Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Борисовой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой» об оспаривании постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области от 26.06.2008 № 578/464-04-01 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,

при участии от общества – ФИО1 по доверенности от 01.10.2007,

от Управления Роспотребнадзора – ФИО2 по доверенности от 29.07.2008 № 01-05/270, ФИО3 по доверенности от 01.08.2008 № 01-05/276,

у с т а н о в и л:

общество ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой» (далее – ООО «Вологдасельстрой», общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением об оспаривании постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области (далее – Управление Роспотребнадзора, административный орган) от 26.06.2008 № 578/464-04-01 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).

В обоснование заявленных требований ООО «Вологдасельстрой» ссылается на отсутствие состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, в действиях общества. Полагает, что договоры долевого строительства жилья, заключаемые обществом с гражданами, не содержат условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законодательством РФ в области защиты прав потребителей. Представитель общества в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Управление Роспотребнадзора и его представители в судебном заседании предъявленные требования отклонили, считая оспариваемое постановление соответствующим закону и обоснованным.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Управлением Роспотребнадзора на основании распоряжения от 13.05.2008 № 367-з в период с 15.05.2008 по 10.06.2008 проведено плановое мероприятие по надзору за соблюдением требований Закона РФ от 17.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в отношении ООО «Вологдасельстрой».

По результатам проверки Управлением Роспотребнадзора составлены предписание о прекращении нарушений прав потребителей от 26.06.2008 № 141/464-04-01, акт по результатам мероприятий по надзору от 10.06.2008, протокол об административном правонарушении от 10.06.2008 № 500/464-04-01.

В протоколе об административном правонарушении Управление Роспотребнадзора указало, что в нарушение статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» ООО «Вологдасельстрой» включены условия, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законодательством Российской Федерации в области защиты прав потребителей, в договоры участия в долевом строительстве жилых домов по адресам:

1) <...> (по генплану), заключенные с потребителями: ФИО4 (№ С6-21 от 29.02.2008), ФИО5 (№ С6-8 от 03.03.2008), ФИО6 (№ С6-11 от 29.02.2008), ФИО7 (№ С6-23 от 11.04.2008), ФИО8 (№ С6-25 от 31.01.2008), ФИО9 (№ С6-26 от 19.02.2007), ФИО10 (№ С6-33 от 08.04.2008), ФИО11 (№ С6-39 от 17.03.2008), ФИО12 (№ С6-45 от 22.02.2008), ФИО13 (№ С6-53 от 03.03.2008 г.;

2) <...> (по генплану), заключенные с потребителями: ФИО14 (№ С2-59 от 05.12.2007), ФИО15 (№ С2-50 от 30.10.2007), ФИО16, ФИО17 (№ С2-53 от 26.02.2008), ФИО18 (№ С2-57 от 10.10.2007), ФИО19 (№ С2-60 от 15.02.2008); ФИО20 (№ С2-61 от 28.02.2008), ФИО21 (№ С2-45 от 27.03.2008); ФИО22 (№ С2-62 от 10.02.2008), ФИО23 (№ С2-63 от 24.10.2007), ФИО24 (№ С2-51 от 07.03.2008);

3) Вологодская область, Вологодский район, Семенковское с/п, поселок Кувшиново (по генплану), заключенные с потребителями: ФИО25 (№ М-51от 19.03.2008), ФИО26 (№ М-58 от 12.12.2007), ФИО27 (№ М-36 от 24.09.2007), ФИО28 (№ М-34 от 05.10.2007), ФИО29 (№ М-33 от 30.11.2007), ФИО30 (№ М-40 от 07.03.2008), ФИО31 (№ М-35 от 23.11.2007), ФИО32 (№ М-57 от 06.12.2007), ФИО33 (№ М-53 от 13.12.2007), ФИО34 (№ М-50 от 30.11.2007), ФИО35 (№ М-44 от 21.12.2007);

4) Вологодская область, Вологодский район, Прилукское с/п, поселок Дорожный (по генплану), заключенные с потребителями: ФИО36, ФИО37, ФИО38 (№ Дж-4 от 03.04.2008), ФИО39 (№ Дж-8 от 07.04.2008).

