Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лубочкиной О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) к закрытому акционерному обществу «Межрегиональная инвестиционная компания» (ОГРН <***>) о взыскании 1 043 937 руб. 98 коп., судебных расходов в размере 70 031 руб.,

при участии от истца ФИО2 по доверенности от 16.04.2013, от ответчика ФИО3 по доверенности от 20.12.2012,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, предприниматель ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Межрегиональная инвестиционная компания» (далее – ЗАО «МИК», общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 643 200 руб., по коммунальным услугам в сумме 180 668 руб. 34 коп., стоимости ремонтно-строительных работ по устранению дефектов, причиненных арендатором в сумме 206 651 руб. 04 коп., неустойки за несвоевременную передачу помещений в размере 1 262 руб. 60 коп., издержек по проведению экспертизы в сумме 12 125 руб., почтовых расходов в сумме 62 руб. и расходов по оплате услуг представителя в размере 70 000 руб.

В обоснование исковых требований истец сослался на положения договора аренды нежилых помещений от 06.06.2012, статьи 309, 310, 616-622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании не согласились с заявленными требованиями, просили в удовлетоврении иска отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «МИК» (Арендатор) и предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) 06.06.2012 года был заключен договор аренды нежилых помещений б/н (далее - договор аренды), по условиям которого Арендатору передавалось во временное владение и пользование нежилые помещения на втором этаже литер А № 1-9, помещения на третьем этаже литер А № 1, 3-7, 9 общей площадью 268 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...> согласно схеме (Приложение № 1), именуемые в дальнейшем «помещения».

Срок аренды с 06.06.2012 по 31.05.2016. Договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 30.07.2012, что подтверждает запись № 35-35-01/116/2012-364.

Помещения были переданы по акту 06.06.2012 года.

В соответствии с пунктами 4.1 - 4.5 договора аренды размер арендной платы устанавливается в сумме 214 400 руб. из расчета 800 руб. за один кв.м. арендуемых помещений. Начало оплаты арендной платы - 01.07.2012. Оплата за июль месяц осуществляется в качестве аванса, платежи за каждый последующий месяц аренды осуществляются не позднее 5-го числа текущего месяца в безналичном порядке.

Истец просит взыскать арендную плату за период с мая 2013 года по июль 2013 года в размере 643 200 руб. (214 400 х3 месяца), ссылаясь на то, что договор аренды расторгнут по инициативе арендатора с 01.07.2013.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что договор расторгнут с 01.04.2013.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается статьей 310 ГК РФ.

В силу статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно пункту 3.2.1 договора аренды Арендатор обязан в случае досрочного прекращения договора передать Арендодателю арендуемые помещения по акту в исправном состоянии с учетом нормального эксплуатационного износа. Пунктом 3.1.6 договора аренды предусмотрено встречное обязательство Арендодателя по окончанию договора аренды в течение 3-х дней принять арендуемые помещения по акту приема-передачи. Данные обязательства полностью согласуются с требованиями статьи 655 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 7.4 и п. 7.5 договора аренды Арендатор имеет право в любой момент без указания причин в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, предупредив об этом Арендодателя в письменной форме за 3 (три) месяца до расторжения и сдать Арендодателю помещения в надлежащем состоянии по акту приема-передачи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения настоящего договора по причинам, указанным в пунктах 7.2, 7.3, 7.4 договора сторона обязана письменно уведомить другую сторону об отказе от исполнения договора не менее чем за 3 (три) месяца до даты отказа от исполнения договора. Настоящий договор считается расторгнутым с даты, указанной в письменном уведомлении, но не ранее, чем через три (три) месяца до даты отказа.

ЗАО «МИК» направило предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды от 26.12.2012 №1051, уведомив о том, что ЗАО «МИК» расторгает договор аренды в одностороннем порядке с 01.04.2012. Данное уведомление направлено ответчику ценным письмом с описью вложения с почтовым уведомление по адресу, указанном в договоре и другому адресу, известному на тот период времени Арендатору (адрес места работы истца ОАО «Связьстрой-3»). Оба письма не были получены истцом. Корреспонденция вернулась с отметкой почтового отделения «возврат за истечение срока хранения» (том 1 л.д. 96-99).

