Гражданский кодекс часть 1

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи №1-з/2019 от 17.04.2019г. и определении размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок №4 в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 564 571 руб. 25 коп.

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 28.03.2019,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности №АА-12/1 от 09.01.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Окно в Европу плюс» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее – ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи №1-з/2019 от 17.04.2019г. и определении размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок №4 в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 564 571 руб. 25 коп.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против исковых требований.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 24.10.2019 для представления дополнительных доказательств.

В материалы дела приобщен ответ из Управления Росреестра по Воронежской области от 27.09.2019 .

Из материалов дела следует следующее.

ООО «Окно в Европу плюс» 08.12.2017 обратилось с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области о выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок № 4.

Испрашиваемый земельный участок используется ООО «Окно в Европу плюс» на основании договора аренды земельного участка № 2972-03/09мз от 05.01.2004 , заключенного на срок до 25.11.2052, собственник РФ.

ТУ Росимущества письмом от 28.12.2017 отказало ООО «Окно в Европу плюс» в выкупе земельного участка.

Решением Арбитражного суда Воронежской области по делу № А14-2839/2018 от 20.11.2018 были установлены следующие обстоятельства.

05.01.2004 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО «Окно в Европу плюс» заключен договор аренды № 2972-03/09мз земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок № 4, на срок до 25.11.2052 .

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанный земельный участок, находится в собственности Российской Федерации с 26.02.2016 (свидетельство № 36-36/001-36/001/017/2016-461/1).

На земельном участке с кадастровым номером 36:34:0208079:49 расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Окно в Европу плюс»: нежилое помещение, площадь 2872,3 кв. м., этаж: подвал, 1,2,3,4,5; нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 149,7 кв.м., этаж: подвал; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 699,3 кв.м., лит. 47А, 47Б; сооружение, назначение: нежилое, площадь 5020 кв.м. (замощение); сооружение, назначение: нежилое, площадь 566,5 кв.м.; сооружение, назначение: нежилое, общая площадь 72 кв. м., лит. 586; нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 881,4 кв.м., лит. 46 А; сооружение, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 36 кв.м., лит. 58 а. Объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, на указанном земельном участке не имеется.

08.12.2017 ООО «Окно в Европу плюс» обратилось в Территориальное управление с заявлением о выкупе предоставленного в аренду земельного участка с приложением пакета документов, согласно Приказа № 1 от 12.01.2015. Письмом исх. № АА-6/8672 от 28.12.2017 ТУ ФАУГИ ВО отказало в выкупе земельного участка со ссылкой на наличие у общества задолженности по арендной плате по договору аренды № 2972-03/09мз испрашиваемого земельного участка.

Полагая, что отказ № АА-6/8672 от 28.12.2017 противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Решением Арбитражного суда Воронежской области по делу № А14-2839/2018 от 20.11.2018,оставленном без изменения Постановлением Девятнадцатого апелляционного суда от 22.02.2019, Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 05.06.2019, был признан незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области исх. № АА-6/8672 от 28.12.2017 в выкупе земельного участка, находящегося в государственной собственности. Было обязано Территориальное управление Федерального агентство по управлению государственным имуществом в Воронежской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем передачи ООО «Окно в Европу плюс» в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок № 4.

19.03.2019 ООО «Окно в Европу плюс» обратилось в ТУ Росимущества с требованием об исполнении решения арбитражного суда, просило подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49.

17.04.2019 истцу поступил проект договора купли-продажи № 1-з/2019 от 17.04.19, с которым истец не согласился в части установления выкупной стоимости и направил 29.04.2019 ответчику протокол разногласий.

Ответчик письмом от 27.05.2019 отказал истцу в принятии возражений по п. 2.1 договора, настаивая на выкупной стоимости в размере 22 582 850 руб.

В остальной части разногласий между сторонами нет.