Управление Роспотребнадзора, рассмотрев протокол об административном правонарушении от 10.06.2008 № 500/464-04-01 и приложенные к нему материалы, приняло постановление от 26.06.2008 № 578/464-04-01 о назначении обществу административного наказания в соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 10 000 рублей.

Согласно пункту 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

В соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

В силу части 1 статьи 23.49 КоАП РФ дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14.8 КоАП РФ, рассматривают органы государственной инспекции по торговле, качеству товаров и защите прав потребителей. Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных в части 1 настоящей статьи, вправе: 1) главный государственный инспектор Российской Федерации по торговле, его заместители; 2) начальники территориальных управлений государственной инспекции по торговле, качеству товаров и защите прав потребителей, их заместители.

В соответствии с пунктом 5.1.2 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 года № 322 (далее – Положение), государственный контроль за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей, осуществляет указанная Федеральная служба.

Согласно пункту 4 Положения Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Таким образом, протокол об административном правонарушении составлен и дело рассмотрено административным органом в пределах полномочий, предоставленных частью 2 статьи 23.49 КоАП РФ и частью 1 статьи 28.3 КоАП РФ.

Согласно статье 16 Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) ущемляющими признаются те условия договора, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Как усматривается из материалов дела, между обществом и физическими лицами были заключены договоры долевого участия в строительстве жилья (далее – договоры).

Пунктом 2.3 вышеуказанных договоров определено, что цена договора подлежит изменению, в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным технической инвентаризации от проектной площади, указанной в пункте 1.2. договора. В этом случае стороны договора уточняют цену договора, исходя из стоимости одного квадратного метра по договору и фактической общей площади квартиры.

По мнению административного органа, данное условие противоречит пункту 1 статьи 29 Закона № 2300-1, так как в пунктах 1.2 договоров указано, что застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передает объект долевого строительства, а именно: квартиру с конкретной общей и жилой площадью. Представители Управления Роспотребнадзора в судебном заседании пояснили, что в случае, если фактическая площадь квартиры отличается от площади квартиры, указанной в договоре, то в силу Закона № 2300-1 это является недостатком и дольщик, вправе требовать соответствующего перерасчета цены и при изменении площади квартиры менее чем на один квадратный метр по результатам технической инвентаризации.

Представитель общества в судебном заседании пояснил, что согласно пункту 1.3 договора площадь объекта долевого строительства, указанная в договоре, является проектной и подлежит уточнению по данным технической инвентаризации законченного строительством объекта. Считает, что отличие проектной площади квартиры от фактической площади не является нарушением обязательств договора. Указал, что в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, в частности, СНиП 3.03.01-87 и СНиП 3.04.01-87 предусмотрены допустимые отклонения при выполнении строительных работ.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Такое условие как точная площадь каждой квартиры, которое должно быть обязательно включено в договор, Федеральным законом № 214-ФЗ не названо.

Преамбулой Закона № 2300-1 определено, что недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

В силу пункта 1 статьи 29 Закона № 2300-1 потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Как следует из пунктов 1.2 договоров, застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передает участнику долевого строительства объект долевого строительства, площадь квартиры указана по проекту.

Пунктом 1.3. договоров также предусмотрено, что площадь объекта долевого строительства, указанная в пункте 1.2 договора, является проектной и подлежит уточнению после завершения строительства по результатам технической инвентаризации.

Действующими строительными нормами и правилами, в частности, СНиП 3.03.01-87 и СНиП 3.04.01-87 предусмотрены допустимые отклонения при выполнении строительных работ.

Следовательно, отклонение фактической общей площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации от проектной площади, указанной в пункте 1.2. договора, не противоречит ни действующему законодательству, ни условиям договоров, ни целям, для которых объект долевого строительства используется.

С учетом изложенного, отклонение фактической общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным технической инвентаризации от проектной площади, указанной в пункте 1.2. договора, не является недостатком.

На основании пункта 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Цена объекта долевого строительства определена обществом в пункте 2.1 договоров и представляет собой сумму денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства. Случаи и условия изменения цены установлены обществом в пунктах 2.2 и 2.3 договоров.

Таким образом, положения пункта 2.3 договоров не содержат условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными нормативными актами РФ в области защиты прав потребителей.