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что все уведомления по настоящему договору направляются в письменной форме курьером, по почте с уведомлением о вручении или по факсимильной связи. Уведомление, направленное курьером, считается полученным на дату фактического получения, указанного представителем адресата на экземпляре уведомления. Уведомление, направленное по почте, считается полученным в дату фактического получения, указанную на уведомлении о вручении. В случае отсутствия адресата по указанному в отправлении адресу, а другой адрес стороне, направившей уведомление, не известен, такое уведомление считается полученным в случае указания на письме соответствующей надписи курьера или почтового отделения («адресат выбыл», «истек срок хранения», пр.).

Исходя из буквального толкования текста договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ уведомление об одностороннем расторжении договора, направленное Арендатором по известным ему адресам и возвращенное почтовым отделением в связи с истечением срока хранения считается полученным истцом. Ответчик выполнил условие договора о порядке предупреждения Арендодателя за три месяца о расторжении договора аренды Арендатором в одностороннем порядке.

Таким образом, ЗАО «МИК» воспользовалось правом, предусмотренным договором аренды и в одностороннем внесудебном порядке расторгло договор аренды, предупредив предпринимателя ФИО1 за три месяца до даты отказа.

Таким образом, согласно части 3 статьи 450 ГК РФ договор аренды был расторгнут с 01.04.2013. Обременение в пользу ЗАО «МИК» в виде аренды было исключено из реестра прав, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.07.2013.

Далее 07.03.2013 ЗАО «МИК» направляет предпринимателю ФИО1 письмо от 07.03.2013 № 104, направленное ценным письмом с описью вложения и уведомлением с просьбой явиться 29.03.2013 (пятница) в 10.00 и принять помещения из аренды, подписать акт приема-передачи и получить ключи от входной двери и кабинетов. В письме указано, что в случае отсутствия Арендодателя на приемке-передаче имущества акт будет составлен в одностороннем порядке Арендатором в присутствии независимой стороны, а помещения будут опечатаны. Данное письмо также было отправлено по адресу, указанном в договоре и другому адресу, известному на тот период времени Арендатору (адрес места работы истца ОАО «Связьстрой-3»). Письмо, отправленное по адресу указанному в договоре, вернулось с отметкой почтового отделения «истек срок хранения». Письмо, отправленное по другому известному Арендатору адресу, вернулось с отметкой почтового отделения «отказ адресата» (том 1 л.д. 100-104). В силу пункта 8.2 договора аренды указанные письма считаются полученными истцом.

Факт извещения истца о времени и месте составления акта подтвердил и истец в исковом заявлении, указав, что 29.03.2013 секретарю истца поступил звонок о необходимости прибытия для составления акта приема-передачи помещений.

Поскольку Арендодатель не явился в указанное время с целью принятия помещения и подписания акта приема-передачи, ЗАО «МИК» в присутствии независимых лиц зафиксировало факт высвобождения помещений от временного владения и пользования, техническое состояние помещений и внутренних коммуникаций, показаний счетчиков и произвело фотографирование высвобожденных помещений, а также опечатало входную дверь, ведущую в помещения. В связи с данными обстоятельствами 29.03.2013 был составлен акт обследования и передачи нежилых помещений, подписанный представителями ЗАО «МИК» и независимыми лицами (ФИО4 и ФИО5) (том 1 л.д. 105).

02.04.2013 ЗАО «МИК» с сопроводительным письмом от 02.04.2013 № 211 в адрес предпринимателя ФИО1 отправило ценную посылку, в которой находились акт от 29.03.2013, а также ключи от входной двери и кабинетов. Ценная посылка была возвращена Арендатору 24.05.2013 с отметкой почтового отделения «истек срок хранения», о чем подтверждает распечатка с официального сайта «Почты России» (том 1 л.д. 106-108).

