекта капитального строительства и режима пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом, элементы озеленения и благоустройства, указанные действия приведут к уменьшению общего имущества собственников помещений этого дома.

При этом доводы общества о неизменности общей площади дома и оборудовании крыльца из металлоконструкций судом отклоняются как не имеющие правого значения.

В результате реализации проекта будут затронуты законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан и иных собственников помещений дома, предусмотренные положениями статьи 36 ЖК РФ.

В связи с этим ООО «Альянс-Групп» в целях получения разрешения на устройство входа до обращения к мэрии с заявлением должно было получить согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Отсутствие согласия всех собственников дома на подобное изменение режима пользования общим имуществом жилого дома установлено судом, подтверждается протоколом общего собрания от 07.11.2012 и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.10.2011 №ВАС-13469/2011, от 18.01.2012 № ВАС-17457/11.

При таких обстоятельствах, условия перевода из жилого помещения в нежилое обществом не соблюдены, поэтому мэрия г.Череповца правомерно отказала в переводе жилого помещения в нежилое.

Поскольку заявителем при обращении в орган местного самоуправления не соблюдены требования действующего законодательства, оспариваемое постановление мэрии г.Череповца Вологодской области от 28.01.2013 № 215 является правомерным.

При изложенных обстоятельствах, требования ООО «Альянс Групп» не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб., уплаченной по платежному поручению от 04.04.2013 № 1301, относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Альянс Групп» (ОГРН <***>) к мэрии города Череповца о признании незаконным постановления мэрии города Череповца от 28.01.2013 № 215 отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья Ю.В. Селиванова