Ссылка административного органа на нарушение указанным пунктом прав потребителей, фактическая площадь квартиры которых уменьшится менее чем на 1 кв.м. по сравнению с проектной площадью (указанные потребители не получат денежного возмещения), отклоняется судом, поскольку в пунктах 2.1 договоров цена договора установлена в определенной сумме за объект, а не за точную площадь квартиры.

Отсутствие объективной стороны правонарушения свидетельствует об отсутствии состава правонарушения в действиях общества по включению в договоры условий об изменении цены договора в случае отклонения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. от проектной площади (пункт 2.3 договоров).

Пунктом 3.2.2 договоров предусмотрено, что застройщик имеет право в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) участником долевого строительства любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, отсрочить исполнение своих обязательств пропорционально соответствующей просрочке исполнения со стороны участника долевого строительства.

В соответствии с пунктами 3.3.1 – 3.3.10 договоров участник долевого строительства обязуется:

3.3.1. Зарегистрировать настоящий договор в органах по регистрации прав на недвижимое имущество. Нести все расходы по регистрации настоящего договора.

3.3.2. Вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства в суммах и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

3.3.3. В течение 30 рабочих дней с момента требования об этом застройщика принять объект долевого строительства и подписать передаточный акт.

3.3.4. С момента направления в адрес участника долевого строительства уведомления о готовности застройщика передать квартиру участнику долевого строительства нести все расходы по содержанию объекта долевого строительства, в том числе плату за содержание и ремонт и оплачивать коммунальные услуги.

3.3.5. За свой счет получить извлечение из технического паспорта на объект долевого строительства.

3.3.6. В течение 60-ти дней с момента подписания передаточного акта зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства в органах по регистрации прав на недвижимое имущество, нести все расходы по регистрации права собственности на объект долевого строительства.

3.3.7. Не производить без письменного разрешения застройщика какие либо строительные работы на объекте долевого строительства, в том числе работы по внутренней отделке, перепланировке, сантехнического и электротехнического оборудования и т.п. - до момента подписания передаточного акта.

3.3.8. Не осуществлять уступку прав требования по настоящему договору без письменного согласия Застройщика.

3.3.9. Самостоятельно и за свой счет произвести покупку и установку электрической плиты.

3.3.10. Надлежащим образом исполнять иные обязательства, предусмотренные настоящим договором и действующим законодательством РФ.

По мнению административного органа, возможности приостановления своих обязательств по договору застройщиком могут быть применены в соответствии со статьями 712 и 719 Гражданского кодекса РФ только при нарушении дольщиком пунктов 3.3.1, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8 договоров. При этом условия, содержащиеся в пунктах 3.3.3, 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 и 3.3.9 договоров, противоречат статье 394 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статье 10 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающим ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в виде уплаты неустойки и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки, что и предусмотрено пунктами 4.1, 4.2, 4.3 договоров участия в долевом строительстве жилья. Административный орган указал также, что в соответствии со статьей 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Общество полагает, что пункт 3.2.2 договоров не противоречит указанным выше нормам ГК РФ и Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку исполнение обязательств застройщика по передаче объекта долевого строительства обусловлено встречным исполнением со стороны участника долевого строительства своих обязательств перед застройщиком. Указало, что в соответствии со статьями 328 и 719 ГК РФ застройщик вправе приостановить исполнение своего обязательства перед участником долевого строительства жилья.

На основании статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу статьи 394 ГК РФ если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

В то же время статьей 328 ГК РФ установлено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В силу статьи 719 ГК РФ подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (статья 328). Если иное не предусмотрено договором подряда, подрядчик при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 данной статьи, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, возможность подрядчика приостановить исполнение своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве установлена ГК РФ, в частности статьями 328 и 719 ГК РФ.

Следовательно, выводы административного органа о противоречии пунктов 3.3.3, 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 и 3.3.9 договоров статье 394 ГК РФ и статье 10 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающим ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору только в виде уплаты неустойки и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки, являются несостоятельными и отклоняются судом.

Кроме того, Управлением Роспотребнадзора не конкретизировано событие административного правонарушения: ни в акте по результатам мероприятий по надзору от 10.06.2008, ни в протоколе об административном правонарушении от 10.06.2008 № 500/464-04-01, ни в оспариваемом постановлении не указано, в чем именно выразилось противоречие пунктов 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6 и 3.3.9 договоров статье 394 ГК РФ и статье 10 Федерального закона № 214-ФЗ.