08.04.2013 предприниматель ФИО1 известила ЗАО «МИК» о намерении принять арендуемые помещения 09.04.2013. ЗАО «МИК» в ответ на письмо уведомило, что ответчик в одностороннем порядке расторг договор аренды с 01.04.2013, ключи отправлены ответчику 02.04.2013 ценным письмом (том 1 л.д. 109-112).

17.05.2013 предприниматель ФИО1 направила претензию о том, что ключи не получены, направило для оплаты счета (том 1 л.д. 56). ЗАО «МИК» письмом от 18.06.2013 №522 уведомило истца о том, что ключи переданы представителю ФИО2

29.05.2013 ЗАО «МИК» передало представителю Арендодателя ФИО2 ключи от помещений, что подтверждает акт приема-передачи ключей и подтвердил истец в исковом заявлении (том 1 л.д. 113).

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

В договоре аренды стороны оговорили, что по истечении срока его действия Арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами, а Арендодатель обязан принять помещения. Составление передаточного акта является обязанностью, как Арендатора, так и Арендодателя в силу пунктов 3.1.6 и 3.2.1 договора.

В данном случае двухстороннего передаточного акта о возврате помещений не составлено. В то же время, акт приема-передачи не является единственным допустимым доказательством возврата имущества Арендодателю, даже если договором аренды установлена обязанность составления акта.

В данном случае ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал истца о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Как следует из представленных в материалы дела доказательств, с даты расторжения договора аренды (01.04.2013) Арендатор прекратил использование арендованного имущества, помещения выбыли из его владения и поступили в распоряжение Арендодателя. В период нахождения ключей от здания и кабинетов на почте (пересылке) ЗАО «МИК» не имело возможности свободно владеть и пользоваться помещениями. Помимо этого, вход в здание (помещения второго и третьего этажей) при выезде были опечатаны Арендатором, что подтверждают фотографии (том 2 л.д. 11-12). Поэтому, независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи, арендованное имущество следует считать возвращенным Арендодателю.

Оценив в порядке статьи 65 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что Арендодатель уклонялся от приемки арендованного имущества: не являлся на почтовые отделения за корреспонденцией и приемку помещений из аренды. Следовательно, на стороне Арендодателя в силу статьей 405, 406 ГК РФ имеется просрочка кредитора.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В силу статьей 606, 614 ГК РФ арендная плата уплачивается за пользование имуществом.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями в период пересылки ключей по почте Арендодателю, т.е. в период с 01.04.2013 по 29.05.2013, в деле не имеется. Также в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств пользования Арендатором помещениями и до 01.07.2013 (дата, с которой истец считает договор прекратившим свое действие), поскольку это противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Истец в исковом заявлении также не ссылается на то, что в период с 01.04.2013 по 01.07.2013 помещения занимал ответчик, хотя, как указано в исковом заявлении, осматривал помещения 01.04.2013 и 02.04.2013, составил акты осмотра помещений.

Таким образом, оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с мая по июнь 2013 года в размере 643 200 руб. не имеется.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку по договору аренды в размере 1 262 руб. 60 коп. на основании пункта 5.4 договора за период с 01.04.2013 по 29.05.2013.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (статья 330 ГК РФ).

В силу пункта 5.4. договора аренды, в случае несвоевременного возврата помещений арендодателю арендатор выплачивает установленную настоящим договором арендную плату пропорционально количеству дней просрочки, а также по письменному требованию арендодателя выплачивает ему неустойку в размере 0,1% от суммы месячной арендной платы, установленной в пункте 4.1 договора, за каждый день просрочки.

В данном случае, исходя из обстоятельств дела и взаимоотношений сторон, судом не установлено со стороны ответчика несвоевременного возврата помещений и вины ответчика в невозврате помещений истцу. Ценная посылка с ключами была отправлена Арендатором 02.04.2013 и возвращена ему почтовым отделением связи 24.05.2013 (пятница), ключи переданы представителю Арендатора 29.05.2013 (понедельник).