По мнению истца, общая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок № 4, должна составлять 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 564571,25 руб. При этом истец полагает, что продажа земельного участка должна быть произведена по льготной цене, поскольку приобретаемый земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого ранее переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Истец считает, что для приобретения собственником таких объектов недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

При этом истец ссылается на следующие обстоятельства, подтверждающие право на выкуп по льготной цене.

Согласно Государственному акту A-I № 085598 от 04.01.1980 земельный участок площадью 35,73 гектаров предоставляется в бессрочное и бесплатное пользование Воронежской ТЭЦ-2 для строительства ТЭЦ-2 по проезду Ясному г. Воронеж .

Воронежская ТЭЦ-2 является правопредшественником АО «Воронежэнерго» и его правопреемников после реорганизации, то есть, к АО «Воронежэнерго» перешло право пользования земельным участком площадью 35,73 гектаров, предоставленное ранее в бессрочное и бесплатное пользование Воронежской ТЭЦ-2 для строительства ТЭЦ-2 по адресу <...>. Данный факт подтверждается Уставом ОАО энергетики и электрификации «Воронежэнерго» в редакции от 24.05.1996 , где в состав филиалов АО «Воронежэнерго» входит Воронежская теплоэлектроцентраль № 2, расположенная по адресу: <...>.

В ноябре 1992 было принято решение Комитета по управлению государственным существом Воронежской области о преобразовании государственного ПОЭиЭ «Воронежэнерго» в акционерное общество открытого типа (АО) «Воронежэнерго». В состав АО «Воронежэнерго» вошли Воронежская ТЭЦ (ТЭЦ-1 и ТЭЦ-2).

Согласно плану приватизации ПОЭЭ «Воронежэнерго», утвержденного Председателем комитета по управлению имуществом Воронежской области от 19.11.1992 в состав имущества АООТ «Воронежэнерго» переданы здания, сооружения и оборудование в промышленной зоне ТЭЦ-1 и ТЭЦ-2.

После приватизации государственного предприятия ПОЭЭ «Воронежэнерго» и образования Акционерного общества открытого типа «Воронежэнерго» право бессрочного пользования было в установленные сроки переоформлено на право аренды сроком на 49 лет, что подтверждается договором аренды земельного участка № 2972-03/09мз от 05.01.2004.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:49 (участок № 4) является частью земельного участка площадью 35,73 гектара, ранее предоставленного Воронежской ТЭЦ-2, что , по мнению истца , подтверждается заключением ООО «Центр геодезического сопровождения и землеустройства» № 1-21/02 от 21.02.2019.

Объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в 2003 были внесены ОАО энергетики и электрификации «Воронежэнерго», как учредителем, в уставный капитал вновь создаваемого общества - ОАО по ремонту энергетического оборудования с «Воронежэнергоремронт», что подтверждается актом приема-передачи имущества от 31.12.2003.

По договору купли-продажи от 28.06.2013 ООО «Окно в Европу плюс» приобрело у ОАО по ремонту энергетического оборудования с «Воронежэнергоремронт» в собственность нежилые здания и сооружения, расположенные на земельном участке по адресу: <...> а.

Считая , что выкупная стоимость ответчиком существенно завышена , и , что истец имеет право на выкуп земельного участка по льготной стоимости в размере 2.5% от кадастровой стоимости , истец обратился в суд по настоящему делу.

Ответчик считает , что истец не доказал то обстоятельство , что испрашиваемый земельный участок входил в состав земельного участка площадью 35,73 гектаров , предоставленного в бессрочное и бесплатное пользование Воронежской ТЭЦ-2 для строительства ТЭЦ-2 по проезду Ясному г. Воронеж.

Изучив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно ст. 3 п. 2 .2. Закона РФ № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Согласно пункта 1 статьи 2 настоящего Закона осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Как указано Конституционным Судом РФ и Президиумом ВАС РФ в постановлении от 09.04.2009 № 14649/08, для приобретения земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, исходил из буквального толкования пункта 1 статьи 2 Закона № 137, из которого не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости и признал, что данная правовая позиция, являясь формой толкования закона, устраняет имевшую место неопределенность оспариваемого законоположения.