Таким образом, Управлением Роспотребнадзора не доказано, что включение в договоры пункта 3.2.2, устанавливающего право ООО «Вологдасельстрой» отсрочить исполнение своих обязательств в случае неисполнения участником долевого строительства обязанностей, закрепленных в пунктах3.3.3, 3.3.5, 3.3.6 и 3.3.9 договоров, ущемляет права потребителей.

Вместе с тем, вывод административного органа о наличии состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, в действиях общества по включению в договоры пункта 3.3.4, ущемляющего права потребителей, является верным.

Согласно пункту 3.3.4 договоров участник долевого строительства обязуется с момента направления в адрес участника долевого строительства уведомления о готовности застройщика передать квартиру участнику долевого строительства нести все расходы по содержанию объекта долевого строительства, в том числе плату за содержание и ремонт и оплачивать коммунальные услуги.

Административный орган полагает, что данное условие противоречит статьям 30, 153 Жилищного кодекса РФ, пункту 2 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ.

ООО «Вологдасельстрой» считает, что статья 747 (пункты 2 и 3) ГК РФ предоставляет право сторонам договора самостоятельно определять порядок и условия оплаты расходов по содержанию строящегося и построенного объекта долевого участия. Указало, что участник долевого строительства оплачивает только фактически потребленные им коммунальные услуги на основании данных индивидуальных приборов учета и на основании заключенных договоров с поставщиками услуг.

Судом отклоняется ссылка общества на статью 747 ГК РФ в связи со следующим.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 747 ГК РФзаказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги. Оплата предоставленных заказчиком услуг, указанных в пункте 2 данной статьи, осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда.

Из содержания указанной статьи следует, что заказчик предоставляет подрядчику определенные договором услуги, а оплачивает их подрядчик.

Вместе с тем, исходя из текста пункта 3.3.4 договоров оплата расходов по содержанию объекта долевого участия возложена на участника долевого строительства – заказчика по договору. Поэтому положения статьи 747 ГК РФ не применимы к условиям, содержащимся в пункте 3.3.4 договоров.

В пункте 2 статьи 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ).

Участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

В силу пункта 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с тем из подпункта 2 пункта 1 статьи 4 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) следует, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, содержания жилых помещений, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В силу статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ установлена обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Вместе с тем в статье 153 ЖК РФ указано, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется как на собственников жилого помещения, так и на иных лиц, использующих жилое помещение на иных законных основаниях.

Как следует из пункта 5.6 договоров, обязательства сторон считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта.

Таким образом, с даты подписания передаточного акта у участников долевого строительства как у законных владельцев наряду с правом пользования квартирами возникла обязанность по оплате коммунальных услуг, следовательно, включение обществом в договор условия об обязанности участников долевого строительства нести все расходы по содержанию объекта долевого строительства, в том числе плату за содержание и ремонт и оплачивать коммунальные услуги с момента направления в адрес участника долевого строительства уведомления о готовности застройщика передать квартиру, противоречит требованиям ЖК РФ и Закона № 2300-1.

Следовательно, в данном случае у административного органа имелись основания для привлечения общества к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

Поскольку пункт 3.3.4 договоров ущемляет установленные законом права потребителя, суд также считает установленным состав административного правонарушения по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ по включению в договоры условия о правомочиях ООО «Вологдасельстрой» отсрочить исполнение своих обязательств (пункт 3.2.2 договоров) в случае неисполнения участником долевого строительства обязанности нести все расходы по содержанию объекта долевого строительства, в том числе плату за содержание и ремонт и оплачивать коммунальные услуги, с момента направления в адрес участника долевого строительства уведомления о готовности застройщика передать квартиру участнику долевого строительства, как ущемляющего установленные законом права потребителя.

Нарушений Управлением Роспотребнадзора процедуры привлечения общества к административной ответственности судом не установлено.

При таких обстоятельствах привлечение общества к административной ответственности является законным и обоснованным, оснований для отмены оспариваемого постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-финансовая компания «Вологдасельстрой» в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным и отмене полностью постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области от 26.06.2008 № 578/464-04-01 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в виде штрафа в размере 10 000 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня принятия.

Судья Ю.А.Борисова