Кроме того, договором аренды (п. 3.2.1) не установлен точный срок, в течение которого Арендатор обязан передать помещения из аренды в случае досрочного прекращения договора аренды. Точный срок возврата установлен лишь при истечении срока действия договора аренды - 31.05.2016 (п. 2.2). Данное обстоятельство лишает возможности установить дату, с которой начинает течь ответственность по пункту 5.4 договора для Арендатора за просрочку возврата помещений из аренды.

Учитывая вышеизложенное, требования истца о взыскании с ЗАО «МИК» неустойки за несвоевременную передачу помещений в размере 1 262 руб. 60 коп. не подлежат удовлетворению.

Также истец просит взыскать с ответчика задолженность по коммунальным услугам в размере 180 668 руб. 34 коп. за период с октября 2012 года по март 2013 года, в том числе за водоснабжение, водоотведение в размере 2 899 руб. 36 коп., теплоснабжение в размере 54 398 руб. 44 коп., вывоз ТБО в размере 2 925 руб. 42 коп., электроснабжение в размере 119 469 руб. 98 коп. (том 2 л.д. 118-120).

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор несет расходы по содержанию арендованного имущества, в том числе оплачивает коммунальные расходы, поскольку именно указанное лицо как непосредственный их потребитель обязано нести соответствующие затраты.

В соответствии с пунктами 4.6 и 4.7 договора аренды Арендатор обязуется ежемесячно возмещать арендодателю его расходы по оплате коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов, очистки крыши в зимний период от ледяных наростов), оказываемых арендодателю третьими лицами, пропорционально арендуемым площадям, то есть за 268 кв.м. Оплата коммунальных услуг осуществляется в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения счета от арендодателя с приложением расчета, а также подтверждающих документов (счетов, счетов-фактур, иных документов, выставляемых организациями, оказывающими коммунальные услуги) в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

При таких обстоятельствах, коммунальные платежи за данный период подлежат взысканию в пользу истца, так как имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 06.06.2012, как следствие, бремя расходов по оплате коммунальных платежей лежало на ответчике.

Факт оказания коммунальных услуг и оплата данных услуг непосредственно истцом подтвержден представленными истцом документами, в том числе договором энергоснабжения от 01.08.2011 №11721, договором №431 на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов от 09.08.2012, договором №8423 на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 03.08.2011, договором № 4860 на отпуск тепловой энергии, счетами на оплату, счетами-фактурами, квитанциями, платежными поручениями (том 2 л.д. 121-157, том 3 л.д. 1-26).

При этом доводы ответчика о непредставлении ответчиком квитанций об оплате услуг судом не принимаются, поскольку подлинники квитанций об оплате услуг за теплоснабжение, вывоз ТБО были обозрены в судебном заседании. При этом в счетах-фактурах имеются ссылки на договоры оказания коммунальных услуг.

Доводы ответчика о не выставлении истцом счетов не могут быть приняты во внимание, поскольку обязанность оплачивать коммунальные услуги следует из условий договора аренды и статьи 616 ГК РФ.

В то же время доводы ответчика о том, что истцом неправомерно рассчитан размер задолженности за услуги за вывоз ТБО и электроснабжение, судом принимаются. В данном случае истец просит взыскать с ответчика расходы полностью. Как следует из условий договора, арендатор несет расходы пропорционально занимаемым площадям.

По расчету суда, исходя из доли занимаемых ответчиков помещений (67,68%), расходы истца на вывоз ТБО составят 1 979 руб. 92 коп. (2925,42х67,68%).

Также суд считает обоснованными доводы ответчика о том, что сумма, предъявленная истцом ответчику за электроснабжение, не может быть больше суммы, предъявленной поставщиком электроэнергии. Всего истцом были представлены доказательства выставления счетов по электроэнергии на сумму 97 913 руб. 79 коп. Исходя из доли занимаемых ответчиков помещений, расходы истца на энергоснабжение составят 66 268 руб. 05 коп. (97913, 79х67,68%).