Кроме того, ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции РФ принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 3 Определения от 01.10.2009 № 1129-О-О).

Решением Арбитражного суда Воронежской области по делу №А14-20669/2018 , оставленному без изменений Постановлением 19 Апелляционного суда от 24.05.2019 и Постановлением ФАС Центрального округа от 4.10.2019, было установлено следующее.

Между Администрацией города Воронежа и Открытым акционерным обществом энергетики и электрификации «Воронежэнерго» заключен Договор аренды земельного участка № 2972-03/09мз от 05.01.2004), кадастровый номер 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок № 4.

05.07.2005 ОАО энергетики и электрификации «Воронежэнерго» путем подписания Договора о переуступке прав и обязанностей аренды земельного участка № 15-10-05/ДР ( 14)-157, передал права по Договору аренды земельного участка № 2972-03/09мз от 05.01.2004 Открытому акционерному обществу по ремонту энергетического оборудования «Воронежэнергоремонт». 28.06.2013 ОАО по ремонту энергетического оборудования «Воронежэнергоремонт» передает в полном объеме права и обязанности по Договору аренды земельного участка № 2972-03/09мз от 05.01.2004 Обществу с ограниченной ответственностью «Окно в Европу плюс». Целевое назначение - производственные здания сооружения.

24.01.2017 Решением Областного суда Воронежской области, вступившим в законную силу 11.04.2017 , установлена новая кадастровая стоимость (приравнена к рыночной стоимости) земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок № 4. в размере 22 582 850 рублей с 01.01.2016. Указанные сведения внесены в ЕГРПН от 02.06.2017 .

Суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенный по адресу: <...>, участок № 4, образован из земельного участка ранее закрепленным в бессрочном и бесплатном пользовании за Производственным объединением энергетики и электрификации «Воронежэнерго».

В Постановлении 19 Апелляционного суда указано, что из представленных истцом доказательств, а именно государственного акта AI № 085598 от 04.01.1980 , заключения ООО «Центр геодезического сопровождения и землеустройства» № 1-21/02 от 21.02.2019 , постановления Администрации г. Воронежа № 2630 от 25.11.2003 , следует, что арендуемый истцом земельный участок образован из земельного участка, ранее закрепленного в постоянном (бессрочном) пользовании за Производственным объединением энергетики и электрификации «Воронежэнерго». После приватизации государственного предприятия ПОЭЭ «Воронежэнерго» и последующего образования Акционерного общества открытого типа «Воронежэнерго» право бессрочного пользования было в установленные законом сроки переоформлено на право аренды сроком на 49 лет.

Объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в 2003 были внесены ОАО энергетики и электрификации «Воронежэнерго» , как учредителем в уставный капитал вновь создаваемого Общества - ОАО по ремонту энергетического оборудования «Воронежэнергоремонт», что подтверждается актом приема-передачи имущества от 31.12.2003.

Впоследствии по договору купли-продажи от 28.06.2013 ООО «Окно в Европу плюс» приобрело у ОАО по ремонту энергетического оборудования «Воронежэнергоремонт» в собственность нежилые здания и сооружения, расположенные на земельном участке по адресу: <...>.

Доказательства, опровергающих указанные выводы, ответчиком не представлено.

Таким образом, договор купли-продажи между истцом и ответчиком должен быть заключен с указанием размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок №4 в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 564 571 руб. 25 коп.

В остальной части разногласий между сторонами по условиям договоров нет, договор № 1-з/2019 подлежит заключению в остальной части согласно редакции ответчика от 17.04.2019 .

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд считает требования истца правомерными и подлежащими удовлетворению, надлежит обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок №4, в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 564 571 руб. 25 коп.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с ООО «Окно в Европу плюс», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:49, расположенного по адресу: <...>, участок №4, по выкупной стоимости в размере в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 564 571 руб. 25 коп.

В остальной части договор № 1-з/2019 подлежит заключению в остальной части согласно редакции Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области от 17.04.2019 .

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Окно в Европу плюс», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Судья Л.В.Романова