Таким образом, всего подлежит взысканию с ответчика задолженность по коммунальным услугам в общей сумме 125 545 руб. 77 коп. (2 899 руб. 36 коп. + 54 398 руб. 44 коп. + 1 979 руб. 92 коп. + 66 268 руб. 05 коп.).

Также истец просит взыскать с ответчика стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов, причиненных арендатором, в размере 206 651 руб. 04 коп.

На основании пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, сторона договора, требующая взыскания убытков, должна доказать наличие причиненных ей убытков и их размер наряду с представлением доказательств факта нарушения права и причинной связи между нарушением права и возникшими убытками.

В свою очередь, ответчик, возражающий против удовлетворения иска, должен доказать отсутствие его вины, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 1064 ГК РФ именно это обстоятельство служит основанием для освобождения его от ответственности.

В качестве доказательства стоимости ущерба истец представил экспертное исследование по строительно-техническому исследованию от 24.06.2013 № 100613-ИСБА-1459, выполненное экспертом ФИО6 ООО «Лаборатория судебных экспертиз». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: определить, является ли нормальным износ помещения по адресу: <...> этажи, переданного в аренду ЗАО «МИК» по договору аренды от 06.06.2013, в случае, если износ превышает нормальный функциональный износ, определить стоимость устранения дефектов, причиненных помещению арендатором.

Исследовав и оценив представленное заключение эксперта в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд не принимает это заключение эксперта в качестве допустимого и относимого доказательства по делу ввиду следующего.

На титульном листе экспертного исследования указано, что эксперт ФИО6 имеет высшее техническое образование по специальности инженер-строитель промышленного и гражданского строительства. К заключению приложена копия его диплома. Между тем, экспертное исследование проводилось не только с целью установить, является или нет износ помещений нормальным, но и с целью определить стоимость устранения дефектов. Таким образом, истцом не представлены доказательство того, что эксперт ФИО6 имеет соответствующую квалификацию по оценке стоимости восстановительного ремонта, страховой полис ответственности оценщика.

Для ответа на первый вопрос «является нормальным износ помещения по адресу <...> этажи, переданного в аренду ЗАО «МИК» по договору аренды от 06.06.2012года?», эксперт сделал следующий вывод: «Фактически в помещениях второго и третьего этажей здания, расположенного по адресу <...> при исследовании обнаружены отклонения от требований п. 3.67 и п. 4.63 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия».

Согласно п. 1.1 указанного СНиП настоящие строительные нормы и правила распространяются на производства и приемку работ по устройству изоляционных, отделочных, защитных покрытий и полов зданий и сооружений, за исключением работ, обусловленных особыми условиями эксплуатации зданий и сооружений.

Пункт 3.67 СНиП, на который ссылается эксперт, устанавливает требования, предъявляемые к готовым отделочным покрытиям, пункт 4.43 - устанавливает требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола.

Из этого следует, что при строительстве новых зданий и сооружений должны соблюдаться требования, установленные СНиП 3.04.01-87. При приемке выполненных работ и сдаче в эксплуатацию новых (готовых) зданий и сооружений выполненные работы по изоляционным и отделочным покрытиям должны быть проверены на соответствие этим строительным нормам и правилам.

В данном случае строительные, изоляционные и отделочные работы при возведении новых (готовых) зданий и сооружений не выполнялись. ЗАО «МИК» приняло в аренду помещения в здании, которое было построено до 1917 году, что подтверждает копия технического паспорта по состоянию на 08.12.2009. Из указанного технического паспорта следует, что процент износа здания составляет 57 %. Кроме того, технический паспорт содержит описание конструктивных элементов: керамические и дощатые полы имеют стертость поверхности, щели; оконные и дверные проемы - переплеты рассохлись, неплотные притвор; внутренняя отделка (обшито, окрашено, оклеено обоями) местами незначительное загрязнение, трещины.

Следовательно, экспертом при проведении оценочных работ по факту установления износа помещений необоснованно использовался СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия».

Экспертом со ссылкой на Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и техобслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения») сделаны выводы о том, что Арендатором нарушены сроки выполнения текущего ремонта и не выполнены основные работы по текущему ремонту зданий и объектов, в результате эксплуатации требуются ремонтно-строительные работы для восстановления помещений и нормальных эксплуатационных свойств отдельных элементов до нормального эксплуатационного уровня.

Как следует из экспертного исследования от 21.08.2013 № 7/13, представленного ЗАО «МИК» состояние помещений на втором этаже литер А № 1-9, на третьем этаже литер А № 1, 3-7, 9 расположенных в здании по адресу: <...> и переданных во временное пользование ЗАО «МИК» по договору аренды нежилых помещений б/н от 06.06.2012, на момент освобождения Арендатором 29.03.2013, соответствует состоянию, в котором они передавались в аренду с учетом нормального износа; состояние помещений на втором этаже литер А № 1-9, на третьем этаже литер А № 1, 3-7, 9 расположенных в здании по адресу: <...>, переданных во временное пользование ЗАО «МИК» по договору аренды нежилых помещений б/н от 06.06.2012 за период временного пользования Арендатором с 06.06.2012 по 29.03.2013 ухудшилось на величину, равную физическому (нормальному) износу (том 2 л.д. 42-48).

Также Арендатор за свой счет производил текущий ремонт помещений, что подтверждают договоры подряда, локальные сметные расчеты, акты выполненных работ (том 2 л.д. 54-105).

В то же время, из договора аренды следует, что помещения были переданы ответчику для использования под офис. Доказательств того, что ответчиком помещения использовались каким-либо иным образом, материалы дела не содержат, истцом не представлены. Помещения были переданы в аренду на срок около 11 месяцев. Как указал эксперт, при осмотре помещений выявлены повреждения: царапины на отделочном слое, следы от шурупов, сколы плитки, дыры на линолеуме, дыры на обоях, следы подтеков на обоях, следы от скотча на пластиковой облицовке стен, ямки и потертости на линолеуме, следы на подоконнике от горшков, сколы двух на плитках облицовке ступеней, царапины на облицовке ДВП, волны и дыры на линолеуме, бугры на линолеуме и т.п.

При таких обстоятельствах, оценив фактическое использование объекта аренды, срок аренды и перечень повреждений, суд считает недоказанным истцом того факта, что износ мог превышать нормальный, что в период аренды объект подвергался обществом ускоренному износу.

Кроме того, ни в экспертном исследовании, ни в договоре аренды не указано в каком году производились капитальный и текущий ремонт до передачи помещений в аренду ЗАО «МИК», какие виды и объемы работ выполнялись при производстве текущего и капитального ремонта, не приведены фотографии, фиксирующие состояние помещений до передачи их в аренду, что не позволяет провести сравнительный анализ помещений до передачи в аренду и после его сдачи из аренды.

Оценив по правилам 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о том, что материалы дела не содержат доказательств, позволяющих установить наличие совокупности указанных выше условий для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков.

Также истец просит взыскать с ответчика 12 125 руб., в том числе расходы по оплате услуг эксперта за консультацию в размере 2 025 руб. и изготовление экспертного исследования в размере 10 100 руб.

В подтверждение несения расходов на консультацию эксперта истцом представлены счет № 86 от 30.05.2013 на оплату консультации эксперта в размере 2 000 руб. и квитанция об оплате на сумму 2 025 руб. Между тем, из указанных документов не следует, какие консультации были оказаны экспертом и по какому вопросу, что не позволяет отнести указанные расходы истца к рассмотрению настоящего дела.

В качестве доказательства оплаты услуг эксперта по изготовлению экспертного исследования № 100613-ИСБА-1459 от 24.06.2013 истцом представлен договор № 100513-ИСБА-1459 от 10.06.2013, счет № 97 от 10.06.2013, акт выполненных работ № 118 от 24.06.2013 и квитанция № 2597 от 19.06.2013 об оплате услуг на сумму 10 100 руб.

В данном случае, поскольку судом установлено, что указанное экспертное заключения не соответствует требованиями статей 64 -68 АПК РФ, поскольку судом отказано во взыскании с ответчика убытков в виде стоимости ремонтно-строительных работ по устранению дефектов, причиненных арендатором в размере 206 651 руб. руб. 04 коп., расходы истца на проведение экспертизы в размере 10 100 руб. не подлежат возмещению ответчиком.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1.1 и 5.4 договора № 100513-ИСБА-1459 от 10.06.2013 Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательство за вознаграждение оказать услуги в виде производства строительно-технического экспертного исследования по вопросам, поставленным Заказчиком в заявлении № 100513-ИСБА-1459 на основе информации и исследовательских материалов, представленных Заказчиком.

В данном случае в счете № 97 от 10.06.2013 указано, что оплата подлежит за экспертное исследование по договору № 100513-ИСБА-1459, в акте выполненных работ № 118 от 24.06.20013 также указывается, что работы произведены по экспертному исследованию по договору № 100513-ИСБА-1459. Между тем в самом экспертном исследовании имеется ссылка на договор № 100613-ИСБА-1459, что свидетельствует о недоказанности понесенных истцом расходов по оценке применительно к рассмотрению настоящего дела.

Также истец просит взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 62 руб., в том числе направление уведомления о проведении экспертизы от 11.06.2013 стоимостью 31 руб., направление претензии от 26.06.2013 стоимостью 31 руб. В материалах дела имеется почтовая квитанция от 11.06.2013 на сумму 31 руб., почтовая квитанция от 26.06.2013 на сумму 31 руб. (том 1 обратная сторона листа 52, том 1 л.д. 57).

В то же время, расходы истца на уведомление ответчика о проведении экспертизы в размере 31 руб. не могут быть взысканы с ответчика в связи с тем, что истцу отказано в удовлетворении требований о взыскании убытков по указанной экспертизе. Также уведомление о проведении экспертизы, назначенное на 13.06.2013, получено ответчиком 20.06.2013, в связи с чем данные расходы нельзя отнести на ответчика.

В то же время, поскольку договором предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, расходы истца на направление претензии подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 03 руб. 73 коп. как судебные расходы применительно к статье 110 АПК РФ.

Также истец просит взыскать с ответчика расходы на представителя в размере 70 000 руб. В качестве доказательства понесенных расходов на сумму 70 000 руб. истец представил договор об оказании юридической помощи от 11.04.2013 с ФИО2.

В соответствии с частью 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. Данная правовая позиция изложена в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах».

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ возмещению подлежат только фактически понесенные судебные расходы.

В данном случае в материалы дела не представлены доказательства фактически понесенных судебных расходов: приходно-кассовые ордера, платежные поручения, акты выполненных работ.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании судебных расходов не подлежат удовлетворению как неподтвержденные документально.

Истец при подаче искового заявления по квитанции от 29.06.2013 уплатил государственную пошлину в размере 23 439 руб. 68 коп.

При цене иска в размере 1 043 906 руб. 98 коп. (643200 + 180668,34 + 206651,04 +1262,60+12125+31) подлежит уплате государственная пошлина в размере 23 439 руб. 06 коп.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с частичным удовлетворением исковых требований расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 00 руб. 62 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

взыскать с закрытого акционерного общества «Межрегиональная инвестиционная компания» в пользу предпринимателя ФИО1 задолженность в размере 125 545 руб. 77 коп., судебные расходы в размере 31 руб. 00 коп., 2 818 руб. 91 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 00 руб. 62 коп., уплаченную по квитанции от 29.06.2013.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия судебного акта.

Судья С.В. Попова